【篇一】2020年房地产估价师考试《理论与方法》复习要点
房地产估价的重要性：
古今中外，无论是从估价师数量还是从估价业务量来看，房地产估价都在估价行业中占主体。房地产估价之所以占主体，主要是因为下列三方面造成的：
(1)房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少。房地产数量庞大，社会保有量和每年的新增量都很大。在一个国家或地区的全部财富中，房地产是其中比重的部分，一般占50%～70%，即其他各类财富之和也不及房地产一项，仅占30%～50%。在总量不多于房地产的其他资产中，许多资产还因为不同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性而不需要专业估价。某些资产虽然在理论上需要专业估价，但因为数量很少，估价业务“千年等一回”，从而难以支撑起人们专门从事其估价活动，也就没有相应的估价师这种专门职业。一旦需要估价，通常是依靠相关研究者或者设计者、制造者提供专业意见。在需要专业估价并能支撑起人们专门从事其估价活动的其他资产中，一般还要分专业。这些就使得其他资产估价专业相对更小，房地产估价在估价行业中的主体地位更加突出。
(2)房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少。房地产以外的其他资产主要是发生转让行为，在转让的情况下需要估价。房地产除了发生转让行为，还普遍发生租赁、抵押、征收、征用、课税等行为。因此，不仅房地产转让需要估价，而且房地产租赁、抵押、征收、征用、分割、损害赔偿、税收、保险等活动也都需要估价。纵观古今中外，对房地产估价的需求远远大于对其他资产估价的需求。
(3)房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。因为房地产估价师不仅懂得房地产价值及其评估，而且具备有关房地产价格及其影响因素的专业知识和经验，了解房地产市场行情，所以，房地产估价师也是“房地产价格专家”、“房地产市场分析专家”、“房地产投资顾问”，人们通常还要求房地产估价师和房地产估价机构承担房地产市场调研、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划、房地产项目调查评价、房地产购买分析、房地产资产管理等业务。这就使得房地产估价行业具有更大、更广的发展空间。
【篇二】2020年房地产估价师考试《理论与方法》复习要点
房地产拍卖竞买人条件：
(1)中华人民共和国境内的自然人、法人和其他组织都可以作为房地产拍卖标的的竞买人，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有规定的除外。
(2)在国家允许的范围内，房地产竟买人也可以是境外的自然人或法人，但需遵循有关规定办理。
(3)对于集体土地上建成的房屋，居住房屋的竞买人只能是房屋所在地乡镇范围内具备房屋建设申请条件的人;非居住房屋竞买人为房屋所在地乡镇范围集体经济组织或者个体经营者;超过此条件的，应当依法办理集体所有土地的征用手续。
【篇三】2020年房地产估价师考试《理论与方法》复习要点
房地产价格的形成条件：
房地产与其他经济物品一样，之所以有价格(价值)，是因为它们有用、稀缺，并且人们对它们有需求，即必须同时具有有用性、稀缺性和有效需求。
(一)有用性
一种物品有用，是指它能够满足人们的某种需要，如水可以解渴，粮食可以充饥，住宅可以居住。房地产如果没有用，人们就不会产生占有它的要求或欲望，更谈不上花钱去购买或租赁它，因此就不会有价格。
(二)稀缺性
一种物品稀缺，是指它的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它。因此，说一种物品是稀缺的，并不意味着它是难以得到的，仅意味着它是不能自由取用的，即不付出代价就不能得到，是相对缺乏，不是绝对缺乏。
(三)有效需求
人们对一种物品有需求，是指不仅愿意购买它，而且有能力购买它。仅有需要而无支付能力(即想买但没有钱)，或者虽然有支付能力但不需要(即有钱但不想买)，都不能使购买行为发生，从而不能使价格成为现实。例如，对于一套总价为100万元的住房，甲、乙、丙、丁四个家庭中，甲家庭虽然需要，但是买不起;乙家庭虽然买得起，但是不需要;丙家庭既不需要，也买不起;丁家庭既需要，也买得起。在上述情形中，只有丁家庭对该套住房有需求。因此，需要不等于需求，需要只是一种要求或欲望，有支付能力支持的需要才是需求。当然，房地产由于既是一种可以满足生产、生活需要的生产要素或消费品，又是一种可以带来租赁、增值等收益的投资品，对房地产的需求不仅有"为用而买"的使用性需求(或称消费需求)，还有"为租而买"的投资性需求和"为卖而买"的投机性需求。
