房地产项目定价原则及策略

二、房地产动态定价策略
动态定价策略是指开发的楼盘从开始预售到全部 售完为止全过程采取的策略。在楼盘销售中，开盘定 价是最为关键的一步。房地产价格是与产品、市场、 销售、形象、宣传推广互动的策略，需要依阶段性营 销目标不同而调整，对新推楼盘来说，是低价开盘， 以后逐渐走高好呢？还是高价开盘待完成初步销售目 标后再低价清货好？
2、高开低走定价策略
（1）优点与缺点 高开低走的好处是： 第一，便于获取最大的利润。 第二，高价未必高品质，但高品质必然需要高价支撑，
因此容易形成先声夺人的气势，给人以楼盘高品质的展示。 第三，由于高开低走，价格是先高后低，后续消费者
也会感到一定的实惠。
高开低走的不利之处是： 第一，价格高，难以聚集人气，难以形成“抢购风”。 第二，先高后低虽然迎合了后期的消费者，但无论如
2.金子只卖银子价
这一策略特别适合资金压力较大而需要迅速回笼 或出于特别的战略目标而对市场份额有着强烈需求的 企业。
3.金是金银是银一定要卖个“实价”
这一夹在中间的策略也有其不利的方面，销售周 期较长容易导致销售过程失控因而风险较大，价格不 高不仅获利平淡，而且不利于树立公司形象，价格不 低较难聚集人气迅速完成销售。
低价开盘的缺点是： 第一，首期利润不高。 第二，楼盘形象难以提升
适用范围 第一，产品均好性不强，又没有什么特色； 第二，楼盘的开发量相对较大； 第三，绝对单价过高，超出当地主流购房价格； 第四，市场竞争激烈，类似产品过多。
调价技巧 房地产营销控制由数量Hale Waihona Puke Baidu制、价格控制、时间控制三
方面组成。在整个营销过程的不同阶段中，应始终保持一 定数量的好房源，分时段根据市场变化情况，按一定比例 分期分批面市，这样可以有效地控制房源，而且后期的好 房源面市时，正处于价格上升时期，还可以取得好的经济 效益，这就是数量控制。
房地产项目 定价原则及策略
2020/8/22
房地产定价的程序和步骤
步骤1.选择房地产定价目标 步骤2.选择房地产定价策略
步骤3.选择房地产定价方法 步骤4.决定楼盘的平均单价
步骤5.决定楼层垂直价差
步骤6.决定楼层水平价差
步骤7.选择楼盘付款方式
步骤8.选择楼盘调价策略
房地产定价目标：
定价目标是整个价格制定工作的灵魂。房地产定 价目标可以归纳为追求利润最大化、追求市场占有率 最大化、树立企业形象、加快资金周转速度等几种不 同的形式。
价格控制关键是调幅要小，调价频率要高。 一般每次涨幅在3%~5%之间，调价新近几天，可配以
适当折扣策略，作为价格局部过渡。保定京南一品项目一期 自开盘后提价四次，最早以3980元开盘后，第一次提价数为 每平米200元，第二次提价数为每平方180元，第三次提价 150元，最后又提价100元左右。
楼盘销售期一般有四个阶段：开盘前准备期、开 盘初期、销售中期、收盘期。以时间为基础根据不同 的时间段，确定对应的销售价格，这就是时间控制。
其次，还必须使“银子看起来像是金子”。这就需要 高超的楼盘形象和卖场包装技巧，必须使楼盘从外在形象、 传播形象、卖场形象都显得比竞争对手高贵、典雅。最后， 还必须让消费者相信楼盘确实具有等同于“金子”的价值， 这就需要大规模、高规格、高层次的新闻炒作、整合推广 去说服消费者。但在今天竞争日趋激烈的市场环境下，这 一策略的难度越来越大，风险系数越来越高，它只适合内 部管理、控制能力特别强且富有创新精神与创新能力的企 业。
1.低开高走策略
低开高走策略就是随着施工建筑物的不断成形和 不断接近竣工，或根据销售进展情况，每到一定的调 价时点，按预先确定的幅度调高一次售价的策略，这 是一种较常见的定价策略。
低价开盘的优点是： 第一，便于快速成交，促进良性循环。 第二，每次调价能使顾客感受到房地产在增值，给前期购房者信
心，从而进一步形成人气，刺激潜在购房者购房。 第三，便于日后的价格控制。 第四，便于加快资金周转。
三、树立良好的企业形象 稳定的价格有利于赢得企业形象，进而在行业中
树立长期优势。拥有较高市场占有率的行业领导型企 业适宜选用稳定的价格策略。
房地产定价策略
一、房地产静态定价策略 二、房地产动态定价策略
一、房地产静态定价策略
根据溢价水平的高低，可以将房地产定价策略简 单地分为三类：银子要卖金子价、金子只卖银子价、 金是金银是银一定要卖个“实价” 。
一、利润最大化 这是许多企业的定价目标。当该楼盘独特性较强，
不易被其他楼盘替代时，可采取高价定价方法。一般 的企业应更多采用低价策略，通过薄利多销来吸引顾 客，从长远和总体利益看，企业也有可能获得最大利 润。
二、市场占有率最大化 市场占有率是指一定时期内某房地产企业的销售
量占当地市场销售总量的份额。一般而言，成长型的 公司适宜采用市场占有率目标，通过薄利多销的经营 方式，达到以量换利，提高市场地位的目的。
房地产定价方法
房地产的定价方法有： 成本导向、竞争导向、需求导向三种。
成本导向定价法
这是企业依据拿地成本、开发成本、间接成本等， 加上预期的利润，直接测算出的价格。
由于市场的经常性变化，这种测算出来的价格，不 一定能否符合当时的市场行情，与消费者需求也很难挂 钩。
1. 银子要卖金子价
这是多数开发商的梦想。要做到这一点首先就必须使 “银子具备某些金子的品质”，也就是需要为楼盘赋予 一些高层次、高品质元素如创新的规划设计、创新户型、 创新的材料运用、创新的科技成果运用等，这些投入虽 然并不需要“金子”的代价，但却使楼盘具备了领先竞 争者的内在优势，因而也就具备了“金子般的品质”。
何，对前期消费者是非常不公平的，对发展商的品牌有一 定的影响。
第三，日后的价格直接调空余地少。
低开高走与高开低走比较表
价格走势 物业品牌 卖场人气 升值空间 开发商品牌 销售进度
低开高走 影响物业档次
畅旺 大 较易建立 快
高开低走 展示物业形象
一般 小
较难建立 慢
3.稳定价格策略
这种价格策略是指在整个营销期间，楼盘的售价 始终保持相对稳定，既不大幅度提价，也不大幅度降 价。这种策略一般适用于房地产市场状况稳定，并且 房地产开发项目销售量小或项目销售期短时可采用。