2008_世联地产_写字楼底商相关建议[底商、主流业态、业态分布]

2008年北京房地产投资及商业模式分析报告全年房地产开发投资25280亿元，比上年增长30.2%，其中商品住宅投资18010亿元，增长32.1%。

商品房竣工面积58236万平方米，增长4.3%。

商品房销售面积76193万平方米，增长23.2%，其中商品住宅69104万平方米，增长24.7%。

2007年土地供应总量控制在6300公顷以内，其中新增建设用地严格控制在3500公顷以内，鼓励和引导利用存量建设用地2800公顷左右。

2007年北京全年新开盘项目达到313个，51个别墅项目，104个住宅项目，100个公寓项目，58个售完项目。

其中以朝阳、海淀为开盘项目大户，全年开盘项目分别为95个、41个。

而作为远郊县区域也各自推出大量的新盘项目，如纳丹堡、金玉源、东方夏威夷威毕欧溪谷等，并且带起了一阵京城楼市购房边缘化的热潮，在北京住宅快速开发建设的过程中，住宅在城市地域空间的布局方面，逐步呈现出边缘化和规模化的趋势。

预计2008年商品住宅成交14万套、二手住宅成交8-9万套、政策性住房成交5万套，住宅市场三足鼎立之势渐成同时房地产商业模式的选择是房地产企业获取可持续发展首要面临的一个问题。

随着中国房地产市场的逐步走向成熟，通过创新商业模式获得差异化的竞争优势显得日益重要。

本研究报告的目的就是要通过对房地产行业商业模式理论研究和实例分析，为地产业务提供一个可供选择的商业模式框架。

报告目录第一章2007年地产行业总体分析81.1 北京地产总体分析81.2 宏观经济影响分析9第二章北京土地市场分析132.1 08年土地供应情况132.2 土地供应变化142.3 05-07年北京土地供应情况162.4 土地购置与开发的动态变化172.5 土地供应政策分析182.6 土地供应的调控措施19第三章北京房地产开发市场分析233.1 开发市场概况233.1.1 房地产开发市场的总体情况243.1.2 房地产开发市场的主要特点253.1.3 现存问题及建议263.2 环境分析273.2.1 商品房供应283.2.2 商品房需求293.3 区域分析343.4 价格分析363.4.1 房地产市场景气周期与价格历史走势分析363.4.2 房地产价格现状403.5 宏观调控政策423.6 政策性住房概述453.7 房地产市场影响因素46第四章北京地产信贷市场分析484.1 个人信贷市场简述484.2 信贷宏观调控政策49第五章北京二手房市场分析525.1 二手房市场现状525.2 市场细分535.3 热点区域分析575.3.1 总体情况575.3.2 朝阳区585.3.3 海淀区605.3.4 丰台区615.4 近郊区域分析625.4.1 总体情况625.4.2 回龙观635.4.3 亦庄645.5 市场数据分析655.5.1 北京成交量前十大片区分析655.5.2 北京成交均价前十大片区分析675.5.3 北京成交量前十大楼盘分析685.5.4 北京成交均价前十大楼盘分析705.5.5 北京二手房市场成交面积比重构成分析71 5.5.6 北京二手房市场成交均价比重构成分析72 5.5.7 北京二手房市场付款方式比重分析735.6 购房人群年龄结构分析745.7 购房人群户籍结构分析76第六章2008年房地产发展趋势776.1 未来房价走势分析776.1.1 供给在近期难以快速提高776.1.2 需求仍将保持旺盛786.2 2008年房地产市场政策走势分析796.2.1 宏观调控措施继续出台796.2.2 保障性住房比例加大806.3 2008年房地产市场展望816.4 2008年北京房地产市场预测826.4.1 奥运前后难现市场拐点826.4.2 全年政策性住房供应约5万套836.4.3 住宅市场三足鼎立趋势形成836.4.4 商品住宅成交量随供应增加而上涨846.4.5 二手房成交总量保持在8-9万套之间84 6.4.6 2008年土地供应力度加大846.4.7 市场策略更加理性856.5 房地产投资建议85第七章房地产价值链与联动链分析877.1 土地开发价值链897.2 房产价值链模型907.3 资产管理价值链927.4 价值链内部联动977.5 价值链扩展产业联动：1007.6 价值链整合策略分析1037.6.1 业务外包1047.6.2 战略联盟1077.6.3 战略联盟与“房地产价值网” 111第八章房地产企业组织结构分析1138.1 控股型组织结构1148.2 项目事业部制1158.3 专业事业部制1158.4 产品事业部制1168.5 事业部的优缺点1168.6 矩阵制1178.7 多维制119第九章房地产企业商业模式实例分析120 9.1 万科企业股份有限公司1219.2 顺驰中国控股有限公司1299.3 万达集团股份有限公司1349.4 中体奥林匹克花园管理集团有限公司137 9.5 北京万通地产股份有限公司1419.6 凯德置地（中国）控股集团144附：海外地产基金145第十章2007年重点上市公司经营分析147 10.1张江高科14710.2万科14810.3招商地产14810.4金地集团14910.5外高桥15010.6新潮实业15010.7 北京北辰实业股份151图表目录略---。

行业发展总概况(一)2008年中国房地产行业发展形式及投资情况2008年对于国内房地产市场是比较艰难的一年，伴随着国际金融危机的逐步蔓延，我国经济也受到了一定影响。

国内房地产市场经历了长达一年之久的超长观望期。

国家统计局公布的2008年国民经济和社会发展统计公报显示，全年我国房地产开发投资30580亿元，比上年增长20.9%。

其中，东部地区18325亿元，增长17.1%；中部地区6287亿元，增长31.7%；西部地区5967亿元，增长22.7%。

按工程用途分，商品住宅投资22081亿元，增长22.6%；办公楼投资1112亿元，增长7.4%；商业营业用房投资3200亿元，增长14.9%。

2008年，全国房地产开发企业房屋施工面积27.4亿平方米，同比增长16.0%；房屋新开工面积9.8亿平方米，增长2.3%；房屋竣工面积5.9亿平方米，下降3.5%。

其中，住宅竣工面积4.8亿平方米，下降4.2%。

全国房地产开发企业完成土地购置面积3.7亿平方米，同比下降8.6%；完成土地开发面积2.6亿平方米，同比下降 5.6%。

在金融危机以及国内收紧的房地产政策的影响下，2008年全国各主要城市的二手房交易量也出现了明显的减少。

全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7%。

其中，商品住宅销售面积下降20.3%；商品房销售额24071亿元，同比下降19.5%。

其中，商品住宅销售额下降20.1%。

截至12月末，全国商品房空置面积1.64亿平方米，同比增长21.8%，增幅比1-11月提高6.5个百分点。

其中，空置商品住宅9069万平方米，同比增长32.3%，增幅提高9.4个百分点。

(二)特许经营在中国房地产经纪行业的应用与发展1.特许经营模式的运用目前国内逾万家的房产中介大致可以分为四种经营模式。

一种是被大多数中介采用的市场化程度很低的单店经营模式；第二种是市场化程度不够的有政府背景的房地产管理部门下属企业；第三种是直营连锁模式, 这种模式已经具有品牌竞争的含义；第四种就是为外资企业广泛采用的特许经营模式，目前正被越来越多的国内企业接受并应用。

LEE1财富世联某商业广场项目定位与产品规划建议谨呈：某某市某房地产开发有限公司2022世联地产深圳商业部某某某地产某商业广场项目整体定位与规划、产品建议塔楼物业酒店方向商务方向居住方向【结论1】中小企业办公楼有一定的市场可行性商务方向中小企业写字楼区域：中小企业聚集，认可项目区域客户：市场主要办公需求，有租金承受能力趋势：未来新兴商务区塔楼物业酒店方向商务方向居住方向【客户】小户型居住公寓接受度比较高，近73%的客户考虑购买公寓，一半的客户可接受40-70m²的户型，为项目打造居住型公寓提供了机会塔楼物业酒店方向商务方向居住方向【结论3】市场有很庞大的居住需求，居住式公寓的市场接受有一定难度居住方向居住式公寓产业：工业立市的产业经济发展带来人口增加供应：区域项目供应小，土地出让不多，未来竞争小去化：以刚需为主导的住宅市场需求火爆溢价：价格与成本比较，溢价能力强客户：近73%消费者可考虑购买公寓物业价值占位某某富人区城市豪宅板块金沙湾新城实景图项目地块●1公里范围圈●金沙湾广场●花园酒店●喜来登酒店金沙湾新城实景图超百万平米滨海居住区185米某某滨海地标建筑两家五星级酒店金沙湾广场428㎡海景豪宅6金沙湾新城总共规划有7期，已经成为某某市民眼中的“高端住宅区”老城外扩第一站豪宅区门户很多年以来，赤坎老街坊一直流传着这样两种说法：北桥乱糟糟、臭烘烘，是“穷人”住的地方；赤坎老城区，旧城改造难度大，要住得舒适住得有“身分”还是选择霞山。

赤坎老城金沙湾板块●项目地块开发区板块赤坎区委区政府根据《某某市城市近期建设规划》,紧紧围绕一廊(金沙湾观海长廊)、一湖(滨湖)、一江(赤坎江)、一园(南国热带花园)实施“东拓南进西扩北推”城区发展规划，坚持“提升主城、开发新区、整体推进”的总体思路，全力拓展城市发展空间。

7赤坎老街，曾经的古商埠坐拥城市主轴尽享城市配套15分钟车程覆盖范围两条：城市南北交通轴线三项：城市公共服务配套军民路六大：城市休闲配套观海路●项目地块国际会展中心●某某电视台●体育北路●金沙湾广场●海滨浴场●观海长廊●红嘴鸥游艇码头人民大道海滨大道●某某国际水上中心●市级行政中心(规划中)体育南路政府行政中心规划●南国热带公园近万平米公共绿化城市生态氧吧●●地块紧邻：6000平米市政公园●项目内部规划：3000平米绿化广场海田公园：离项目600米公园南北长2100米,东西宽48米,总面积近10万平方米某某绿地率、绿化覆盖率和人均公园绿地面积分别达到40.65%、45.71.51平方米。

杭州写字楼市场简析一、 杭州市场整体情况 1、 杭州写字楼市场开展阶段2、 写字楼土地出让量分析表1：2005-2021写字楼地块出让列表10020030040050020052006200720080100020003000400050006000总出让面积可建面积分析：2021年土地出让量较2007年大幅下降，但总体出让量依然较大近年来出让地块主要分布在钱江新城、滨江区等商务新区，供给量呈波浪式供给。

但这两个新兴片区目前商务气氛不成熟，且写字楼吸纳率的提升需要相对较长的时间过程，预计未来写字楼市场将出现供过于求的情况。

2021年写字楼楼面地价的急剧下滑，主要是由于成交土地以转塘、创新创业新天地、滨江区等地价较低地块拉低导致。

表2：2021年商业办公用地出让列表3、写字楼供给分析分析：08－09年全市将有200万㎡集中供给，写字楼市场供小于求08年至09年2月主城区市场写字楼〔销售〕总供给约56万㎡，其中约60%供给为江干区，截止09年2月份市场存量约33万㎡。

根据汉嘉地产统计，08-09年全市将有200万㎡的集中供给，写字楼市场根本饱和。

未来写字楼在钱江新城和滨江区集中供给。

目前杭州写字楼潜在供给地点主要集中在钱江新城和滨江区。

钱江新城有10座写字楼在建，滨江区在500亩土地上有30个总部写字楼工程。

4、整体销售情况销售量：07年1月份-08年10月份，共成交写字楼79万方，月均去化3.5万方，年均去化量仅42万㎡。

价格：㎡间。

5、客户群描述杭州写字楼市场的需求客户群体可以初步分为以下几类：政府机关、事业单位客户群，大型企业客户群，民营企业客户群，中小型自营企业客户群，个体工商企业客户群。

另外还有一类特殊的需求群体，即纯粹投资客户群体。

6、小结➢杭州写字楼市场经过十多年的开展，经历了低迷、旺销等阶段，现阶段仍写字楼销售较为平淡。

➢截至09年2月主城区在售写字楼市场存量约33万，08－09共有200万㎡供给量，写字楼市场供小于求。

2008，北京，写字楼市场分析
杜建国;李楠
【期刊名称】《城市开发：物业管理》
【年(卷),期】2008(0)1
【摘要】观点1:新增写字楼供应量将有所回落,大部分项目将在上半年入市,下半年开始迅速减少考虑奥运会所带来的商机,一些写字楼项目将集中于2008年上半年入市,届时写字楼供应量将达到高峰。

北京写字楼市场供应在经历了奥运前的高峰后,从2008年下半年开始,供应量将迅速减少。

随着客户对写字楼品质要求的不断提高,高舒适度、低能耗的"绿色"写字楼有望成为市场主流产品。

【总页数】3页(P33-35)
【关键词】写字楼市场;北京写字楼;房地产市场;租金水平;甲级写字楼;租赁市场;东二环;销售价格;日租金;商品房
【作者】杜建国;李楠
【作者单位】北京首佳房地产评估有限公司;北京首佳联信房地产经纪公司
【正文语种】中文
【中图分类】F293.3
【相关文献】
1.将商住楼逆向创新进行到底2007年6月北京写字楼市场分析 [J],
2.3月北京写字楼市场分析（2月25-3月25日报告） [J],
3.当前北京写字楼投资市场分析 [J], 戴德梁行
4.北京CBD写字楼市场分析 [J],
5.2001年第三季度北京甲级写字楼市场分析 [J], 戴德梁
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2008年度北京甲级写字楼市场研究报告2008年对于中国房地产市场来说，是跌宕起伏的一年，年初由万科率先降价开始迅速潮蔓延全国，房价出现下降趋势，“拐点论”成了各类媒体上的关键词；接着美国次级贷风暴袭来并迅速演变成全球金融危机，“过冬论”席卷而来。

政府连续出台“救市”政策，购房者“越降越观望”，房价何时止跌成为焦点。

2008年对于北京写字楼市场来说，是悲喜交加的一年，上半年我们还在庆幸"风景这边独好"，“写字楼是避风港”；进入下半年，随着美国金融危机对我国实体经济的冲击，我们突然发现写字楼市场已经步入了下降通道。

上半年北京甲级写字楼市场运行平稳，大单频现，重点交易仍集中在CBD、金融街等传统商圈，如中国光大银行23亿元购买金融街的金祺大厦，中国太平洋保险则以近22亿元人民币购买了金融街的丰盛大厦等。

从第三季度开始写字楼市场出现了租售价格下滑、成交量下降、空臵率持续攀升的态势，并一直延续到年终，第四季度CBD 写字楼空臵率甚至达到了35%，创五年内历史新高。

从供需关系来看，2008年写字楼市场新增供应量与2007年相比略有增加，但是由于国际经济形势不佳，越来越多企业租户尤其是跨国企业纷纷收缩规模并取消此前的扩展计划，进而导致写字楼市场需求和吸纳量一路走跌。

租售价格也呈现出低迷态势，双双飘红的局面不再。

从产品结构来看，企业办公郊区化趋势使得企业独栋在市场上独树一臶，涌现了联东U谷、亦庄硅谷、北京LINK等精品项目。

从商圈分布来看，随着北京市提出建设国际金融中心的规划，在“一主一副三新四后台”的总体布局中，各区域功能更加明晰，传统的“3+X”格局逐渐淡化，商业地产格局开始向京西扩展。

根据北京写字楼信息网的最新统计数据，截止2008年12月，北京写字楼市场平均售价18255元/平方米（建筑面积报价），与2007年相比下跌4.8%；平均租金149元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2007年相比下降8.0%；空臵率28.5%，与2007年相比上升37.0%。