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入伙控制程序
受控编号：[ ]
编制日期
审核日期
批准日期
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1.0目的
明确入伙管理实施控制的职责、方法、要求，确保业主及时、顺利、有序入伙，为日后物业管理打下良好的基础。
2.0 适用范围
适用于公司所承接的物业管理项目的入伙手续办理。
3.0术语及定义
3.1. 引用于GB/T19001:2008《质量管理体系-要求》7.5产品实现过程的要求。
4.0 职责
4.1总经理
4.1.1负责审批《入伙方案》。
4.2 财务部
4.3.1负责审核确认《入伙方案》中各项费用的合理性。
4.3各职能部门
4.3.1负责会审《入伙方案》。
4.3.2应物管处要求，提供必要的协助。
4.4物管处
4.4.1物管处负责与业户沟通和入伙现场布置。
4.4.2物管处客户服务中心负责业主入伙的接待、验证、资料发放与回收、钥匙发放与代管；
4.4.3物管处财务室负责业主入伙费用的收取；
4.4.4物管处工程室负责房屋的移交验收工作及工程遗留问题的整改跟踪。
5.0 工作程序
5.1 编制入伙方案
5.1.1 物管处主任依照发展商提供的业主清单和入伙时间，根据待入伙户数的多少，组织编制《入伙方案》。
5.1.2 《入伙方案》应包括：入伙时间、入伙地点、入伙现场的布置、入伙手续人员安排、入伙现场秩序维护等。
5.1.3 《入伙方案》经各职能部门会审后，报财务总监、总经理审核，由董事长批准。
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5.2 业户沟通与现场布置
5.2.1 在正式入伙前，物管处客户服务中心应和业主进行适当的沟通，确定每位业主的具体入伙日期，以利于入伙办理时的人员安排。
5.2.2 物管处应提前布置好入伙现场，入伙现场应根据入伙户数的多少确定入伙场地的大小，按照入伙流程将入伙现场分区安排手续办理点。
5.3. 接待与安排
物管处客户服务中心负责入伙时的业户接待工作，入伙人员比较多时，先让业户在休息区轮候，并按业户到来的先后顺序为业户办理入伙手续。
5.4 验证资料
5.4.1物管处客户服务中心首先应核实业户的身份，验证并收取以下资料：
5.4.1.1业主为自然人时，应提供：
1）业主身份证复印件，核验原件
2）入伙通知书原件
3）付清楼款证明书
4）房产证、买卖合同或抵押合同复印件
5.4.1.2 如果办理人是受自然人业主委托来办理入伙手续的，除提供5.4.1.1所列的资料外，还应提供：
1）经办人身份证复印件，核验原件
2）经公证的授权委托书原件
5.4.1.3 业主是法人时，应提供以下资料：
1）法人代表和经办人身份证复印件，核验原件
2）入伙通知书原件
4）付清楼款证明书
5）房产证、买卖合同或抵押合同复印件
6）企业营业执照副本原件，企业营业执照正本复印件（加盖公章）
7）法人代表证明书原件
8）法人代表授权委托书原件
5.4.2 依照5.4.1收取的有关资料存入业主档案。
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5.5 发放资料与回收
5.5.1 资料验证齐全后，发放给业主资料：《业户手册》、《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》、《装修管理规定》。
5.5.2需业主填写后回收的资料：《验房表》、《业主公约》、《前期物业管理服务协议》、《委托银行划款协议书》各一式二份、《消防责任书》、《装修承诺书》、《住户基本情况登记表》等。
5.6 入伙费用收缴
业主填写完相关资料后，由客服人员指引业主交纳相关的入伙费用，包括预交的管理费、代收有线电视开户费用等，费用收取由财务室人员负责。
5.7 确定计量度数，交接钥匙
业主交纳完相关的费用后，由工程室人员会同业主一起核实水、电、气底度，由业主签字确认后领取钥匙，填写《钥匙交接表》。
5.8 填写验房表
钥匙移交后，工程室人员负责与业主一起验收业主所购的物业，并填写《验房表》由业主签字确认。
5.9 代管钥匙
如果有需要返修的，为方便维修，请求业主留1把钥匙在管理处，由客户服务中心填写《代管钥匙登记表》进行记录。
5.10 安排整改
物管处工程室根据业主《验房表》上提出的整改项，将问题汇总在《工程遗留问题处理统计表》上，及时转交给发展商，督促发展商按时整改。
5.11 整改完成，移交钥匙
发展商将相关问题整改完毕后，经过工程室人员确认，客户服务中心应及时通知业主来领回所代管的钥匙，并在《代管钥匙登记表》签字确认。
5.12资料归档
入伙手续办理结束后，物管处客户服务中心按照一户一档的原则将相关资料归档。
5.13 业主变更
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5.13.1 在确认原业主所有费用交清后，或原业主委托新业主就费用问题达成书面协议后，方可办理变更。
5.13.2 业主变更时由新业主填写《住户基本情况登记表》，物业管理员应在《入住登记表》中注明业主已变更。
5.13.3 向新业主发放《业户手册》、《业主公约》等资料。
6.0 支持性文件
6.1《业户手册》
6.2《业主公约》
7.0 质量记录
7.1业户基本情况登记表
7.2验房表
7.3入住登记表
7.4钥匙交接表
相关方管理控制程序文档编制序号：[KK8UY-LL9IO69-TTO6M3-MTOL89-FTT688]
目的 采取适宜方式，使相关方的HSE行为符合或适合于本所要求，保持和改善本所的HSE绩效。 适用范围 本程序用于对本所外部的相关方，在其活动、产品和服务过程中，产生的环境影响和存在的环境因素、危险源与风险进行的管理。 职责 管理者代表负责制订本程序，并监督实施情况。 各部门负责：识别、更新本部门的相关方的环境因素和危险源，并列出清单；管理本部门对口的相关方；对不符合管理要求的本部门相关方采取纠正和预防措施。 工作程序 各部门应识别出本部门与相关方有关的相关环境因素和危险源，列出清单，评价其重要性，并按要求及时更新。将重要变动及时通报给相关方。 本所HSE的主要相关方包括顾客/业主，为本所提供服务和产品的单位或个人，进入本所的外来人员： a)外来参访人员、配合本所或帮助本所完成服务的委托机构、分包服务方 b)各部门涉及的可能对本所HSE管理造成影响的其它组织和个人。主要相关方包括工 程建设单位/产品顾客和业主、供方和承包方等。 各部门应及时针对不同的相关方，采取不同的手段施加影响： a)将有关的HSE要求传达至工程/产品的业主或顾客，以自身行为影响其HSE绩效。 b)对参与服务或委委托单位，传达HSE要求，通过沟通和协议，使其配合HSE的管 理。
a)应从绿色环保、节约资源能源等施加影响，垃圾处理、化粪池清运等单位应有明确的 书面规定，签订环境管理协议或要求供方、承包方做出环境承诺。 b)优先选择绿色环保、节能高效的产品，负责采购的各归口部门应保存相关证明文件的 复印件或原件。 c)优先选择取得ISO14001、GB/T28001及其他HSE产品或体系认证、管理良好、无HSE 违法表现的供方、承包方。通过招标方式进行选择时，将HSE要求作为评分标准之一，列入评标准则。 d)对非一次性的长期合作的供方、承包方，归口管理部门负责建立供方、承包方HSE表 现档案，作为以后继续合作及付款安排的参考依据之一。 e)对可能存在重大HSE风险的供方、承包方，应要求其提供符合法律、法规要求的资质 证明文件和从业人员资格证明文件，各归口管理部门负责保存相关文件的复印件。 f)对HSE表现良好的供方、承包方，在结算付款方面给与优先安排。 g)对在HSE方面方面表现恶劣，或发生HSE事故，或在供应期/承包期受到区级以上行政 执法机关环境、安全、质量处罚的供方或承包方，只要有可能，就不准再采购其产品或服务。 对于有管理程序、执行程序、合同、协议进行控制的相关方，应首先将有关管理要求明确。 对于实施行政管理的相关方，均应从水、气污染物、噪声、固体废弃物、生态、资源利用等方面考虑其可能造成的环境影响，并提出控制要求。 本所对相关方的HSE要求应书面传达，并注意签收，保存相关记录。 各部门对相关方落实环境管理要求的情况应进行检查，检查要求按有关的法律法规和程序文件确定。检查要形成记录。
组织环境及相关方控制程序 （IATF16949-2016/ISO9001-2015） 1.目的 识别、监视并评审与公司质量管理体系有关的相关方期望或要求确保公司质量管理体系的策划能实现预期的结果。 2.范围 本程序适用内外部环境因素和相关方期望或要求的识别和控制。 3.权责 3.1公司各部门都有责任识别和控制与其相关的内外部环境因素和相关方期望或要求； 3.2总经理助理负责对识别结果进行整理，并提交管理评审； 3.3总经理负责对内外部环境因素和相关方期望或要求在公司内部的落实和应对。 4.定义 内部环境因素：公司价值观、企业文化、人员能力、体系运行、过程绩效等；外部环境因素：国际、国内、地区和当地的各种法律法规、技术、竞争、市场、文化、社会和经济因素。 5.纠正措施控制流程
5.2内外部环境因素识别 4.1.1在建立与持续改进质量管理体系时，公司将充分识别理解并考虑那些与公司的宗旨、战略方向相关，并影响公司实现质量管理体系预期结果能力的内部和外部环境。 4.1.2内外部环境要素识别与评估：在每年的管理评审前，由相关部门负责人
进行识别并评估其适用性,具体部门及识别项目如下： a)管理部：内部（公司价值观、企业文化、人员能力、体系运行、过程能力等），外部（国际国内形势、法律、竞争、市场、文化、社会和经济环境等）。 b)技术部：内部（产品、人员能力、知识、业绩表现等），外部（法律、技术、竞争、社会和经济环境等）。 c)销售部：内部（产品、活动、服务、业绩表现等），外部（法律、技术、竞争、市场、文化、社会和经济环境等）。 管理者代表：内部（战略、知识、人员能力、业绩表现等），外部（社会和经济环境等）。 5.3相关方期望或要求识别与评估： 相关方包括但不限于顾客、所有者、组织中的成员、供应商、银行、工会、合伙人、竞争对手或社会团体或行业协会。在每年的管理评审前，由相关部门负责人进行识别并评估其适用性, 具体部门及识别项目如下： a)管理者代表：所有者、合伙人、竞争对手或社会团体。 b)采购部：外包加工方、供应商、竞争对手或社会团体。 c)销售部：顾客、竞争对手或社会团体。 d)管理部：员工代表、附近企业及居民、银行、工会、社会团体。 6.相关文件 6.1《无》 7.相关表单 7.1《公司经营环境分析报告》
内外部环境和相关方要求识别控制程序 1．目的 识别公司质量/环境管理体系存在的，会影响到体系管理内外部环境因素和相关方要求。2．范围 本程序适用于在公司质量/环境管理体系活动中，识别内外部存在的机会和风险，及应对措施的建立和评价过程。 3．职责 3.1总经理：负责内外部环境和相关方要求管理所需资源的提供。 3.2 管理者代表：负责组织落实内外部环境和相关方要求的定期识别和评审。 3.3各部门：负责参与内外部环境和相关方要求识别和评审； 4．定义 4.1内部环境：企业内部环境,例如组织使命、资源、内部管理、内部绩效等。 4.2外部环境：例如法律、技术、竞争、市场、文化、社会和经济环境有关的因素等。 4.3相关方：人或组织，能影响组织的某个决策或活动，或被其影响，及认为自身会被其影响。如：客户、外部供方、行业组织等。 5．程序 5.1 公司内外部环境因素和相关方要求的识别对象 5.1.1 在分析外部环境因素对公司质量/环境体系的影响时：可考虑： a. 宏观经济因素：如汇率、国家经济、CPI指数、信贷； b. 市场竞争因素：如市场占有率、可替代产品、行业标杆企业状况、顾客趋势等； c. 社会因素：如本地就业数据、教育水平、工作时间、假期等； d. 政治因素：如政治稳定性、本地基础设施、政府公共服务等； e. 法规因素：如产品法规、有害物质法规、劳工法规等； f. 技术因素：如新科技、新技术、新材料、专利有效期等； 5.1.2 在分析内部环境因素对公司质量/环境体系的影响时：可考虑： a. 公司使命：如愿景、目标、义务； b. 公司资源：如：财务、人力、环境、基础设施、知识储备； c. 公司管理：如组织架构、决策过程； d. 公司运营绩效：产品先进性、生产交付能力、体系能力、客户评价、质量管理绩效、合规性等。 5.1.3 在分析相关方要求时，可考虑：
外包过程控制程序(总1页) -CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1 -CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除
1 目的：为确保外协加工厂商供应的产品质量符合本公司的需要，保证外协加工产品的加工进度、按时交货，特制定本制度。 2 适用范围： a)用于本公司人员、设备不足，生产能力负荷已达饱和时。 b)特殊产品无法购得现货，也无法自制时。 C)协作厂商有专门性的技术，利用外协质量较佳且价格较低。 3 职责：a)质保部负责外协加工业务的技术、质量控制。b）采购部为外协加工业务的归口管理部门，负责本程序的正确执行，保证加工进度，按时交货。 4 内容和方法：4.1 审查方式：书面审查及实地调查。4.1.1 根据外协加工量的大小及外协加工单位的生产能力，选择三家以上厂商的资料，填具厂商资料调查表。4.1.2 实地调查时，由质保、生产、技术等部门派员组成调查小组，但每一次不一定所有人员都要参加，要视加工或产品制造的重要性而定，将调查结果填入厂商资料调查表中。4.2 审查标准及流程按《采购程序》“方法和步骤”执行。4.3 外协4.3.1 负责单位：由采购部依据合同评审情况负责外协加工或外协制造的对外联络事务。4.3.2 外协资料：外协加工或外协制造时要为协作厂商提供以下资料：—技术图纸或样品—检查标准—检验标准4.3.4 外协核价a)签订外协加工合同前须由采购部与财务部进行详细预算价格，报总经理批准后方可签订合同，并报财务存档。b)原辅材料耗用量必须要经技术核算，负责的生产管理人员签证。4.3. 5 外协指导管理由采购部组织相关部门对外包过程进行检查、指导和督促，以： a)使外协厂商确实按照我们的规定来加工或制造。 b)协助外协厂商提高质量。 c)经常联系协调，了解外协的进度、质量，确保如期交货。 d)对外协厂商实施指导与考核。4.4 质量管理4.4.1 入厂检验：根据双方协定的验收标准及抽样计划，按《采购程序》和《产品的监视和测量程序》检查验收。4.4.2 外协厂商的质量管理为确保试用厂商或协作厂商供应的产品符合要求，市场部/国际贸易部必须组织对各协作厂商进行巡回检查，对每个协作厂商，每月至少要做二次以上的检查。4.4.2 不合格处理 a)验收人员将检验报告通知外协管理人员，并将资料存档，作为下次验收的依据。 b)采购部将验收情况通知协作厂商，使其针对缺陷进行改进，资料存档，作为考核依据。 a)生产中发现不合格的主要原因是由于外协而发生时，有关部门要及时通知质保部。 b)由质保部组织重检外协厂商交来的半成品或成品，并通知外协管理人员，资料存档，作为验收依据。 c)采购部通知协作厂商，资料存档，并作为考核的依据。4.4.3 责任分担不合格发生时，除要通知协作厂商针对不合格及其原因进行改进外，还要依照合同规定罚款或退换货。6.相关文件QP管理评审控制程序QP采购控制程序7.质量记录7.1外包厂商质量管理检查表 7.2 外包厂商调查表 2
组织环境与相关方要求管理
1 适用范围 1.1 本程序适用于对与公司宗旨和战略方向相关并影响实现质量管理体系预期结果的各种内部和外部因素进行识别、评价。 1.2 本程序适用于对与公司质量体系有关相关方的需求和期望进行识别、评价。 2 依据文件 《质量/环境/职业健康安全管理手册》 3 本程序的管理 略 4.定义 4.1 组织环境：对组织建立和实现其目标的方法有影响的内部和外部因素的组合。 4.2 相关方：能够影响决策或活动、受决策或活动影响，或感觉自身受到决策或活动影响的个人或组织，包括：顾客（含业主）、设计院、股东、外部供方、员工、政府机构等。 5 职责 5.1 管理者代表负责内外部环境因素识别与评价的组织领导工作，批准环境因素清单和与质量体系有关的相关方需求和期望清单。 5.2 xxx部： 5.2.1 负责组织识别、评价和更新内外部环境因素，并制定措施计划。 5.2.2 负责组织识别、评价和更新与公司质量管理体系有关相关方的需求和期望。 5.3 各部门： 5.3.1负责识别、评价和更新本部门相关的环境因素，负责本部门职责范围内的环境因素的控制管理。 5.3.2 负责组织识别、评价和更新与其接口的与公司质量体系有关相关方的需求和期望。 6 组织环境管理 6.1 在建立与持续改进质量体系时，公司应充分识别理解并考虑那些与公司的宗旨、战略方向相关并影响公司实现质量体系预期结果能力的内部和外部环境因素。 6.2 质量体系建立后，由xxx根据组织环境因素的动态状况，每年至少组织一次内外部环境因素的重新识别和评价，如遇到内外部环境因素变化较大，可临时组织公司内外部环境因素分析和评价。 6.3 分析时，内外部环境因素识别通常应考虑的如下内容：
相关方控制程序 1.目的 对与公司质量、环境、职业健康安全有关的相关方施加影响，并进行必要的管理，确保体系有效运行。 2.范围 适用于公司相关方的管理工作。 3.职责 3.1企业运营中心和相关部门负责外来参观、联系业务人员的管理并施加影响。 3.2物资采购部负责对供应商的管理并施加影响。 3.3装备部负责对外承包方进行管理并施加影响。 3.4安全部负责对进入本公司的外来人员和车辆进行管理。 4.工作程序 4.1相关方分类 4.1.1 供应商：包括原材料和机配件等辅助材料供应商。 4.1.2 外承包方：包括建筑安装工程承包商、固体废弃物处理承包方、外加工单位。 4.1.3 运输方：包括运输公司等。 4.1.4 外来人员：来厂参观、联系业务等人员。
4.2对相关方的管理 各部门应及时识别本部门的相关方，建立各自主要相关方清单，并施加影响，对其信息交流应有相关记录，将公司 对环境、职业健康安全的要求通告相关方。 4.2.1 对供应商的管理 物资采购部每年对主要供应商进行合格供方评价的同时，应进行质量、环境、 职业健康安全方面的评价，在采购物料时，应优先采购通过 ISO9001、ISO14001、OHSMS18001认证企业生产的产品。在采 购过程中应向供应商索要： a.一般原材料、机配件产品说明书； b.劳保用品的“三证”（生产许可证、产品合格证、安全鉴定证）； c.危险化学品、油料的安全技术说明书（MSDS）。 4.2.2 对外承包方的管理 a.装备部与施工单位的合同书中，应有保证其施工过程中避免或减 少环境影响以保证职业健康安全和包括对进入施工现场的人 员进行培训的承诺。通报公司环境、 安全方面的规定，并要求其执行； b.装备部在进行技改、基建安装工程等项目的同时，办理好“三同
说明： 1）A5、A6物业公司在进行外部环境、内部人员的安排时，同时需要将入住过程中所需要的相关资料准备齐全，包括：《（业主）领用登记表》、《装修申请表》、《住宅使用说明》、《住宅质量保证书》、《钥匙领用登记表》、《入住验房表》、《入住登记表》。小区内部的环境布置能够让业主有一个良好的心情，增强业主对于物业服务公司乃至小区的归属感，公示服务流程及办公时间，方便业主针对自己的实际情况，进行良好的安排。与A7配套，确定业主合适的入伙时间，方便业主入伙行为高效、便捷的进行，避免业主入伙行为安排不当，造成物业服务公司的资源浪费，以及不能及时的完成入伙。 2）A12开始可以说就开始从业主的角度具体阐述入伙应注意的事项与流程，但考虑到整个流程图主体的一致性，依然把他放在物业的服务部项目中。诸如A13所说俩证，在物业公司验收过程中从开发商那里查验到，但在这里，业主也是必须看到相关的证件才进行下一步程序。这这里设定物业服务公司为竞标取得，并非开发商旗下公司，接管验收已经顺利完成，所以一切证件都是合格的，不考虑物业方面证件不符合要求的现象。 3）《XX市建设工程\竣工验收备案证明书》由该地方建设局核发，证明已通过土建、燃气、消防、电梯四个关节；《建设工程质量核验证明书》由该地方工程质量监督站验收合格后发放，证明土建合格。如果没有两证，业主拒绝接收；如果合同书及其补充协议中规定的公共设施尚未建成使用，入住时业主也可以拒绝收楼。 4）《住宅质量保证书》应当列明工程质量单位核验的质量等级、、保修范围、保修期和保修单位等内容。5）B18的查验是一个专业过程，业主可以自己检查也可以聘请专业人员为自己查验，针对查房的具体过程在该流程图不涉及。
1801培训控制程序 质量体系程序文件培训控制程序CSWMD·B1801-2000 版次： A/O 受控状态：发放编号：编写人：年月 日审核人：年月日批准人：年月日2000-05-15发布2000-06-01实施中国市政工程西南设计研究院文件更改一览表更改页章节号更改通知单号更改内容日期批准人培训控制程序CSWMD·B1801-2000 版次：A/O 第1页共1页1.目的为提高职工的质量意识.管理水平与技术水平，保证各种质量活动符合规定要求与最终保证产品质量合格，使顾客满意，本院建立并实施《培训控制程序》，对职工进行上岗培训和再教育。 2.适用范围本程序适用于所有与质量有关的人员培训。 3.职责3.1人事教育处是本程序的管理部门，制订人员培训年度计划和计划的组织实施。 3.2本程序的相关责任部门是与质量体系有关的部门，负责制定本部门的培训需求计划，协助人事教育处实施培训计划。 4.工作程序4.1培训计划4.1.1各相关部门根据需要，提出本部门年度培训需求计划，并填写《部门培训需求计划表》。 4.1.2人事教育处于每年元月底制订并编写《人员培训年度计划》报院长批准后，下发各部门实施。
4.2培训内容4.2.1质量教育培训对各级管理人员与执行人员，根据不同的要求，组织贯彻GB/T19000-1994-ISO9000：1994系列标准的培训，组织院质量体系文件的学习。 4.2.2新上岗和转岗职工培训4.2.3继续教育培训对专业技术人员和管理人员进行先进技术和新的管理知识的继续教育。 4.2.4特殊工种人员培训对岗位有特殊要求的人员，按照国家具体规定进行培训.考试.考核.确认资格。 4.2.5重要岗位人员按“特殊过程关键工序人员”进行培训。 4.3建立并保存各类人员的培训档案。 5.培训记录表格以下记录按规定保存。 (1)《培训记录》CSWMD.JL18012000 (3)《人员培训年度计划》CSWMD.JL180320006.相关/支持文件 (1)《中华人民共和国职业教育法》 (2)《职工继续教育的规定》培训记录CSWMD.JL18012000 部门：年度：专业培训内容与要求培训人数计划学时实施时间备注制定人：审核人：批准人：批准日期：人员培训年度计划 CSWMD.JL18032000 序号姓名性别 年龄部门岗位或工种培训日期证号发证机关备注
1.0 目的 加强物业综合验收和交接管理，保障物业的房屋质量及各项功能、指标符合规定要求和标准。通过对业主（住户）入住过程的控制，使入伙工作顺利进行，从而更好地服务业主、方便业主。 2.0 范围 适用于管理项目的物业接管验收及所有新接楼宇入伙过程的管理。 3.0 职责 3.1 公司领导负责组建新管理处，确定经理人选。 3.2 工程部负责物业产权资料、技术资料、房屋建筑、机电设备、给排水系统、土建及附 属工程等方面的综合验收。 3.3 清洁绿化部负责项目绿化的接管验收工作。 3.4 管理处负责配合工程部的验收工作，落实物业入伙准备与筹备工作。 3.5 各部门配合管理处做好入伙工作。 4.0 程序 4.1 接管验收条件 4.1.1 物业楼宇竣工经政府有关单位验收全部合格的基础上，并且附属设备已完全能正常使 用，房屋编号已得认可等，物业公司代表全体业主以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。 4.2 接管验收程序 4.2.1工程部组织相关部门，分别与发展商确定验收日期后，组成发展商、物业公司、施工 单位三方联合小组。验收记录单上应有三方人员签名，验收记录单一式三联，三方各执一份。 4.2.2工程部向发展商索要以下资料：
2）政府竣工验收合格资料； 3）水、电、气供应合同； 具体资料详见《楼宇接管入伙工作手册》。 4.2.3 验收小组分组对楼宇建筑、绿化、给排水、电气工程、机电设备配套设施及附属工程 进行验收。 4.2.4 对新接楼宇，工程部应逐间房屋进行查验，并对如窗户、玻璃、台面、猫眼、地漏等 所有附属物进行验收。 4.2.5 对所有工程系统技术，均应将其参数、性能、规格等各项特性指标与资料一一对应， 并进行验收。 4.2.6 对以上验收，验收人员均应认真、如实地填写相关记录。必须坚持合格一项接管一项。 未经调试合格验收的不予签字接管。以上资料保管期限为楼宇无使用功能为止。 4.2.7 绿化方面的验收，由清洁绿化部负责，在获得有关资料后，做好验收记录。 4．3 验收中发现问题的处理 4.3.1接管验收对于墙壁污迹、划痕、地砖缺角、玻璃破裂、卫生间地漏不畅等类似细小问 题逐一列明，要求建设单位承诺在一定的限期内整改。 4.3.2对验收中发现的非结构性问题，验收组应在两天内提交发展商，发展商整改完毕后， 另行复验，直至合格为止。 4.3.3对验收中发现影响房屋结构或设备、设施使用安全的质量问题时，验收不通过。由建 设单位采取有效措施进行整改合格要求后，商定时间再验收。并索取加固补强措施复验结果的记录予以保存。 4.3.4对不具备使用功能问题的处理（如水电未接通），工程部应督促发展商抓紧解决，符
1目的 及时收集、了解并引用最新的相关方要求，以确保质量/环境/职业健康安全管理体系的运作更具时效性。 2适用范围 适用于与质量/环境/职业健康安全管理体系有关的相关方的要求控制。 3定义 3.1相关方：可影响决策或活动、被决策或活动所影响、或自认为被决策或活动影响的个人或组织。 4工作职责 4.1行政部:对客户以外的相关施工承包方、垃圾清运方等施加影响；负责相关方要求的整理、管理及评审。 4.2生产供应链部:负责对供应商施加质量/环境/职业健康安全影响。 4.3各部门：负责收集与之有业务关系相关方的要求并对其进行管理以及对人员的宣传和管理。 5工作程序图：（略） 6程序说明 6.1相关方及相关方要求的识别 6.1.1各责任部门根据公司及部门活动与外界的联络，识别出与公司有关的相关方，如：地方质量技术监督局、地方环境保护局、消防局、劳动局、社保站、安监局，职业健康监督所、公司董事会、股东会、行业协会、客户、社区邻居、供应商、员工、竞争对手等。 6.1.2 根据对环境因素和危险源的识别，公司确定可以施加影响的相关方为：供
应商、工程合同方、垃圾收购方。 6.1.3各部门负责收集、整理与本部门业务相关的各相关方要求提交给本部门的分管领导评估及审批，确定好符合本部门质量/环境/职业健康安全管理体系所需的最新有效的06B000-1《相关方要求一览表》，统一交到行政部文控中心进行汇总，并且每年至少更新一次。 6.1.4当相关方要求新增、修订或废止时，各部门应将其信息按6.1.3流程更新《相关方要求一览表》。 6.1.5必要时，由各部门自行组织对有关联人员进行相关方要求的培训，培训相关流程按03C005《员工培训管理制度》执行。 6.1.6高管团队应于管理评审前对相关方要求的符合性进行审核，并在管理评审会议上进行评审。 6.2对供货方的管理要求 6.2.1公司在开发、选择、评价供应商时，需要考虑供应商的质量/环境/职业健康安全绩效。 6.2.2化学品供应商必须有化学品生产或销售许可证，在采购危险化学品时，要求供应商必须提供其化学成份和运输、包装、贮存条件说明等信息（即MSDS资料）；以及要求供应商提供交通部门批准的运输危险化学品车辆、运输司机的资质备案。对于危险化学品/易制毒品及危险废弃物的处理，由行政部向相关机关申请办理备案手续。 6.2.3采购劳动保护用品时，供应商应向我方提供劳保用品的销售/质量等有效证明资料。 6.2.4各有关部门应向供方传递有关信息，通报公司的质量/环境/职业健康安全体系的有关要求，必要时可将有关要求写入合同，同时收集、反馈供方的有关信
文件名称：组织环境与相关方管理程序
1.0 目的： 为保证公司质量管理体系的策划能实现预期的结果，用于指导： 1.1.识别、监视并评审与公司的宗旨、战略方向相关的内外部环境因素； 1.2.识别、监视并评审与公司质量管理体系有关的相关方期望或要求； 1.3.根据内外部因素与相关方期望或要求，结合本公司已有的优势和劣势，识别出风险 和机会； 1.4.针对识别的风险和机会，策划应对措施。 2.0 范围： 质量管理体系所有相关的部门与过程。 3.0 定义： 3.1 总经理办公室：确定内外部环境因素和相关方期望或要求，批准风险和机会的应对措施。 3.2 管理者代表：组织各部门进行内外部环境因素和相关方期望或要求的识别评价、并拟 定应对措施，对结果进行审核整理。 3.3 各部门：配合进行内外部环境因素和相关方期望或要求的识别评价、并拟定应对措施。 4.0 定义 4.1环境因素：来自公司内部或外部可能影响质量管理体系的因素。 4.2相关方：对公司的决定或行为能够施加影响、或受其影响、或者自身感觉到受其影响 的个人或者组织。 5.0 工作程序： 5.1组织环境管理 在建立与改进质量管理体系时，雷诺公司将充分识别理解并考虑那些与公司的宗旨、战略方向相关，并影响雷诺公司实现质量管理体系预期结果能力的内部和外部环境。 5.1.1环境因素识别与评估：在每年的管理评审前，由相关部门负责人进行识别并评估其 适用性,具体部门及识别项目如下： a)总经理办公室：内部（公司价值观、企业文化、业绩表现等），外部（法律、 竞争、市场、文化、社会和经济环境等）。
b)文控中心：内部（知识、业绩表现等），外部（法律、技术、竞争、社会和 经济环境等）。 c)研发部`：内部（知识、业绩表现等），外部（法律、技术、竞争等）。 d)制造中心：内部（知识、业绩表现等），外部（法律、技术、竞争等）。 e)营销中心：内部（知识、业绩表现等），外部（法律、技术、竞争、市场、 文化、社会和经济环境等）。 f)人力资源部：内部（知识、业绩表现等），外部（社会和经济环境等）。 5.1.2各部门将识别结果登记在《组织环境因素识别表》上，提交管理者代表进行汇总整 理。 5.1.3环境因素监测与更新：管理者代表每年在管理评审前组织一次全面的内外部环境因 素识别与评审。另外各部门在获得内外环境因素信息变化时，应及时告知管理者 代表，由管理者代表对《组织环境因素识别表》进行修订。 5.2相关方期望或要求管理 5.2.1相关方期望或要求识别与评估：相关方包括但不限于顾客、所有者、组织中的成员、 供应商、银行、工会、合伙人、竞争对手或社会团体。在每年的管理评审前，由 相关部门负责人进行识别并评估其适用性,具体部门及识别项目如下： a)总经理办公室：所有者、合伙人、供应商、竞争对手或社会团体。 b)文控中心：政府、协会、竞争对手或其他社会团体。 c)营销中心：顾客、竞争对手或社会团体。 d)人力资源部：组织中的成员、供应商、银行、工会、社会团体。 e)研发部`：顾客、供应商、竞争对手或社会团体。 f)制造中心：顾客、供应商、竞争对手或社会团体。 5.1.2各部门将识别结果登记在《相关方期望或要求识别表》上，提交管理者代表进行汇 总整理。 5.1.3相关方期望或要求监测与更新：管理者代表每年在管理评审前组织一次全面的内外 部环境因素识别与评审。另外各部门在获得内外环境因素信息变化时，应及时告 知管理者代表，由管理者代表对《相关方期望或要求识别表》进行修订。 5.3风险和机会的应对 5.3.1风险和机会识别：公司各部门应针对所负责的过程，根据内外部因素与相关方期 望或要求，结合已有的优势和劣势，识别出过程相关的风险和机会。 5.3.2风险和机会评估：各部门根据识别出的风险和机会，进行评估确定其级别，然后 拟定应对措施。
市华策物业顾问 楼 宇 接 管 、 入 伙 工 作 手 册 楼宇接管、入伙工作手册目录文件编号文件名称 WI-JG-01 楼宇接管验收管理规 WI-JG-02 楼宇接管工程验收程序WI-JG-03 新楼宇入伙操作规定
QR-63 楼宇建筑接管验收记录表 QR-64 楼宇给排水接管验收记录表 QR-65 楼宇电气接管验收记录表 QR-66 公共机电设备接管验收记录表 QR-67 室外给排水接管验收记录表 QR-68 绿化接管验收记录表 QR-69 接管验收记录 QR-77 公共建筑、小型设备接管验收记录表QR-78 楼宇接管验收移交工程资料清单
1.目的：确保楼宇住、用的安全和正常使用功能。 2.使用围：对新接管楼宇的建筑、装修、设备等方面的验收。 3.容： 3.1接管验收条件 按发展商（业主委员会）对物业管理公司的委托合同，在楼宇竣工经综合验收合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足住户居住安全、使用功能正常为主要容的再检验。 3.2发展商需向物业管理公司移交的资料清单如下： 注：对于原有已入伙的物业，发展商应在物业公司验收楼宇的同时，移交楼宇资料给物业管理公司；对于新的物业，发展商在楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，也应交一份给物业管理公司存档。 3.2.1产权资料 a)项目批准文件； b)用地批准文件 c)建筑执照； d)业主、产权、居住位置、建筑面积清单； 3.2.2市政府验收合格资料： a)工程竣工验收证书； b)消防工程验收合格证； c)小区综合验收合格证书； d)用电许可证；
e)供用电协议书； f)用水审批表、水费收缴合同书； g)卫星地面接收设施许可证； h)电视共用天线合格证； j)电梯使用合格证。 注：煤气、由市有关公司负责维修保养及验收。 5.2.3工程技术资料 a)建筑、结构、电气、给排水、空调、煤气等工程的全套竣工图纸及各类公共设备使用说明书、调试报告等。 b)地质勘探报告； c)工程合同及开、竣工报告； d)工程预决算分项清单； e)图纸会审记录； f)工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）； g)隐蔽工程验收单； h)沉降观察记录及其沉降观察点布置图； i)竣工验收证明书 j)刚才、水泥等主要材料的质量保证书； k)新材料、构配件的鉴定合格证书；
1 目的 为保证公司质量管理体系的策划能实现预期的结果，识别、监视并评审与公司的宗旨、战略方向相关的内外部环境；识别、监视并评审与公司质量管理体系有关的相关方期望或 要求；根据内外部因素与相关方期望或要求，结合本公司已有的优势和劣势，识别出风险 和机会；针对识别的风险和机会，策划应对措施。 2 适用范围 适用质量管理体系所有相关的部门与过程。 3 职责 3.1 策划部：确定内外部环境因素和相关方期望或要求。 3.2 管理者代表：组织各部门进行内外部环境因素和相关方期望或要求的识别评价、并拟 定应对措施，对结果进行审核整理。 3.3 总经理：批准风险和机会的应对措施。 3.4 各部门：配合进行内外部环境因素和相关方期望或要求的识别评价、并拟定应对措施。 4 定义 4.1组织环境：经营环境对组织的产品、服务、投资及相关方产生影响的内部和外部因素 和状况的总和。 4.2相关方：对组织的决定或行为能够施加影响、或受其影响、或者自身感觉到受其影响 的个人或者组织。 5 工作程序 5.1组织环境管理 5.1.1在建立与持续改进质量管理体系时，公司将充分识别理解并考虑那些与公司的宗 旨、战略方向相关，并影响公司实现质量管理体系预期结果能力的内部和外部环境。 5.1.2内外部环境要素识别与评估： 5.1.2.1在每年的管理评审前，由管理者代表组织相关部门负责人进行识别并评估其适用性,具体部门及识别项目如下： a)行政部：内部（公司价值观、企业文化、人员能力、体系运行、过程能力等），外部（地理位置、现存污染、法律、竞争、市场、文化、社会和经济环境等）。
b) 技术部：内部（产品、人员能力、知识、业绩表现等），外部（法律、技术、竞争、社会和经济环境等）。 c) 业务部、采购部：内部（产品、活动、服务、业绩表现等），外部（法律、技术、竞争、市场、文化、社会和经济环境等）。 d) 策划部：内部（战略、知识、人员能力、业绩表现等），外部（社会和经济环境等） 文件、内部管理制度、信息公告、经营计划方案、经营运行数据统计信息、顾客调查和分 析报告、外部国家法律法规、行业法规、标准等。 5.1.3外部环境分析的主要因素: 5.1.3.1政治环境: 政治因素对组织有直接影响，一般政府是通过法律对组织进行间接影 响, 法律环境的分析主要从以下 3 个方面： a)与组织相关的法律规范; b)国家司法机关和执法机关:工商、税务、技术监督、环境保护、安监等部门; c)国际法规定的国际法律环境和目标国的法律环境 5.1.3.2 经济环境:是构成组织的生存和发展的社会状况和国家的经济政策； a）社会经济结构：包括产业结构、分配结构、交换结构、消费结构、技术结构五个方 面。最主要的是产业结构； b）经济发展水平：指标：GDP、人均 GDP、经济增长速度 c）宏观经济政策：国家经济发展目标的战略和策略，包括全国性的发展战略和产业 政策、国民收入分配政策、物价政策、物资流通政策等。 d）当前的经济状况：经济的增长率取决于商品和服务需求的总体变化，影响因素包 括：税收水平、通货膨胀率、贸易差额和汇率、失业率、利率、信贷政策及政府投放等。 f）其他一般经济条件：如工资水平、供应商及竞争对手的价格变化等 5.1.3.3社会文化环境: 组织所处的社会结构、社会风俗和习惯、信仰和价值观念、行为 规范、生活方式、文化传统、人口规模和地理分布等因素的形成和变动。 包括: a)人口因素(消费者的数量) b)社会流动性 c)消费心理(产品价格、消费者偏好、相关产品的价格、消费者对产品价格的预期) d)生活方式的变化(网络支付) e)文化传统(养儿防老) f)价值观 5.1.3.4 技术环境:包括国家科技体制、科技政策、科技水平和科技发展趋势 .对战略的
相关方需求和期望控制程序 （ISO9001：2015） 1. 目的 为满足ISO 9001：2015标准的要求，正确理解、协调和持续满足相关方的需求和期望，以实现预期的结果。 2. 范围 适用于公司对组织相关方包括：顾客、供方、员工和股东及政府监管部门和其它民间组织等的需求和期望的识别、理解、分析、评价和协调、控制管理。 3. 职责 总经理办公司为本程序的归口管理部门。负责相关方需求和期望控制程序文件的修编管理和组织实施。 人力行政部负责公司员工和股东及政府监管部门和其它民间组织等的需求和期望的监测、分析、评价和协调、控制。 营销部负责产品和服务的用户和顾客的需求和期望的监测、分析、评价和协调、控制。 采购部负责外部供方需求和期望的监测、分析、评价和协调、控制。技术质量部负责用户和顾客、政策法规和政府监管部门、其它民间组织的需求和期望的评价和协调、控制。
生产部负责用户和顾客、政策法规和政府监管部门、周边居民和其它民间组织的需求和期望的评价和协调、控制。 4. 工作要求 工作程序 人力行政部编制提交“相关方需求和期望分析、评价和控制、管理计划”，经管理者代表审核，总经理批准后组织实施。 相关部门按要求收集相关信息和数据，进行相应的需求和期望分析、评价，提交评价结果和协调控制措施。 人力行政部组织相关方需求和期望分析、评价会议，总经理、管理者代表和相关部门主管参加审议。 人力行政部根据会议审议结果，汇总编制相关方需求和期望满足情况分析评价报告，制定协调、控制管理措施。报经总经理签批后实施。相关方需求和期望分析、评价时机选择 a.通常在质量管理体系策划和管理评审认为必要时进行； b.在组织宗旨、战略、内外部环境、组织及其背景、相关方的需求和期望发生重大改变时进行。 评价人员 参与相关方需求和期望分析、评价、控制管理的人员应为相关方需求和期望评价管理知识培训合格的部门主管。
住户入伙管理流程 1.0 目的 规范业主入伙（住）管理工作，确保业主顺利入住。 2.0 范围 适用于各小区业主入伙（住）的管理。 3.0 职责 3.1管理处主任负责安排入伙的全面工作。 3.2房管人员负责协助主任安排的业主入伙工作。 3.3办公室和其它部门协调的临时人员负责具体办理入伙手续。 3.4财务人员负责核收各项入住费用。 3.5机电维修人员负责验楼时发现的各类存在问题整改的跟进，水电表底数 采集，水电的开通工作。 4.0 定义 入伙（住）：根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》所称入伙 （住）是指入住人收到书面入住通知，并办理完结相应手续，入住人收到入伙（住）通知后在限定期限内办理相应手续的视为入住。 5.0 标准流程 5.1入伙的准备工作 5.1.1入伙资料的准备 a）根据小区的实际情况，编制《住户手册、》《消防安全责任书》、《入伙通知书》等有关入伙文件、表格等。 b）《入伙通知书》的内容要求写明管理处办公地点，业主办理入住手续时应带的资料，证件及交纳的费用明细，此项工作实际操作中由 开发商完成。 c）印刷以下各类表格及文件：《住宅使用说明书》（开发商负责、物业公司协助） 《住宅质量保证书》（开发商负责、物业公司协助） 《钥匙领用登记表》
《入住房屋交验表》 《业主家庭情况登记表》 《入伙登记表》 《入伙收费统计表》 《装修申请表》 《装修承诺书》 《装修施工责任书》 《业主公约》（参照国家规范格式文本） 《前期物业管理协议书》（参照国家规范格式文本） 《业主手册》等 5.2 入伙时的环境布置： 521区内环境 入口处挂横幅，内容有“欢迎你乔迁XXX ”等，插彩旗，营造热烈 的气氛。 插指路牌，由入口处到管理处，指路牌标明“管理处”字样。入口处标明管理处办公地址和办公时间。 5.2.2管理处办公环境 1挂灯笼，飘小彩旗，摆放花篮、盆景，给人以隆重喜庆的感受。 2张贴醒目的“办理入住手续流程图”，办理手续窗口设置要求做到“一条龙服务”，各窗口标示清楚、一目了然。 3负责管理处入住所有人员着装统一整洁，精神振奋。办公室内各类资料摆放整齐有序。 5.3办理入伙（住）手续流程图
编号：SM-ZD-85288 对相关方的管理程序Through the process agreement to achieve a unified action policy for different people, so as to coordinate action, reduce blindness, and make the work orderly. 编制：____________________ 审核：____________________ 批准：____________________ 本文档下载后可任意修改
对相关方的管理程序 简介：该制度资料适用于公司或组织通过程序化、标准化的流程约定，达成上下级或不同的人员之间形成统一的行动方针，从而协调行动，增强主动性，减少盲目性，使工作有条不紊地进行。文档可直接下载或修改，使用时请详细阅读内容。 1．目的 为了保证公司OHSMS的正常运行，对可能产生职业安全健康危险的相关方进行管理，特制定本程序。 2．范围 本程序适用于与公司OHSMS有关的、涉及相关方的所有公司管理部门。 3．职责 3．1设备处、供销处、基建处负责对与之有业务关系的相关方的OHS管理工作。 3．2人事处负责临时工、民工等外协人员的OHS管理工作。 3．3各相关单位负责对进入本单位工作现场外来人员的OHS管理工作。 3．4安全责检查各相关单位对相关方的管理工作。 4．工作程序
4．1设备处等单位对引进的外协人员进行公司OHSMS 运行知识的教育工作并负责贯彻执行《设备检修安全管理标准》，防止事故的发生。 4．2人事处对临时工、民工等进行OHS知识的培训并督促、检查其执行情况。 4．3基建处对外包工、外来基建队伍进行公司OHSMS 运行知识的教育工作，监督检查其对国家颁发的《建筑安装工程安全技术规程》及其他有关规定的执行情况，在合同中应尽可能包括劳动保护品的配备；发生事故的处理条款等内容。 4．4接受外协的各单位对外协人员进行本部门的安全教育工作并提出安全技术要求。 4．5供销处的原材料采购、设备处的设备、备品、备件的采购、安全处劳动保护用品的采购活动中，应向供应商索要必要的安全性能指标和运输、包装、贮存条件说明等信息，并监督其实施。 4．6相邻单位及相关方的合理抱怨、意见由安全处负责搜集、整理，并予以答复，安全处处理不了的向管理者代表
理解相关方需求和期望 控制程序 The manuscript was revised on the evening of 2021
理解相关方需求和期望 控制程序 前言 本程序是按照《轨道交通行业质量管理体系要求》、《环境管理体系要求及使用指南》(ISO/TS22163、ISO14001:2015)要求基础上建立的，本程序强调过程方法在理解相关方需求和期望控制活动中的运用，且在工作流程图中得以体现。 本程序文件由质量课提出，归口质量课。
识别、监视和评审与公司质量、环境管理体系有关的相关方及其需求和期望，制定应对措施以满足相关方需求和期望。 2.适用范围
适用于组织质量、环境管理体系的相关方及其需求和期望的识别、监视和评审、应对措施制定等系列控制活动。 3.引用标准 ISO9001:2015 《质量管理体系要求》 ISO/TS22163 《轨道交通行业质量管理体系要求》 ISO14001:2015 《环境管理体系要求及使用指南》 4.术语（定义） 相关方：与质量、环境管理体系有关的个人或组织。包括顾客、社会团体、外部供方、监管机构、非政府组织、工会、银行、合伙人、竞争对手、和所在地区的组织或个人等。 5.职责 管理者代表及总经理分别负责审核和批准相关方及其需求和期望的识别、评价、风险和机会分析及应对措施。 质量课：组织相关部门负责人对质量、环境管理体系相关方及其需求和期望（即要求）进行识别、评价、分析风险和机会及策划应对措施，负责更新相关记录。 各部门：配合进行相关方需求和期望的识别、评价、风险和机会分析及应对措施拟定，负责对相关方及其需求和期望的监视和评审。
组织环境和相关方要求 管理控制程序 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】
1目的 为保证公司质量管理体系的策划能实现预期的结果，识别、监视并评审与公司的宗旨、战略方向相关的内外部环境；识别、监视并评审与公司质量管理体系有关的相关方期望或要求；根据内外部因素与相关方期望或要求，结合本公司已有的优势和劣势，识别出风险和机会；针对识别的风险和机会，策划应对措施。 2适用范围 适用质量管理体系所有相关的部门与过程。 3职责 策划部：确定内外部环境因素和相关方期望或要求。 管理者代表：组织各部门进行内外部环境因素和相关方期望或要求的识别评价、并拟定应对措施，对结果进行审核整理。 总经理：批准风险和机会的应对措施。 各部门：配合进行内外部环境因素和相关方期望或要求的识别评价、并拟定应对措施。4定义 组织环境：经营环境对组织的产品、服务、投资及相关方产生影响的内部和外部因素和状况的总和。 相关方：对组织的决定或行为能够施加影响、或受其影响、或者自身感觉到受其影响的个人或者组织。 5工作程序 组织环境管理 a)行政部：内部（公司价值观、企业文化、人员能力、体系运行、过程能力等），外部（地理位置、现存污染、法律、竞争、市场、文化、社会和经济环境等）。 b)技术部：内部（产品、人员能力、知识、业绩表现等），外部（法律、技术、竞争、社会和经济环境等）。 c)业务部、采购部：内部（产品、活动、服务、业绩表现等），外部（法律、技术、竞争、市场、文化、社会和经济环境等）。 d)策划部：内部（战略、知识、人员能力、业绩表现等），外部（社会和经济环境等）文件、内部管理制度、信息公告、经营计划方案、经营运行数据统计信息、顾客调查和分析报告、外部国家法律法规、行业法规、标准等。 a)与组织相关的法律规范; b)国家司法机关和执法机关:工商、税务、技术监督、环境保护、安监等部门;