重置成本法评估房屋及建筑物

湖北省房屋重置价格体系一、用重置成本法评估的适用范围重置成本法主要适用于狭小市场上不具有收益性的房地产，在我行主要用于集体土地上的房屋、非市区国有土地上房屋、市区国有土地上的工业房地产及其他特别适用成本法估价的对象。

二、用重置成本法评估的技术路线房屋地上建筑物价格=重置价格-折旧重置价格=开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+利润折旧采用年限法与观察法相结合的方法测算，两种方法的权重可在30%至70%之间。

年限法计算折旧率=1-（1-残值率）已使用年限/耐用年限三、房屋耐用年限的确定根据《房地产单位会计制度—会计科目和会计报表》（建综[1992]349号）各类建筑物经济耐用年限一般为：1、钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架--剪力墙结构等);生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年;2、砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;3、砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;4、砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;5、砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;6、砖木结构三等;生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;7、简易结构：10年。

在文件中未规定钢结构房屋的经济耐用年限根据查阅相关资料，结合估价人员的经验对钢结构房屋经济耐用年限作如下规定：1、钢结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;2、钢结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;3、钢结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房25年，非生产用房40年;四、房屋残值率的确定根据《房地产单位会计制度—会计科目和会计报表》（建综[1992]349号）各类建筑物残值率一般为：1、钢筋混凝土结构：0;2、砖混结构：2%;3、砖木结构一等：6%;4、砖木结构二等：4%;5、砖木结构三等：3%;6、简易结构：0。

重置成本法是用现时条件下重新购置或者建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性陈旧贬值，得到差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法，采用重置成本法确定评估值也可首先估算被评估资产与其他全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到乘积作为评估值。

由于我国目前房地产市场交易仍不很完善、交易资料不太充足，重置成本法也就成为房屋建造物评估的主要方法。

重置成本法按取得评估依据资料的性质分别采用重编预算法、预决算调整法、价格指数调整法等方法。

1．重编预算法。

此法是按工程预算的编制方法，对待估建造成本构成项目重新估算其重置成本。

具体地说，就是根据待估建造物工程竣工图纸，或者按评估要求绘制工程图，按照编制工程预算方法，再按现行标准计算间接成本，计算出建造物重置成本。

重编预算法就建造物投入价格的角度来说，估算其重置成本的准确性相对照较高。

但是，此法所需的技术经济资料较多，而且费时，工作量较大。

因此，此法主要合用于：其一，测算建造物更新重置成本，因为此法是以采用新设计、新技术、新材料、新工艺为基础的，评估思路及所用经济技术参数，符合评估更新重置成本的要求。

其二，合用于构造比较简单的建造物，如道路、围墙、设备基础、非标构架等的评估。

评估这些建造物，重编预算法的工作量不会太大。

2．预决算调整法。

此法是以待估建造物决算中的工程量为基础，按现行工程预算价格、费率将其调整为按现价计算的建造工程造价，再加之间接成本，估算出建造物重置成本。

此方法不需要对工程量进行重新计算，此法是以建造物原工程量是合理的为假设前提的。

所以只需对建造物预算价格及费率用评估基准日时的标准取代建造物购建时的标准，计算出调整后的工程决算造价，再加之按评估基准日现行标准计算的间接成本即可。

此法要求委托方必须能够提供比较完整的建造物工程预决算资料。

该法主要合用于：其一，不宜采用价格指数调整法，以及因缺乏参照物而无法运用类比法的建造物评估；其二，合用于用途结构大致相同相似，且数量较多的建造物评估。

重置成本法在房屋评估中的应用摘要：重置成本法是资产估价的基本方法之一，应用广泛。

但是这种方法存在一定的局限性，影响了评价结果的准确性。

本文总结分析了一些具体的估值方法，对重置成本法进行了补充，并提出了一些建议，使估值结果更加准确合理。

关键词：重置成本法；房屋评估引言重置成本法是目前我国房地产估价和房屋估价的标准方法之一，是应用最广泛的估价方法。

但是，使用这种评估方法仍然存在一些问题。

关于如何使用充值成本法进行估价，资产估价规范的内容并未对房屋建设的具体操作方法作出详细规定，对于房屋建设的评估，学者们的意见不一。

为了解和使用重置成本法对国内资产进行估值，本文对重置成本法的概念和用途进行了简要的总结和分析，并提出了一些建议[1]。

1.重置成本法的应用原理成本法是财产估价的基本方法之一，其估价原理基于重置成本理论。

成本法是一种估计资产价值的方法，即用相同的使用价值替换更换资产所需的所有成本的总和。

除了特定的好处和应用之外，还有属性。

税收用于确定资产的价值。

房价估价中，如果与估价相关的估价要素较多，则估价方法仅以市场上同类建筑物的当期单项成本或案例获得的估价基准日为基础。

根据参考标准，然后根据装运和参考建筑的设计工况的差异，利用工况差异系数调整参考建筑的单价，得到装运项目的当前单价。

这种方法称为单边成本比较法，它使用其他类似建筑物的单边成本，并调整差额以代替已发货建筑物的实际成本。

房产估价是基于替代原则的理论得到的估价只是一个近似值。

只要近似值符合估值基准日的市场价值标准，并且误差值在合理范围内，估值就是正确的。

用这种方法获得的估计值是更新的近似重置成本，因为它不是维护的重置成本或完全更新的重置成本，而不是原始设计的总成本。

对个别建筑评估项目，采用预算方案，按原方案重新编制预算。

在建设过程中，许多评估项目在完成签证变更时遇到问题，安装费用也仅接近准确。

上述替代原则和近似理论概念非常重要，为将替代成本法应用于住房建设估价奠定了基础[2]。

重置成本法评估建筑物价值时规费成新率的确定所谓重置成本法，就是在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象，所需的全部成本减去评估对象的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值后的差额，以其作为评估对象现实价值的一种评估方法。

重置成本法的基本公式为：评估价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值重置成本法系我国目前资产评估及房屋估价的规范方法之一，是资产评估中使用得最多的方法。

重置成本法具有一定的科学性和可行性，它特别适宜于评估单项资产和没有收益，市场上又难找到交易参照物的评估对象。

例如：非标准工业厂房、学校、医院、教堂、公路、桥梁、涵洞等。

这类资产既无法运用收益现值法，又不能运用现行市价法进行评估，唯有应用重置成本法才是可行的。

但重置成本法在房屋评估的应用上还存在一定的问题。

目前，因《资产评估操作规范》和《房地产估价规范》的内容均未能对房屋建筑物的具体操作方法作出详细的条款，致使不同的评估机构、评估人员在就具体运用重置成本法评估房屋建筑物价值时出现了操作模式各异的现场。

通常情况下，在不考虑功能性贬值和经济性贬值的前提下，业界在用重置成本法评估房屋建筑物的价值时常采用的具体公式如下：评估净值=评估原值×成新率(%)评估原值=房屋重置建筑安装总造价+前期费用+配套规费+建设单位管理费+资金成本+开发利润上式中各参数确定如下：①房屋重置建筑安装总造价：房屋工程造价的确定方法不外乎有预(结)算编制法、竣工结算调整法、造价换算法、工料机价值编制法、指数调整法、单方造价比较法等。

②前期费用：根据委估房屋所在地的不同情况按建安造价的一定比例计取。

③配套规费：配套规费包括市政基础设施配套费、人防费、新墙体材料费、散装水泥费等，不同的城市收费标准略有不同，通常按建筑面积计取。

④建设单位管理费：建设单位管理费以房屋重置建筑安装总造价、前期费用和配套规费之和为计取基数，根据建设规模等选取不同的费率计算。

评估准则重置成本法的适用范围
重置成本法适用于以下情况：
1. 长期资产的重新估计：当一个公司已经购买了长期资产（如房屋、土地、机器设备等），而且这些资产的市场价值或效用已经发生了明显变化，就可以使用重置成本法重新评估这些资产。

2. 长期投资的重新估计：当一个公司投资了长期股权或债权（如股票、债券等），而且这些投资的市场价值发生了明显变化，就可以使用重置成本法重新评估这些投资。

3. 长期借款的重新估计：当一个公司借款而且利率发生了明显变化，就可以使用重置成本法重新评估这些借款。

4. 期权的重新估计：当一个公司拥有期权（如购买权或卖出权）而且市场价格发生了明显变化，就可以使用重置成本法重新评估这些期权。

总的来说，重置成本法适用于需要重新估计已计入财务报表的长期资产、投资、借款或期权等项目的情况。

房地分估模式下房屋建筑物的评估（三）房地分估模式下房屋建筑物的评估房屋建筑物评估值＝重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值（4-19）或房屋建筑物评估值＝单位面积重置成本×建筑面积×成新率＝重置成本×成新率（4-20）1.确定重置成本重置成本＝建安综合造价＋前期费用及其他费用＋利息＋合理利润（4-21）涉及评估对象房屋建筑物是否可抵扣增值税（1）建安综合造价的确定房屋建筑物的建安综合造价包括土建工程造价和安装工程造价。

一般可根据实际情况采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法。

如果待评估的房屋建筑物规模大、类型杂、项数多，可以在计算建安综合造价时将委托评估的房屋建筑物进行分类评估。

【重编预算法举例】下面以某项目的重编预算法为例说明建安综合造价的测算过程。

①土建工程用料表（见表4-8）。

②土建工程造价测算按照工料分析确认其人工费为2103860.03元，材料费为3719290.34元，机械费为129516.44元，故其分布分项费为6836288.02元。

具体测算如表4-9所示。

③安装工程用料表（见表4－10）④安装工程造价测算根据该工程的安装工程量，确认其人工费为297101.95元，材料费为193628.20元，具体测算如表4-11所示。

⑤建安综合造价＝土建工程造价（不含税）＋安装工程造价（不含税）＝8324646.37 ＋ 709449.90＝9034096.27（元）（注：假定该项目可抵扣增值税，重置价值均按照不含税考虑，故工程造价不含增值税）（2）前期费用及其他费用确定前期费用包括筹建费、可行性研究费、规划费、设计费、地质勘察费、场地平整费、水电气费、临时设施费用等。

期间费用主要为工程建设监理费、建设单位管理费、城市基础设施配套费、人防工程易地建设费、文物调查、勘探、发掘费、工程定额测定费、建设劳保费、拆迁管理费、新型墙体材料专项基金、建筑垃圾处置费、临时占道费和其他相关验收检测费等。

一）、成本法估算房屋的价值成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

成本法的基本公式为：建筑物价格=建筑物重置价格-折旧=建筑物重置价格X成新率1、开发成本估价对象房产为砖混结构五层楼房，建造年代不详。

其房产总建筑面积为2956.66m2；本估价报告采用重置成本法评估房屋价格,具体计算过程如下：⑴建筑安装工程费建筑安装工程费包括直接费、间接费及工程造价的全部费用，根据委托方提供的资料和博白县有关建安工程预算定额和费用定额等造价文件及近期造价指标,结合估价对象建筑结构、设计标准、装饰水平确定其单位建筑面积造价为350元/M2。

⑵勘察设计和前期工程费前期工程费包括勘察规划、可行性研究、设计、报建费等，取总建安费的10%,则勘察设计和前期工程费：350X10%=35元/m2⑶基础设施建设费包括建造区内的道路、供水、供电、排水、排污、照明、绿化、环境卫生等费用，约为建安费的5%。

则基础设施建设费为：350X5%^18元/m2⑷公用配套设施建设费包括建造各种非营业性的公用配套设施的建设费用，约为建安费的8%，则公用配套设施建设费为：350x8%=28元/m2⑸开发过程中的税费及不可预见费包括开发过程中的各种不可预见费用，约为建筑安装工程费的5%，则开发过程中的及不可预见费税费为：350x8%=28元/m2⑹估价对象开发成本为⑴〜⑸之和，即：⑴+⑵+⑶+⑷+⑸=350+35+18+28+28=459元/m22、管理费用主要包括开办费和开发过程中管理人员工资等,约为开发成本的8%,则管理费用为：459x8%«37元/m23、投资利息以1项和2项为基础，开发期为1年，现行银行一年期贷款利率为5.58%，假设各项费用在开发期内均匀投入，则投资利息为：[1+2]x[(1+i)0.5-1]=[459+37]x[(1+5.58%)o.5-1模14元加4、销售费用销售费用以上述1项、2项、3项、之和的3%计算为：(459+37+14)乂3%^15元加5、销售税费销售税费以上述1项、2项、3项、4项之和的5.5%计算为：[1+2+3+4]x5.5%=[459+37+14+15]x5.5%3元加6、开发利润开发利润以上述1项、2项、3项、4项之和的15%计算。

（四）房屋建筑物的评估本次纳入评估范围的房屋建筑物及构筑物坐落于于天津市华苑产业区（环外）海泰东路12号，用地面积20,252.70平方米，院内共有各类房屋建筑物4栋，总建筑面积17,292.50平方米，构筑物6项、室外管道4项。

以上资产为天津市环欧半导体材料技术有限公司的生产、辅助用房及附属配套设施。

本次评估房屋建筑物、构筑物于2004年开工建设，于2005年至2007年陆续竣工投入使用，均处于正常使用状态，房屋建筑物及构筑物日常维护较好，总体建造质量及使用状况较好；评估主要采用重置成本法。

根据企业提供的房屋建筑物评估明细表逐一进行了核对，做到帐表相符。

通过对房屋产权文件、房产购建合同、建筑规划许可证、建筑工程承包合同、竣工验收证明等文件以及相关的会计凭证审核核实对其权属予以关注。

在此基础上，组织专业工程技术人员进行现场勘察和核实。

重置价值的确定根据现场勘察、鉴定记录，结合所评估的建筑物结构特征、装修标准和附属设备配套情况，依据天津市现行的建筑工程预算基价和建筑材料市场价格及工程的预（结）算造价资料，并按现行标准考虑其前期费用、其他费用、管理费和资金成本等必要的费用，计算出建筑物于评估基准日时点的重置全价。

重置价值的计算重置成本包括：建安综合造价、前期和其他费用、建设单位管理费、建设期资金成本。

计算公式为：重置成本=建安综合造价+前期和其他费用+建设单位管理费+贷款利息（1）建安综合造价按建筑物的实物工程量参照2004年建筑工程预算基价和委托方提供的有关合同、结算以及相似工程造价资料计算（估算）；（2）前期和其他费用包括：规划执照费、勘察设计费、工程监理费、质量监督费和合同预算审查费等；（3）建设单位管理费根据评估建筑物的总体规模和资产价值，按照有关规定计算；（4）资金成本（贷款利息）按中国人民银行现行利率考虑。

2、成新率的确定对成新率采用综合法予以确定。

根据建设部《房屋完损等级鉴定标准》，结合建筑物设计、施工、使用、保养情况，采用观察法分别对各分部工程进行打分。

一、成本法评估房屋建筑物（一）房屋建筑物评估说明1. 评估范围位于徐家漕村徐家漕18号的面积为4,972.2平方米厂房，其中：2. 厂房概况其中厂房一（房权证甬海西郊自字第20010100号）系系职工食堂及宿舍，总层数3层，建筑面积568.4平方米，钢混结构，形状呈规则矩形；厂房二（房权证甬海西郊自字第20010101号）系生产车间，总层数1层，建筑面积1001.1平方米，砖混结构，形状呈规则矩形；厂房三（房权证甬海西郊自字第20010102号）系生产车间，总层数1层，建筑面积507.3平方米，砖木结构，形状呈规则矩形；厂房四（房权证甬海西郊自字第20010103号）系生产车间，总层数1层，层高6.5米，建筑面积1432.9平方米，钢结构建筑，形状呈规则矩形；厂房五（房权证甬海西郊自字第20010104号）系生产车间，总层数1层，层高6.5米，建筑面积1097.4平方米，砖木结构，形状呈规则矩形；厂房六（房权证甬海西郊自字第20010105号）系生产办公楼，总层数2层，建筑面积365.1平方米，砖混结构，形状呈规则矩形该厂房于1998年竣工，厂房日常维养一般，房屋整体状况一般，厂房现浇砼楼面，基础有足够承载能力，尚无不均匀沉降，墙体基本完好，有轻微裂缝，面层破损，木屋架有局部腐朽，屋面少量渗漏，上下水道基本畅通，各种卫生器具基本完好，个别零件缺损，线路和各种照明装置基本完好，个别零件损坏。

生产车间未装修、办公楼内外墙一般粉刷，简单装修。

2.2 计算过程根据委估厂房的实际情况，房屋造价按XXX区域房屋结构评定及重置价格标准表确定。

房屋结构等级评定及重置价格标准表勘察设计费5‰、工程监理费1.5％、质量监督费1‰，合计为建造成本的2.1％；管理费用：包括建设单位的人员工资、福利费、办公费、差旅费等，按建筑物建造成本的一定比率测算，通常为1-3%，本次估价取2%；建设期利息：包括建造成本和管理费用的利息。

房产评估评估重置成本法房屋评估中重置成本法的运用重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性陈旧贬值，得到差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法，采用重置成本法确定评估值也可首先估算被评估资产与其他全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到乘积作为评估值。

由于我国目前房地产市场交易仍不很完善、交易资料不太充足，重置成本法也就成为房屋建筑物评估的主要方法。

一、重置成本法的类型及含义重置成本法按取得评估依据资料的性质分别采用重编预算法、预决算调整法、价格指数调整法等方法。

1(重编预算法。

此法是按工程预算的编制方法，对待估建筑成本构成项目重新估算其重置成本。

具体地说，就是根据待估建筑物工程竣工图纸，或者按评估要求绘制工程图，按照编制工程预算方法，再按现行标准计算间接成本，计算出建筑物重置成本。

重编预算法就建筑物投入价格的角度来说，估算其重置成本的准确性相对比较高。

但是，此法所需的技术经济资料较多，而且费时，工作量较大。

因此，此法主要适用于:其一，测算建筑物更新重置成本，因为此法是以采用新设计、新技术、新材料、新工艺为基础的，评估思路及所用经济技术参数，符合评估更新重置成本的要求。

其二，适用于构造比较简单的建筑物，如道路、围墙、设备基础、非标构架等的评估。

评估这些建筑物，重编预算法的工作量不会太大。

2(预决算调整法。

此法是以待估建筑物决算中的工程量为基础，按现行工程预算价格、费率将其调整为按现价计算的建筑工程造价，再加上间接成本，估算出建筑物重置成本。

此方法不需要对工程量进行重新计算，此法是以建筑物原工程量是合理的为假设前提的。

所以只需对建筑物预算价格及费率用评估基准日时的标准取代建筑物购建时的标准，计算出调整后的工程决算造价，再加上按评估基准日现行标准计算的间接成本即可。

此法要求委托方必须能够提供比较完整的建筑物工程预决算资料。