2014秋电大物业管理实务1 期末考试必考试题
一、名词解释题（5个，每个4分，共20分）
1．物业
2．物业管理
3．物业租赁
4．物业管理投标
5．团队
二、填空题﹙20个空，每空1分，共20分﹚
1．早期的物业管理产生于19世纪60年代的，而现代的物业管理则产生于20世纪初的，中国的物业管理最早起源于20世纪50年代的。
2．物业管理的策划阶段包括了物业管理的前期介入；；等三个基本环节。
3．建筑物区分所有权由、共有所有权（共用部分持分权）和等几部分的权属关系构成。
4．前期物业管理的权责主体分别为、
和。
5．前期管理与前期介入的不同表现在、
。
6．物业接管验收的内容有的验收和的验收。7．物业管理招标按管理内容可分为、、
等。
8．我国有关法律，招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上具备
能力的特定法人发出投标邀请书。
9．标书开标是指按照招标书中规定的，在公证机关、投标管理部门工作人员以及投标代表共同参与、监督下，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。
三、混合选择题（10个，前5个为单项选择题、后5个为多项选择题，每小题2分，共20分）1．管理的机构是围绕（）能够正常循环而设置的。
A 封闭系统
B 管理环节
C 开放系统
D 职能需要
2．管理人员是按（）配置的。
A 实际需要
B 机构岗位
C 一定比例
D 编制数量
3．管理规约的性质属于（）。
A 物业管理企业的管理规定
B 物业的管理规定
C 行政主管部门的管理规章
D 区分所有权人管理团体最高自治规范4．下述（）不符合编制招标文件的原则。
A．公平性原则B．明确性原则
C．合法性原则D．合理性原则
5．物业管理服务费（）。
A．的所有权属于物业管理公司，业主无权过问其收支情况
B．为物业管理公司与业主共同拥有，每笔支出必须经双方共同商定方可
C．的所有权属于业主，物业管理单位应当定期（一般6个月）向业主公布其收支账目，接受业主监督
D．的所有权属于国家
6．房屋装修管理所依据的法律规范有（）。
A．《建筑装饰装修管理规定》B．《家庭居室装饰装修管理试行办法》C．《住户装修管理规定》D．《物业管理条例》
7．居住区绿地系统的组成有（）。
A公共绿地B公共建筑和公用设施专用绿地
C宅旁和庭院绿地D街道绿地
8．城市房租的计算原则有（）。
A．以租养房的原则B．按质论价的原则
C．利益兼顾的原则D．调节供求的原则
9．房屋租金基数的计算方法的（）。
A．等级计算法B．项目基分计算法
C．结合计算法D．折旧计算法
10．人力资源管理是指对人力资源的（）等活动的计划、组织、指挥和控制过程。
A．取得B．开发
C．激励D．利用
四、简答题（3个，每小题6分，共18分）
1．简述建筑物区分所有权的特征。
2．简述物业出租与出售的区别。
3．物业管理企业应建立哪几种激励机制？
五、论述题（2个，每个11分,共12分）
1．论述物业经营管理的原则
2．试述物业管理与社区管理的关系
参考答案
1．A 2．B 3．D 4．D 5．C
6．A B C7．ABC D8．A B C D9．A B C
10．ABCD
四、简答题
1．简述建筑物区分所有权的特征。
建筑物区分所有权具有以下特征：
（1）复合性。
（2）专有所有权的主导性。
（3）一体性。
（4）登记公示性。
（5）权利主体身份的多重性。
2．简述物业出租与出售的区别。
尽管物业出租和物业出售都是物业买卖的形式，但是两者在经营中有明显以下区别：
（1）物业租赁实际上是物业所有权人（业主）或授权经营者将物业零星出租的一种形式，所不同的是，物业出售是所有权的转移与让渡，而物业出租让渡的只是使用权。物业使用权从出租人手中让渡到承租人手中，双方就建立了一种租赁关系。而房屋出售却不同，它是将房屋的使用权和所有权一次性一并卖断。
（2）在收回房屋的投资和利息方面，物业的租赁是在房屋达到使用年限前，经过多次交换实现，而物业的出售是通过一次交换，房屋即从实物形态转为货币形态。
（3）在流通过程与消费过程的相互关系上，物业租赁的流通过程与消费过程是互相交叉、同步转变的，即一边交换一边使用。物业出售中两者是分离的，它是在流通过程结束后才开始的消费过程。
3、物业管理企业应建立哪几种激励机制？
物业管理企业应建立以下几种激励机制。
（1）目标激励。
（2）精神激励。
（3）奖惩激励。
（4）福利激励。
（5）荣誉激励。
（6）参与激励。
（7）考核激励。
五、论述题
1．论述物业经营管理的原则
物业经营管理的原则有：
（1）有偿原则。物业经营管理的目的是为了增加物业管理企业的收入，增加积累。只有按商品经济价值规律办事，在经营过程中实行等价交换、有偿服务，才能达到上述目的。
（2）服务原则。尽管经营是为了增加企业收入，但始终不能忘记要寓经营于服务之中。综合经营服务是为了方便业主和非业主使用人工作、生活享乐需要而开展的一系列服务性经营内容或项目，所以物业经营管理必须服从于物业的综合管理，为物业管理的主营业务服务。
（3）竞争原则。这一原则要求引进竞争机制，进行经营服务项目招标，即对所开设的经营服务项目，实行企业内部或公开招标，择优汰劣，以保证经营水平和服务质量，以及良好的经营效益。
（4）质量原则。经营服务的质量关系到物业管理企业的经济效益，也影响着用户对此项服务以及企业的认同感。（5）效益原则。根据规模效应的原理，物业管理企业所提供的服务范围越广、项目越多，单位项目所分摊的固定成本就越低。在价格不变的情见下，企业的获利也越大，竞争能力越强。尤其是在物业的综合管理经费吃紧的情况下，提高综合服务效益，更显现实与迫切
2．试述物业管理与社区管理的关系。
答：物业管理与社区管理的关系可以从三个方面来理解：
（1）物业管理与社区服务的关系。建立在组织职能化与专业化基础之上的现代社区，为了发挥其积极的社会功能，需要加强社区内部的管理与建设。在这其中，社区服务是最基础、也是最重要的板块。物业管理企业的服务与社区服务在范围上大多是重合的，两者可以结合起来做。
社区服务是指在政府的指导和扶植下，利用和开发社区内资源，发动和组织社区内的成员，开展各种福利服务和
