城中村拆迁成功案例分析
【摘要】本文先对影响城中村拆迁的因素进研究，指出了目前城中村拆迁过程中存在的一些问题，然后对深圳岗厦城中村拆迁成功案例进行简述，对城中村拆迁过程中需要注意的事项进行了分析。
【关键词】城中村；拆迁；成功案例分析
引言
房子作为人们日常生活的根本，从古到今一直都是人们关注的焦点，随着我国城市化进程的加快，越来越多的老旧房屋都面临拆迁的问题，受到思想观念等限制，在拆迁的过程中，遇到了各种不愿意进行拆迁的居民，而近几年强制拆迁等问题的曝光，使得越来越多的人开始关注到拆迁问题上来，城中村作为城市内建筑比较落后的地区，一般都是城市建设中首选的拆迁对象，通过对我国城市的城中村拆迁案例进行研究发现，在拆迁的过程中容易出现很多问题导致拆迁受阻，而一些典型的拆迁成功案例，能够为以后的城中村拆迁提供很大的参考价值。
1.影响城中村拆迁的因素分析
城中村的存在主要是因为我国城市化建设过快导致的，尤其是很多开发区直接在原有农村的基础上，建设一个全新的城市，例如深圳经济特区就是这样建立的，而在城市建设的开始阶段，国家和地方政府的政策都比较好，城市的建设一般都不会存在什么问题，但是随着城市化建设的加快，已经形成城市规模后，城市内一些还没
有拆迁的房屋就成为了阻挡城市建设的主要问题，对这些城中村进行拆迁时，就会出现一些问题，这些问题的存在会影响城中村拆迁的正常进行。
首先就是城中村内居民的生活水平一般较低，虽然是在城市中生活，但是在城市的建设中，这些居民的工作一般都是在周边的工厂，而工厂的工资水平不高，工厂对员工的待遇也比较差，这就导致这些城中村的居民虽然生活在城市中，但是日常生活的环境是比较落后的，从一定程度上来说，这些居民和生活在农村没有太大的区别，而且在城市化建设的过程中，这些原来居民的土地都建设了楼房，没有耕地就没有了经济的来源，虽然政府会通过各种措施来补偿居民的这些损失，但失去耕地这种永久经济来源，只有给居民提供一个稳定的工作才能弥补，而能够提供的岗位毕竟有限，会有很多人得不到妥善的安置，这就导致很多人不愿意自己的房子被拆迁。
目前城中村拆迁过程中，对于居民的补偿主要就是通过现有房屋的面积进行换算，在原有的农村中，人们都会兴建一些宅院来扩大自己的居住面积，这些扩建的面积虽然没有反应在房产证上，但是国家为了提高城市建设的效率，对农村房屋的审批很宽松，这就导致在城中村拆迁的过程中，实际的补偿金额要大于应该要付的补偿金额，通过实际的调查发现，在城中村的一些居民中，一些人甚至没有房产证，一些地区的无房证比例甚至超过了一半，而要想城中村拆迁的顺利进行，也要对这些人进行补偿，而随着经济的发展，人们对补偿的期望都过高，这也是影响城中村拆迁的一个重要因
素。
2.城中村拆迁成功案例简述
在我国城中村的拆迁中，成功的案例有很多，失败的案例也有很多，下面就深圳岗厦河园片区的拆迁成功案例进行介绍，深圳市的建设可以说取得了很大的成功，而作为深圳经济特区内的最后一个城中村，岗厦的拆迁受到了政府的足够重视，对于岗厦居民的补偿标准，针对性的推出了多种补偿方案，该地区的15万平方米内基本都是原有居民自建的房子，在进行城中村拆迁之前，政府部门进行了大量的民间走访，对居民的需要做了大量的调查，最后推出了多种补偿的标准，首先是按照建筑面积进行区分，以480平方米为界限，没有超过这个界限的按照100%的比例补偿住宅，对于在界限之上的，按照88%的比率进行补偿公寓，然后还按照楼层进行区分，对于首层的楼房按照90%补偿商业门点，而其他楼层就按照90%补偿住宅和公寓等。
针对当地居民的实际情况，深圳还推出了现金补偿的方式，对于不想按照比例接受补偿住宅的，可以选择现金补偿，对于在商业圈内的建筑，可以按照2.38万元每平米，而普通的住宅可以按照1.28万元每平米补偿，通过这两种补偿方式的推出，城中村的拆迁不但顺利的进行，而且成就了很多人一夜致富，通过调查发现，通过城中村拆迁的补偿，有20多个家族的受益超过亿万，由此可见，对于这样城中村拆迁的补偿，可以说当地的居民都很喜欢，而且在拆迁的过程中基本都没有遇到什么抵抗因素，这次城中村拆迁的过程
也成为城中村拆迁成功的经典案例。
3.城中村拆迁成功案例的分析
对于深圳岗厦的城中村拆迁成功案例进行分析发现，这次拆迁的成功是政府和开发商努力的必然结果，在补偿方案的设计中，经过对当地居民的走访，深入的了解了当地居民的需要，首先对于城中村的人员工作进行安置问题，由于该地段处于深圳的中心商业区，很多人都有自己的工作，所以对于居民工作安置没有在这次补偿的方案中，但是对于有需要的人士，政府部门还是给与了及时的安置，对于无证房的问题，政府和开发商也经过了慎重的考虑，虽然国家已经明文的规定，对于没有房产证的建筑建筑面积，在拆迁的过程中不给予任何的补偿措施，但是如果严格的执行这条政策，那么将会有很多的居民反对拆迁的顺利进行，针对这种情况，深圳给出的处理是按照低标准进行正常的补偿，这样的补偿措施使得当地的居民都很满意。
这次拆迁的成功进行，对于拆迁前的准备工作也是很重要的，深圳对这次城中村的拆迁之所以能给出这么高的补偿，和拆迁前的准备调查工作是分不开的，在城中村进行拆迁之前，政府和开发商通过调查和统计，对城中村拆迁后的改建方案进行了初步的设计，然后准确的估计了拆迁改建后能够获得的投资收益，然后根据这个投资获得收益，针对性的制定补偿措施，而且在补偿措施的制定时，针对当地居民的实际情况，设计了一个多种补偿标准的方案，居民可以根据自己的需要选择补偿的方式，而且在拆迁之前，政府和开
发商通过宣传，对城中村拆迁的必然性和重要性进行普及，使得居民都能够了解到，城中村拆迁不仅仅是为了经济利益，也是城市化建设的必然结果。
由于城中村的现象在我国很多城市中都有存在，而且城市所在地区的不同，经济发展水平的不同，城中村的现象也复杂多变，有些城中村中还有耕地的存在，但是大多数的城中村还是以老旧小区的形式存在，城中村自身的复杂性要求拆迁政策也需要针对性的做出改变，如果只是套用一些成功的案例，那么在实际的城中村拆迁过程中，由于经济水平的差异，会使得很多补偿的标准无法实现，很难保证拆迁的顺利进行，因此，只有在借鉴其他城中村拆迁成功案例经验的基础上，结合当地城中村的实际情况，针对性的制定出一个适合当地的补偿标准。
4.结论
随着我国经济的发展，城中村的存在已经是城市发展的一个瓶颈，要想使我国城市化建设更加完善，提高我国城市化的水平，必须对城中村进行拆迁再建的处理，但是以往的经验表明，目前城中村拆迁的过程并不顺利，由于补偿标准拆迁双方不统一，导致了拆迁无法顺利的进行，而要想在最大程度上保证我国城中村拆迁的成功，只有在对以往城中村拆迁成功案例进行研究的基础上，针对性的制定一个科学、合理的补偿标准，这样拆迁的双方都会满意。
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作者简介：
陈航（1981.4- ），男，汉族，云南昆明人，云南艺术学院文华学院，电气工程师，从事校园网络建设、维护等问题研究。
