北京远洋万和城地产项目经营计划

北京远洋万和城地产项目经营计划

1、项目概况

41、1 项目决策背景

41、2 项目区位

41、3 项目总平面

51、4 项目主要规划条件

51、5 项目资源状况

51、6 股权安排

62、项目战略性安排

62、1 项目特点

62、2 战略定位

62、3 项目资源销售与持有意见

62、4 公司期望回报

72、5 公司资源投入与专业支持

72、6 主要工作安排

82、7 风险提示

82、8 项目计划管理职责分工

83、项目定位

83、1 市场定位

83、2 客户定位

93、3 产品定位

93、4 营销策略

93、5 项目卖点103、6 开盘计划103、7 市场部职责分工1 14、项目前期计划1

14、1 前期工作计划1

14、2 前期工作职责分工1

25、项目设计计划1

25、1 产品配置1

25、2 设计工作计划1

35、3 项目设计费用1

45、4 项目后续设计管理要求1

45、5 规划设计职责分工1

46、项目建设计划1

56、1 项目建设计划1

56、2 项目建设职责分工1

57、项目营销计划1

67、1 推广策略1

67、2 定价策略1

67、3 营销节点1

67、4 销售计划1

77、5 项目营销需其他部门配合的重点工作1

77、6 项目营销职责分工1

88、经营性资产1

98、1 经营性资产定位1

98、2 经营性资产效益测算1

98、3 经营性资产重要节点工作1

98、4 经营性资产工作职责分工209、项目成本控制209、1 总成本目标209、2 项目招标计划2

19、3 工程成本执行情况及资金计划2

29、4 成本控制职责分工22

10、项目经济效益分析及资金计划23

10、1 项目整体效益分析23

10、2 分年度效益分析24

10、3 项目现金流量分析24

10、4 项目融资计划24

10、5 财务工作职责分工251

1、项目人力资源计划25

11、1 组织架构设置25

11、2 人员编制及成本预算26

11、3 人力资源工作职责分工26

12、客服工作（含物业管理）计划27

12、1 客服（含物业管理）工作主要节点计划27

12、2 客服（含物业管理）职责分工27

13、项目重点工作与风险因素27

13、1 市场风险27

13、2 政策与法律风险28

13、3 规划条件限制28

13、4 立项工作28

13、5 奥运因素28

1、项目概况

1、1 项目决策背景远洋•万和城项目于xx年11月15日经公司项目开发委员会第三次会议通过，于xx年12月10日经公司第三届第四次董事会执行委员会会议通过；并于xx年12月30日在北京土地公开市场通过招标方式获取。可行性研究报告项目进度计划安排:表1：远洋•万和城项目可行性研究报告项目进度计划安排项目

A、B地块A

1、D地块C地块公寓文化娱乐中心商业街主体综合楼商业裙房（四层以下部分）写字楼（四层以上部分）开工xx、8xx、

8xx、8xx、8xx、8xx、8xx、1封顶xx、3xx、11xx、3xx、12xx、11xx、2xx、2外立面xx、6xx、2xx、6xx、2xx、2xx、6xx、8完工xx、12xx、6xx、12xx、6xx、6xx、11可行性研究报告项目效益水平测算：表2：远洋•万和城项目可行性研究报告项目效益水平测算物业类型AB地块住宅及车位、C地块公寓（销售部分）C 地块商业、办公及文化活动中心（持有部分）效益指标收入利润率

12、09%内部收益率

16、11%租金水平假设（元/天/平方米）：商业

7、5，办公6，文化活动中心

3、8。项目整体内部收益率

14、19%

1、2 项目区位远洋•万和城项目位于北京市朝阳区北四环东路73号，望和桥西北角。项目东至居然之家家居广场，南至北四环东路，西至规划的育慧中路，北至育慧东路。图一：远洋•万和城项目区位图

1、3 项目总平面其中，A地块为住宅，A1地块为幼儿园，A2地块为消防用地；B地块为住宅，包括文化活动站、开闭站和医疗服务站；C地块为公建，包括写字楼、商业、文化活动中心、公寓；D地块为小学用地。图二：远洋•万和城项目总平面

1、4 项目主要规划条件表3：远洋•万和城项目主要规划条件项目指标用地性质居住、商业金融、公共设施规划占地面积

16、6公顷总建筑面积

44、69万平方米其中：地上建筑面积31万平方米地下建筑面积

13、69万平方米容积率

2、88建筑限高

A、B地块60米、C地块80米70/90政策限制受限

1、5 项目资源状况表4：远洋•万和城项目资源状况区期物业类型建筑面积（m2）地上面积（m2）地下面积（m2）其中可销

售面积（m2）留存资产（m2）人防面积（m2）一期A地块住宅7097661017951114415 B地块住宅91261 AB地块车库1229个二期C地块公寓633812918934021 C地块商业34768 C地块办公39846 C地块文化活动中心15000 合计35290

1、6 股权安排本项目由远洋地产有限公司持有100%股权，由项目一部运作。

2、项目战略性安排

2、1 项目特点

2、1、1 是公司在北京第一个通过“招拍挂”方式获取的土地，资金占用大，付款条件比较严格；

2、1、2 项目土地成本总价高，单位成本较高（地上可售可经营面积每平方米6800元）；

2、1、3 项目区域、区位条件优越，但受规划条件（70/90政策）的限制，在产品配比和客户定位上存在矛盾；

2、1、4 公司向高端住宅市场转型的关键项目。

2、2 战略定位

2、2、1 基本开发策略：追求快速周转；

2、2、2 作为公司在北京第一个通过“招拍挂”方式获取的土地，其开发模式具有示范意义。

2、3 项目资源销售与持有意见初步建议A/B地块住宅和C地块公寓销售，C地块办公、商业和文化活动中心暂按持有经营考虑。C地块办公和商业的租售策略，建议再做进一步的研究。表