房地产经纪综合能力真题（18-19）练习
单项选择题
1.房地产经纪属于房地产（）服务。
A.中介
B.物业
C.估价
D.咨询
【答案】: A
【解析】:
房地产经纪属于房地产中介服务活动，又称为“房地产经纪服务”。与其他房地产中介服务（房地产估价、房地产咨询）不同的是，房地产经纪旨在促成委托人与第三方进行房地产交易，没有第三方的房地产中介服务不属于房地产经纪活动。房地产中介服务是房地市场价值链中不可或缺的环节。一级市场、二级市场和三级市场均存在不同业态的房地产中介服务。
2.房地产经纪是一种市场化的（）服务。
A.公共
B.公益
C.无偿
D.有偿
【答案】: D
【解析】:
房地产经纪是一种市场化的有偿服务，经纪服务提供方所获得的报酬形式是佣金，一般根据服务的结果来最终确定。经纪服务佣金的多少由委托人与经纪机构协商确定，一般与促成交易的类型和成交额的大小有关。
3.在房地产居间活动中，房地产经纪机构始终都是（）。
A.一方的代理人
B.双方的代理人
C.法定的代理人
D.中间人
【答案】: D
【解析】:
房地产经纪机构和房地产经纪人员可以接受房地产交易中的一方或同时接受房地产交易的双方的委托，向一方或双方委托人提供居间服务。但无论是接受一方还是双方的委托，在房地产居间活动中，房地产经纪机构和房地产经纪人员始终都是中间人，因此既不能以一方的名义，也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人。
4.由公司总部直接投资、经营、管理多个经纪门店的经营形态，称为（）。
A.直营模式
B.加盟模式
C.特许经营模式
D.参股模式
【答案】: A
【解析】:
房地产经纪机构按照经营模式划分，可以将房地产经纪机构分为有店经营模式和无店经营模式。其中，有店经营模式根据扩张方式的不同又分成直营模式、特许经营（加盟）模式、混合模式和参股合营模式。直营模式的全称为直营连锁模式，即由公司总部直接投资、经营、管理各个经纪门店的经营形态。
5.房地产经纪专业人员纳入全国（）制度统一规划。
A.上岗
B.专业技术人员职业资格证书
C.特殊技术人员职业资格证书
D.会员
【答案】: B
【解析】:
《房地产经纪专业人员职业资格制度暂行规定》确定了国家设立房地产经纪专业人员水平评价类职业资格制度，面向全社会提供房地产经纪专业人员能力水平评价服务，房地产经纪专业人员纳入全国专业技术人员职业资格证书制度统一规划。
6.房地产经纪人协理可以（）。
A.独立完成在买卖双方间牵线搭桥的工作
B.独立接受业主的委托
C.向客户推荐合适房源
D.独立撮合房屋买卖成交工作
【答案】: C
【解析】:
取得房地产经纪人协理职业资格证书的人员应当可以独立完成房地产经纪业务的一般性工作，包括接听客户来电、接待客户，了解客户对房屋面积、位置、价格和朝向等方面的需要，向客户推荐合适的房源等一般性的房地产经纪业务。ABD三项工作，房地产经纪人协理应当在房地产经纪人的指导下完成。
7.工业用地使用权出让的法定最高年限是（）年。
A.3
B.5
C.50
D. 100
【答案】: C
【解析】:
国有建设用地使用权出让的最高年限如下：①居住用地为70年；②工业用地为50年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年；④商业、旅游、娱乐用地为40年；⑤综合或者其他用地为50年。
8.砖木结构的住宅楼一般在（）层以下。
A.3
B.10
C.15
D.20
【答案】: A
【解析】:
砖木结构建筑主要是用砖石和木材建造并由砖石和木骨架共同承重的建筑物。砖木结构建筑通常在3层以下，这类房屋抗震性能较差，使用寿命较短。
9.塔式住宅楼优于板式住宅楼的方面体现在（）。
A.能节约用地
B.采光性能好
C.通风性能好
D.舒适度好
【答案】: A
【解析】:
住宅按照一幢建筑外观分为：板式住宅、塔式住宅、板塔结合住宅。板式住宅的通风和采光功能一般优于塔式住宅，而塔式住宅占用的建设用地面积相对较少。
10.下列窗户中，密封性相对较差的是（）。
A.外平开窗
B.平开上悬窗
C.内平开窗
D.推拉窗
【答案】: D
【解析】:
推拉窗的优点是：不占用室内外空间，开关操作轻便。推拉窗的缺点是：①最大开启度只能达到整个窗户面积的1/2；②在风雨天，窗户关闭，无法换气；③清洁朝外的玻璃面，特别是位于高层的，较困难；④密封性差，湿气、灰尘容易进入。AC两项，平开窗的总体优点是窗扇和窗框间均有橡胶密封压条，封闭性能好；B项，平开上悬窗通过转动执手选择门窗的关闭，向内平开及顶部向内上悬，从而达到密封、适量通风及防盗的目的。
11.要了解某一套住宅在其所在楼层的位置，一般可通过查看（）获取。
A.房产分丘图
B.房产分幅图
C.宗地图
D.房产分户图
【答案】: D
【解析】:
房地产图包括：①地籍图；②宗地图；③房产图。其中，房产图又分为房产分幅图、房产分丘图以及房产分户图。房产分户图
以产权登记户为单位绘制，是在房产分丘图基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部，以明确异产毗连房屋的权利界线，是不动产权证（房屋权属证书）的附图。其表示的主要内容有房屋权界线，四面墙体的归属和楼梯、走道等部位以及门牌号、所在层次、户号、室号、房屋建筑面积和房屋边长等。所以要了解某一套住宅在其楼层的位置，可以通过查看房产分户图获取。
12.下列房屋得房率中，在建筑面积相等的情况下，套内使用面积最大的是（）的房屋。
A.得房率为85%
B.得房率为80%
C.得房率为75%
D.得房率为70%
【答案】: A
【解析】:
套内使用面积与建筑面积的比值，俗称得房率（以下简称K值），K值越大，得房率越高。即建筑面积一样的房屋，得房率越高，套内可使用面积就越大。
13.楼宇智能化系统主要由通信自动化、建筑设备电动化和（）组成。
A.办公自动化
B.设备自动化
C.消防自动化
D.综合布线
【答案】: A
【解析】:
楼宇智能化系统包括通信自动化系统、办公自动化系统和建筑设备电动化系统。其中，通信自动化系统是指建筑物本身应具备的通信能力，包括建筑物内的局域网和对外联络的广域网及远域网。建筑设备电动化系统是指对建筑物内设置的供水、电力照明、空气调节、冷热源、防火防盗、监控显示和门禁系统以及电梯等各种设备的运行情况，进行集中监测控制和科学管理。D 项，综合布线系统是楼宇智能化系统的基础。
14.房地产买卖过程中，房地产损毁的风险，在交房之前由（）承担。
A.买受人
B.出卖人
C.房地产经纪人员
D.房地产经纪机构
【答案】: B
【解析】:
房地产交易法律关系包括：①房屋买卖双方的法律关系。房屋买卖是房地产出卖人转移房屋所有权于买受人，由买受人支付房
屋价款的行为。买卖双方具体的权利义务通过房屋买卖合同约定。在房屋买卖双方的法律关系中，房地产损毁、灭失的风险
在交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担。②和房屋租赁双方的法律关系。房屋租赁是出租人将租赁房屋交付承租人
使用、收益，承租人支付租金的行为。
15.在存量房租赁居间业务中，房地产经纪人员服务的对象是（）。
A.承租方
B.第三方
C.出租方
D.承租方和出租方
【答案】: D
【解析】:
存量房租赁居间业务与租赁代理业务流程大体相似，在客户接待与房屋租赁价格谈判及租赁合同签订环节稍有差别：第一，在客户接待环节，房地产经纪人员的服务对象不仅包括承租方，而且包括出租方，经纪人的职责是促成租赁双方交易的顺利完成。第二，在房屋租赁价格谈判及租赁合同签订环节，房地产经纪人不是站在出租或承租单方的立场上，而是同时代表了出租方与承租方的利益，积极撮合租赁双方达成交易。居间业务签订的房地产经纪服务合同，由出租方、承租方和房地产经纪机构三方共同签署。
16.房屋转租须经（）书面同意。
A.出租人
B.房地产主管部门
C.工商管理部门
D.业主委员会
【答案】: A
【解析】:
房屋转租必须符合以下条件：①转租的房屋必须合法，禁止出租房屋的情形也适用于转租的房屋。②须经出租人书面同意。承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除房屋租赁合同，收回房屋并要求承担赔偿损失。③转租期限不得超过原合同规定的期限。
17.擅自将承租的住房转租的，出租人可以（）房屋租赁合同，收回房屋并要求赔偿损失。
A.中止
B.解除
C.变更
D.撤销
【答案】: B
【解析】:
承租人转租的，承租人与出租人之间的房屋租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除出租合同。
18.李某承租张某的住房，房屋租赁合同约定的租期为5年，租期届满前1年，经张某同意，李某将该房转租给王某。李某可将
住房转租给王某（）。
A.1
B.3
C.4
D.6
【答案】: A
【解析】:
房屋转租条件之一为转租期限不得超过原合同规定的期限。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限不得超过原房屋租赁合同剩余期限，但出租人与转租人双方协商一致的除外。本题中，原合同租期5年，已承租4年，只有1年期限可以转租。
19.房屋租赁双方当事人的合同纠纷提交仲裁机构仲裁的前提是（）。
A.已经人民法院调解
B.已经人民调解委员会调解
C.必须达成仲裁协议
D.已向人民法院起诉
【答案】: C
【解析】:
提交仲裁机构的前提是房屋租赁双方当事人必须达成仲裁协议。房屋租赁双方当事人可以在房屋租赁合同中将选择仲裁作为合同条款之一，也可以在争议发生后签订相应的仲裁协议。如果房屋租赁双方当事人没有达成仲裁协议，在房屋租赁合同中也没有约定产生纠纷可以选择仲裁方式解决，一方当事人申请仲裁的，仲裁委员会不予受理。
20.《商品房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应到（）办理房屋租赁登记备案。
A.工商行政管理部门
B.街道办事处
C.税务管理部门
D.房地产主管部门
【答案】: D
【解析】:
《商品房租赁管理办法》第十四条规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。房屋租赁当事人办理房屋租赁登记备案时，应当提交下列材料：①房屋租赁合同；②房屋租赁当事人身份证明；③合法拥有房屋所有权的证明；④直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。
21.房屋所有权人转让已出租房屋的，房屋受让人应（）租赁合同，特殊情况除外。
A.继续履行
B.重新签订
C.撤销
D.可不继续履行
【答案】: A
【解析】:
租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：①房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；②房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
22.普通住房出租一般以（）个月租金作为房屋租赁押金。
A.半
B.1
C.6
D.12
【答案】: B
【解析】:
现实房屋租赁过程中，房屋的出租人通常会要求承租人缴纳一定的房屋租赁押金，用于保证承租人的行为不会对出租人利益造成损害，如果造成损害的可以以此费用据实支付或另行赔偿。房屋租赁押金根据房屋装修程度和设施设备的情况，按房屋租金的一定比例或约定的标准计算，普通房屋一般以1个月的租金作为房屋租赁押金。