南宁市房地产报告
市场报告
目录
7月导读： (3)
易居视点： (6)
数字楼市： (8)
关注楼盘： (14)
第一篇市场背景篇 (19)
第一章、政策资讯 (19)
一、政策法规 (19)
二、市政建设 (22)
三、市场资讯 (23)
第二章、经济环境 (25)
一、GDP (25)
二、工业增加值 (25)
三、进出口 (26)
四、固定资产投资 (27)
五、社会消费品零售总额 (28)
第三章、房地产投资 (29)
一、开发投资额 (29)
二、房地产建设指标 (30)
第二篇市场分析篇 (33)
第四章、商品房市场 (33)
一、市场综述 (33)
二、供求比分析 (34)
三、供应量分析 (35)
四、成交量分析 (36)
五、成交均价分析 (38)
第五章、土地市场 (40)
一、土地市场综述 (40)
二、重要资讯 (40)
三、本月公告土地分析 (41)
四、本月成交地块分析 (46)
五、重点地块分析 (50)
第六章、商品住宅市场 (54)
一、市场综述 (54)
二、供求比分析 (55)
三、供应量分析 (56)
四、成交量分析 (59)
五、供求对比分析 (63)
六、成交价格分析 (65)
七、热点板块 (66)
八、项目解析 (69)
第七章、产品篇 (72)
一、产品综述 (72)
二、案例分析 (76)
第八章、营销媒体篇 (85)
一、营销透析 (85)
二、媒体分析 (87)
三、案例分析 (95)
第三篇区域数据篇 (99)
一、青秀区 (99)
二、西乡塘区 (100)
三、兴宁区 (101)
四、江南区 (102)
五、良庆区 (103)
7月导读：
银监会收紧二套房贷七折利率成历史
银监会公布《关于进一步加强按揭贷款风险治理的通知》，要求各商业银行，严格贷前审查和按揭贷款发放标准，并坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。
详情请见P14南宁限制提高容积率
南宁市近日出台了《南宁市出让土地容积率提高暂行方法》，对土地容积率的提高做出了明确限制。
详情请见P14开发企业信心回升，房地产投资额增速环比加快
2009年1-6月份南宁市商品房开发投资同比增长4.30%，与1-5月份相比提速1.68个百分点。
详情请见P20商品房近六个月来首次出现供过于求。
7月南宁市商品房市场供求比为1：0.78，市场供应井喷，而成交量持
续回落，导致市场了近六个月以来首次出现了供过于求，有效缓解此前供应不足的局面。
详情请见P24市场回暖后发效应显现，新增供应量井喷。
7月南宁市商品住宅新增供应量高达61.88万㎡，环比增加70.94%，同比增加66.25%。环比、同比均出现较大幅度的增长，市场新增供应量井喷。
详情请见P39市场成交量持续回落，需求结构有变。
7月市场成交量达到57.59万㎡，环比减少了15.66%，同比增长94.76%。受市场有效需求减少阻碍，市场成交量达到高峰后出现了持续回落，但仍然维持在较高水平，整体市场成交情况保持良好。
详情请见P40如何打造近郊大盘——龙光普罗旺斯法式风情小镇。
随着都市化进程的不断加快，南宁房地产开发郊区化的趋势不可幸免。
而今年市场回暖以来，近郊大盘成为最先受益的项目，在以刚性需求为主导的市场背景下，社区感和居住感较为优越的近郊大盘备受追捧。
详情请见P51销售淡季营销不清闲。
七月南宁连续着楼市淡季，开盘项目屈指可数。各项目不断调整着营销策略，短信营销、户外广告、网络论坛的使用等，利用销售间隙蓄客、储客，发掘更多层次需求，提早为下一季的销售做充足预备，淡季——营销不清闲。
详情请见P58
易居视点：
新增供应井喷、量跌价涨，楼市降温
本月南宁商品房市场热销势头呈回落趋势，但整体市场仍然保持
健康进展势头。开发企业加快项目工程进度引发供应井喷，有效需求通过长时期的集中释放后减弱导致成交量持续回落，房价在投资型需求的拉动下持续上涨。
7月南宁商品房市场新增供应量为76.87万㎡，环比增加55.39%，同比增加51.5%，市场新增供应井喷。商品房市场成交量本月持续回落，成交面积为60.17万㎡，环比减少19.59%，同比增长74.71%。商品房成交价格持续上涨，均价达到4857元/㎡, 环比上涨1.59%，同比上涨18.7%。市场呈现出新增供应井喷、量跌价涨的市场特征。
本月土地市场接着保持供需两旺进展格局，新增供应城镇住宅用地4幅，总占地面积达205140.33平方米;7月南宁市共有1幅城镇住宅用地成交，11幅工业用地成交，共占地385882.85平方米。
与前段时刻市场一片欢呼不已有所不同的是，市场的担忧和恐慌情绪开始蔓延。由于房价开始出现持续快速上涨，政府和银行开始收紧房贷、税费抑制房价上涨，政策的微妙变化让市场焦虑情绪进一步加剧，国内地产股亦出现了较大幅度的价格跳水，引起众多地产企业
和业内人士的担忧。
另一方面，由于房价的快速上涨，刚性需求恐慌情绪加剧，导致市场出现了“哄抢”等非理性行为，我们认为房价的持续上涨与购买能力的相对不足矛盾的加剧，必定会导致刚性需求的恐慌情绪逐渐演变成观望，届时对市场的阻碍可想而知。
整体而言，7月南宁楼市尽管保持良性的进展势头，但市场进展的阻力也在不断增多。关于以后市场走向，我们保持慎重乐观的态度。
易居（中国）·上海克而瑞信息技术有限公司南宁机构
2009年7月视点
数字楼市：
