“黄金有价，商铺无价”。商业物业的价值，体现在它固有的价值（区位价值）和经营产生的附加值，商业物业的价值的波动，主要取决于周边商业格局变化及自身经营结果。我们通过对济南市商业（尤其是社区商业）发展历程及发展趋势、项目周边市场现状、项目同类物业概况进行研究，为本项目商业将来的经营和销售推广寻找确实可行的方向。
第一部分商业市场情况
一•宏观市场分析
（一）商业市场分级
♦市级商业区：泉城路、泺源大街、经四路、经二路、北园路等商圈
零售业为龙头，配套餐饮、娱乐、休闲、文化、康体、金融等综合服务，商圈营业面积超过50万平米，服务面向全市消费者。
♦区域级商业区：花园路、马鞍山路等
一般营业面积在2万平米以上。以家居、家电、日用百货等为主。满足了1—2公里范围内消费者的日常需求。
♦社区型商业：易初莲花、世纪莲花、大润发等，以超市为主
在人口密度较大的居民生活区域中，满足居民生活需求的综合型商业。面积为5000平米以上，以食品、生活日用品等为核心，配套餐饮等，为周边0.5 —1公里范围的消费者提
供服务。
（二）商业设施功能划分
♦综合性。区域交通便利，人口密度大，各类型商业设施齐全（餐饮、娱乐、购物、文化等），如泉城广场商业区。消费者涵盖全市各阶层，聚集力很强。
♦主题性。以某一主题为服务核心，形成规模，辐射整个济南。如经^一路的中华名优小吃一条街、文化东路和西路的体育用品等。
♦便利性。以中小超市及街区服务设施为主，提供简单生活服务，满足街区内居民的生活需求。
（三）商业区分析
1 •泉城路商业区
泉城路是泉城东西向发展的主轴，有“十字金街”’之地位，是一条具有购物、交通、休闲、旅游、文化五大功能的准步行商业街
泉城路商业区位于城市中心地带，集中了各类商业形态，客户群范围广泛，以白领为主。
无可讳言的是，由于区域规划设计、步行街商业建筑单体与交通组织存在的缺陷，加以政府管理
方面存在的部分问题，泉城路现有商业业态分布比较零散，整体形象与品牌效益未能达到最佳，竞争力相对较弱。
泉城路已经很大程度的背离了原来的设计理想。人流量也远远没有达到预期数字。
2、经二路商业区（华联商业区）
以华联、嘉华为主体构筑的经二路商业街已成为省城西部的一条商业金街，是槐荫区的商业中心。周围近千平方米的区域，已有数十家服装、鞋类专卖店，还有肯德基、麦当劳、永和豆浆等多家中、西式快餐店，另外，该区域的小商品批发市场在全省乃至国内都发生业务往来。
以百货、购物中心、小商品批发市场为商业核心，包括专业市场、专卖店（以服装、鞋业为主）、风味小吃、特色烧烤等，基本上涵盖各种业态形式，人气较旺。
本商业区包含了中高低档消费水平，再加上公交车辆的畅通，
使
之今天依然是众多消费者乐此不疲前往的购物区域。
3．经四路商业区
济南传统商业区，以人民商场、大观园、地下人防商城为代表，人民商场、大观园均为大型百货，洋快餐（肯德基、麦当劳、米力乃、开心汤姆）、风味小吃、大观影院、中国影院、保龄球、游艺厅点缀其中，人流量较大。以中低档消费为主，服装、鞋业、日用品为主要消费品。
人民商场虽然为传统商业区，但由于其地理位置以及周边商业所烘托的氛围所致，其人流量较大。
4、花园路商业区
花园路中段道路改造工程的完成带动了该区域商业的发展，在这里拥有济南市区最大的酒吧一条街、洪楼教堂、山东大学东校区，历史文化的沉淀及现代时尚潮流的涌入，为该区域增添了独有的文化休闲特色。经一路延长线道路改造工程的完工，联动济南东、西两大传统商业区；大润发超市、国美电器及其它品牌店的成功进驻，迅速带动该区域商业的快速发展。
花园路海蔚商业广场及富翔天地商业街东段
5、北园大街商业带
北园大街商业带是家居、建材类专业市场的聚集地，餐饮、娱乐业均较发达，
新国道超市，银座购物广场北园店、国美电器北园店、新一佳超市的聚集，使得这一区域商业业态更为多样。随着北园立交的建成通车，该区域交通环境进一步改善，商业前景广阔。
6泺口批发市场
洛口批发市场是主要经营服装和鞋类的批发市场。位于济南市的北部区域。现
拥有泺口服装城商贸中心、泺口服装交易大厅等10多个市场，已成为闻名全国的大型专业
化批发市场，山东省十大专业市场之一，拥有固定资产 6.5亿元人民币，经营面积25万多
平方米，经营业户5000余家。服装城内有国内外知名品牌服饰代理千余家，品牌荟萃，商贾云集，成为名副其实的齐鲁服装之都。
7、山大路科技商业街
山大路商业主要是高科技商业街。随着高科技信息产业的发展，山大路商业街
迅速成长。据不完全统计，山大路商业街年销售额40多亿元，利税1200万元，已
经成为国内知名的科技一条街。被誉为济南的“中关村”。山大路科技市场的建成，
带动了周边相关产业的迅速发展，收到了良好的经济效益和社会效益。
2004年2月提交市政府批准的《济南市商业网点发展规划》确定济南市商业网点总体布局为“三、一、四、六”结构：构筑三大商圈（老城市商圈、主城商圈和城区商圈），将老城区传统中心商业区提升为都市级商业中心，着力打造现代化都市商业中心新形象，形成立足济南，服务山东，辐射华东、华北及环渤海地区的大都市级商业中心，在东部产业带、东部新城、西部新城和西部片区的核心区
规划新建四个市级商业次中心，形成六大城市发展轴。
另外，根据经一路规划改造计划，现在的华联商业区将被培养成商业中心区。
小结：济南的商业经过多年沉淀，形成泉城路（高档零售为主的综合业态）、经
二路（中高档百货为主的商业零售综合业态）、经四路（中档百货为主的商业零售
综合业态）、花园路（区域配套为主的商业零售综合业态）、北园路（家具、建材为主的综合业态）、山大路（数码产品为主的综合业态）、济泺路（百货批发为主的商业零售综合业态）七大商圈，满足全市甚至辐射山东全省居民的衣食住行。
二•区域市场分析
本项目与华联商业中心区仅有一路之隔，其商业氛围已经相当成熟。主要业态包括衣着类、文体类、五金类以及日常生活用品等。中高低档均有。而与本项目商业形成比较和竞争的商业主要有华联商厦、嘉华购物广场、西市场和时代商业广场。
（一）华联商厦
华联商厦座落于济南市西部最繁华的商业区中心位置，与济南火车毗邻商厦总建筑面
积4.8万平方米，其中购物部分营业面积2.6万平方米，下设十三个商场，经营30个大类, 6万多种名优商品，酒店及其它，娱乐设施1万平方米。主体建筑高21层，是一个集购物、娱乐、食宿为一体的大型现代化商业中心。。是泉城西部最大的集购物、食宿、娱乐、生产加工于一体的国家大型二类企业集团。
（二）嘉华购物广场
嘉华购物广场与同处一地的姊妹店——济南华联商厦隔街相望，遥相呼应，地理位置十分优越。总建筑面积为4万平米。嘉华购物广场采用了当今最新的“摩尔”购物形态，适应了现代人购物、餐饮、娱乐、休闲、文化享受同步的需求，其“休闲、时尚”的经营定位，倡导新的消费与生活方式，提
高大众生活品质，是具有国际先进管理水平的高中档
大型购物中心
嘉华购物广场建筑风格雄伟、宏大，并按国际最新设计概念?分割布局，通体洋溢着现代化商业气息，内部环境幽雅、设施先进，实行智能化管理，并设有电台直播室、改衣室、书店、话费缴纳等配套服务项目。嘉华购物广场将进一步适应现代消费的特点，充分营造“?休闲、时尚、个性?” ?的特色。
（三）西市场
西市场服装城总营业面积达2.6万平方米。经营种类齐全。并在重新改造以后推出一系列优惠条件来进行招商。比如，在政策和服务上都给客户提供很多有利的条件。市场设有银行、邮电所，并为业户提供方便的居住、仓储条件。整个市场设计美观实用、宽敞明亮、管理规范、经营品种齐全，可
