房地产企业会计实务讲义

房地产企业会计实务讲义

房地产企业会计实务概述

一、房地产企业行业特点及财务管理要素：

1、房地产开发是综合性、系统性、计划性于一体的项目。在政府有关

政策,市政规划指令下进行开发与建设的.房地产企生在新的项目实施

开发建设之前,要对自身状况有一个全面预测.政府政策.银行信贷攻

策、规划设计方案等,要有一个详细的了解过程,做到准备充分，行而有

效。

2、开发产品类型多，用途多样性。

按类型可划分为土地、商品房、配套设施、代建工程的开发；按用途划分为销售、出租、自用。

3、投资成本巨大且成本项目较广，项目开发时间长，多以分期滚动开

发方式进行，成本计算复杂，项目清算前难计精确计算成本。

开发成本项目为土地征用及拆迁安置补偿费、前期工程费、基础设施费、建安工程费、公共配套设施费、开发间接费、财

务费用。

项目经过土地购买、规划设计、组织施工、竣工验收、产品预售、竣工验收、完工交付等阶段。从最初获取土地使用权

到项目清算，过程短则两三年，长则十年或更长。开发前期应

按项目成本对象编制开发成本预算，开发过程中按预算执行或

根据变化情况及时修订预算并执行，实际开发成本在项目完工

办理成本决算后才能最终确认。

4、销售收入种类多，销售行为须接受政府职能部门管理。

企业的主要收入包括土地转让收入、房屋销售收入、配套设施的销售收入、代建工程开发收入、出租商品房的租金收入

等各种收入。

商品房的预售首先要获得房屋的销售许可证及预售许可证审批，然后签订统一格式的预售合同并在房产管理部门备

案。竣工后经建设管理部门验收合格之后，按实际测量面积

结算房款，交付业主后须办理房屋的产权过户手续，完成房

屋的销售。所以，房地产企业的收入确认相对于普通的生产

型企业是具有一定特殊性的。

5、涉及税收种类繁多，税收金额计算复杂并且清算时间长，税收风险

大。

主要税种有营业税、企业所得税、土地增值税、城建税、教育费附加、契税、房产税、土地使用税、印花税、个人所得

税等。房地产企业在从取得预售房款时，须按预售房款进行计

算预先交纳营业税及附加、企业所得税、土地增值税；项目交

付时确认房地产销售收入及利润，并清算项目各种应交税金。

在开发期间要缴纳土地使用税，自用、出租时要缴纳房产税等。

6、融资需求大，利息开支大，财务风险大。

项目前期开发现金流开支大，现金流入发生在中后期，资金融资需求大，贷款利息支出相应也大，保持现金流稳定，合理调

配现金流是房地产企业财务管理的重要内容。

二、房地产企业会计主要核算科目设置及核算

开发企业可根据其本身经营开发的业务要求，设置下列账户：

1、“开发成本”账户。

本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项成本。本账户借方登记开发过

程中所发生的各项成本，贷方登记开发完成已竣工验收的开发产

品的成本。借方余额反映未完开发项目的实际成本。账户应按开

发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开

发”和“代建工程开发”等设置二级明细账户，并在二级明细账

户下，按成本核算对象进行明细核算，明细成本项目如下

（1）土地征用及拆迁安置补偿费: 土地使用权出让金、土地征用

费、拆迁安置补偿费。

（2）前期工程费：指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行

性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。

（3）基础设施费：土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供

气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础

设施费用。

（4）建安工程费：它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。

主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程

费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱

电等设备及安装)以及室内装修工程费等。

（5）公共配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋

开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。

（6）开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现

场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员

工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、

（7）财务费用：为开发项目贷款而支付的利息。

2、“开发产品”账户。

开发产品是指企业已经完成全部开发建设过程，并已验收合格，符合国家建设标准和设计要求，可以按照合同规定的条件移

交订购单位，或者作为对外销售、出租的产品。（国税发[2009]31

号第三条规定，除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之

一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房

地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开

发产品已取得了初始产权证明。）

开发产品账户设置二级明细如“土地”、“商品房”、“配套设施”、“代建工程”。本账户借方登记完工开发产品成本（开

发成本贷方转出至本科目借方），贷方登记已对外销售开发产品（销

售成本结转）或转作出租（投资性房地产）、自用（固定资产）。

3、投资性房地产、固定资产

借：投资性房地产（固定资产）

贷：开发产品

4、预收帐款：贷方登记收到预售房款，借方登记交付结转收入，余额为

未完工商品房预售款。

5、预提（应付）费用：在开发产品完工时仍有以下事项未完成时设置应

付帐款、预提费用科目。

（1）但未办理最终结算或后续配套设施尚未完工、应交、出包工

程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提

下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%.

（2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预

提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或

广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必

须配套建造的条件。

（3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可

理基金、公建维修基金或其他专项基金。

（4）开发产品未完工前发生的借款利息费用应按照权责发生则

的原则予以资本化。

企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，

再按规定计入计税成本。

6、应交税费：核算营业税、企业所得税、土地增值税、城建税、教育费附

加、房产税、土地使用税等税种。借方登记预缴税金（按预收帐款计算）或已缴税金（按土地和房产等计算），贷方登记计提应交税金。

项目预售职得预售房款时，按实际收到预售房款计算营业税、企业所得税、土地增值税、城建税、教育费附加等。完工交付后按实际结算

房款计提营业税、城建税、教育费附加等，按土地增值额计提土地增值