影响房地产价格的因素

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现任北京市华远集团总裁， 北京市华远地产股份有限 公司董事长兼总经理。 语录一：宏观调控不是为 了让房价下跌，是为了稳 涨 语录二：房价降了，房地 产开发商有权不盖房 语录三：房地产就该是暴 利行业 语录四：我是商人，不考 虑穷人
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1.城市人口素质与富不富并无必然联系，高素质 的未必就一定能买得起高价房，买得起房的也不 一定素质高。 2.一座城市，少不了富人，也少不了低收入群体。 无论是以能否买得起房为标准的“高素质者”还 是“低素质者”，都是城市的一分子，都有着不 可剥夺的共享的权利。
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刺激投资者“抄底”楼市的主要原因，除了房价一度下降、 交易成本降低外，宽松的货币金融政策对投机资金非常有 诱惑力。以一套１００万元房产，首付２０万元计算，首 付降低，由于贷款利率下调，每个月还可以少付给银行大 约１０００元。海量信贷导致市场发烧。仅今年前4个月， 我国新增信贷总投放量就达5.4万亿元，远超去年全年 4.91万亿元的总新增贷款额 去年底以来，过去针对房地产行业不断推出的土地、金融、 税收等调控政策，已在实质上“松绑”，并且部分政策的 “利好”程度已超过调控前水平。如房贷利率下调；开发 项目资本金比例下降（由35%下降到20%）；北京等部分 城市公积金最高贷款限制由４０万元提高到６０万元（烟 台为30万）
影响房地产价格的因素
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影响房地产价格的因素
•整体上的 整体上的 宏观因素
房地产价格
个别因素 一般因素
从宏观——某具体城市 某具体城市——某具体房地产三 从宏观 某具体城市 某具体房地产三 个层面分析影响房地产价格的因素
• 一个城市内 部不同的功 能分区房地 产价格因素
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经济因素之赋税 税负较重，则投资减少；反之，增加。 税负较重，则投资减少；反之，增加 目前二手房买卖需要交纳的税款有： 卖房人] 契 税[卖房人 卖房人 普通住宅 90平方米以下（含90平方米）缴纳1%， 政府补贴1%。 90-144平方米（含144平方米）缴纳1%，政府补 贴0.5%。 非普通住宅144平方米以上或容积率小于1缴纳 3%，政府补贴1%。
2007年，上海有40个楼盘的价格涨幅达 年 上海有 个楼盘的价格涨幅达 个楼盘的价格涨幅达50%-100%。其 。 公寓楼盘主要位于三林、高桥、 中，公寓楼盘主要位于三林、高桥、新江湾城等近几年刚 开发的新兴板块。而新江湾城，更以其频出“地王” 开发的新兴板块。而新江湾城，更以其频出“地王”和日 渐高涨的房价而备受瞩目 。 据网上房地产的统计数据显示， 年年初新江湾城板块 据网上房地产的统计数据显示，07年年初新江湾城板块 内的房屋均价在8000-10000元/平方米左右，而一直引领 平方米左右， 内的房屋均价在 元 平方米左右 新江湾城板块房价的新江湾城1号作品当时的均价也仅 新江湾城板块房价的新江湾城 号作品当时的均价也仅 12000元/平方米，但是，08年2月，新江湾城 号作品部 平方米， 元 平方米 但是， 年 月 新江湾城1号作品部 分房源价格已达24000元/平方米。翡翠东森花园 平方米。 分房源价格已达 元 平方米 翡翠东森花园2007年 年 年初开盘时最低价仅8900元/平方米，而08年2月售楼处 平方米， 年初开盘时最低价仅 元 平方米 年 月售楼处 报出的均价在18500元/平方米，一年时间，房价上涨近 平方米， 报出的均价在 元 平方米 一年时间， 10000元/平方米。新江湾城涵碧景苑在 年8月推出时， 平方米。 月推出时， 元 平方米 新江湾城涵碧景苑在07年 月推出时 均价在12600元/平方米，而08年2月已涨至 平方米， 月已涨至23000元/平方 均价在 元 平方米 年 月已涨至 元 平方 米。
•不同的 不同的 具体房 地产价 格差异 因素
区域因素
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一 影响房地产价格的一般因素
人口状况、 人口状况、社会稳 定状况、城市化、 定状况、城市化、 房地产投机 心理因素、 心理因素、国际因 素、其他特殊因素
国民经济水平、 国民经济水平、财 政及金融环境、 政及金融环境、税 负
土地制度及政策、 土地制度及政策、 房地产价格政策、 房地产价格政策、 行政级别及隶属变 更
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社会因素之人口状况
人口状况： 人口状况： 1.人口数量及密度 人口数量及密度 2.人口结构 人口结构 3.人口素质 人口素质 4.家庭人口构成 家庭人口构成
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卖房人] 营 业 税 及 附 加[卖房人 卖房人
转让普通住宅
转让非普通住宅
超过2年 （含2年）
免征
超过2年 （含2 年）
差额征收[（计税价 格－购买原价） ×5.55%]
不足2年
差额征收（计税价 格－购买原价） ×5.55%
不足2年
全额征收（计税价格 ×5.55%）
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社会因素之社会稳定状况
社会稳定 社会不稳定 经济发展 房地产价格上涨 无心发展经济 房地产价格下降
明末清初，松江城南有一座徐家别墅，万历二十六年有人 出价五万两去买，到了顺治二年，清军攻占松江，大肆屠 城，徐家别墅作价六千两也没人要了。后来，官方出钱购 买徐家别墅，只给了原业主三千两房款。同一座别墅，战 争前五万两，战争后三千两。 最近的例子是伊拉克。2003年，美军攻伊之前，伊拉克 首都巴格达普通一套房子能卖八万美金；美军攻伊之后， 巴格达市民出逃到乡下或国外，同一套房子只能卖到两万 五千美金。
个人所得税[卖房人 个人所得税 卖房人] 卖房人 按：核定征收1%；超过2年（含2年），政府补 贴40% 满5年、家庭唯一住所，免征； 个人销售或购买住房暂免征收印花税 印花税； 印花税 个人销售住房暂免征收土地增值税 土地增值税 备 注： 1、以上政策适用于个人销售或购买住宅房屋。 2、执行时间2009年1月1日--2009年12月31日。
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社会因素之城市化与房地产投机
大量农村人口进入城市， 对城市土地和房屋的需求 增加，导致房价的升高。 国金证券首席经济学家金 岩石最近说：“在城市化 的进程中，非常有可能形 成超级都市。以今年1月1 日的价格为基准，5年内 至少翻一倍，高端项目的 房价很可能会突破30万/平 方米。”
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如果真的任由城市化催生房产泡沫，那么，泡沫 一旦破灭带来的损失也是极其昂贵的。 当日本城市化人口达到63%、城市化完成时 ，随 之 而 来 的 是 两 大 超 级 泡沫———股市和楼市， 破碎的速度也非常快，之后日本经济进入了漫长 的休整期。 日本房地产泡沫的特征：1992年泡沫破灭之后， 日本地价持续下降14年，直到2006年才有所回 升 。2007年底，六大城市土地价格仅相当于 1991年高点的27.7%。绝对价格也只相当于25年 前，也即1982年的水平
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经济因素之国民经济水平 1.一般而言，经济水平较高的国家和地区，房价 较高； 2.房地产的价格会随国民经济周期的影响而波动
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经济因素之财政及金融环境
房价为何创出“历史新高” 金融危机下 房价为何创出“历史新高”？
今年５月，杭州楼市以几近疯狂的数字刷新历史 纪录，成交量高达１００５８套，而２００７年 ６月创下的最高记录不过是６０００多套。连开 发商们也没想到，楼市的历史新高会在金融危机 影响还在持续的时候到来。 北京６月份预计有４０多个楼盘项目陆续进入市 场，来自协成机构的统计显示，新开楼盘延续５ 月份的涨价趋势，从近期开盘价看，与４月份相 比每平方米普遍上涨千元以上。 部分城市房地产市场的急剧升温，这绝非单纯的 自住需求所能推动。
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我国正处于城市化进程加速阶段，城市的土地和 房产由于相对和绝对的稀缺性，从而具有投资和 消费二重性，北京、上海等一线城市在高人口密 度下，生活空间的稀缺性更加严重。而稀缺，正 是投资的前提。普通投资人不能借钱投股票，房 地产的按揭融资功能进一步强化了房价的螺旋式 上涨趋势。 只有当中国的城市化进程接近完成时，房地产的 刚性需求才会从投资需求转变为消费需求，房价 才会下跌。
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政治因素之土地制度及政策 政府每年的土地供给计划影响土地的供给量，进 而影响地价。 土地的出让方式和出让期限也会影响到地价。 协议出让：对需要扶持的教育、慈善、高科技工 业等，降低地价。 招标：考虑报价和开发方案，并非价高者得 拍卖：价高者得
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上海天价地王引爆的高房价
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城市就是现代文明中的一所大学。城市人靠着既 有的财富，把“门槛”提高，最后也只能“山中 无老虎，猴子称大王”、“矮子里面拔将军”。 这样素质能提高吗？ 我1979年高考，是北京文科类前15名，这大概是 我一生最大的“优胜纪录”，现在想起来都飘飘 然，当时更是洋洋自得了。可是进了北大一看就 傻眼了：同屋从农村来的同学，家里连电灯都没 有，上学宿舍烧煤差点被煤气熏死。我则住在北 京，掌握着当时海淀区最先进的复习资料。要是 成千上万像我同屋那样的农村孩子有机会住在北 京读书，我还排得上前15名吗？
1.人口密度 人口密度
“地狭人稠，寸金尺土，居住乃成生活之重担， 每年婚嫁觅居之青年数以万计，楼宇需求，有增 无减。加以市区可供发展土地日形短缺，当局虽 有移山填海之方，普建廉租屋宇之策，无奈缓急 不克相应，地产业必将璀璨，楼宇价格，长远着 眼，应予看好。”——李兆基.
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李兆基，香港著名的商界巨 头，被人称为“亚洲股神”。 现任香港恒基兆业发展有限 公司及恒基兆业地产有限公司 主席兼总经理，恒基中国集团 有限公司主席兼总裁 。
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2.人口结构 人口结构 根据REICO工作室和国家统计局的抽样调查数据 显示，保守地估计，25-45岁群体是购买商品房 的主要群体。理论上，25-35岁人员处于婚龄期， 其对住房的需求属于刚性需求，住房需求弹性较 小；而35岁以上的人员购买住宅多是出于改善住 房条件的需要，住房需求弹性较大，因而与货币 政策环境关系密切。 上世纪80年代后期出生的第三次“婴儿潮”。
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家庭人口构成 传统生活方式改变，家庭人口越来越少。 核心家庭（父母和子女两代人）成为主要家庭形 式。 美国1890年平均每户4.93人，共有住房1269万套； 1987年平均每户2.66人，共有住房10265.2套。 住房总量是过去的8.09倍。人口只是过去的3.87 倍。
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3.人口素质 人口素质
人口素质包括受教育程度、文明程度等。人口素 质提高，对社会稳定，经济发展起到促进作用， 推动房地产价格上涨。 Q：用高房价来提高人口素质？！ 房价本身就是控制人口增长与控制人口素质的门 槛。过度扩张保障性住房建设，占用巨大的土地 资源，使得房地产投资量缩小。———任志强
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香港楼市从上世纪70年代一直到1997年金融危机 爆发的近30年间，虽然中间有数次大的起伏，但 是整体向上的趋势从未改变 。1984到1997年， 香港房价年均增长超过20%。
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深圳区域狭小，人口密集，导致房价长期看涨。 从城市区域规模看，深圳是一个只有2000平方公 里的小城市，但人口最多时却达到1400万人。城 市地域狭小，但人口集聚快，人口密度接近7000 人/平方公里，基本可以与世界上人口密度最大的 城市如纽约、东京相“媲美”。深圳目前的平均 房价约为2万/平米 烟台面积2642 平方公里 ，人口仅仅161万，人口 密度为609 人/平方公里。
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位于杭州滨江新区的楼盘蓝色钱江，售楼小姐直言不讳地 告诉记者，前来买房的大都是温州人，说他们是“一不看 房子，二不问面积，三不管户型，只要有房就下单，一买 就是一个单元，有的一口气可以买下３０多套。”一名远 在西班牙的温州人居然一个电话就买下两套价值上千万元 的远郊别墅。 建设银行一位个人贷款经办人说，夫妻双方各买一套，这 样的客户去年基本绝迹，今年又多起来，“我经手的一个 客户甚至用家人名义一口气买了５套房！ 华邦地产信息部主任韩伟军认为，从近期杭州等地成交情 况分析，大约一半是自住型消费，单纯投资炒房的约占三 成，还有一部分购房者是兼具投资和自住双重目的。总体 看，带有投资性的购房接近５０％。