福州宝龙城市广场业态分析
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福州市沃尔玛商圈调研报告项目市场研究↗研究背景和目的宝龙集团就拟建福州宝龙城市广场的所在地原福州市第二塑料厂为中心的核心商圈与次级商圈调查的基本情况。
本项目所在地位于福州市西南侧,地处台江区,距北江滨约0.5公里,占地107.54亩,是台江区建材、家具、工业和生活区的重点地带,本项目建成后将服务台江区、仓山区和鼓楼区,辐射八县及闽南、宁德等地区。
↗调研内容◆商圈规模调查:商圈的人口数、户口数……◆选址调查:商圈所在区商贸状况、环境的优劣势、道路交通状况……◆商铺调查:商圈内有哪些零售商,面积多大,距拟建地块多远,在哪个方向及年销售额……↗概念界定◆核心商圈:在该商圈的顾客占顾客总数的比率最高,每个顾客的平均购货额也最高,顾客的集中度也较高;◆次级商圈:在该商业圈的顾客占顾客总数的比率较少,顾客也较为分散;◆边缘商圈:在该商业圈的顾客占顾客总数的比率相当少,且非常分散。
◆本次调研以预定地(福州市第二塑料厂)为中心,以半径为1.5公里的圆圈为核心商圈,以半径为1.5公里和2公里的圆环为次级商圈,暂不考虑边缘商圈。
图1商圈三级图↗调研方法◆零售店普查◆二手资料收集◆竞争对手的高层深访↗数据来源表1数据来源表↗项目管理网点普查是商业市场研究最基础的工作,在整个项目的管理工作中显得相当重要。
零售网点普查因针对区域内所有零售商店进行调查,所涉及的工作量很大。
正式普查前,由访问部根据最新市政图尽量按照以核心商圈与次级商圈的区别将商圈划分为13普查片,然后,根据各片的大小,分配访问员到具体的普查片。
同时,各片区还配备了相应的访问督导负责管理访问员,严格检查访问质量。
访问员遵守一定的访问行走规则,逐一访问每家零售商店,登记商店营业面积、年销售额等信息。
访问完毕后,访问员在普查地图上标识商店的地理位置。
为保证普查质量,访问部经理对访问督导和访问员进行一定比例的抽样复查。
↗主要结论◆人口规模:商圈内共有30多万人口,其中核心商圈人口19万,次级商圈人口近12万。
我对宝龙城市广场的市场定位和业态分析——基于零售学视角宝龙城市广场位于下沙沿江高教园区板块核心,地处未来下沙的几何中心。
项目规划体量约为33万平方米。
作为宝龙地产全国战略中的重要一环,同时也是长三角地区的最重大投资项目,杭州宝龙城市广场将倾力打造以商业为核心,兼具休闲、娱乐、商务、居住功能为一体的国际级综合体项目,项目定位是“辐射并提升未来整个下沙生活品质的综合体地标,即下沙首席生活场”。
它是定位于大型一站式购物中心,其独特的销售主张是“体验”,核心就是增加人们购物过程中的愉悦感,是人们生活水平提高后引起的消费模式,是消费需求变化带来的产物。
但是商业规划是商业地产开发流程中的重要环节,而业态组合和定位又是商业规划中极为重要的内容。
所以,有个好的商业规划是一个购物中心发展的重要环节。
什么样的业态组合取决于什么样的商业定位,而商业定位需要对项目所在商圈科学、深入、细致的调研,通过调研明白要做什么,是一个或两个大主力店吸引客群还是项目中聚集更多中小面积目的性业态商家形成规模特色或者以目标客户喜好的方式创造独具特色的主题化中心。
因为选址的原因,下沙宝龙城市广场作为一个建立在高教园区的购物中心,它的主要顾客人群是学生和周边较少的居民,所以它需要以学生为重点顾客来源而制定一个适合学生消费的休闲、餐饮行业。
虽然它主张的是体验、享受,但是作为学生来说,经济能力有限,所以学生的消费水平还是比较低的,那么那些高级会所、美容SPA、保健等都不宜有太多。
另一方面,学生比较热衷于逛街、聚餐、玩等,所以,餐馆、影院、KTV、服装店应该要比较多,并且要适合学生的消费水平。
所以宝龙城市广场的零售、餐饮、娱乐三大业态和市区相比应该有所调整,因为在人气不是太旺的地方,则通常要加大娱乐和餐饮比例突显目的性消费(娱乐、餐饮)业态来提升人气。
那么对于百货和超市来说,它们是购物中心业态组合的基础,是购物中心基础客源的保证。
此外,餐饮业的重要性已经成为各大购物中心的一个共识。
宝龙·城市广场――福州新航母商业迪斯尼第一步先来认识宝龙城市广场宝龙城市广场位于福州市台江区工业路与二环路交汇处,东至宁化路,南至宁化小区,西至西二环路,北至工业路。
位于大福州的几何中心,与福州两大传统商业街区东街口和中亭街的黄金分割点——洋头口近在咫尺。
1 为什么说宝龙城市广场是地标式的商业中心?2004,中国最具投资价值的商业地产商业零售业专业人士一致看好宝龙城市广场地段的现有购买力和该商圈的前景房地产业内人士一致看好宝龙城市广场地段前景(投资建设一年,区域周边地价从100万元/亩,提升至387万元/亩。
)宝龙城市广场进一步完善福州的城市配套功能,五星级电影城、高档娱乐、大型一站式购物中心极大提高了福州的商业档次,独特的建筑景观提高了福州的建筑层次。
位于大福州商业核心区,辐射市区200万人口,该商圈人均GDP超过3000美元,在10分钟车程内延及南北江滨众多高尚社区,聚集人流和消费力的潜力惊人,宝龙城市广场必将成为该区域范围内最重要的生活配套。
其商业服务半径必将覆盖至整个福州市区及五区八县、莆田、南平、宁德等城市。
2为什么说宝龙城市广场的经营模式上比福州以往传统商场更有优势?宝龙城市广场的经营模式:ONLY ONE一站式消费+EPTC体验型消费,是目前国际驻留商业模式,是国内最现金商业模式,领先福州同业50年,在国外有1>50定律,即该商业模式仅占商业总量的1%,但却占有50%的商业市场份额。
相比传统零售商业以“购”为主,功能配套只是围绕“购”而展开,存在功能配套不健全的先天不足。
哪个商场能统一购物、休闲、娱乐、餐饮等业态,用专业公司统一管理,同样只有宝龙城市广场。
这就是宝龙城市广场不同于传统商业的地方,也正是它会较传统商业成倍地吸引人流的地方,是投资、经营的保障。
宝龙城市广场的经营优势:宝龙城市广场领入法国家乐福、美国时代华纳电影城、麦当劳、肯德基等众多世界500强压阵,影院、食街、步行街、酒吧,引客聚客,实力毋庸置疑;购、食、娱、闲,多元消费符合。
宝龙地产是一家中国领先的商业物业开发商,专注于开发及经营高质量、大规模多业态综合性商业地产项目。
我们目前的物业项目一般位于福建省、江苏省、山东省、河南省以及安徽省内多个增长迅速的新兴城市毗邻市中心的主流地段。
宝龙地产拟主要在中国国内有高增长潜力的其它二、三线城市扩展我们的商业物业开发业务。
于2006年、2007年及2008 年,我们凭借多项因素,包括市场地位、品牌认知度及客户满意度,被中国房地产Top 10研究组评为中国商旅房地产领先品牌。
我们也凭借一系列因素,例如总资产、总收入、净利润及竣工及开发中建筑面积,获相同机构评为2006年、2007年、2008年及2009年中国房地产百强企业之一。
“宝龙城市广场”-独特的商业地产模式宝龙地产专注于增长迅速的新兴城市发展大型商业物业项目。
我们所开发的“宝龙城市广场”是综合性商住发展项目,一般包括超市、百货公司、零售店、电影院、美食广场及其他休闲设施,以及优质住宅物业。
根据项目地点及市场需求,未来的商业地产项目亦可能包括由国际著名酒店管理公司管理的优质酒店,及大型室内游乐场。
“宝龙城市广场”项目一般总建筑面积达200,000至500,000平方米,是所在城市的最大型综合商业地产项目之一,以满足当地居民商业及娱乐的需求,及提升物业所在城市的居住环境素质。
我们矢志将“宝龙城市广场”带到新兴城市。
我们与地方政府紧密合作,配合其城市规划。
“宝龙城市广场”不仅为城市增添新景观,还完善城市功能配套。
我们主要集中于中国增长迅速的新兴城市,因而可以相对较低的成本收购土地,同时避开一线城市的激烈竞争。
宝龙的商业模式其中一个特点是分阶段开发物业:在较早阶段,我们会通过销售住宅物业及部分商业物业,以产生良好的现金流量,应付项目其余阶段的资金需要。
我们并战略性地长期保留优质商业物业的拥有权,以产生经常性租金收入及潜在资本增值。
我们相信,此商业模式令我们以较低资本支出实现快速扩张,得到可观回报及稳定的现金流量。
国内购物广场成功案例目录1,福州东百东街店......................................................................................3-4 2,福州大洋百货东街口店..........................................................................5-6 3,福州宝龙城市广场..................................................................................6-7 4,福州仓山万达广场..................................................................................7-8 5,福州万象城广场......................................................................................9-12 6,厦门SM城市广场..................................................................................12-13 7,厦门湖里万达..........................................................................................12-13 8,厦门罗宾森广场......................................................................................13-14 9,泉州丰泽新华都购物广场......................................................................14-14 10,泉州温陵路大洋百货............................................................................14-15 11,莆田金鼎广场......................................................................................15-16 12,上海美罗城............................................................................................16-17 13,广州正佳广场........................................................................................17-19 14,广州中华广场........................................................................................19-20 15,广州天河城广场....................................................................................20-22 16,深圳华润万象城....................................................................................23-24 17,成都环球购物广场................................................................................24-25 18,上海K11购物广场...............................................................................25-25 19,上海环贸iapm商场.............................................................................26-27 20,上海恒隆广场........................................................................................27-28 21,昆明南亚第壹广场................................................................................28-29 22,北京西单大悦城....................................................................................30-31 23,广州太古汇............................................................................................31-32 24,广州5号停机坪购物广场....................................................................33-34 25,北京侨福芳草地商业购物中心............................................................35-36 26,上海大拇指广场....................................................................................36-3627,北京金源新燕莎购物广场....................................................................36-37 28,上海正大乐城.......................................................................................37-38 29,成都奥克斯广场...................................................................................38-39 30,成都来福士广场...................................................................................39-40一,福州东百东街店1,位置:东百东街店位于鼓楼区福建省、福州市政要机关、本地人口的集聚地,以八一七北路、津泰路商业街和南后街地段为主。
SWOT分析优势:①功能多元化,集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公、居住于一体的商业化建筑群。
②集团实力强,经验丰富且资金雄厚。
宝龙集团在厦门、福州、青岛、郑州、苏州、泰安、成都等多地皆有建筑群。
③选择三四线城市的新城开发,购地成本低。
(苏州、泰安等)④政府的支持。
(土地、城建配套、税收等)⑤注重休闲娱乐,吸客能力强。
符合消费潮流,相对三四线传统商业有较强的竞争力。
劣势:①企业管理和人才不足,对快速扩张态势形成制约。
②自主投资五大商业体系,大部分运营状态仍在摸索期,存在较长的成熟期和经营风险。
自营产业品牌号召力较弱,需要调整和增强竞争力,尤其是百货类业态。
③产品建标相对落后于的一二线城市潮流,缺乏超前性,持有物业的外观存在疑问。
④五星酒店投资回报期长、利润偏低,虽然在前期支持获取土地资源,但长期经营的投资边际效应递减。
机会:①位于晋江市中心,离新老城区较近,地理位置优越。
②交通便利,运输发达。
临近晋江机场、泉夏高速等③公共设施齐全,附近学校、医院、银行等很多(购物中心:大型商业中心、商业步行街、高级商务酒店、甲级写字楼中、小学:希信小学、晋江一中、平山中学医院:中医院、市医院)④三四线城市加快城市进程,为宝龙的投资提供很过机会。
⑤由于有先前的经验,产品和模式的复制性强,已储备项目和潜在项目储备较多。
威胁:①新城的辐射人群、基础设施等完善时间较长、开发投资和招商、后期运营的潜在风险性大。
对区域投资决策的要求高。
②房地产的变动具有突发性,对企业影响大③现有投资存在市场压力,潜在负面消息对后续项目发展影响比较大。
④商业模式进入门槛不高,存在潜在竞争。
⑤在建项目比例大,成熟项目少,ipo(IPO的全称是initialpublic offer,即“首次公开发行”,指股份公司首次向社会公众公开招股的发行方式)更加接近传统企业,在ipo的认可程度上,受证劵市场追捧的机会偏低。
但是成功后,公司治理水平将面临考验。
⑥附近的万达广场、SM都是强大的竞争对手。
宝龙·城市广场――福州新航母商业迪斯尼第一步先来认识宝龙城市广场宝龙城市广场位于福州市台江区工业路与二环路交汇处,东至宁化路,南至宁化小区,西至西二环路,北至工业路。
位于大福州的几何中心,与福州两大传统商业街区东街口和中亭街的黄金分割点——洋头口近在咫尺。
1 为什么说宝龙城市广场是地标式的商业中心?2004,中国最具投资价值的商业地产商业零售业专业人士一致看好宝龙城市广场地段的现有购买力和该商圈的前景房地产业内人士一致看好宝龙城市广场地段前景(投资建设一年,区域周边地价从100万元/亩,提升至387万元/亩。
)宝龙城市广场进一步完善福州的城市配套功能,五星级电影城、高档娱乐、大型一站式购物中心极大提高了福州的商业档次,独特的建筑景观提高了福州的建筑层次。
位于大福州商业核心区,辐射市区200万人口,该商圈人均GDP超过3000美元,在10分钟车程内延及南北江滨众多高尚社区,聚集人流和消费力的潜力惊人,宝龙城市广场必将成为该区域范围内最重要的生活配套。
其商业服务半径必将覆盖至整个福州市区及五区八县、莆田、南平、宁德等城市。
2为什么说宝龙城市广场的经营模式上比福州以往传统商场更有优势?宝龙城市广场的经营模式:ONLY ONE一站式消费+EPTC体验型消费,是目前国际驻留商业模式,是国内最现金商业模式,领先福州同业50年,在国外有1>50定律,即该商业模式仅占商业总量的1%,但却占有50%的商业市场份额。
相比传统零售商业以“购”为主,功能配套只是围绕“购”而展开,存在功能配套不健全的先天不足。
哪个商场能统一购物、休闲、娱乐、餐饮等业态,用专业公司统一管理,同样只有宝龙城市广场。
这就是宝龙城市广场不同于传统商业的地方,也正是它会较传统商业成倍地吸引人流的地方,是投资、经营的保障。
宝龙城市广场的经营优势:宝龙城市广场领入法国家乐福、美国时代华纳电影城、麦当劳、肯德基等众多世界500强压阵,影院、食街、步行街、酒吧,引客聚客,实力毋庸置疑;购、食、娱、闲,多元消费符合。
多层客源相互作用,将各种客户资源牢牢抓住,保持24消失全天候持续旺场。
全球招商,实力筛选,众多国际品牌、国内名牌同场经营。
宝龙城市广场的消费优势:以内部集购物、旅游、娱乐、休闲、餐饮、文化、商业、精装酒店式公寓为一体等城市功能完整的构成一个完美而人性的商业系统和消费流程,经心的考虑了人在环境中停留、驻足与各种建筑设置的协调统一,通过全方位的体验和感观,最大限度地满足人的多重享受,在商业、商务商住的和谐共生关系中,建立“24小时”可循环发展的商业消费行为。
宝龙城市广场的经营实力比较:P83为什么说宝龙城市广场是时代版的世界级的东街口商业街?22万平方米的规模以及承载的丰富内涵,集购物、旅游、娱乐、休闲、餐饮、文化、商业、精装酒店式公寓为一体的多元素混合,让宝龙城市广场超越一般商场或购物中心宝龙城市广场和东街口商圈比较P94为什么众多世界500强商业巨头选择宝龙城市广场?成为世界500强企业一定不会是一蹴而就的,经过商海波浪洗礼的世界商业巨子,经过多年的总结积累,各家企业形成科学的、自有的、标准化的、量化的标准,标准的订立最大程度上的保障了企业的经营决策的准确及成功几率,在其中店面选址就有严格系列规范性标准。
宝龙城市广场地处台江区,工业路与二环路交汇处,直接商圈坐拥10万台江新区中高端消费群体,辐射未来金山新区30万平方公里黄金领地,地段优越,顾前瞻后,越来越旺,这和国际品牌的选址要求相一致,法国家乐福、美国时代华纳电影城、麦当劳、肯德基等众多世界500强的选址就和宝龙城市广场的选址“选到一块去了”,精明商家的眼光都是一致的,所以才有了后来的宝龙集团巨资建立宝龙城市广场。
法国家乐福、美国时代华纳电影城、麦当劳、肯德基等众多世界500强的加盟再一次了谁占领了宝龙城市广场,谁就掌握了可进可退的商业要津,和城市商业含金量最高的区域,谁就掌握了这个城市新的商业制高点。
宝龙城市广场和东街口商业选址的比较P105 宝龙城市广场如何保障人气持续旺场人气吸引保障法国家乐福、美国时代华纳电影城、麦当劳、肯德基等众多世界500强的加盟其商业服务半径辐射至整个福州市区及五区八县、莆田、南平、宁德等城市福州最大的免费地下停车场人气聚集保障特色经营(多元化、全龄层)合理的商业规划、布局五星级影院、夜总会、迪厅、酒吧一条街、天天不夜城人气保障的多重措施,确保持续旺场购物、逛街吸引人气娱乐休闲,留住人气餐饮,集中人气免费停车,扩大人气经营活动和年度特卖会和假日节庆活动,拉动人气小贴士:宝龙城市广场的设计标准为同场5万-20万人/次消费设计时充分考虑未来如同体育场般的人流聚集,建筑工艺调整,结构加固,力求保证巨大人流的应力承载要求,每层楼面都以广场承重标准进行设计建设。
P116未来宝龙城市广场经营前景如何保障?1)六重经营保障消费资源占有占据大福州几何中心位置,直接商圈人口近百万,消费潜力巨大国际团队引进国际驻留管理模式,拥有一批高水准人才,无论在项目规划、商业运作、招商、经营等各方面都是国际化的。
统一运营宝龙城市广场在各大主力商业家独立经营的基础上,委托国际专业机构进一步统一运营管理,同时,也为小商户提供有针对性的经营管理服务。
众多世界500强的成功引进,创福州世界500强加盟之最招商先行,全球招商,品牌筛选实力商家引进,500强实力压阵。
开发商参与经营,尽发售1/4的商业面积,不售完了事,一路管到底宝龙城市广场采用商业地产国际通行规则,不以销售套现为目的,着重商业运行的长期稳定回报和商业资本增值,采用国际通行的租赁、合作的经营模式,确保统一经营。
产业扶持享受重大招商引资的政策扶持,作为形象工程,对第三产的拉动以及其利税就业大户地位,从而获得各级政府的重点扶持。
2)国际品牌联合国,创福州世界500强加盟之最品牌集成众多国际品牌、国内一流品牌同场经营。
品牌筛选宝龙城市广场在规划初期便接触了国内几乎全部的知名百货和大卖场宝龙城市广场坚持国际化主流经营模式,引进国内外品牌商家对意向商家反复论证,务求不同商家间、业态间、经营上能优势互补,消费服务链更趋完善,并以此为标准从中筛选合作商家。
法国家乐福、美国时代华纳电影城、麦当劳、肯德基等众多世界500强的并签署长期租约。
随着国际巨头和一线品牌的引进,具有“财富风向标”的众多品牌商家闻风而动。
消息灵通着纷纷在宝龙城市广场抢得一席之地。
今天宝龙城市广场已经成为全球商业巨头的抢占福州的财富盆地、黄金口岸,以时代视野衡量宝龙城市广场,处处张扬全球主流店国际水准。
3)众多唯一性和规模之冠,领舞福州福州唯一五星级数码院福州唯一单位商业建筑面积22万平方米的SHOPPING MALL全国唯一青少年购物主题商场福州最大的地下停车场福州世界500强加盟之最福州单层最大面积,达3万平方米空间尺度最高:挑高7米福州最多电梯的单体建筑(66台)2万㎡娱乐休闲福州面积最大,2万㎡主力店单点福州面积最大P127宝龙城市广场与福州传统店铺的定义与区别传统商铺所表现的弊端,不仅体现在规划、市政、环境的协调方面,更重要的是,它越来越不能成为国际化城市消费的主流方向,并最终将被大规模的商业综合建筑体逐步取代。
❑街铺,“有街的店铺”,是临街门面,常见的是住宅楼的两层底商,可开设商店的房屋,俗称店铺或街铺。
❑商铺,“有商气的铺位”,一般只是指大型综合百货商场、大卖场、购物中心等整体商用物业中的某一独立单元或独立的铺面等。
分为投资型商铺(纯出租)和经营型商铺(自营),宝龙城市广场包括了这两种商铺形式。
宝龙城市广场商铺和传统街铺比较P138为什么说宝龙城市广场商铺是绝对铺王?因素一:宝龙城市广场的开发商宝龙集团有雄厚的资金实力、丰富的多行业(包括商业、房地产、酒店业娱乐业)经营管理经验,值得信赖;因素二:宝龙城市广场集购物、娱乐、旅游、餐饮、没事、文化、休闲和酒店式公寓八大功能于一体,各个业态护东经营,大大降低了经营风险;因素三:宝龙城市广场位于工业路和二环路交汇处的大福州商业核心区,交通继起边界,在 10分钟车程范围内可辐射到南北江滨众多高档社区,庞大的消费力惊人;因素四:宝龙城市广场22万平方米的建筑面积全福州规模最大,功能最全,具有全福州最大的停车场,在沃尔玛购物停车免费,更兼具有兼铜边界如,可吸引福州周边城市人群来此消费购物,其升值潜力无限;因素五:宝龙城市广场引进了沃尔玛、时代华纳等世界500强企业和多内知名商家作为主力店长期经营,这些主力店是宝龙城市广场长期繁荣的保证之一;因素六:宝龙集团聘请商业专家精心规划主力店布置,使每一层的每一个店铺都充满投资价值;因素七:宝龙城市广场中有时代华纳、夜总会、DISCO、酒吧街等大量娱乐设施,这不但带来大量的高消费人群,而且还能有延长店铺的经营时间,创造商业物业新价值;因素八:宝龙集团花费巨资打造宝龙城市广场景观,更有权购唯一的调高7米的地下主题公园,这将对消费者构成巨大的吸引力;因素九:宝龙集团只将总建筑面积的1/4作为独立店面出售,3/4的建筑面积自承经营,由专业团队统一管理运营,大大降低了经营风险。
P14宝龙城市广场和××广场的区别成功在于细节,在于每一点作好,在于开发、投资、经营、消费面面俱到。
P15第二步再来判断宝龙城市广场是否值得投资1福州商业发展现状如何?◇03年国庆福州家电市场总体营业额近1亿,这从一侧面说明福州商业零售业含金量大,同时也反映出福州的商业竞争温和。
◇传统零售商业“单一性”明显,业态仍以传统百货、超市、专业市场为主,缺乏综合商业体、特色商业街等,商业类型发展相对滞后,有些市场更是自发形成,商业结构、业态组合不合理,缺乏统一经营管理,不能创造良好的经营环境,而不能为消费者提供满意的购物环境,就缺少了市场红火的真正驱动力,种种迹象表明,福州现在商业已经远远不能适应福州城市社会发展需要,已经不能满足广大消费者日益提高的市场消费需求。
◇家乐福等国际零售业巨头逐步进放福州,城市商业格局、排位酝酿变革,新商业、新商机不断显现。
◇城市零售商业和购物消费主要集中在东街口,这一方面造成东街口商业间竞争,造成休闲、娱乐、公共休闲设施减少;另一方面商业中心和交通枢纽的结合又造成商圈改造难度加大;这种聚核式的商业布局并不利于城市商业合理布局发展,也不利于方便市民消费。
一个城市应该形成多个定位各异的商业中心或区域商业中心。
总体来讲,福州的商业消费总额大、潜力大,含金量高,商业格局变革在即,机会已经显现,市场呼唤着更高起点的新商业。
P182目前,福州商铺投资存在哪些问题?◇目前,福州的商铺投资渠道非常狭窄,主要有街铺和店中店两种传统品种。