年商业地产推广计划方案

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媒体渠道策略
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媒体渠道策略
1、线上形象集中推广，树立形象：从7月份开始，增加实用长效媒体：户外、LED屏、电台、，建立社
区生活服务中心的形象，打开区域内客户市场，迅速提升项目知名度；
2、线下活动造势，制造影响力：以 与“夜生活”相关的系列活动紧密造势；
3、启用“舆论营销”煽风点火，制造话题效应：利用传播快速、公信力强的媒体：网络、二手房、报纸 软文、短信进行舆论造势，引发全城热议；
夜市推广DM单 夜市场地布置及安装 19、20号楼外立面改造 啤酒节场地布置及安装 一二手联动，广告物料制作 都江堰市区外展活动
夜市商家参观邀约 啤酒节园区企业邀约
啤酒节园区企业邀约 城北区域派单邀约活动
电销资源购买 都江堰市区外展活动
城北区域派单邀约活动 夜市商家签约
短信发送 报纸广告
园区企业专场竞赛活动 都江堰市区外展活动
媒体计划
广告主题
消费者低价购买欲 夜市主题 啤酒节主题 团购主题 节日主题
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7.25-8.31销售目标
套一
增加来电来访
套二、三
促进来电来访下单
商铺
预热、蓄客
产品种类多，数量差异大，市场行情不一，推广优化需重心。
4
住宅
销售现状：
项目套二、套三来电来访基本上可达到总来电来访的70%，套一仅占20%左右。但即便是套 二套三其成交转换率都极低，项目总存量大，销售压力大。
老带新海报
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4、售楼部氛围包装
必须于8月15日前完成
为提高营销中心现场服务水平，给客户留下最佳印 象，最终促成成交；
➢ 设置老带新、团购、夜市、微信等主题海报； ➢ 设置活动主题装饰、抽奖太、宣传积木； ➢ 设置兑奖区域，斗地主大赛区域；
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5、关于赞助商驻场
必须于8月15日前完成
为降低营销费用，活动费用，取得更多助力，采用联办模式运行； 赞助商建议：啤酒公司，LED西德光能，政府公益单位；
工作任务分配表.xl s
三分靠策划，七分靠执行
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谢谢观赏
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（谈判区2，接待台正前方)
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树木位置阻碍场地规划，影响活动效果；
需要移栽至靠边处，以满足活动效果需求。
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草地平整
投影墙 操作台
观众席
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销售力提升的重要手段：
销售团队精英化
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持续培训
结合高端客户沟通特征，针对性培训
沟通特点：
沟通时间上：一般较长，1小时甚至更久。谈及项目所占时间比重约占20％ 沟通内容上：他们的资产实力和生活阅历，使产品不再是核心谈论内容，更多的是 宏观经济、生活方式上，投资理念上等等更高层次的内容
本项目最能打动客户的卖点： “城北区域城市中心”— “园区配套居住服务区”
城北区域地理位置价值空间， 园区企业配套服务的功能作用及政府背景
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“游艺星河间，市集夜未央”提炼：
夜享生活
Enjoy night life
释义积极：生活方式，新城中心，服务社会，造福民众，创业励志，娱乐健身 内容广泛：购物中心，娱乐中心，园区生活中心
（项目目前来电来访少，成交率低主要是因为项目周边商住环境差，客户对项目未 来发展潜力抱怀疑态度）
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推广计划概况
7月25日
8月5日
7月30日
8月10日
8月15日 8月20日
8月25日
9月5日
8月30日
9月10日
短信发送 电销资源购买 团购推广海报设置 微信推广海报设置 老带新推广海报设置 楼体户外广告设置
8月10日-8月30日——啤酒节及夜 市启动：
秉烛夜贸，星河集会
整个城北区域的新城中心之地 安置房价格，买洋房！ 住宅价格，买商铺！
8月30日-9月30日——企业团体专 场游园竞赛活动：
啤酒夜游，畅爽一夏
整个城北区域的新城中心之地 安置房价格，买洋房！ 住宅价格，买商铺！
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线下推广主题
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我们需要植入一种文化、一种精神 （必须与项目气质吻合，紧密相连）
果蔬区
餐饮区
注：每个小商铺面积：长3m宽2m 面积：6平米每个商户所需小商铺数量按实际确定, 啤酒节活动场地：长20m宽5m，面积：100平米
54米
投影墙
用餐及啤酒 畅饮区
弓箭手 套圈 投篮球 气弹枪 投镖
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C区：游园活动场地（售楼部内）
沙盘
地主王
（谈判区1,楼梯下面)
抽奖区
（接待台）
宣传广告拼图
持续培训
培训方向：
艺术品收藏
奢侈品投资
精算理财
娱乐、休闲、运动
居住风水等等…
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加强业务员间的团队配合
相互配合，制造紧张感：业务员间通过成交情况播报、协助逼定客户等方
式，wenku.baidu.com互配合。
每周对成交客户经验相互分享：通过经验分享，让所有业务员了解成交
技巧，达到快速销售的目的
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不是结束：
保证重要节点，工作落实到人
产品优势：
刚需+高性价比=旺销类产品，销售压力较小。
（成交率低是因为项目周边商住环境暂时不理想，客户对其未来发展状况持不肯定态度）
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商铺
销售现状 项目二期商业体量约1.5万平，相对存量大；现场问询、来访量小，仅占10%不到， 销售有压力。
产品优势 地处城北片区中心位置，周边常住人口不低于10万，而我们项目属于这个区域唯 一的商住综合体，商业前景可观。
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系列营销活动主题
都市夜生活：利用区域娱乐项目缺乏、达到聚集人气的目的； 园区配套服务区：打造园区服务卖点，服务社会； 企业专场竞赛游戏：邀请经开区企业进行团体竞赛现场游戏； 人脉公关：政府单位寻求支持、展开饭局公关；
基础活动：“夜市”、“游园啤酒节”
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营销推广核心内容回顾
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通过购房过程发现成交关键因素
短信：游艺星河间，市集夜未央！秉烛夜贸，啤酒夜游，畅爽一夏！盛世星河夜市游园活动火爆启动！活动报名02887187777
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户外：需在市内增加1块（蒲阳干道） 秉烛夜贸，星河集会！啤酒夜游，畅爽一夏！城北区域生活中心正式开放；详询028-87187777
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“舆论营销”迅速引爆市场
网络软文：前期以软文炒作为主，与报纸一起引起全城讨论；节点以整版硬广为主；都江堰 快报、都市瞭望 8.11周五A2或A3版整版（“夜生活主题”+ 项目信息为主）
推广铺排
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各阶段推广执行安排
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长效媒体树立高端形象
媒体组合及内容建议：
电台：针对性强，强化客户记忆有效媒体，可投放、生活、汽车频道，上下班高峰期轮番轰炸 [5秒]：秉烛夜贸，啤酒夜游，盛世星河为您准点报时！ [15秒]：游艺星河间，市集夜未央！秉烛夜贸，啤酒夜游，畅爽一夏！盛世星河夜市游园活动火爆启动！3288元/㎡买住 宅，4880元/㎡购商铺！活动报名028-87187777
丰富多彩 世界许多大都市常常因其夜生活的
而闻名。例如巴黎、纽约、威尼斯等等。而对于努
力于城市行销，如上海、香港与台北等都市，也会以其夜间生活，乃至于美丽的建筑光雕来吸引世界的
注意
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“服务社区”与本案气质吻合：
客户群定位：园区职工，城北区域居民 推广展示：夜市、啤酒节、户外广告、传单、短信、网络 与项目有关系：二期商业 14779㎡ 星河不夜城
活动开幕 短信发送
短信发送 报纸广告
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营销推广需要解决的四个问题：
线上推广形象 如何建立 线下活动主题 如何制造最大影响力 媒体渠道策略 如何配合 各阶段推广执行安排
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线上推广主题
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回顾本项目上阶段推广理念：
力挺刚需
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上阶段主推广语：
希贵不贵，礼献洋房级优享 挑战性价比之巅，冠压全城
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本阶段项目推广理念：
目标客户
渠道为王 印证渠道：线上广告形象
印证渠道： 线下渠道挖掘
客户个体价值判断基本成型
现场为王 印证渠道：项目现场感知
业务员的杀客能力
快速高价成交
渠道为王——让客户知道，并让客户来 现场为王——感知和判断项目价值
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现场为王 三大体系
导视系统 服务体系 现场展示体系
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1、关于人员
以下必须于8月8日前完成招聘，统一到位安排培训
游艺星河间，市集夜未央！秉烛夜贸，啤酒夜游，畅爽一夏！盛世星河夜市游园活动火爆启动！3288元/㎡买住宅，4880元/㎡购商铺！活动报名028-87187777
短信：实销阶段提高来访率非常有效的渠道，项目夜市及啤酒节活动启动后，每周30万条 （周三、五、周六投放）
游艺星河间，市集夜未央！秉烛夜贸，啤酒夜游，畅爽一夏！盛世星河夜市游园活动火爆启动！活动报名028-87187777
8
食
米
品
供
应
区
抽奖区
备用舞台
啤
酒
供
观众坐席
应 区
11米 九鼎大道
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售楼部
A区：游园活动场地
奖品兑换区
投影墙
8
过犹不及
米
拳王争霸赛
弹球入杯
九鼎大道
11米
趣味保龄球
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B区：游园活动及夜市场地
19号楼
日用品区
服装区
日用品区
果蔬区
20
米
日用品区
服装区
果蔬区
餐饮区 餐饮区
啤酒兑 换区
餐饮区
日用品区
服装区
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3.12 营销中心开放
7.25－7.30
8.1－8.25 全面启动推广
筹备阶段（活动）的各 项工作 现有户外（蒲阳大道） 更换形象 秉烛夜贸，星河集会
1、全城关注，树立高端形象 选用受众面广媒体，建议选择户外、电台、LED屏、渠道为主 秉烛夜贸，星河集会 8月盛世星河夜享生活 2、迅速引爆市场 采用“舆论营销”策略，利用网络、报纸软文、短信渠道为主 “主题”： 《星河夜市，万象繁华》 3、活动造势（8.1、8.15） 啤酒节及夜市活动正式启动； 企业园区专场竞赛活动正式启动；
游艺星河间，市集夜未央
Play between the Milky Way
Sleepless night market
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本阶段主推广语：
秉烛夜贸，星河集会 啤酒夜游，畅爽一夏
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本阶段推层次
游艺星河间 市集夜未央
7月25日-8月10日——推广主形象：
游艺星河间，市集夜未央
整个城北区域的新城中心之地 安置房价格，买洋房！ 住宅价格，买商铺！
大家好
1
7.25-8.30媒体推广计划
2013.7.22
营销策划部 盛世星河项目组
2
当下局面：
形势
整体市场大面积降价 前阶段客户导入困难 客户下定困难 广告投放几乎为0
销售问题
月来电20-30组，月来访15-20组； 去化困难销售疲软
营销策略方案
集聚人气带动销售 大面积团购执行 人脉营销驱动客源 全面启动推广 区域深挖
万都大厦户外吊旗：8月5日完成 蒲阳干道户外大牌：8月5日完成，并安装
啤酒节活动来访登记表：记录来访客户信息用 啤酒节奖品兑换表：几率奖品发放每日，费用计算统计 啤酒节兑换券发放表：监控啤酒节礼品发放情况
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夜市DM单
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夜市三角吊旗
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啤酒节活动兑换券
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微信二维码展架
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老带新海报
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2、导视系统
外部导视：引导关内客户抵达本项目 内部导视：引导前往夜市、营销中心、样板房
以上必须在8月10日前制作完成（7月底设计定稿）
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3、关于销售物料
必须于8月5日前完成
夜市DM单：印刷10000份（短期使用，主要推广夜市及啤酒节） 夜市举牌：5个（主要在本区域人流集中点） 微信二维码海报：制作3个 微信茶几牌：主要为来访客户关注项目微信平台
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从与项目有关系以及易延展的角度 “夜享生活”不易展开
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需要表现物（与项目能很好的嫁接）
夜生活
园区生活中心，娱乐基地 城北区域购物中心，贸易中心
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以娱乐为主 夜生活形式包括有酒馆、pub、夜总会、戏剧或秀场、KTV、歌厅、酒店、卡拉OK、咖啡厅、
夜市、宵夜饮食店、夜游等等；
另外特定节日如中秋节、除夕、元宵节等等都有特殊的夜间活动习俗，民间更有为了结婚、生子、 卜卦等等目的而有的夜间仪式或风俗.
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6、关于鲜花公司
必须于8月10日前完成
满足活动场地需求的前提之下，家鲜花公司，负责售楼处周 边、内部、样板房等区域的鲜花摆设；
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7、关于导视路线
以下必须于8月15日前完成
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一期商业外立面整改
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8、关于其他物料准备
必须于8月15日前完成
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现场展示
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A区：开幕活动场地
售楼部
投影墙