一、成本法评估房屋建筑物
（一）房屋建筑物评估说明
1.评估范围
位丁徐家漕村徐家漕18号的面积为4,972.2平方米厂房，其中:
2.厂房概况
其中厂房一（房权证甬海西郊自字第20010100号）系系职工食堂及宿舍，总层数3层，建筑面积568.4平■方米，钢混结构，形状呈规则矩形；
厂房二（房权证甬海西郊自字第20010101号）系生产车间，总层数1层，建筑面积1001.1平■方米，砖混结构，形状呈规则矩形；
厂房三（房权证甬海西郊自字第20010102号）系生产车间，总层数1层，建筑面积507.3平■方米，砖木结构，形状呈规则矩形；
厂房四（房权证甬海西郊自字第20010103号）系生产车间，总层数1层，层高6.5米，建筑面积1432.9平方米，钢结构建筑，形状呈规则矩形；
厂房五（房权证甬海西郊自字第20010104号）系生产车间，总层数1层，层高6.5米，建筑面积1097.4平■方米，砖木结构，形状呈规则矩形；
厂房六（房权证甬海西郊自字第20010105号）系生产办公楼，总层数2层, 建筑面积365.1平■方米，砖混结构，形状呈规则矩形
该厂房丁1998年竣工，厂房日常维养一般，房屋整体状况一般，厂房现浇磔楼面，基础有足够承载能力，尚无不均匀沉降，墙体基本完好，有轻微裂缝，面层破损，木屋架有局部腐朽，屋面少量渗漏，上下水道基本畅通，各种卫生器具基本完好，个别零件缺损，线路和各种照明装置基本完好，个别零件损坏。生产车间未装修、办公楼内外墙一般粉刷，简单装修。
2.2计算过程
根据委估厂房的实际情况，房屋造价按XXX区域房屋结构评定及重置价
格标准表确定。
房屋结构等级评定及重置价格标准表
勘察设计费5%、工程监理费1.5%、质量监督费1%,合计为建造成本
的 2.1 %;
管理费用：包括建设单位的人员工资、福利费、办公费、差旅费等，按建筑物建造成本的
一定比率测算，通常为1-3%,本次估价取2%
建设期利息：包括建造成本和管理费用的利息。根据评估人员调查，同类建筑的开发建设周期为12个月，利率采用同期中国人民银行一年以内的贷款基准利息率，取6%钢混结构单位重置成本：
前期费用=770X 2.1%= 16.17元
管理费用=770X 2%=15.4元
建设期利息=(770+16.17+15.4) X 6%^ 12X12-2=48.09 元
单位重置成本=770+16.17+15.4+48.09=849.66 元
砖混结构单位重置成本：
前期费用=550X 2.1 %=11.55元
管理费用=550X 2%=11x
建设期利息=(550+11.55+11) X6%^12X 12-2=34.35 元
单位重置成本=550+11.55+11 +34.35=606.90 元
砖木结构单位重置成本：
前期费用=320X2.1%=6.72元
管理费用=320X 2%=6.4元
建设期利息=(320+6.72+6.4 ) X6%^12X 12-2=19.99 元
单位重置成本=320+6.72+6.4+19.99=353.11 元
钢结构单位重置成本：
前期费用=250X2.1%=5.25元
管理费用=250X 2%=况
建设期利息=(250+5.25+5) X 6粽12X 12-2=15.62 元
单位重置成本=250+5.25+5+15.62=275.87 元
房屋成新率的确定，根据现场勘查情况结合房屋成新标准表确定鉴定成新率为50%
房屋成新标准表
年限成新率，委估房屋建于1998年，已使用20年，类似房屋的使用年限约为30年，因此年限成新率=(30-20) +30=33.33%
综合成新率=33.33%X 50%+50% 50%=41.67%
钢混结构评估单价=849.66 X 41.67%=354.01元
砖混结构评估单价=606.90 X 41.67%=252.87元
转木构评估单价=353.11 X 41.67%=147.12元
钢结构评估单价=275.87 X 41.67%=114.94元
厂房一评估值=354.01 X 568.4 m2 =201,220.76 元
厂房二评估值=252.87 X 1001.1 m2 =253,144.29 元
厂房三评估值=354.01 X 507.3 m2 =179,590.59 元
厂房四评估值=114.94 X 1432.9=164,696.31 元
厂房五评估值=147.12 X 1097.4=161,451.81 元
厂房六评估值=354.01 X 365.1=92,321.43 元
委估房屋评估值(合计)=201,220.76+253,144.29+179,590.59+164,696.31 + 161,451.81+92,321.43=1,052,425.18 元，取105万元。
