房地产物业费ABS项目操作手册

房地产物业费ABS项目操作手册

目录

一、物业费ABS概述

二、物业ABS底层资产

三、物业费ABS基础资产入池标准

四、物业费ABS交易结构设计

五、物业费ABS四个核心实操问题

一、物业费ABS概述

物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，

向业主所收取的费用。物业费收取的基础是物业公司与业主签订的物业合同，一般而言物业合同期限较长，物业费用相对稳定。

二、物业费ABS底层资产

物业费收取的基础是物业公司与业主签订的物业合同。

1、物业服务合同的法律特征

物业服务合同是一种特殊的委托合同。由于物业管理行业的特殊性，在物业服务合同的履行过程中，参与各方（无论是物业公司，业委会或个别业主），均不得

以不信任为由擅自解除物业服务合同，只有在符合法律规定或合同约定的解除条件时，才可依法解除物业服务合同。

物业服务合同是以劳务为标的的合同。物业服务企业的义务是提供合同约定的劳务服务，如房屋维修、设备保养、治安保卫、清洁卫生、园林绿化等。物业服务

企业在完成了约定义务以后，有权获得报酬。物业服务合同以特定劳务为内容，

只要物业服务企业完成了约定的服务行为，其余风险由业主承担。

2、备案及双备案

物业服务合同是要式合同，《物业管理条例》明确要求物业服务合同应以书面形式订立，并且须报物业管理行政主管部门备案。地方性物业管理规定中通常规定前期物业合同到主管部门进行双备案，即在县级以上建设局或房管局备案，以及在物价局备案。但物业合同的生效不以备案为前提，亦不因未办理备案而无效。

例如，深圳经济特区物业管理条例（2008版）“第七十五条物业服务企业应当在签订物业服务合同之日起十五日内将物业服务合同副本报区主管部门备案。”

未及时办理物业合同备案可能会使物业服务企业面临行政处罚。

3、收费政府指导价

通常，普通住宅的物业服务收费需要执行政府指导价，并需要报当地价格主管部门备案；非普通住宅的物业费收费标准根据市场调节，由物业合同委托人与物业服务企业在物业合同中进行约定。如住宅项目收取的物业服务费高于当地政府指

导价，物业公司面临行政处罚风险，收费合规性对基础资产现金流的稳定性构成影响。住宅项目收取的物业服务费高于当地政府指导价，存在物业公司被行政处罚、影响现金流稳定性的风险。

4、前期物业合同

项目尽调中，需审阅前期物业合同，就前期物业服务企业确定方式相关材料进行审阅，如招投标备案材料、主管部门批准采用协议方式选聘的相关证明材料。

前期物业合同收费相关注意事项。关注并披露如未交付小区物业未能及时向业主

实际交付而导致物业费无法按时足额归集对专项计划现金流的影响，充分揭示风险并提供缓释措施。

此外，鉴于开发商与物业管理公司通常为关联公司，开发商作为该期间的付款人将导致债务人集中问题，对专项计划的关联信息披露产生影响，需对该部分物业费用的入池比例、历史支付情况和延迟支付风险进行详细披露，关注其作为重要债务人的经营及资信情况。

5、合同有效期及续期

在合同期限上，业主委员会与物业公司签署物业服务合同通常期限固定，1-5年不等。同时合同可能存在自动续期条款，约定如到期未选聘新的物业公司/未续签合同，则合同持续有效。

基础资产直接为物业服务合同债权的，物业合同期限应与专项计划期限相匹配。

对于不以物业服务合同债权为基础资产的，物业合同期限如果不能覆盖专项计划期限，管理人和律师应在专项计划文件中就合同续签事项发表明确意见，同时对投资者充分揭示风险并提供合理缓释措施。

6、停车管理费与案场合同

区别与停车费等租金形式的收费，由于物业公司并不拥有车位产权，物业公司只有基于物业管理服务而收取的的停车管理服务费可以入池。停车位服务费是基于原始权益人向停车位使用人提供车位、车库的公共设施设备运行及维护保养、清洁卫生、秩序维护等服务，并不包括车位的使用费用，因而停车位的权属并不影响原始权益人收取停车位服务费的权利。

案场合同通常为开发商与物业公司就营销中心、展示中心、售楼处或样板房而签

订的物业服务合同。可以作为入池资产，参照前期物业合同执行。

7、包干制与酬金制

根据《物业服务收费管理办法》，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金

制等形式约定物业服务费用。在包干制下，物业合同的标的额可全额入池；酬金制下，仅合同中仅物业公司计提的物业酬金可入池。

8、持续经营

对物业服务公司历史经营情况进行核查，收入是否覆盖经营成本，并对未来的收入成本情况进行测算，关注其持续经营能力。对于成本无法覆盖的物业服务公司，建议设置股东支持、资金留存等缓释措施。

9、多个物业公司主体

根据资产证券化业务问答，专项计划可将原始权益人从第三方受让的资产作为基

础资产。因此，可将各物业子公司的物业费转让至某一适格主体中，以此作为底层资产持有方，这种处理方式在现有案例中被广泛采用。

此外，专项计划也可以直接设置多个原始权益人，但须根据实际情况设置多个资产服务机构，在《资产服务协议》中明确约定各资产服务机构之间的关系以及相

应的权责分工。

三、物业费ABS基础资产入池标准

物业费ABS通常为静态资产池。底层资产的入池标准如下：

1、合法有效

物业服务合同》依法成立且有效存续，合同内容未损害任何第三方权益，也不存在其他无效或可撤销或提前终止的情形；合同项下的应收账款相关的文件及权利

凭证均合法、完整、真实、有效。

2、无权利瑕疵

《物业服务合同》的任何一部分或全部均不存在任何债务负担、质权、抵押权、

留置权、抵销权或者第三方的其他有效的权利主张，不存在针对原始权益人或《物业服务合同》的、正在进行的、未决的或可能发生的民事或刑事诉讼、仲裁、争

议、行政程序或其它法律程序，也不存在潜在的针对物业公司或《物业合同》的、正在进行的、未决的或可能发生的民事或刑事诉讼、仲裁、争议、行政程序或其

它法律程序。

3、转让具备合法性

原始权益人（这里不一定是提供服务的物业公司）合法拥有基础资产，且基础资产上未设定抵押权、质权或其他担保物权；基础资产可以进行合法有效的转让，

且无需取得委托人或其他第三方的同意。

4、前置条件

物业公司已经履行并遵守了基础资产所对应的任一份物业合同项下的应尽义务；

物业合同规定了双方的权利义务，物业费收取的前提是物业公司已经提供了相应

的服务。

5、持续性稳定性

物业费现金流的持续性、稳定性。任一份物业合同项下的到期物业费的历史缴费

率不低于80%；业主在物业合同项下不享有任何主张扣减或减免应付款项的权

利；入池物业项目数量多、分布广，使得基础资产具备足够的分散性，基础资产

的现金流越稳定；关注物业合同是否存在自动续期条款。

6、物业类型范围