市场比较法

偏低 偏低或偏高 偏高 偏低或偏高 偏低 偏高
房地产 估价
交易税费非正常负担的交易
房地产交易中往往需要缴纳一些税费，如营业税、土地 增值税、契税、印花税、交易手续费、补交土地使用权出让 金等。按照政府(税法及中央和地方政府)的有关规定：
☞ 交易日期修正 （sale date adjustment）…
☞ 区域与个别因素修正（zone factors and individual
factors adjustment ）… ☞ 其他修正（容积率、使用年期、开发水平等） … ☞ 确定比准价格…
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第三节 市场比较法的操作步骤 （operation processes）
房地产 估价
第三节 市场比较法的操作步骤 （operation processes）
二、选取可比实例(contrast-able instances) ▣ 要 求：
۞ 与待估土地用途应相同或相似。这里的用途主要指大 类用途，如果能做到小类用途也相同则更好。大类用 途一般分为：①居住;②商业;③办公;④旅馆;⑤工业; ⑥农业;⑦仓库等 ۞ 可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。 这里的建筑结构主要是指大类建筑结构，如果能做到 小类建筑结构也相同则更好。大类建筑结构一般分为： ①钢结构;②钢筋混凝土结构;③砖混结构;④砖木结构; ⑤简易结构。
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第三节 市场比较法的操作步骤 （operation processes）
二、选取可比实例(contrast-able instances) ▣ 要 求：
۞ 可比实例的规模应与估价对象的规模相当。 例如估价对象为一宗土地，则选取的可比实例的土地 面积应与该宗土地的面积差不多大小，既不能过大也 不能过小。选取的可比实例规模一般应在估价对象规 模的0.5—2范围内，即： 0.5≤可比实例规模/估价实例规模≤2 ۞ 可比实例的成交日期应与估价时点接近。 一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔一年 以上的不宜采用，因为难以对其进行交易日期调整。 有时即使进行交易日期调整，可能会出现较大的偏差。
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第一节 市场比较法的基本原理（basic principle）
市场比较法的特征（character）：
市场比较法具有现实性，有较强的说服力
市场比较法以替代关系为途径，所求得的价格称为“比准 价格”
市场比较法以价格求价格，在不正常的市场条件下难以与 收益价格相协调
市场比较法需要估价人员具有较高素质 市场比较法以替代原则为基础，正确选择比较案例和合理 修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。
房地产 估 价 第一节 市场比较法的基本原理（basic principle）
直接比较法：
比较案例 不动产价格B 情况 修正 期日 修正 区域因 素修正 个别因素 修正 待估对象 不动产价格D
『……』
以上可用公式表示为：
PD=PB×A×B×D×E 式中：PD为待估不动产价格; PB为比较案例的价格
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第三节 市场比较法的操作步骤 （operation processes）
三、建立价格比较基础(foundations) (五统一) ▣ 内 容：
۞ 统一面积单位（km2、hm2、dam2 （百平方米）、m2、dm2）
统一面积单位:中国大陆通常采用平方米(土地的面积单位有时还采 用公顷、亩)百度文库美国、英国和中国香港地区习惯采用平方英尺，日本、 韩国和中国台湾地区一般采用坪。它们之间的换算如下：
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第一节 市场比较法的基本原理（basic principle）
二、基本原理 （basic principle ）
替代原理（substitution principle）：市场交 易过程中存在一个替代的客观现象，即当两个商品 的效用基本相同时，购买者总是选择价格最低的； 而当两个商品的价格相等时，购买者总是选择效用 最大的。这种选择的结果必然导致同效用的商品的 价格趋于相同。类似商品的价格会互相牵制，彼此 接近。这就是替代原理。不动产作为商品，也遵循 这一原理，同一地区、同一类型的不动产价格也相 似，所以可以通过相互比较、修正来求取待估不动 产的价格。
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第三节 市场比较法的操作步骤 （operation processes）
三、建立价格比较基础(foundations) (五统一) ▣ 内 容：
۞ 统一面积内涵（建筑面积、使用面积） 在现实房地产交易中，有按建筑面积计价，有按套内建 筑面积计价，也有按使用面积计价的。它们之间的换算如下
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第三节 市场比较法的操作步骤 （operation processes）
二、选取可比实例(contrast-able instances) ▣ 要 求：
۞ 可比实例的成交价格应是正常成交价格或能够修正为正常 成交价格。 选取可比实例时，一般是指估价对象为土地的，应选取类 似土地的交易实例;估价对象为建筑物的，应选取类似建筑 物的交易实例;估价对象为房地的，应选取类似房地的交易 实例。选取可比实例还有所谓“分配法”，其内容如下：如 果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，但缺少相应的 交易实例，而有土地与建筑物合成体的交易实例时，则可 将此土地与建筑物合成体及其成交价格予以分解，提取出 与估价对象同类型部分的房地产及其价格，再以此为可比 实例。 ۞ 一般要求选取3个以上（含3个）10个以下（含10个）的比 较案例即可（由期望精度决定）
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第一节 市场比较法的基本原理（basic principle）
一、概念(concept)
市场比较法，是将估价对象与同一供需圈内 在估价时点的近期有过交易的类似不动产进行比 较，对这些成交价格做适当修正，以此估算估价 对象的客观合理价格的方法。
市场比较法又称市价比较法、买卖实例比较 法、现行市价法（Market Data Approach，Sales Comparison Approach，Comparable Sales Approach） 或简称比较法。
是指排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价 格偏差，将非正常成交价格调整为正常成交价格。 ▣ 原 因：
۞ 利害关系间交易、环境 ۞ 急于抛售、急于购买 ۞ 特殊兴趣、动机：风水好、文化品味、祖辈家产 ۞ 一方不了解行情导致价格偏差 ۞ 债权债务关系的影响 ۞ 合并、分割不动产交易 ۞ 特殊的交易方式 ۞ 税费负担转嫁
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第三节 市场比较法的操作步骤 （operation processes）
三、建立价格比较基础(foundations) (五统一) ▣ 内 容：
۞ 统一付款方式
估价中为便于比较，价格以一次付清所需支付的金额为基准，所以， 就需要将分期付款的比较实例的成交价格折算为在其成交日期时一次付 清。具体方法是货币的时间价值中的折现计算。
在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格 所对应的日期时的市场汇价。在通常情况下，是采用成交日期时的 市场汇价。但如果先按原币种的价格进行交易日期修正，则对进行 了交易日期修正后的价格，应采用估价期日时的市场汇价进行换算。
۞ 统一采用单价：通常为单位面积上的价格，土地除了单 价，还可为楼面地价
待估不动产情况指数 比较案例不动产情况指 数 待估不动产估价期日地 价指数 B 比较案例不动产交易期 日地价指数 A
待估不动产区域因素条 件指数 比较案例不动产区域因 素条件指数 待估不动产个别因素条 件指数 E 比较案例不动产个别因 素条件指数 D
100 （） 100 100 估价 对象价格 可比实例价格 （） 100 （） （）
二、选取可比实例(contrast-able instances) ▣ 要 求：
۞ 可比实例应与估价对象处在同一地区或是处于同一供 求范围内的类似地区。 例如：拿北京市来说，如果估价对象是坐落在王府井地 区的一个商场，则选取的可比实例最好也在王府井地 区;但如果在该地区内可供选择的交易实例不多，则 应选择像东单、西单这类邻近地区或同等级别的商业 区中的交易实例。如果估价对象是在北京市内某个住 宅小区的普通商品住宅，则选取的可比实例最好是在 同一住宅小区内的交易实例;如果在同一住宅小区内 没有合适的交易实例可供选取，则应选取位于北京市 内类似地区、规模、档次的住宅小区内的交易实例。
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第三节 市场比较法的操作步骤 （operation processes）
☞ 搜集交易实例资料 ( gather dealing data ) …
☞ 选取可比实例 (contrast-able instances)…
☞ 建立价格比较基础 (foundations)…
☞ 交易情况修正 (conditions of sale adjustment )…
房地产 第二节 特点、适用对象、条件 估 价 （characteristic、 applicable objects and conditions）
一、特点
具有现实性、直观性、普遍性，价格为比准 价格、存在偏差的可能性、估价人员的素质要求。
二、适用对象
在不动产市场发达地区，具有交易性的不动 产（tradable real estate），如酒店、住宅、公寓、 写字楼、商场、宾馆、工厂等，而学校、名胜古迹、 教堂、寺庙、纪念馆等类型的不动产不宜用此方法 。
房地产 第二节 特点、适用对象、条件 估 价 （characteristic、 applicable objects and conditions）
三、适用条件
◈ 不动产市场发育：交易案例至少10宗， 比较案例至少3宗 ◈ 交易案例资料易于收集取得，市场透明 度高 ◈ 交易案例资料可靠性高，较少虚价、瞒 价、隐价、黑市价 ◈ 比较案例与估价对象有相关性和替代性 （类型和区位的相似性、市场的同一性）
【例】：某宗房地产交易总价为30万元，其中其首付款20％，余 款于半年后支付。假设月利率为5‰，则在其成文日期时一 次付清的价格为：
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第三节 市场比较法的操作步骤 （operation processes）
▣ 内 容：
三、建立价格比较基础(foundations) (五统一)
۞ 统一币种和货币单位
平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67 平方米下的价格＝公顷下的价格÷10000 平方米下的价格＝平方英尺下的价格 ×10.764 平方米下的价格＝坪下的价格×0.303
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第三节 市场比较法的操作步骤 （operation processes）
四、交易情况修正(conditions of sale adjustment )
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第三节 市场比较法的操作步骤 （operation processes）
二、选取可比实例(contrast-able instances) ▣ 要 求：
۞ 可比实例的交易类型应与估价目的吻合。交易类型主 要指买卖、租赁、抵押、入股等形式。如果为土地使 用权协议出让、一般买卖、租赁、征用等目的估价， 则应选取相对应的交易类型的交易实例为比较案例。 另外，为抵押、抵债目的的估价，应选取一般买卖的 交易实例为比较案例。但必要时可适当放宽 ۞ 可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同。 当两者不相同时，一般不能作为可比实例。如：国家 所有的土地与农民集体所有的土地的权利性质不同;出 让与划拨的权利性质不同;商品住宅与经济适用住房的 权利性质不同。当两者不相同时，一般不能作为可比 实例 。
房地产 估 价 第一节 市场比较法的基本原理（basic principle）
三、基本公式
比准价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期 修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
修正系数＝估价对象某项指标÷可比实例指标
在实际评估中，因区域因素和个别因素修正有直接
比较修正和间接比较修正，故市场比较法有直接比 较修正公式和间接比较修正公式两种。 区域因素和个别因素内部采用累加或连乘处理 除以上四项修正外，可能还要进行容积率修正、年 期修正等。 估价对象价格＝多个比准价格的平均值（算术平均、 加权平均、中位数、众数等）