城市与房地产经济学
一、房地产具有哪些经济特性？
必需品性、高价值性、耐久性、位置固定性、不可分割性和多重异质性。另外还有如下特性：
1）内涵的统一性
房地产的整体概念包涵了房屋建筑物、建筑地块、经济权利等方面。他们都不是孤立存在的，而是由“房”“地”“产”三者有机结合形成的统一体。同时它也是商品属性和资产属性的统一。
2）价值双源性
房地产价值的双源性是由于土地价值的双源性造成的，而土地价值的双源性又源于土地本身的双重属性。一方面，土地是一种自然物，具有自然资源属性。另一方面，土地又是社会产物，追加在土地上的人类劳动凝结又增加了土地价值，具有社会资源属性。
3）空间固定性
房地产必须定着在一定的土地上，并因而具有空间上的有不可移动性。尽管目前也出现了极少数的移动房屋（特别是移动住房），但是空间固定性仍被公认为房地产的重要特征之一。
由于房地产位置的固定性，每一套房地产都和唯一的土地地块，以及与该地块想联系的通达性条件、环境、景观、基础设施、社区居民构成的自然和人文因素（通常称为区位条件）紧密结合在一起，因此任何房地产都是独一无二的，从而引发房地产异质性这一重要特征。区位条件不会因为个别物业所有者的努力而改变，“位置，位置还是位置”（location，location and location）这句名言更加凸显了区位的重要性。
4）需求的普遍性
房地产具有生活资料和生产资料的双重属性，它可以满足生产和生活多方面的需求，具有需求的普遍性质，不同于其他商品。
5）效用的长期性
同一般商品相比，房地产属于超级耐用品，其本身具备长期耐久使用的自然属性和经济属性，同房屋建筑物相联系并形成一体的土地，其效用可以通过不断再开发得到近乎无限期的延长。
二、房地产业与一般产业相比，具有哪些独特的产业特性？
1）先导性、基础性和支柱性
①房地产业是国民经济的基础性产业
所谓基础性产业是指该产业或行业在国民经济中是社会再生产和各种经济活动的载体，是国民经济不可缺少的组成部分。
2）综合性和关联性
房地产业的综合性主要体现在它横跨生产流通和消费各个领域的产业部门。
3）资金密集型和高风险性
房地产行业是一个高投资高收益高风险的行业。由于房地产价值量大，建设周期长，资金占用多，它的经济活动是一个大量资金运作的过程。房地产业投资周期长，固定性及变现能力差等特点，存在自然风险、市场风险、利率风险、财务风险、政策法律风险。
4）级差收益型和区域性
从经济活动的范围来看，房地产业是一个区域差异大，级差收益明显，地区性特别强的行业。由于房地产的空间固定性，房地产业的发展比其他行业更多的受制于区域经济的发展水平。即使在同一地区，由于微观区位的不同，也使房地产价值出现巨大的分异。房地产业
的区域性还造成房地产市场的地区性强。
5）权力主导型和制约性
从社会经济政治的关系来看，房地产是权力主导型的商品，房地产业是受政策影响较大，并与法律制度紧密相关的行业。这种制约性主要体现在以下几个方面：权力关系的复杂性；外部性特点；运作规范性。
三、中国房地产业呈现出怎样的发展趋势？
盛世神州房地产投资基金管理（北京）有限公司首席投资官张健表示，中国房地产发展到现在将近15年左右的时间，已经发展很快，也暴露了很多问题，也取得很大的成就。今后十年或者二十年中国房地产市场有五个方面的发展趋势。第一点就是民生化，也就是说政府在住宅领域更加注重保障房的建设；第二点是城镇化；第三点就是金融化，开发商血液里不仅要有道德的血液，而且要有金融的血液；第四点是产业化，过去房地产是房产加地产，接下来是房产加地产加产业；第五点是国际化，国际化也已经深深进入了中国房地产。（据观点地产网）
我国的房地产市场尚处于起步阶段，即使在市场供求总量平衡的条件下，也可能因为供给结构和需求结构的不匹配而产生市场效率的降低。伴随着高收入群体的涌现，大户型成为前些年住宅产品发展的趋势。在我国土地资源有限整体住房供应短缺的大背景下，一味追求大的供求结构已经无法适应产业的可持续发展，并已造成比较严重的市场问题。一方面大户型带来的高总价导致普通居民的住房支付能力减弱；另一方面，经济适用房住房面积超标等现象模糊了不同层次住房产品的面积界限，从而大大住房保障的含义和功能。2012年，国家继续执行对房地产行业的各项管理措施，目前尚未有放松监管的迹象，但本轮房地产调控政策已经实施两年了，房地产市场与人们的购房心理始终在进行博弈，人们对于房地产市场的盲目投资和投机行为开始淡化了，消费行为逐渐变得理性起来，加之欧债危机的较大影响，政府不得不开始修改和完善调控政策，放缓一些激进的作法。1、征收房地产税的试点城市不会扩大，2012年7月1日，全国将推行应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管，而国家税务总局将不会扩大房产税试点城市。2、保障性住房的建设进度将加大。2011年全国开工指标的落实工作中，部分城市出现拼凑保障房开工率的现象，2012年全国保障性住房开工700万套，竣工400万套，政府将严格监管保障性住房开、竣工的落实情况。3、各地金融机构开始将首套房的贷款利率回归到基准利率。2012年，全国多地首套房贷悄然出现了变化，部分股份制银行、外资银行甚至再次推出了首套房的信贷优惠政策。4、国家允许在农村集体土地上建设公租房项目。国家相关部门披露，允许地方试点集体建设用地建设租赁房。
由于行业独特性和对宏观经济的敏感性，房地产业的未来发展将与宏观经济形势和宏观调控的下一步举措息息相关，呈现以下趋势：
第一，外部政策环境仍将有利于行业的发展，但控制投资增长速度的宏观调控近几年不会有太大变化，房地产行业将实现“软着陆”。
第二，基本住房需求潜力巨大，房地产业发展空间依然较大。
第三，行业内整合必将提速，将体现地区寡头垄断经营。资金和土地是房地产行业赖以生存的生产要素，直接关系到房地产企业的生存和发展。但随着防范金融风险的需要和科学发展观的要求，两大要素的获取对绝大多数中国房地产企业而言将较过去变得困难许多；同时，土地的招标拍卖、生产人力成本的提高、房价趋于平稳等众多因素致使部分房地产企业盈利空间缩小，中小房地产企业将不得不退出房地产市场。这给那些资金雄厚、运作效率高的房地产企业腾出了市场空间，为行业整合创造了条件。
四、什么叫地租？城市地租有哪几种形态？
1）地租的含义
