农村私有房屋买卖合同效力的认定

年１ ２月 ５日被 上诉 人毛 永亮 与袁志红签订 的房 屋买卖协议
一
考虑签订合 同的主 体。主体不 合法 ， 同样会导致合同无效 。
案情
１９ 年 ７ ２ ９百度文库 月 ５日， 睢志刚
与毛瑞琴 、毛永亮在中间人睢 根上 的说 合下 ，签订了房屋买
份 ，以证明其房屋 已经卖给
他人 。 上诉人耿姣 、 睢天庆对以 上证据不 予认可 ，认为居委会 证 明内容 不实 ， 屋买卖协议 房
睢天庆的名义与毛瑞琴、 毛永亮签订房屋买卖协议的行为， 构 成表见代理。 在该协议签订后 ， 原告曾回到该房屋将其物品搬
走 ，即知道了睢志刚以其名义签订房屋买 卖协议而不作 否认
法律规定 ，且签订协议后又将 该房屋土地使用证 交给 了被 上 诉人毛瑞琴 、 毛永亮。 二被上诉人在该买卖过程 中属于善意无 过失 ， 有理由相信 被上诉人睢志 刚具有代理权 。协议签订后 ，
是虚假的 。 郑州 中院审理 后 认 为 ， 原
卖协议，将位于河南省登封市 中岳办事 处新 店村的一处房产
卖予毛瑞琴 、 永亮 。 毛 土地使用 证上 是睢志刚之父睢天庆的名字 ， 当时双 方约定价格为 ２ ５ ０ ５０
元， 协议签订后双方款证交清。 随后睢志刚即从该房屋 内将东
提起上诉。
郑州中院经审理查明的事实除与原审 法院查明的事实相 同外 ， 明 ， 上诉人毛瑞琴 、 另查 被 毛永亮庭 审时向法庭提 交了 登封市 新店村 居委会 ２０ 年 ６月 １ ０７ ５日出具 的证明 一份 ， 以 证明双方之间房屋买卖关 系存在的事实 ，同时证明二被 上诉 人居住 的十年期 间对房屋进行 了几次翻修改造 ；二上诉人耿
审法院适用简易程序审理本案 ， 经过庭前多次调解， 被上诉人
毛 瑞琴 、 毛永亮也向法庭提交了调解申请 ， 根据最高人民法院 关于民事调解工作 的相关规定 ， 法院调解期间不计入审理期
限； 且上诉人耿姣 、 睢天庆 也无证据证明原审 法院审理的时 间 可能影响案件的正确判决。故上诉人耿姣 、 睢天庆上诉称原审
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农村私有房屋买卖合同效力的认定
● 郭 丛 生
要 旨
姣 、睢天庆及被上诉人睢志 刚
农村 房屋买卖 合同的效力 认定 ，不仅仅 应从宅基地使用
权的案件上 来把握 ，同时也应
已经于 １９ 年将其户 口 出 ， ９８ 迁 地 已收回 ，不再具有该村 集体 经济组织成 员身份 ，同时二 被 上 诉 人还 向 法院 提 交 了 １ ９ ９８
西搬 走 ， 毛永亮 、 瑞琴 即搬入该房屋居住至今 。睢志刚一直 毛 在郑 州居住 。２ ０ 年 ７月 １ ０６ ７日， 睢志 刚的父母睢天庆与耿姣 以睢志刚 、 毛永亮 、 琴不经自己同意 ， 自出卖 自己房屋 ， 毛瑞 擅 严重侵害 了自己的合法 利益 为由，将三人诉至登封市人民法 院， 请求法院确认三被告所订立的买卖房屋协议无效。
裁 判
法院程序违法 ， 当撤 销原判 ， 应 发回重审的请 求 ， 由不能成 理 立， 本院不予支持。１９ 年 ７ ２ ９７ 月 ５日， 被上诉人毛瑞琴 、 永 毛 亮与被上诉人睢志刚签订的房屋买卖协 议系双方真实意 思表
示， 且被 上诉人毛瑞 琴 、 永亮已经履行 了支付房款 的义务 ． 毛
理妥当， 应予维持。 依照《 中华人民共和国民事诉讼法》 第一百
五十三条第一款第 （ ） 一 项的规定 ， 判决如下 ： 回上诉 ， 驳 维持
原判 。
评 析
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并收到了上诉人耿姣、 睢天庆的土地使用证， 应属有效协议。
二上诉人上诉称 ，被上诉人睢志刚隐瞒 实情 ， 自出售其房 擅 屋， 所得欠款 自己挥霍 ， 法处分 自己的宅基地和房 产 ， 后 违 事 上诉人未予追认 ， 当认定买卖协议无效的请求 ， 应 因被上诉 人
睢志刚 系上诉人耿姣 、 睢天庆之子 ， 经过中间人说合将 房屋卖 给 了属于 同一农村集体经济组织的二被上诉人 ，不违 背相关
表示，原告以自己的行为承认了被告睢志刚的代理行为， 因
此， 被告睢志刚代订合同的行为应为有效。 原告请求确认合同
无效 ， 本院不予支持。 依照《 中华人民共和国合同法》 第四十九 条、 第五十二条 的规定 ， 判决如下 ： 驳回原告睢天庆 、 的诉 耿姣
讼请求 。
一
二上诉人将该房屋内的东西搬走， 并于 １９ 年将其户口从该 ９８ 集体经济组织内迁出，系以自己的行为对被上诉人睢志刚代
理 行为的承 认。故原审法院认定被上诉人睢志刚的行为构成
审判 决后 ， 睢天庆 、 耿姣不服 ， 州市 中级人 民法院 向郑
表见代理并无不当； 上诉人耿姣、 睢天庆的该上诉请求不能成
立， 本院不予 支持 。 综 所述 ， 上诉人耿姣 、 睢天庆 的上诉请求 均不能成立 ， 本院不予支持。原审判 决认定事实清 楚， 实体处
登封市人民法院认为 ， 被告 睢志 刚在与被告毛瑞 琴 、 永 毛
亮签订房屋买卖协议时 ， 其身份特定 ， 为两原告之子 。且原告 也曾给他人说过要卖房子 ， 又有说合人睢根上从中说合 ， 睢志 刚 又持睢天庆 的土地使用证 ， 因此 ， 琴 、 永亮有理 由相 毛瑞 毛 信睢志 刚有代理权 ， 而且对此认为是善意且无过失。 睢志 刚以