经开区回迁安置小区物业管理现状及创新模式的调研报告(同名19778)
经开区回迁安置小区物业管理现状及创新模式的调
研报告
物业管理，是上世纪90年代伴随国内房地产业的兴起，而发展起来的一种为物业提供市场化、专业化、社会化服务的经济活动。我区物业管理起步于2003年，从无到有，发展迅速。物管业的出现，为加快我区房地产业的发展、改善城市环境和居民生活质量发挥了重要的作用。
随着经开区城市化进程的不断推进，大批回迁安置小区拔地而起，昔日的农村居民住进了安置小区，变成了城市市民。目前我区共有回迁安置小区12个，总建筑面积为2099805.502平方米，共22847套，绿化面积731304.5平方米、道路面积343920平方米、非机动车库41个、露天停车场72个、水泵8个、电梯73部、农贸市场11个、幼儿园10个、广场17个、服务群众约5万人。
一、存在的问题及成因
虽然同为住宅小区，但在物业管理这一层面上，回迁安置小区与其他商品房小区有着较大的区别。目前，我区回迁安置小区主要存在以下问题：
1、公用设施设备老化严重：在我区的十二个安置小区中有十一个小区设施设备老化情况严重，其中莲花、锦绣及海恒三个面积为17.17万平方米的老小区尤为严重，例如三个老小区在规划建设时使用的主水管网线多为水泥管、铸铁管，分水管多为PVC管，大部分主水管锈蚀严重，难以修复，从而造成漏水现象极为严重。此外加上规划上有先天不
足，亮化、绿化、环卫、电力、下水道、窨井盖板等基础设施普遍不完善，年久失修。
2、房屋维修不及时：目前安置小区房屋维修已经移交项目管理公司，按照相关文件要求，安置小区居民需要向社区委报修，由社区委报项目管理公司，项目管理公司进行甄别后实施维修（区分报修项目是否在保修范围内），整个报修流程较长，很多居民房屋质量问题不能在第一时间得到答复和维修，造成居民意见较大，各类投诉接连不断，物管纠纷呈现上升态势，日益成为社区重要的不和谐因素。
3、居民素质及物业管理意识有待提高：回迁安置户的思想观念未能及时转变，其农民意识还很浓厚。一方面，安置房交付使用后出现脏乱差、违规装修、破坏绿化、种植农副产品、养鸡养狗等一系列问题，造成小区内环境凌乱、人员混杂，给小区物业管理造成了很大的困难。加上回迁安置户对物业管理这种有偿服务方式不理解，有的还有抵触情绪，他们不愿交纳物业服务费用，甚至连最基本的水电费都不愿交纳，所以出现了部分居民对小区水电出户工程改造都进行阻挠。面对拒交物业管理服务费的业主，物业管理企业往往束手无策，缺乏有效的处理手段，恶意欠费行为不能及时得到处理。许多居民包括社区基层组织，对物管法规只是一知半解或根本不了解。调查显示，只有10%的居民对物管法规有一些了解。由于对物业和业主的权利义务概念不清，很多业主凡事都找物业，而物业只是一个市场主体，不具备执法权力，提供的是有偿且有限的服务，问题解决不了，业
主往往都把帐记在物业头上，产生纠纷。另一方面，物业直接面向千家万户上门收缴，收缴成本大且没有任何调控手段，通过司法途径追讨，不但费时不经济，还激化了业主与物业之间的矛盾，法院通常也不予立案。据了解，业主投诉的内容有一半以上并不属于物业的职责范围。
4、物业公司与社区管理部门的职责界定不清：物业组织引导在社区层面出现断档。在小区委、社区委的层面上，物业组织引导的职能还没有纳入，出现断档，居民前来社区投诉，社区却认为与己无关，是物业的事，使物业与社区出现“两张皮”，相互脱节。例如，对于违章搭建的拆除工作，物业的职责仅能是及时发现、及时报告以及进行劝阻，具体拆违的工作理应由社区委进行牵头。同样，《物业管理条例》中也明确了物业企业在小区安全工作中的定位是“秩序维护”而非安全保卫，所以在综治工作中，物业公司将配合公安、社区委等部门开展工作而非综治工作的主体。
二、创新模式的建议
1、构建条块结合、以块为主、纳入社区建设统一管理的新体制，把工作重心下移到小区委和社区委，并成立“两站一中心一平台”。具体就是，强化基层组织的职责，使街道和社区成为物管的直接组织者、推动者、参与者，并在街道成立物业服务中心、物业管理投诉调解工作站、物业应急维修服务站，构建物管与社区结合的平台。同时大规模整治出新老旧小区，对整治后的老旧小区、保障性解困房小区全面实施物管，并给予老旧小区三年市场化过渡期，期间物业
服务费财政给予补贴；保障性小区物业服务费实行“政府拿大头，业主出小头”。由于物业管理工作在街道、社区得到加强，才能使行业整体监管水平得到提高，促进了物管步入良性轨道。
2、把物管工作的重心全面向街道办和社区下移，职责下放，建立“分级负责、属地管理、条块结合、以块为主”的物管新体制，切实解决社区管理与物业服务相互脱节的状况，今后社区委和小区委就是物业的“第一东家”。社区委应把物管工作纳入重要的份内工作，全面负起责任来，加强领导，积极参与住宅区的交接验收、物管招标、维修资金使用审核、物管企业服务监督等工作，成立街道物业服务中心、投诉调解工作站、应急维修服务站，对不具备市场化物业管理条件的老旧小区、保障性住宅小区和无人管理的居住区，承担管理服务的责任。社区要帮助指导各小区组建业主委员会，发挥业主委的作用；受理调解物业投诉，及时解决物业服务中存在的问题；牵头组织成立由业主、派出所、居委会等联合参加的物业服务监督考评小组，定期对物业服务进行监督考评，以此形成街道、社区、物管相互促进、相互支持、良性互动的局面。
3、结合创建，改造出新，为老旧小区推行物管新体制创造基础条件。结合今年实施大规模老旧小区的整治、改造、出新工程，进一步明确老旧居住区的整治内容、责任主体、出新标准、资金筹集渠道，坚持把拆除违法建筑、修整道路、绿化补植、公共设施配建和修复等作为整治的重点内容，并
广泛发动群众参与，把群众是否满意作为衡量标准，做成亮点工程。
4、综合治理，探索新路，着力破解物业服务收费难题。物业服务是市场化的企业行为，赚钱盈利始终是物管企业的最终目标。但物管服务又不同于供水、供电、通讯等可分割、垄断化的公共服务，谁不缴费有的是强有力的调控手段。而物管服务是不可分割的特殊的公益服务，收费方式原始单一，几乎无调控手段，对一些恶意欠费的业主往往处于劣势。正常的营业收入不能保证，企业自然就难以为继。故协助物管企业收缴物业费，是实现物业良性发展的关键，是街道、社区和有关部门的共同责任。要探索采取多种方式、手段，综合治理，帮助物管企业收费。可以协助物管企业通过媒体曝光；可以通过司法途径追缴，法院降低门槛，开辟绿色通道；可以试点依据相关程序和市民听证，通过水费、电费等收缴渠道，实行捆绑收费，由政府掌控，然后由街道和社区协助业主委员会进行物业服务招标、监督、考评、发放，中标企业只管集中精力搞好服务，把企业从费心劳神的收费环节中解脱出来，服务质量自然会有保证。
5、加强宣传，正确引导，给予有力的政策支持。通过多种媒体和形式，加强物业政策法规的宣传，提高居民对物管企业、业主、社区委各自的权利义务的了解，提高业主和物业公司的签约履约能力，引导业主主动缴纳物业管理费用，积极参与小区自治管理。同时，对老旧小区在过渡期内，以及保障性住房的物业费给予财政补助。有关部门要严格执
行相关政策，确保新建小区必要的社区和物业用房规划、建设、接管到位。
社区物业管理工作是一项关系民生、面向千家万户的系统工程，工作绩效和服务质量的好坏将直接影响到开发区的投资环境、社会稳定和群众就业等等。当前的现状决定社区安置房物业管理仍属于起步期，物业管理更多体现的是一种政府行为，需要政府给予此项工作更多的扶持和政策支持，帮助物业管理创造宽松的环境，为下一步的完全市场化创造良好的条件。相信在开发区管委会的正确领导下，在区直部门的支持下，在社区委的监督帮助下，社区物业管理一定会步入良性循环的轨道。
物业调研报告怎么写 管理，分别是大自然物业、京兴 物业和钱江物业，李家斗小区属老旧小区开放式社区管理、钮店湾新村属农民新村开放式管理。 二、所辖小区的发展现状 尽管近几年来市区住宅小区物业管理发展迅速，但涉及到的各类投诉、举报越来越多，小区居民不满意，物业公司有意见，物业管理工作越来越难，表现在以下四个方面: 1、物业费用难收缴。物业收费难成为制约物业企业发展的头号难题，参与座谈、调查的物业公司普遍反映，现行物业管理条例明确的收 费标准偏低，小区居民自动缴费意识不强，调查的参与23家物管企业20XX年物管费平均缴费率为62.43%。仅3家企业达到收支平衡或略有盈余。
2、小区物业难管理。由于物业费用收缴不足，物业公司只能降低服务标准，减少服务人员，更加引起小区业主的对立抵触情绪，从而形成恶性循环。部分小区服务项目只能维持楼道打扫和小区治安等简单的内容，小区绿化缺乏管护、公共设施年久失修。调查问卷统计，42%的居民认为小区服务质量一般，20%的认为较差。 3、小区环境难维持。总体来说新建小区物业管理较好，老小区、安置区环境差距较大。部分小区内扒翻种植、破绿毁绿、乱拉乱接、乱停乱靠、违章建设等行为屡见不鲜。 参与调查的市民对小区停车问题反映特别强烈，83%的认为小区汽车乱停乱放，33%的认为小区行路难。以莲花5号区为例，一到傍晚小区道路车满为患，公共场地挤占一空，不仅小区居民难以出行，而且已经发生过居民家中失火，消防车无法通行、及时施救的严重情况。 4、物业经营难阳光。大部分物业公司除物业费用外，还有门面出租、广告经营等其他收入，但这些收入和公共支出情况不公开、不透明，小区居民无法进行有效地监督和查询。有6%的被调查对象认为物业公司存在乱收费现象。
安置小区物业管理方案 安置小区物业管理方案怎么写，为了建设文明安置小区，住户安稳的生活环境，针对安置小区物业制定管理方案。以下这篇是安置小区物业管理方案文章, 供大家参考。感兴趣的朋友一起来看看这篇由资料站为您提供的文章。 安置小区物业管理方案范文： 第一章总则 第一条为加强拆迁安置小区物业管理及维修工作，改善拆迁安置小区环境，切实维护被拆迁户的合法权益，努力营造整洁、有序、安全、和谐的居住环境。根据《安徽省物业管理条例》、《合肥市物业专项维修资金管理暂行规定》和合肥市《关于明确市区物业管理工作职责的通知》等规定，结合我区实际，制定本办法。 第二条本办法适用于新站区财政性资金投资建设或回购的拆迁安置小区。 第二章资金管理 第三条拆迁安置小区物业管理资金和物业专项维修资金主要是小区配套商业用房的出租收益，不足部分由区财政资金解决。 第四条物业管理资金包括开办费和物业服务费用两部
分，其资金的标准、使用及支付按以下规定执行：开办费的标准。依据管理的拆迁安置小区总建筑 面积核算开办费数额，分别是：总建筑面积5万平方米以下的，开办费3万元；总建筑面积5-10万平方米的，开办费5万元；总建筑面积10万平方米以上的，每增加1万平方米，增加万元，开办费最高不超过10 万元。 物业服务费用的标准。参照合肥市XX年8月施行的《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》服务收费标准执行，即:多层建筑按每月元/平方米，高层或小高层建筑按每月元/平方米。依据管理的拆迁安置小区总建筑面积核算物业服务费用总额。 物业管理资金使用范围： 1、开办费主要用于购买物业管理机构必需的桌 椅、清洁工具、修枝剪、电话、复印机、传真机、电脑、纸笔、文件盒等办公用品，所购买的办公物品纳入政府采购，资产为国有。 2、物业服务费用主要是指用于以下方面： (1) 服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。 (2) 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护
小区物业服务存在的问题及创新举措 1 问题 1.1物业服务企业理念定位不清 物业服务既是一个管理过程,更是一种实践服务理念的过程。物业管理的对象是物业,包括建筑物、附属的设施设备、相关场地等;而服务对象是人,受雇于业主,服务于业主,这就必须坚持业主主导原则。但目前很多物业服务企业对其服务定位不清,以管理者自居,管理及服务方式缺乏人性化,导致了工作单一,服务质量下降,甚至纠纷不断。 1.2物业服务企业人员综合素质有待提升 部分企业为降低运行成本,低薪聘请文化低、年龄较大、没有接受过专门培训的人员上岗,这样使得物业服务的内容及形式只能停留在简单的卫生保洁、安全保卫等层面,遇到一些技术性服务的工作就难以胜任。加上这一行业劳动强度比较大,工资待遇较低,一些从业人员只是把物业服务工作当作是自己转换就业岗位的跳板,一旦找到自己满意的工作就立即跳槽,使得物业服务行业的队伍稳定性不能得到有力保障。 1.3物业服务合同和管理规约存在的问题 物业服务合同不规范,合同双方的权利义务及违约责任不明确。部分小区管理规约条款简单,文本不规范,内容与合同的条款不相符合,双方的责权利书面约定不平等,致使双方的合法权益得不到有效
的保证。关键是业主与物业服务企业都未认真审视和履行管理规约的规定。 1.4物业服务费收费率低 《条例》中规定业主的义务之一是按时交纳物业服务费用。在物业服务中也应该贯彻“谁享用,谁受益,谁负担”的原则,但收费难问题困扰着物业服务企业,影响物业企业健康发展,同时,也使物业服务主体双方产生了后续的不良连锁反应,也遏制了物业服务企业进一步发展壮大。物业费收取率低主要存在两方面因素,一是物业服务自身服务质量无法保障;二是业主还未建立“产权归己、维修自理”的观念,缺乏“花钱买服务”的消费意识。 更多的业主是消费理念不正确,未真正意识到物业服务具有等价交换的商品属性,片面地追求不符合市场规律的“低价格”“高服务”,一旦不尽如人意就拒交物业服务费,侵害其他业主的利益,造成物业服务企业收费率低、服务水平下降的恶性循环。社会宣传缺乏对社会、企业、业主的正确引导,甚至缺乏公正而深刻的思考,导致业主对物业服务企业产生错误的认识,有时认为物业服务企业任何事都应该管,权利扩大化,有时又认为物业服务企业是单纯为利益而存在的,收取物业服务费用,这些扭曲的认识造成了大量群体纠纷。 1.5物业承接查验存在的问题 由于建管不分,同时在选聘物业服务企业过程中开发建设单位占主导地位。物业服务企业往往无法按正常规定、程序进行严格的
新华街道青年干部论坛 之第八小组调研报告 关于加强和改进老旧小区管理与服务的调研报告 ——以天桥湾小区为例第八组人员：米妍卢银萍陈海涛代丽艳王晓丹 执笔人：米妍陈海涛 PPT 制作：陈海涛 前言 小区管理与服务贴近社区居民的生活实际，关系到广大人民群众的切身利益，物业管理水平的高低与服务的好坏对社区两个文明建设具有重要影响。因此，探讨如何协调物业公司和业主的关系，提高物业管理的服务质量，为社区居民创造良好的生活环境，对于建设和推动社区的和谐发展具有重要意义。 基本情况 天桥湾社区位于通州区繁华地带，占地面积约0.32万平方公里，与区政府紧一路之隔，地理位臵优越，交通便利。小区建成于90年代，共计14栋住宅楼，常住人口855户、2330人，外地来京人员573人，辖区范围内有通州区体育局、游泳中心、武术学校、西海子早市、以及海尔通州旗舰店等几十家单位门店。多年来，天桥湾小区也像很多老旧小区一样，存在着物业管理不到位，小区的环境卫生、治安秩序、车辆管理、绿地美化等诸多问题存在着很大的管理难度，严重影响着社区居民生活质量和社区和谐，已成为居民群众反应强烈、各级领导关注的现实问题。 一、相关概念 （一）、老旧小区 《北京市老旧小区综合整治工作实施意见》规定，老旧小区包括1990年（含）以前建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没
有建立长效管理机制的老旧小区（含单栋住宅楼），以及1990年以后建成、存在上述问题的老旧小区。相关学者认为老旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题，社区的规划方案比较简单。随着城市人民生活水平的提高，老旧小区的外部设施已经跟不上时代。我国老旧小区的管理一直有三种典型的模式：一是由社区居委会进行管理；二是物业产权单位组建内部服务机构管理；另一种就是"多单位管理"，即一个小区有房管、园林、供电及水务等多单位管理。 （二）、社区服务 在社会学上社区服务就是指一个社区为满足其成员物质生活与精神生活需要而进行的社会性福利服务活动。按照社会学的概念，社区服务可以分为满足社区居民精神生活需要为目的的社区基本公共服务和以满足社区居民物质生活为目的的社区基本物业服务。 二、分析天桥湾小区作为老旧小区的管理服务现状及对策 （一）居民多元化结构，物业管理恶性循环。通过调查走访，天桥湾小区中的房屋结构复杂，包括回迁户、单位房、商品房、商用房、外地购房等。也正是此情况导致了老小区的居民结构相对复杂。居民的生活背景、知识结构、行为习惯，消费观念，自身素质参差不齐，不能充分认识物业管理的真正含义。一些居民只爱护自家卫生，忽视了自己应尽的义务，不关心小区的整洁建设。由于历史遗留问题，这些年小区物业又属于政府托管，按每平米0.3元收取物业费较低，管理人员有限，服务质量跟不上，造成了居民多数不缴费，物业收费难度大，便以降低服务标准来维持现状，服务管理状况越来越差，从而使小区物业管理步入恶性循环。所以导致小区出现了很多棘手的问题。 名词解释：物业管理恶性循环 物业管理服务水平不高——业主不满拒缴物业费——物业亏损减少服务项目——更多业主不缴费——矛盾激化——物业公司退出——陷入真空状态——新物业公司（或政府接管）进入——再次循环。这样的轮回被业界称之为“物业管理恶性循环”。 针对此情况，居委会做了冷静的分析，通过利用宣传栏、倡议书、座
大海社区关于辖区住宅小区物业管理情况 的调研报告 为贯彻落实党的十九大精神，坚持以人民为中心的发展理念，关注辖区居民的人居环境及物业服务状况，切实增强住宅小区居民群众的幸福感和获得感，为辖区居民营造一个良好的人居环境，破解住宅小区物业管理难题，更好地提升居民群众的安全感和满意度。大海社区对所辖物业公司和广大业主进行调研、走访，并汇集在社区建设和管理中遇到的现实情况。现根据我社区辖区内小区物业管理工作的实际状况，梳理如下调研报告。 一、所辖区域住宅小区物业管理基本情况 大海社区辖区内有物业管理的小区共X个,包括A小区、 B小区、C小区、D区，共有居民住户5000户，常住人口约16000人。其中A小区为2005年建成的小区，物业收费标准为0.4元/川，物业费成功收费率为90% B为2012年建成 入住，物业收费标准为 1.4元/川，收费率约40% C小区为2015年建成入住，物业收费标准为1.6元/ m2；A小区为2016 年建成入住，物业收费 1.5元/ m：收费率约68%在物业资质方面，A的XX物业管理有限公司为一级资质，其他物业管 理有限公司为二级资质。在服务水平方面，新建小区的物业服务相对规范，B和C小区由于收费标准低和收费困难等方 面的原因，仅保留最基本的基础设施维护及卫生服务。在平桥辖区内，
暂无一个小区两家物业公司管理的现象。 二、辖区内小区物业的管理现状及存在的困难 由于房开前期建设不完善以及部分承诺未兑现等方面的原因，导致小区业主与物业公司之间矛盾凸显，涉及到的各类投诉、举报越来越多，小区居民不满意，物业公司有意见，物业管理工作越来越难，存在的困难主要表现在以下几个方面： 1、业主将前期物业与房开混淆。属于房开承诺的相关规划未实现导致业主意见较大，影响后期物业管理。 2、物业费用收取困难。物业收费难成为制约物业企业 发展的头号难题，大海社区在调查辖区内4家物业公司时， 物业公司有关负责人普遍反映，小区居民自动缴费意识不 强，且以前期房开未建设好相应的停车场、未办理房产证、未完善基础设施为由拒绝缴纳物业费。辖区内4家物业服务 企业，仅2家企业达到收支平衡或略有盈余。 3、小区物业难管理。由于物业费用收缴不足，物业公 司只能降低服务标准，减少服务人员，更加引起小区业主的对立抵触情绪，从而形成恶性循环。2015年7月，辖区B小 区原物业管理公司因大部分居民拒绝缴纳物管费撤离。在大海社区的积极引导下，于2015年8月成立业主委员会实施自管，代履行物业职责，2017年8月引进新的物业管理公司。 物管费仅为0.4元/川，全部收齐物业费总收入约22万，除去水电费、11名工作人员工资所剩无几（含1名电工，4名安保人员，6名保洁
最新整理安置小区物业管理方案 安置小区物业管理方案怎么写，为了建设文明安置小区，住户安稳的生活环境，针对安置小区物业制定管理方案。以下这篇是安置小区物业管理方案文章，供大家参考。感兴趣的朋友一起来看看这篇由资料站为您提供的文章。 安置小区物业管理方案范文： 第一章总则 第一条为加强拆迁安置小区物业管理及维修工作，改善拆迁安置小区环境，切实维护被拆迁户的合法权益，努力营造整洁、有序、安全、和谐的居住环境。根据《xxx省物业管理条例》、《xxx市物业专项维修资金管理暂行规定》（合政〔〕32号）和xxx市《关于明确市区物业管理工作职责的通知》（合政办秘〔〕100号）等规定，结合我区实际，制定本办法。 第二条本办法适用于新站区财政性资金投资建设或回购的拆迁安置小区。 第二章资金管理 第三条拆迁安置小区物业管理资金和物业专项维修资金主要是小区配套商业用房的出租收益，不足部分由区财政资金解决。 第四条物业管理资金包括开办费和物业服务费用两部分，其资金的标准、使用及支付按以下规定执行： （一）开办费的标准。依据管理的拆迁安置小区总建筑面积（包括住宅及商业等配套房屋）核算开办费数额，分别是：总建筑面积5万平方米（含5万平方米）以下的，开办费3万元；总建筑面积5-10
万平方米的（含10万平方米），开办费5万元；总建筑面积10万平方米以上的，每增加1万平方米，增加0.5万元，开办费最高不超过10万元。 （二）物业服务费用的标准。参照xxx市 8月施行的《xxx市住宅小区物业服务收费管理办法》（丙级）服务收费标准执行，即：多层建筑按每月0.50元/平方米，高层或小高层建筑按每月1.0元/平方米。依据管理的拆迁安置小区总建筑面积（包括住宅及商业等配套房屋）核算物业服务费用总额。 （三）物业管理资金使用范围： 1、开办费主要用于购买物业管理机构必需的桌椅、清洁工具、修枝剪、xxxx、复印机、xxx机、电脑、纸笔、文件盒（夹）等办公用品，所购买的办公物品纳入政府采购，资产为国有。 2、物业服务费用主要是指用于以下方面： (1)服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。 (2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。 (3)物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用。 (4)物业服务机构办公费用。 (5)物业服务机构实施物业管理必备的固定资产折旧。 (6)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。 (7)法定税费和物业服务的利润等。 （四）支付方式。区建设发展局根据各社区承担管理的拆迁安置小区总建筑面积（包括住宅及商业等配套房屋）及支付标准，申报年度资金预算，区财政按照以下方式支付：
安家苑小区物业管理创新方案 当前在拆迁安置小区实施物业管理难度大、收费难，结合安家苑小区的普遍状况，从物业管理实践中存在的困难人手进行分析，提出了做好安置小区物业管理工作可采取的几点措施和办法，建立长效管理机制，使之真正能让政府满意，让住户满意。 为大力加强推进城市建设，按照城市总体建设规划要求，常州市近年来通过拆迁改造、撤村建居，得以缓解交通压力、完善公共基础设施、改善人居环境、提升城市品位、促进经济发展。同时市政府统一规划、统一设计、统一开发建设拆迁安置小区，并公开选聘物业管理公司实施统一管理和服务。在城市推进物业管理和社区建设进程中，也出现了一些不和谐的因素。 一、安置小区物业管理过程中出现的问题 物业管理难度大。一些拆迁户特别是失地农民刚搬进拆迁安置小区时，传统的农家生活习惯一时难以移除，在小区的空地上“见缝插针”地种菜，随地乱扔垃圾，乱张贴、乱涂写现象严重，部分路段存在不同程度的机动车道乱停放现象，地名标志牌缺损或破损。集贸市场周边普遍白色垃圾多，为图出行方便，人为破坏小区四周封闭护栏，以致于护栏豁口越来越多;防盗意识松懈，物件丢失又闹得不能安宁。小区普遍存在着脏、乱、差的现象。 物管公司参与度低。安置小区住户传统的生活习惯直接导致物业管理难度增加，物管费收缴率低直接导致物业管理资金紧张。而物业管理工作要开展，资金运用面极广，收支状况形成极大反差，从而使小区物业管理难以步入良性循环。如住户们为图出行方便人为破坏小区四周封闭护栏，护栏豁口越来越多，而物业管理公司就不得不增加进行修缮维护，增加保安人员投入，增加管理服务成本，可以说是“安置小区物业管理利润低风险大”。目前常州市大部分物业管理公司都不愿参与安置小区物业管理。愿意承接这个“烫手山芋”的物业管理公司仅有两种类型:一是部分真正有实力的物业管理公司，基于树立、提升企业品牌的目的，愿意冒着可能亏损的风险，进驻安置小区提供物业管理服务;二是部分采取短期运营行为的部分物业管理公司，从经济效益出发，考虑到接管安置小区后的第一年物管费用收缴率较高，且房屋及其配套设施设备处于保修期，无需发生大额的维修费用，只需投入基本物管资源。综合利弊后采取短期运营行为，只愿意提供为期一年的物业管理。 如何才能解决以上这些问题?如何才能让政府满意，让住户满意?通过调查和实践，下面就结合实践谈谈做好拆迁安置小区物业管理的几点措施。
无物业老旧小区管理问题调研报告 一、什么是物业管理？ 物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。从而使物业发挥其使用价值，并使物业尽可能地保值、增值。物业管理的对象是物业，服务对象是人，是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动。 二、物业管理市场现状 物业服务企业是按照市场化运作产生的，其根本目的是通过提供有偿服务获取合理利润。现在大家都认为物业服务行业是朝阳行业，属国家大力扶持和鼓励的行业，要使其日益成长壮大，首要问题是保证其不能亏本运行，否则谁也不愿从事这个行业。而目前的实际现状是普通住宅楼（特别是老旧小区）各物管企业兴趣不大，写字楼、高档公寓大家争着干。其根本原因就是普通住宅楼收费标准低，居民的消费能力也低，而矛盾特别多，物业服务企业只能保本甚至亏损。 下面主要针对普通住宅楼（老旧小区）的物业管理进行研讨 １、无物业管理老旧小区问题多多 上世纪九十年代前建成的住宅小区，大多是单位福利房、拆迁安置房等普通住宅。房改后，房屋产权性质发生了变化，由业主个人和未参加房改的公房原产权单位混合而成的开放式小区（如上海路菜场片区，有单位购买的商品房分给职工和拆迁安置房），实际形成了无管理的状况：居住环境差、安全隐患多，偷窃事件常有发生，却无人管理；屋面漏水、墙面渗水、管道堵塞、化粪池漫溢、电线老化、楼道灯损坏等房屋公共设施无人维修。 由于老旧小区无人管理，住户就像一盘散沙，遇到问题大家都只能干瞪眼，“脏、乱、差”几乎成为这些老旧小区的代名词。 2、有物业管理的普通住宅，物业公司运行不堪重负 在实行房屋货币拆迁前，城市拆迁是实行实物拆迁的。上世纪九十年代前大多是多层安置房，九十年代初起，陆续出现了高层拆迁安置房。而高层住宅的配套设备远远多于多层住宅，主要是电梯、水泵、消防设备、配电房等，没有人管理是不行的。当时这种高层
铜陵东部城区东正苑安置点物业管理方案
一、项目概况 东正苑安置点位于铜陵县东部城区核心区内，东临红星路，南临东盛大道，西、北临花苑街.项目总投资1.85亿元，占地71.78亩，总建筑面积10.3万平方米.该工程由6栋18层住宅（包括商住一栋）、8栋11层住宅及附属一栋2层商业组成（其中配套设施：电梯共计34部，二次供水水泵共两组(每组两台)），回迁安置835户. 投标人名称：铜陵天龙物业管理有限责任公司 投标人签章： 年月日（二）报价说明
投标函 致：铜陵县招投标采购交易中心 1、根据贵方ZFCG-2016-G017 号招标公告，我们决定参加贵方组织旳`铜陵东部城区东正苑安置点物业管理项目旳`招标采购活动.我方授权孙希法定代表人代表我方铜陵天龙物业管理有限责任公司全权处理本项目投标旳`相关事宜. 2、我方愿意按照招标文件规定旳`各项要求，向采购人提供所需要旳`货物及服务，总投标价见开标一览表. 3、一旦我方中标，我方将严格履行合同规定旳`责任和义务，保证于合同签字生效后3日内完成项目旳`施工、安装、调试，并交付采购人验收、使用；向贵方支付中标金额1%
旳`招标服务费. 4、我方同意按照招标文件旳`要求，向贵方递交金额为人民币（大写）壹万元整旳`投标保证金.并且承诺，在招标有效期内如果我方撤回投标书或中标后拒绝签订合同，我方将放弃要求贵方退还投标保证金旳`权力. 5、我方位本项目提交旳`投标书一式贰份，其中正本一份、副本一份. 6、我方愿意提供贵方可能另外要求旳`、与投标有关旳`文件资料，并保证我方已提供和将要提供旳`文件是真实旳`准确旳`. 7、我方完全理解贵方不一定将合同授予最低报价旳`投标人. 投标单位名称：铜陵天龙物业管理有限责任公司 公章 投标单位授权代表姓名（签字）： 日期： 通讯地址：安徽省铜陵市狮子山区立新社区服务中心办公大楼 邮政编码：244000 电话： 传真： 二、技术规格响应表
二、物业管理创新的内容 般认为, 创新是技术创新、制度创新、管理创新相互作用 相互促进的结果, 是指不断应用先进的思想、科学的方法、新颖的技术,将过时落后的东西取而代之, 以达到更高目标的一系列创造活动。 就物业管理创新而言, 大体可分为观念创新、经营创新和管理创新它们之间既相互对立, 又水乳交融。 观念创新。物业管理作为一种新事物, 就需要我们用新眼光、 新立场去看待它, 用新的思维方式去研究它。但在现实中人们常受到传统观念的束缚, 对物业管理没有全新的认识, 对物业管理企业没有准确的定位, 使物业管理面临重重困难。而物业管理要想走出困境首先要做的就是解放思想, 只有从思想上深刻认识到物业管理是一种企业行为, 而不是政府行为, 其活动必须符合和满足市场规律的要求才有可能从新角度去审视它, 用新观念去理解、研究它。 经营创新。不断创造出新的企业产品、新的服务项目、新的 消费者, 这既是物业管理企业创新的目的, 又是企业的社会使命推动物业管理的发展。物业管理经营创新表现在: 一是将物业管理视作一种企业的经营行为, 在整个活动中要努力发现新的市场需求、新的用户、新的机会,主动开拓新的市场; 二是在服务内容上,要根据业主的需求把握市场的规律, 预见性地创造出新的服务项目引导业主消费; 三是要善于发现和培养懂经营、懂管理的人才;四是要设置灵活的组织管理形式; 五是创造良好的经营环境。 管理创新。物业管理切忌墨守成规, 真正的物业管理者应该是 一个创新者。物业管理的中心任务不应该仅是对物的管理、对人的服务,而是将二者有机结合在一起所进行的一系列创造性活动，其实质应该是通过协调人与人、人与物、物与物之间的关系，来创造一个人物结合的环境，达到人流、物流的有序流转。物业管理者要根据许多变化的因素，不断创设新方式、新措施来促进环境的优化。 总之，创新的道路是成功的道路。在激烈的市场竞争中，企业 唯有立足于创新，勇于突破“旧观念”、“老框框”，不断地创造、应
物业管理调研报告 物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业管理指受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。下面是小编为您推荐的小区物业管理调研报告，请参阅。 近年来，随着我县城镇化进程的快速推进，房地产业得到了迅猛发展，建成了一大批住宅小区。在xxxx高速上远远望去，一幢幢漂亮的高层矗立在xx南岸，绵延数公里，与防洪大堤交相辉映，奠定了一座现代化城市的雏形。这些住宅小区遍及城区各个区域，配套的小区物业管理也由此经历了从无到有，从摸索试点到稳步发展，管理对象从单一的住宅小区发展到商场、超市、办公楼等各类领域，形成了包括房屋及相关配套设施设备的维修养护、环境保洁、安全巡查、绿化管养等各类物业服务。但由于物业管理在我县起步比较晚，发展相对滞后，出现了大大小小的矛盾和问题，现已成为影响居民正常生活的焦点问题，亟需采取有效对策来加以改进和解决。 一、基本现状 截至目前，我县已建成小区和各单位家属楼137个，建筑面积123万平方米，规划住房12711套，入住44489人。入住人口占城区总人口的64%。建设方式主要为：90年代各
单位在后院集资建设的房屋占15%，商品房占70%，小产全权房占10%，保障性住房占5%。 我县物业管理有三种模式。一是由物业服务企业管理，全县有物业服务企业13家，资质全部为暂定三级，从业人员244人，虽然服务小区只有26个，但这些小区住宅总面积约59万平方米，近乎占建成商住楼总面积的一半。二是自主管理、自治小区70个，这是小区管理的主要形式，占全县建成住宅小区的一半，管理住房面积约52万平方米，占到建成商住楼总面积的四成左右。三是无人管理小区，涉及小区41个，面积约12万平方米。 二、小区管理存在的问题 通过统计数字可以看出，目前全县绝大部分住宅小区处于自主管理或无人管理状态，关乎六、七千户群众的切身利益。就物业公司管理的26个小区而言，也有收费难、管理难、业主与物业错位、服务缺失等诸多问题。这些问题不仅直接影响到居民的居住环境和生活质量，而且叠加累积极易造成群体上访，影响全县稳定大局。分析我县住宅小区及物业管理，主要有以下五方面问题： (一)准入门槛低，服务不规范。我县现有13家物业公司，资质全部为暂定三级，从业人员244人，注册资本都在50万—100万元，平均每家公司员工不到20人，规模小，实力弱。物业管理人员大都为退休人员和下岗工人，没有经
嘉悦物业回迁楼小区物业管理方案，为你提供回迁楼小区物业管理方案参考范本，适用于回迁楼、两限房、经济适用房及老旧小区物业服务使用。 第一章“南都小区回迁住宅项目” 物业管理服务设想 一、“南都小区回迁住宅项目”概况 西山区城中村改造2号片区暨“南都小区项目”，是认真贯彻落实昆明市委、市政府和西山区委、区政府关于“城中村”重建改造工作的各项文件精神，加快现代新昆明城市建设，提升城市整体功能，改善人民群众居住环境的“民生工程”。 “南都小区项目”系南置建设开发、建设的综合性高档社区，项目位于鱼翅路，北侧为人民西路，西侧为西园北路，地处市内繁华地段，交通便利，周边环境成熟。“南都小区回迁住宅项目”规划于整个“南都小区项目”E区，属红庙城中村改造回迁项目，由七幢30-35层高层住宅楼宇组成，总建筑面积164711.64平方米，包括住宅1722户，商铺51户，地下车库两层1155个停车位。 二、物业项目分析 （一）物业项目区域相对独立：“南都小区回迁住宅项目”位于“南都小区项目”E区，既有居住小区，也包含社区底商，物业类型相对单一，规划相对独立，便于进行小区日常管理。 （二）机电设备及技防设施齐全，运行维护要求高：“南都小区回迁住宅项目”物业主要划分为功能区、生活区、地下空间、机房等区域。项目建筑物按照实用、先进的原则配备了电梯、消防、水泵、门禁、监控等设施设备，使物业的安全和正常运作有了硬件的保证，但项目为七幢高层建筑，也给物业的日常维护提出了高标准、严要求。 （三）客户需求分析：根据城中村回迁户这一特殊客户群体有针对性地制定该项目的物业管理服务措施与方案，以便更好的服务于客户，提供高质量、全方位的特色物业服务，是服务“南都小区回迁住宅项目”的基本出发点。我们的考虑是：对城中村回迁住宅的物业服务，既需要严格的管理，又要求周到的服务。 三、物业管理服务理念 针对城中村改造项目物业特点，我们展开了周密的市场调研。在深入挖掘规划和设计理念的基础上，充分把握“南都小区回迁住宅项目”未来客户的不同层次需求，确立了我们对“南都小区回迁住宅项目”物业管理服务工作的整体设想和策划思路。通过规范化、程序化、人性化的管理服务，时刻体现“服务第一、客户第一”的管理理念，按照市场规律，持续满足客户不断增长的需要，通过客户满意度的提高，最终实现物业保值增值的目的。 （一）公共服务及配套服务的人性化服务 公共服务包括了房屋建筑主体的管理，房屋设备、设施的管理，环境卫生的管理，绿化管理，治安管理，消防管理，车辆道路管理，人员进出引导，公众代办性质的服务等物业管理服务。 配套服务包括：有针对性的专项服务和委托性的特约服务。 人员安排将以服务导引（客服助理）为主，维修技工、安全护管、保洁绿化等技术支持为辅。这里主要体现的是主动式的服务客户的理念。 （二）重点突出，有条不紊 对重要事务、重点部位或一般事务、一般部位加以区分，重点明确、重点突出。在公共区域体现及时周到，有条有理，勿废勿误。 1.重点维护设施设备的正常持续不断的完好运转，以及出现故障时的及时维修养护； 2.重点保证公共秩序的安全稳妥，有条不紊，毫无障碍，安全服务、消防管理也是我们的重中之重；
xxxx住宅小区物业管理方案 目录 一、项目介绍………………………………………………… 二、管理方式…………………………………………………… 三、管理内容……………………………………………………………… 四、管理目标和设想……………………………………………………… 五、管理人员的配备……………………………………………………… 六、管理人员的培训……………………………………………………… 七、管理规章制度………………………………………………………… 八、各项指标的承诺及措施……………………………………………… 九、便民服务…………………………………………………………… 十、社区活动设想……………………………………………………‥ 一、项目介绍 1.楼盘介绍 海逸华庭（略） 二、管理方式 为建立、完善城市住宅区业主自治管理与物业管理企业专业化管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理新体制，规范城市住宅区业主委员会的运作，发挥业主委员会在物业管理中的自治自律作用，提高物业管理的整体水平，根据国家及省有关城市住宅区物业管理的法律法规和《江苏省城市住宅区物业管理办法》( 省政府第141 号令) 受海逸华庭居民小区业主委员会委托协议约定代管形式。以小区业主委员会管理自治委托，以业主服务为中心”的管理理念和“基本职能标准化、业主服务个性化”的管理模式，吸取同时结合海逸华庭的实际状况和业主的需求，使海逸华庭的物业管理更加专业化、规范化。 三、物业服务管理内容与标准（上述物业管理服务应达到约定的质量标准，服务内容和标准见附件） （一）房屋建筑公用部位的维修、养护和管理，但根据法律规定或相关合同约定乙方不承担义务的，或者根据相关合同约定由专业单位维修、养护的设施设备外； （二）物业共用设施设备的日常运行、维护和管理；
回迁小区物业管理办法 安置小区物业管理方案怎么写，为了建设文明安置小区，住户安稳的生活环境，针对安置小区物业制定管理方案。以下这 第一章总则 第一条为加强拆迁安置小区物业管理及维修工作，改善拆迁安置小区环境，切实维护被拆迁户的合法权益，努力营造整洁、有序、安全、和谐的居住环境。根据《安徽省物业管理条例》、《合肥市物业专项维修资金管理暂行规定》（合政〔xx〕32号）和合肥市《关于明确市区物业管理工作职责的通知》（合政办秘〔xx〕100号）等规定，结合我区实际，制定本办法。 第二条本办法适用于新站区财政性资金投资建设或回购的拆迁安置小区。 第二章资金管理 第三条拆迁安置小区物业管理资金和物业专项维修资金主要来源是小区配套商业用房的出租收益，不足部分由区财政资金解决。 第四条物业管理资金包括开办费和物业服务费用两部分，其资金的标
准、使用及支付按以下规定执行： （一）开办费的标准。依据管理的拆迁安置小区总建筑面积（包括住宅及商业等配套房屋）核算开办费数额，分别是：总建筑面积5万平方米（含5万平方米）以下的，开办费3万元；总建筑面积5-10万平方米的（含10万平方米），开办费5万元；总建筑面积10万平方米以上的，每增加1万平方米，增加0.5万元，开办费最高不超过10万元。 （二）物业服务费用的标准。参照合肥市xx年8月施行的《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》（丙级）服务收费标准执行，即：多层建筑按每月0.50元/平方米，高层或小高层建筑按每月1.0元/平方米。依据管理的拆迁安置小区总建筑面积（包括住宅及商业等配套房屋）核算物业服务费用总额。 （三）物业管理资金使用范围： 1、开办费主要用于购买物业管理机构必需的桌椅、清洁工具、修枝剪、电话、复印机、传真机、电脑、纸笔、文件盒（夹）等办公用品，所购买的办公物品纳入政府采购，资产为国有。 2、物业服务费用主要是指用于以下方面：
浅谈拆迁安置小区的建设 关于农民拆迁安置小区的建设和管理是一项新的课题。从大处讲，全国没有一个统一的模式，只能因地、因时制宜，摸着石头过河。我们**管理有限公司在政府领导的关心支持下，接管部份安置小区从事物业管理工作以来，面对拆迁安置小区的最低层服务发现种种矛盾和问题的存在，在拆迁安置户的心里已存在着一种逆反心理，他们不会去反省原来居住生活的环境与质量，而是要求拆迁安置后各方面服务跟上。社区建设的要求又需要为他们创造安全、和谐的环境，而现实的弊病存在对和谐文明的社区创建带来了一定的阻碍。因此，在工作中，我们不断的学习探索，归纳了下面几点肤浅的建议，仅供领导决策时参考。 一、规划设计、未雨绸缪 首先在小区规划设计时要站在高处、远处看到小区未来的发展趋势。同时又要结合本地区的现实，在规划设计时尽量周到。如：1、未来的停车问题。2、部份农耕用具的集中存放。3、垃圾投放点的合理布局。4、小区会所及适当的娱乐场所。5、物业管理用房。6、小区主出入口的岗亭设施。7、安保设施等。这些问题虽小，但关系到小区的整体形象的提升，让居民从心底里感激政府对拆迁户的关爱。 二、建设与配套要协调 由于安置工作面广量大，建设工程与配套工程在资金调配上建设工程优先于配套工程，配套工程（如围墙、供电、照明、绿化工程）往往滞后很长时间。居民入住后，配套工程跟不上，给安置后的管理带来了很大的困难。我们认为，必须统筹兼顾，建设与配套要协调，不能顾此失彼。 三、居民未入住，物业管理先进入 凡已经具备居民入住条件的小区，施工单位必须把建设方面相关资料（含验收合格资料）副本交物业管理公司，物业公司再对各幢各宅配套件进行逐项调试检验，发现问题随时通知施工整改，最后把各居室的钥匙交物业公司统一管理发放。管理责任也就转为物业公司。 四、运用经济扛杆，实行有效控制 为了使入住后的居民能有序地进行房屋装修，防止乱装乱搭的情
物业管理服务创新和延伸 物业管理服务创新和延伸 物业管理作为新兴行业，与人们的日常生活息息相关。物业管理是房地产开发建设的延续和完善，在服务中体现管理并完善管理与经营。物业管理以经营为手段，以为业主提供优质服务为宗旨，以经济效益、社会效益和环境效益的综合统一为目的。社会效益主要表现为为业主提供一个安全、舒适、优美的生活环境。 经济效益主要表现在三个方面，一是政府不投资而可以向物业管理企业收取税收；二是有利于开发企业房产销售，加快资金周转，提高售房率；三是从物业管理企业角度讲，实行小区管理从单纯收取管理费来看是微利的，但是如果善于经营，通过开展各种有偿服务，会取得较好的收益性。环境效益表现为实行小区物业管理有利于治理城市住宅区内脏、乱、差现象，改善人居环境。 一、物业管理是房地产企业的诚信与品牌的延伸 物业管理是服务性行业，通过提供劳务技术等活动来满足人们某种特殊需要，利用其使用功能、全方位、综合性的服务树立企业形象，建立品牌，健全制度和完善服务。通过服务来延伸房地产的诚信和品牌。开发商创品牌的产品品质是楼盘的卖点之一，然而开发企业必须懂得，产品品牌不但是楼盘质量、户型设计、环境规划，物业管理服务的优劣也是开发商产品品牌的内涵之一，它更体现了开发商所提倡的产品品牌是否能始终如一。一旦后期物业管理因前期规划设计、建筑质量等出现问题，给开发商的产品品牌将带来很大的负面影响。遗憾的是，能意识到这一点的开发商并不多。物业管理企业客户服务部接到的业主投诉基本内容都是工程质量上的问题，诸如墙体裂缝、渗漏、墙皮脱落、建筑材料选用不当、建材质量不合格等。从物业管理企业来讲，解决业主投诉的难度非常大，因为这些问题原本属于开发商的工程质量监管工作不到位，造成后期物业管理无能为力，工作十分被动，优质服务很难体现。 目前，银川市的物业管理普遍存在着谁开发，谁管理的现状，大部分物业公司与开发商是隶属关系，在开发企业的管理下进行物业管理，属于单位自管或开发商下属的一个部门。物业公司没有独立经营核算的运作机制，市场主体资格地位没有确立，造成在管理上出现弊端。由于延续老子与儿子这种特殊关系，使得物业管理企业遇到前期遗留的问题时不得不父债子还，不但造成管理成本升高，而且严重影响了开发商和物业管理企业的形象。 由此看来，前期出现的问题，是后期物业管理的难点。鉴于此，物业管理企业最好在前期接管验收时能提早介入，完善设计细节，提高房屋质量，保证物业的使用功能，加强对所管物业的全面了解，有利于后期物业管理的顺利进行。 二、将创新意识寓于服务当中 物业管理服务包括常规性公共服务、针对性专项服务、委托性特约服务三大基本服务内容。现实中物业管理企业服务行为不规范、服务范围过窄、服务水平不高，制约了物业管理向深度广度延伸。而物业管理的部分不规范行为又致使物业管理收费难的现象时有发生。物
某市物业管理服务工作调研报告 一、基本情况 我市物业服务工作从xx年左右开始起步，经过十多年的摸索，从无到有，从小到大，呈现出良好的发展势头，物业服务的整体水平有了较大提高，对优化人居环境，提升城市形象，保障人们安居乐业，维护社会稳定起到了重要的作用。 二、工作开展情况 一是加强了制度建设。根据国家和省、xx市的有关规定，结合我市实际，先后制定出台了《关于加强住宅小区物业管理的实施意见》、《关于贯彻落实<住宅专项维修资金管理办法>的通知》、《关于进一步规范前期物业服务招标投标工作的通知》等制度。通过具体制度的建立和落实，基本保障了物业服务工作的顺利开展。 二是推行了“菜单式”物业收费服务模式。重新制定了《住宅小区前期物业服务等级标准》，将物业服务内容划分3个等级、5个小项，进一步细化服务内容、量化服务标准，让业主明明白白交费，企业清清楚楚服务，基本做到了业主期望的“质价相符”。
三是积极开展了物业政策法规宣传培训工作。通过报刊、专栏等传统媒体和微信群、视频等新媒体，采取多种形式向广大业主和社会各界宣传物业知识，着力增强业主对物业服务的参与意识，努力赢得社会方方面面对物业服务工作的理解和支持。通过集中培训、集体研学，多措并举，提升从业人员的思想素质，提高从业人员的服务能力。 三、当前存在的主要问题 （一）物业服务整体水平不高。我市现有一部分物业服务企业是建设单位的附属企业，仅对自已开发的项目小区提供服务，市场化程度不高。前期物业建管不分，没有形成良好的制约与监管体制，企业缺乏危机意识，缺乏创新能力。在现有的物业服务企业中，普遍存在从业人员年龄偏大、素质不高，企业管理不规范、服务不到位等问题，物业服务简单粗放，仅限于清扫卫生、秩序维护、绿化养护等低标准、低水平的基础性服务，难以满足业主多样化的需求，无法提供更多增值服务，而且有的物业服务企业没有签定物业服务合同，没有得到业主的认可，造成业主、物业服务企业、建设单位之间互不信任，矛盾时有发生。 （二）物业服务消费观念滞后。部分业主对物业政策法规、物业服务企业、业主委员会、业主的权利和义务及相互间的关系缺乏了解，对物业服务的社会性、公共性、有偿性认识不足，只顾个人利益，无
物业服务方案创新 物业服务方案 松原卓宇物业管理有限公司 物 业 服 务 方 案 2015年8月 1 物业服务方案 第一部分管理目标及整体设想 针对润阳国际小区的实际情况，我们确立其物业管理的目标定位和整体设想。 我们对润阳国际的管理目标: 1、运用持续发展的战略，确保“润阳国际”物业的保值与升值。 2、人性化的管理方针铺架与住户沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高“润阳国际”管理服务的信誉。 3、结合“润阳国际”的物业建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本， 全心全意为住户服务。 4、采用“一种模式、两项承诺、三个重点、四项措施”的管理方针。 一种模式
在“润阳国际”的管理工作中，将根据物业的实际特点采用有效的模式，创造“管理由你评定，分分秒秒印证，点点滴滴做起，永远让您满意”的模式效应，力求更好的满足住户的需求。 管理体制是:企业化、专业化、一体化 管理思想是:安全服务第一、人性规范管理、提前服务住户、打造管理精品追求目标是:社会效益、环境效益、经济效益 两项目标 1. 在“润阳国际”小区开盘之日起一年内，打造一支“专业、规范、高效、机动”的物业 管理队伍。 2. 在“润阳国际”首批业主入住之日起一年内，达到“松原市优秀物业管理住宅小区”、三 年内达到“吉林省物业管理优秀小区”的管理标准，第四年要达到“吉林省示范小区” 物业管理的标准，第五年达到“全国物业管理优秀小区”的管理标准。打造并树立起独 树一帜的品牌物业形象 三个重点 1. 完善服务、诚信待人 物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务定位和理念，奉行“以人为本，住户至上”的原则和务实周到的工作理念，为住户提供全方位、高品质的服务，并将日常服务工作紧密融合与管理服务之中，与住户建立良好的服务关系。同时以周、月、季、结合不定期走访沟通的方式及时了解住户的意见与需求，在不断完
小区物业管理调研报告集团文件版本号：（M928-T898-M248-WU2669-I2896-DQ586-M1988）
小区物业管理调研报告_0 小区物业管理调研报告 小区物业管理调研报告做好住宅小区物业管理工作，是新形势下一项重大社会管理工程，是关系千家万户的重大民生工程，是一项事关xxxx城市形象的重大环境工程。为推进我县城区住宅小区物业管理工作健康、规范发展，近期，xxxx县人大经工委与县住建、房管部门相关工作人员，深入我县城区紫苑、帝景家园、都市水乡、公园1号、金色东华、格兰苑、南桥郡、利民小区等10个住宅小区和磨子东街社区，通过实地察看、听取情况介绍、走访群众等形式，对我县城区住宅小区物业管理现状及存在的问题等情况进行了调查，具体情况如下： 一、我县城区住宅小区物业管理的现状 （一）城区住宅小区的基本情况。据县房管部门统计，目前我县已建成住宅小区28个，即将投入使用和正在施工的小区大小还有10多个，住房近10000套，这部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后，小区的入住人口将超过6万人，占到县城区常住人口50%以上。从调查来看，我县已建住宅小区主要呈现出以下几个特点： 1、住宅性质多样。主要有以下六类： 一是早期由政府建设的福利房，土地属划拔，政府承建，分配居住，绝大多数已实行房改，如政府大院住宿区等。 二是各单位为解决本单位职工住房问题，由单位承建的职工住宅小区，土地多是划拔，房屋定价出售或分配。如财政小区、国税小区、地税小区、明珠公寓等。 三是开发商开发的住宅小区，土地出让，市场出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家园、都市水乡等。 四是由村委在集体土地开发或村民在自有宅基地上建设的住宅小区，即现在所称的小产权房，一般规模也比较小，多自建自管。五是目前落实保