房地产市场报告房地产估价报告范本
估价技术报告
（与房地产估价结果报告配合，仅供估价机构存档和作为估价结果提交有关管理部门确认和备案时的附件）
洪房（房估）技字（2014）第SYY111670号估价项目名称：十堰东万红精铸制造有限公司所属的位于丹江口市
六里坪镇岗河村四组共计四幢工业房地产抵押价值
评估
委托方：十堰东万红精铸制造有限公司
估价方：武汉洪房房地产土地估价有限公司
估价人员：胡彦胡莉华
估价作业日期：2014年11月26日至2014年11月27日武汉洪房房地产土地估价有限公司
二○一四年十一月二十七日
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房地产估价技术报告
一、个别因素分析
1、估价对象范围：
本次估价对象为丹江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业房地产，
该房地产产权属十堰东万红精铸制造有限公司所有。根据委托方提供的两
套《房屋所有权证》（丹江口市房权证六里坪字第00067346号、丹江口市房权证六里坪字第00067345号）和《国有土地使用证》（丹江口市国用（2010）第640号），确定本次评估的估价对象建筑面积合计为3308.84平方米，土地使用权面积为13168.03平方米。
2、估价对象区位状况：
（1）估价对象位置：
估价对象位于丹江口市六里坪镇岗河村四组共计四幢工业房地产，所在位置东临白浪东路，西临司家湾，南面为空地，北面临岗河村卫生室。地处十堰市工业用地Ⅳ级地段（参照《十堰市城区工业用地级别与基准地价图》）。
（2）估价对象周边景观环境：
估价对象所在区域人文景观及自然景观均一般。
（3）估价对象周边产业聚集度：
估价对象所在位置地处神鹰工业园周边，周边产业较密集，附近分布有知名实业发展有限公司、东风汽车配件厂、东风汽车精工齿轮厂、十堰全成工贸有限公司等，工业产业聚集度较好。
（4）估价对象区域基础及公共配套设施完备程度：
估价对象位于神鹰工业园周边，产业聚集度较好，区域内排水、供电、供水率均大于95%，周边分布有六里坪火车站派出所、十堰青少年校外活动中心等单位及物业，所在片区各种公共设施及基础配套设施完善度一般。（5）估价对象交通条件：
估价对象东临白浪东路，交通路网较发达，道路通达性较好，能较好
满足工业企业对交通运输的要求。
3、估价对象实物状况
（1）估价对象建筑物实物状况
估价对象建筑物位于丹江口市六里坪镇岗河村四组，《房屋所有权证》证载建筑物共有4栋，各房屋具体状况如下表：
各栋房屋状况一览表
估价对象房屋承重构件基本完好，非承重墙基本完好，整体面层平整基本完好，地基基础有足够的承载能力，基本无不均匀沉降，楼地面平整；门窗基本能正常使用；排水管道基本通畅，电器设备线路、照明装置齐全，绝缘较好；估价对象房屋维护、保养较好。
（2）土地及附着物实体状况描述
估价对象宗地形状不规则，位于六里坪镇岗河村四组六里坪工业园，地势较平坦，地基基础有足够承载能力，未发现塌陷、沉降现象，基本不会受到地质和自然灾害的危险。宗地实际开发程度为红线内外“五通”（即
通路、通电、通讯、通上水、通下水），红线内“场地平整”。宗地内除估价对象4栋房屋外，另有简易等建筑物，均未办理产权证。宗地内除建筑物基底以外的地面部分作有绿化带，其余均已硬化，宗地四周有围墙围护。
4、权益状况
（1）建筑物权益状况
估价对象房屋位于丹江口市六里坪镇岗河村四组，《房屋所有权证》填发单位均为丹江口市房屋产权产籍监理所，房屋所有权人均为十堰东万红精铸制造有限公司，无共有权人，登记时间均为2011年6月21日，房屋共计4幢，建筑面积合计为3308.84平方米。各幢房屋的具体情况如下表：
房屋情况一览表
（2）土地使用权权益状况
估价对象宗地证载座落为丹江口市六里坪镇岗河村四组，《国有土地使用证》证号为丹江口市国用（2010）第640号，填发单位为丹江口市国土资源局，填发日期为2010年9月29日，无地号，无图号，登记时间为2010年9月29日。土地使用者为十堰东万红精铸制造有限公司，无共有
权人，土地使用权面积为13168.03平方米，用途为工业用地，土地使用权类型为出让，终止日期为2060年9月30日。
（3）他项权利状况
根据委托方提供的资料及介绍，至价值时点，估价对象权属明确，未对外出租且无租赁纠纷。至价值时点，估价对象房地产抵押等他项权利登记尚未注销。
5、影响房地产价格的因素说明
1、一般因素
①区域概况
十堰市位于中国中央山地秦巴山区汉水谷地，湖北西北部，汉江中上游，跨东经109°29′至111°16′，北纬31°30′至33°16′。是鄂、豫、陕、渝毗邻地区唯一的区域性中心城市。全市国土面积2.3万平方公里，辖两区五县一市及十堰经济开发区、武当山旅游经济特区，总人口334万。
十堰位于华中、西南、西北三大经济板块的结合部，起着承东启西、通南达北作用，是毗邻地区最大的汽车制造，汽车科研，医疗卫生，商业集散，交通枢纽，旅游文化中心，是鄂西生态文化旅游圈的中心城市之一。“武当山”、“丹江水”、“汽车城”三张世界级名片闪耀全球。十堰市境域内苍山似海莽莽起伏，吞入云霄气势恢弘；汉江东奔水横贯，堵河北奔入汉江。东怀武当山，边界接襄樊；南靠神农架，边界接林区；西连巴山脉，边界接陕渝；北系秦岭脉，边界接豫陕。
十堰市境域内襄渝铁路运输通往全国各地，209、316国道纵横联接东西南北，高速公路直达武汉、西安，人来人往四面八方。在鄂豫陕渝接界区，十堰居中集汇辐射，南来北往东奔西走，交流周边互相受益。
②经济状况
在“十一五”开局之时，受东风公司和东风有限公司“两个总部”相继外迁等诸多不利因素影响，十堰的生产总值增幅曾跌至4.8%的历史最低点，工业经济增速滑落至全省末位，社会上关于十堰的“废都论”、“边缘论”一时甚嚣尘上……
面对各种不利，市委书记陈天会一次又一次强调：“十堰的根本问题是发展不够，要办好十堰的事，关键在于全心全意抓发展。”在这一指导思想之下，全市始终坚持发展第一要务，努力实现经济又好又快地科学发展。五年里，全市地区生产总值由313亿元增长到736亿元，增幅居全省前列；人均生产总值达到1.8万元，是“十五”末的1.9倍；财政收入由31亿元增长到83亿元，地方一般预算收入由11.37亿元增长到43.8亿元（含南
