度假酒店项目前期策划建议书

精品酒店与文化的关系 • 精品酒店是“后五星级酒店”的替代物， 强调与单独繁华的酒店体验相反的深刻、 精致“文化+物质”体验。 • 精品酒店的存在需要深厚的文化底蕴和足 够的非本土文化休闲、旅游客人，强调深 层次的共鸣和持续性的吸引力。 • 精品酒店可以持续更新改进，但难以转型 必须坚持成为一种文化的载体。
比例
面积(M2) 3000 1200 2800 2000 10000
层高(米) 4-5 4 3（考虑跃层） 3.6
层数 (层) 4 2 3-4 2
高度(米) 18 8 12 8
酒店主楼 温泉会所
30% 12%
度假公寓
别墅
总计
28%
20%
100%
酒店投资估算
名称 土地 建筑土建部分 酒店设备与装修 场地与园林景观 总计 万元 500 （争取零地价） 2000 2500 1000 6000
地域文化
酒店在先天选址上所体现出的 文化氛围，包括地域内的地域 资源、历史遗存、文化形态等 所营造的氛围
建筑文化
酒店整体外观所表现出来的文 化内涵，例如中世纪欧洲建筑、 中国古文化、威尼斯水文 化……
装饰文化
与建筑文化相对应的，体现 在内部设计及装饰的文化内 涵，大到整个建筑的内部设 计，小到各种装饰品
主要成功经验：
每家悦榕酒店都秉承悦榕集团文化，力求通过为客人创造与 众不同的体验，增强员工的品牌自豪感，保护自然和人文环 境来打造一个世界顶级的度假酒店。 1）悦榕充分利用了世界各地的地理优势和与众不同的文化， 尽量减少对环境的影响，给顾客以独一无二的享受。 2）致力于为顾客营造私密感和奢华感。其价格昂贵，把消 费对象定位在高档人群，不做低端竞争，提升了企业形象， 具有固定的市场。 3）独特的服务标准。悦榕的服务标准不是依据这个行业的 标准而制定的，它取决于顾客的满意度。这令悦榕不断超越 自己，不断进步，慢慢形成了其他酒店不可比拟的优势。
W 劣势（Weaknesses）
• • • 整个县域客房整体价格较低 丙溪乡村旅游配套现状不足 品牌的认可度弱
O 机会（Opportunities）
• • •
SWOT
T 威胁（Threats）
• 县域其他乡村度假产品
玉屏旅游迅速发展,发展前景喜人 玉屏酒店同质化明显，缺少有品质、有文 化品味的度假酒店 政府强力打造云起小镇（特色小镇），本 项目也是云起小镇重要组成部分，可争取 政府优惠政策
项目分析
1〃项目区位条件
项目位置
2〃项目现状条件
2〃项目现状条件
3〃业主需求
1、总用地面积 ：依据规划方案确定 2、接 待 规 模 ：150 床（100间客房）
项目开发方向建议
1〃SWOT分析
S 优势(Strengths)
• • • • 开阔的视野与景观 依山傍水，良好的生态环境 温泉资源 交通便利
▪ 落实银行贷款政策对项目规模的要求。
五、操作建议：
1、市场调查与策划定位。 2、分期开发，实施回笼资金，减小投资压力。 3、引入知名品牌（合作、冠名等）； 4、建立酒店管理专业团队指导、管理酒店规划、建设、装修与 运行工作，避免不必要的浪费与损失。
5、争取政府大力支持（土地地价、税费减免等）。
六、经济测算
养生
健康
Βιβλιοθήκη Baidu
休闲
度假
2、利用地形高差及周边景观设计高低错落、变化有序的建筑体量，营造令人兴奋、景随步移并与自然环
境融合的体验空间
错落
自然
景随步移
3、依托贵州玉屏侗族文化，从侗族建筑、侗族大歌、琵琶舞、梯田、自 然山水提炼设计元素，创造出超越传统侗族语言的抽象民族形态，如同中 国画的写意山水抛开形的束缚，追求一种文人墨客的至高境界—意境。
久流传
体验经济下的精品酒店，卖的就是“体验”。
鲜明的主题文化
围绕地域文化、建筑文化或装饰文化体现，通过别 出心裁的独特设计，赋予客人深刻的体验之旅
深圳华兴寺菩提 宾舍：在深圳东 部华侨城华兴寺 内打造的“禅” 文化主题的精品 酒店 颐和安缦居：与颐和 园仅一墙之隔，宛若 私家园林的布局、明 式家具的住家风格， 将中式风格演绎到极 致，甚至在度假村内 种植许多和颐和园相 同的树木 巴黎的加利福尼 亚酒店：从大堂、 电梯、餐厅到客 房楼层，展示着 4200多件油画、 雕塑艺术真品， 胜似一个美术馆
■ 重点扩大中档星级酒店，适度发展高档星级酒店，高、中、低档住宿设施 结构控制在高档10-25%，中档60-70%，低档5-30%。同时大力发展特色民 宿、星级农家乐、度假酒店、青年旅舍、生态庄园、商务连锁酒店、生态营 地等住宿业态，形成丰富的住宿体验。
2〃玉屏酒店现状
■ 酒店同 质化，缺 少有文化 特色的度 假酒店。
地域型精品酒店 我国地域辽阔，山川独特，风景各异，如三亚、丽 江、张家界、九寨沟等地，借助风景各异，使之成 为酒店独特的环境资源和其他酒店无法模仿与复制 的特质，开发地域型精品酒店，满足对度假、休闲 高端客源的需求。如三亚、丽江的悦榕庄、杭州的 安缦法云酒店。
参考案例
悦榕庄
悦榕酒店度假村集团
悦榕庄集团以营造优雅浪漫，充满活力与异国情调的度假 环境为顾客提供亲密的身心灵体验。 作为全球顶尖精品度假村、公寓住宅及SPA的经营者，悦 榕庄把环保意识完美融入于浪漫旅行中。旗下的酒店、度假 村、公寓住宅、SPA、精品零售店及目的地俱乐部均提供了 一个能够让人完全放松身心灵的“心静轩”。在以延承当地 传统与保护环境的大前提之下，旗下的酒店与度假村均融合 了亚洲传统及地区特色，在建筑及装潢摆设上大量采用当地 特有的天然建材以及特殊风格，以反映当地的风土民情。 悦榕度假酒店集团目前在全球范围内拥有22家悦榕、悦椿 及悦椿绚丽色彩三个顶级品牌酒店及度假村、62家SPA中心、 66家悦榕精品店和2家高尔夫球场，并荣获了100多项酒店行 业大奖。 预计到2010年，悦榕将在中国开设多家酒店度假村，可见 悦榕集团已非常注重其在中国的市场潜力。
鲜明的主题 文化 独具特色 的功能 个性化的 贴心服务
要被客人承认和接受，必须有某些让客人兴奋、 无法忘却、印象极深的主题或文化
若能挖掘并满足客人度假的专门需求，便可能迅 速获得青睐并成为口碑相传的目的地酒店
真正吸引见多识广的客人对酒店欲罢不能、重复 入住的不是酒店设计或设施，而是服务、服务和 服务——硬件永远有被超越的时候，只有服务品质才能恒
贵州省玉屏县
“侗乡汤院”温泉度假酒店项目建议书
项目背景
1〃玉屏旅游前景
■ 2015年游客接待量达260万人次，总体上呈高速增长态势，力争到2020年， 接待旅游总人数突破600万人次。
■ 据预测，到2020年，全域所需床位数约25400张；到规划末期（2025 年），全域所需床位数约69100张。
区域性显著
• 精品酒店强调地方文化与 私密性的融合，导致中国 各地精品酒店差别巨大， 区域性显著，各类酒店集 团目前也仅集中在一线城 市或旅游城市等同一类城 市内开店即使同一品牌下 酒店之间也有极大区别， 以迎合当地区域文化。
3、设计愿景
1、空气清新自然，满目苍翠，犹如置身于天然的氧吧，优美宜人的自然景观，以养生、 休闲、美丽、健康的方式打造一片回归自然的土地，让身心与灵魂都和谐的栖居。
2、度假酒店解析
■ 度假酒店发展现状
1.度假酒店消费市场细分化：在不同消费层级的需求促动下，衍生了诸如高端度假品牌、中档度假公寓品 牌、主题民宿客栈等一系列“高中低”结合的度假酒店类型，未来市场度假型酒店市场类型的细分化将成为一 种趋势。 2.度假酒店设计以“客”为本：人性化、亲情化、自然化、智能化、个性化„„而今，考虑到家庭度假的 需要，酒店设计会更加居家;考虑到乡村生活的追捧，酒店设计会更加复古;考虑到科技应用的潮流，酒店设计 会大胆创新。
4〃产品策划
中高端精品酒店：避免同质化竞争，存在市场机会
度假酒店 酒店客房产权化：可回收投资 乡村度假院落：享受酒店提供度假产品（民族风情体验、农耕活动等） 度假产品 双拼、独栋别墅（私人会所）：聚焦本地高端市场（个人及企业） 温泉疗养 温泉疗养：
侗医健康：
其他： ▪ 抓住区域中小型会议市场机会，根据市调确定配置要求。
精品酒店主要类型
主题型精品酒店 主要分布在一些文化历史厚重的城市，结合当地的 民风民俗或独特建筑来表现主题，开发文化主题型 精品酒店，从而形成独特的文化、品位与个性，满 足对文化有独特品位的高端客源的需求。如北京的 安缦颐和、丽江的悦榕庄等。 时尚型精品酒店 分布于走在我国经济发展前列的城市如上海、北京、 广州、深圳等地，满足对尚高端客源的需求，因为 这些地方既是精品酒店消费的主要客源地，也是引 领消费时尚的前沿阵地。如广州的W酒店（未开 业）、上海新天地88城市精品酒店
说明：
1、酒店整体规模按照100平米 /间进行测算。客房面积综合占 比60%。 2、考虑销售与持有的平衡 （客房和公寓全销售）。 3、依据市调，适当增大度假 公寓与别墅规模。 4、一期完成酒店主楼、温泉 会所的建设。 5、主楼功能包括：大堂、风 情餐厅、娱乐、会议、客房 （30-40间客房）。
各部分名称
在体验经济时代下，人们的消费观念不断更新，消费需求不
断升级，他们对产品或服务“非大众化”的个性时尚体验的 追求更加鲜明，他们在接受服务过程中更希望获得多重感官 和情感的体验，并感受到自我身份的确认和肯定，享受到身 心满足的愉悦。
体验经济时代到来 酒店服务个性化需求
催生
精品度假酒店
精品酒店的3个关键特征
3.度假酒店服务内容特色化：在仁安悦榕庄，游客可以骑乘牦牛或者马进入酒店，或者在“藏式生活”主 题下当一次真正的游牧民族;北京的皇家驿栈，内有皇家餐饮、皇家泡浴、皇家歌舞，让游客彻底过一把当皇帝 的瘾;香港迪士尼乐园酒店，酒店可为游客提供“迪士尼童话”主题的浪漫婚礼服务!这些具有特色的服务内容， 将成为度假型酒店的标签。 4.度假酒店运营模式多样化： 海南富力地产与一呆网强强联手，实现“分时度假”居住新体验; 首家帐篷客酒店开业，洪清华称客房收入占比最好不超过50%; 君澜酒店集团与同程旅游共同发布“君澜度假全流程模式”。 多样化的运营模式，跨界的合作，将成为度假型酒店新的经营之道。
丽江悦榕庄
内部现代化酒店设施。
丽江悦榕庄拥有五星级饭店的全套 设施。包括会议室、网球场、图书 馆及游戏室，以及有如飘浮在池塘 上的白云餐厅。
丽江悦榕庄的特点之一。属 悦榕SPA推出一系列由春、夏、 秋、冬季节启发的护理疗程。 悦榕SPA拥有六间配有暖炉的 SPA护疗室，一间茶楼、健身 房以及瑜珈室。
丽江悦榕庄
丽江悦榕庄建于2006年，2007年向游客开放酒 店预订。五十五栋纳西式的别墅均朝东北向, 每 位佳宾均可欣赏到海拔五千六百公尺的玉龙雪 山山顶。大自然景观全部收集在丽江悦榕庄宽 敞的别墅里, 三百五十英尺的宽敞空间里包括室 外温水按摩浴池或私人泳池。
丽江悦榕庄
建筑既沿袭了悦榕营造优雅浪漫的度假风格， 又很好地融合了地方性的纳西传统建筑风情。 建有四十栋花园和豪华花园别墅，十三栋泳 池和豪华泳池别墅，一栋双卧室泳池别墅及 一栋总统别墅。