苏州市2020年第一季度
房地产市场分析报告
一、新出台主要房地产政策
1、2月19日，苏州市自然资源和规划局发布《苏州市自然资源和规划局关于做好土地出让相关工作有效应对疫情的通知》
《通知》规定，住宅（商住）地块不统一要求设置竣工预售许可调整价，超过市场指导价的，不统一要求项目工程结构封顶后申请预售许可；进入一次报价的，不统一要求工程竣工验收后申请预售许可。已成交须工程结构封顶或竣工验收后预售、销售的住宅（商住）用地，开发企业预售、销售的时间节点可适当提前，以按照正常工期测算的预售、销售时点为基准，提前时间按疫情防控一级响应天数计算，具体由住建部门核定。
《通知》称，为了有效应对疫情对土地出让带来的影响，调整超过市场指导价报价规则。同时，加快工业用地供应，保障产业项目落地，延长土地出让金缴纳时限。苏州市自然资源和规划局强调，此举并非取消现房销售政策。该举措主要针对新出让地块，新出让地块不统一要求项目工程结构封顶后销售。具体如何执行，会在每个项目发布公告并按各自公告执行。
解读：这些举措背后的原因主要有两方面：一方面，疫情影响下，工地推迟开工，复工率低导致项目入市时间受到影响；另一方面，防疫背景下，房企资金链受到考验，入市速度加快可以提高房地产项目周转，缓解房地产企业资金压力。
2、3月19日，苏州市人民政府发布《关于调整人才落户相关政策的通知》
《通知》规定，有来苏就业意愿并符合以下条件之一的人员，在人事档案转入后可申请办理落户：在国（境）外取得学士及以上学位并取得国家教育部学历学位认证的留学人员；具有全日制本科学历及学士学位以上人员；具有高级专业技术职称的人员。其中，博士研究生、正高级专业技术职称人员年龄不超过55周岁，硕士研究生、副高级专业技术职称人员年龄不超过50周岁，本科学历人员年龄不超过45周岁。
在苏就业并按规定缴纳社会保险的以下人员，在人事档案转入后可申请办理落户：具有硕士研究生学历或硕士学位及以上（含留学人员）、高级专业技术职称、国家职业资格（职业技能等级）一级条件之一的人员；具有本科学历（含留学人员）、中级专业技术职称、国家职业资格（职业技能等级）二级条件之一的人员，年龄不超过45周岁。
具有大专学历或国家职业资格（职业技能等级）三级，年龄不超过35周岁，在苏稳定就业并在申报单位连续缴纳（不含补缴）社会保险6个月以上的人员，在人事档案转入后可申请办理落户。
解读：苏州这次的人才政策确实有较大幅度的调整，能增加潜在购房需求，间接对楼市有影响。但政策本身不是针对楼市，具体对楼市的间接影响有待观察。
二、苏州市房地产市场成交状况
2020年受到春假假期和新型肺炎双重影响，春节后市场基本处于停滞状态，3月份市场回温成交明显上涨。据中指研究院统计，2020年1-3月商品住宅累计成交金额约470.8亿元，同比上涨1.60%；累计成交面积约188.2万平方米，同比下跌19.51%。2020年1-3月苏州的房企表现如下：
注：房地产企业销售数据统计是以2020年1-3月期间销售的商品房为统计口径，主要依据CREIS中指数据在苏州的销售监测数据，并参考企业提供的相关数据。
2020年3月苏州市区商品住宅成交面积为63万㎡，环比激增142.77%，同比微降5.92%，3月成交均价26656元/平，环比持平，同比上涨30.68%。2020年3月苏州楼市成交整体呈现环比“量升价稳”，同比“量降价升”的局势。
从金额榜来看，园区热盘领跑，中海上华琚、融创泊云庭分别跻身榜单冠亚军，成交金额均超23亿，此外，位于高新区的山水樾澜庭以21.99亿元的成交额位居苏州市区金额榜第三位。
从面积榜来看，融创泊云庭以6.40万方的成绩拔得头筹。中海上华琚以6.12万方的成交表现位列面积榜第二，龙湖大境天成以5.92万方成绩位列面积榜第三。
三、苏州市经营性土地一级市场成交分析
1、成交量情况
2020年1-3月，苏州市土地市场（不含吴江区）共成功出让12宗地块，土地出让总面积59.71万平方米，土地出让金总额约149.45亿元，详细情况如下表。
土地成交信息统计表
因受疫情影响，较2019年一季度，2020年季度苏州市土地成交面积成交面积同比减少45.49%，成交金额同比减少51.21%。
2、土地出让类型
各用途土地成交信息统计表
2020年1-3月土地成交纯住宅用地6宗，面积34.70万平方米，占比58％，成交金额103.09亿元，占比69％；商住用地2宗，面积18.98万平方米，占比32％，金额44.88亿元，占比30％；商服用地3宗，面积2.64万平方米，占比4％，金额0.8亿元，占比1％。
可以看出，苏州市2020年一季度土地市场成交主力以纯住宅用地和商住用地为主，尽管商服用地成交宗数较多，但是成交面积仅占了4％，金额仅占1％。说明商服地块往往单宗面积比较小，商服用地的成交面积及金额远落后于商住用地以及纯住宅用地。
3、成交溢价状况
统计12宗成交宗地中，溢价率最高为14.0%，其中溢价率在10%-14%之间共有宗地8宗，均为纯住宅用地和商住用地。其余4宗商服用地和其他用地，均为底价成交。
可以看出，苏州市商业体量饱和度较高，商住用地和纯住宅用地更为房企所接受，房企选择商服地块则更理性、谨慎。住宅市场对开发企业来说，仍有较大的吸引力。
四、房地产市场展望
新冠肺炎疫情在1月、2月的大规模爆发、大范围蔓延导致全国楼市一度陷入停滞，售楼处停业、项目停工、房企延迟复工皆造成多数城市商品住宅供应量骤减甚至归零。随着疫情在国内基本得以控制，房企“抢开工、抢销售”意愿愈加强烈，预计推货积极性将明显提升，二季度整体供应量将有大幅回升。
展望未来，2020年房地产信贷政策中性偏积极，房企融资环境或将分类放松，大中型品牌房企或将明显受益，融资成本有望适度下移。居民部门仍需稳杠杆，确保居民杠杆率和负债率不再继续上升，压力城市限贷政策或将适度松绑，放松优先级按照公积金、房贷利率、首付比例依次递减。地方“因城施策”，一线以及热点二线城市调控政策仍需从紧执行，厦二三线城市或将放松调控，三四线城市更可能刺激购房需求。
综上，在新冠疫情的“阴霾”下，一季度楼市成交大幅回落已成定局，不过随着国内新冠疫情得到了初步控制，房企陆续复工，加之各地出台了多种为企业纾困的
