房地产开发经营与管理复习

第一章

一. 房地产

（1）房地产的概念

土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权属关系。（2）房地产的特性

位置的固定性、异质性、耐久性、

投资的大量性、风险性、保值与增值性、

双重性、敏感性

二. 房地产业

(1) 概念

房地产业属于第三产业，专门从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的行业。 (2) 地位和作用

以住宅业为主的房地产业已成为国民经济的重要支柱产业之一

房地产业的发展是城市经济发展的基础和条件

房地产业的发展能带动相关行业的发展

房地产业的发展有利于调整消费结构，提高居民居住水平和生活质量

房地产业的发展有利于促进住房制度改革，减轻国家财政负担

三、房地产开发与经营的基本含义

(一) 房地产开发

广义：国土开发、区域开发、城市开发等

狭义：由特定的经济实体按照城市建设总体要求和社会经济发展的需要，在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行动迁、土地开发、基础设施、房屋建设

的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工

等开发活动，从而获得经济利益的过程。

(二) 房地产经营

房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。

广义的房地产经营不仅包括房地产生产过程的开发环节、流通环节的营销活动和中介服务活动等，还包括消费环节中的物业管理服务活动。

狭义的房地产经营仅指流通环节的营销活动和中介服务活动。

四、房地产开发与经营的程序与内容

(一) 开发企业的设立和资金融通

(二) 开发项目的立项和可行性研究

(三) 开发项目规划设计和市政配套

(四) 开发地点的选择和土地使用权的取得

(五) 开发项目的前期工作

(六) 开发项目的建设管理和竣工验收

(七) 房地产商品的销售

(八) 房地产商品的物业管理

第二章

一、房地产企业的概念

房地产企业是指依法设立，以营利为目的并从事房地产开发和经营、具有企业法人资格的经济实体。它是房地产开发和经营的主体，是房地产市场中的主要角色。

二．房地产开发企业的资质等级与管理

1. 房地产开发企业的资质等级四级

2. 房地产开发企业资质审批分级审批制度核定资质等级

3. 房地产开发企业业务范围

4. 房地产开发企业资质实行年检制度

第三章

一．房地长融资

(一) 房地产开发项目融资的概念

房地产开发项目融资是指房地产开发企业为了确保房地产开发项目顺利进行，通过各种融资渠道，运用多种融资方式，以最优的资金结构融通资金的过程。

(二) 房地产开发项目资金基本的概念

房地产开发项目资金是指房地产企业用于房地产开发项目的财产和物资的货币表现，通常包括以下类别：

按资金所有权不同，可分为自有资金和负债资金

按资金使用时间长短不同，可分为短期资金和长期资金

按资金转移的方式不同，可分为固定资金和流动资金

二、房地产融资方式

1. 银行借款

商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金的贷款

2. 发行企业债券

3. 发行房地产股票

4. 预售房屋

三、融资方案的优选

考察安全性、经济性、可行性。

比较并挑选资金来源可靠、资金结构合理、融资成本低、融资风险小的方案。

四．房地产开发项目抵押贷款

抵押贷款利率是指房地产抵押贷款金额占抵押物价值的比例

贷款期限是指贷款从投放到收回本息的期限

五．金融机构对开发项目贷款的审查

（一）、审查内容

1. 开发商过去的业绩表现

2. 开发商近三年的财务报表

3. 拟开发建设项目的情况

4. 开发商拟贷款数量

5. 贷款期限

6. 贷款利率

7. 拟开发项目收益率

8. 其他因素

（二）、贷款综合评价

计算贷款综合风险度。

某笔贷款的综合风险度=（某笔贷款风险额/某笔贷款额）*100%=信用等级系数*贷款方式系数*期限系数*项目等级系数

某笔贷款风险额=某笔贷款额*信用等级系数*贷款方式系数*期限系数*项目风险等级系数

凡综合风险度超过60%的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。

(1) 信用等级系数的取值规则是：AAA级企业为30%，AA级50%，A级70%，BBB级90%

(2) 贷款方式系数的取值规则是：信用贷款为100%；由银行金融机构提供的担保为10%-20%，由省级非银行金融机构担保的为50%，AA级以下企业担保的为100%；用商品房抵押的为50%，由其他房屋及建筑物抵押的为100%

(3) 贷款期限系数的取值规则是：中短期贷款期限在半年以内的为100%，半年以上不满1年的为120%；中长期贷款期限在1年以上不满3年的为120%；期限在3年以上不满5年的为130%，5年以上的为140%。

(4) 项目风险等级系数的确定：四个风险等级AAA、AA、A、BBB，其对应的风险系数分别为80%，70%，60%，50%。

第四章

一．市场调研

(一) 房地产市场调查的类型

1. 探索性调查

2. 描述性调查

3. 因果性调查

4. 反馈性调查

5. 预测性调查

(二) 确定资料收集方法

收集一手资料常用的四种方法：

(1) 观察法

(2) 访问法（结构化访问、无结构化访问和集体访问）

(3) 问卷法

(4) 实验法

二、市场分析

1. 供给分析

(1) 调查房地产过去的走势、当前的存量和未来可能的供给

(2) 分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划

(3) 分析规划和建设中的主要房地产开发项目

(4) 分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况

2. 需求分析

(1) 需求影响因素分析

(2) 需求预测