房地产项目定位报告(ppt 51张)

二房二厅一卫
二房二厅两卫 三房二厅一卫 三房二厅两卫
90-100
100-105 115-120 120-130
22.5-25万
25-26.25万 28.75-30万 30-32.5万
20%
5% 30% 11%
四房及复式
140-165
35-41.25万
9%
第二次市调交叉分析客户需求户型
户型 面积区间M2 总价承受能力 套数比例
半坡项目 产品定位报告
二零零六年二月
前言
本定位报告经过前期对市场和项目的认真分析与反复讨论，结 合对周边潜在客户，包括周边项目看房客户的问卷调查工作，找出 市场的机会点，得出项目的各项定位，从而形成本项目定位报告。
文中未尽之处，敬请指正！
尚美佳机构
2006年2月18日
第一 部分
地块情况
地块现状介绍
25-26.25万
27.5-28.75万 30-32.5万 35-41.25万
5%
30% 15% 5%
第三节
城东市场现状
城东区各物业房产在售价格依次为：普通住宅类2883元/平方米，商铺类 6788元/平方米，写字楼4710元/平方米，公寓类3732元/平方米，别墅类3974 元/平方米。
销售情况最好的是80-100平方米，主要是两房，占到总量的 27%。其次是100-120平方米三房和120-150平方米的中大户型。 50-80平方米户型占到13%。
城东区各面积区间普通住宅段销售套数分布图
150-200 3% 120-150 25% 200以上 1% 50以下 10% 50-80 13%
东郊客户对面积的需求
80以下 5% 80-100 17%
140以上 20%
100-120 21%
80-100 27%
120-140 25%
100-120 33%
二房二厅一卫
二房二厅一卫 二房二厅两卫 三房二厅一卫 三房二厅两卫 四房及复式
80-90
90-100 100-105 110-115 120-130 140-165
20-22.5万
22.5-25万 25-26.25万 27.5-28.75万 30-32.5万 35-41.25万
23%
16% 5% 13% 35% 8%
第二 部分
项目档次定位 及目标客户研究
项目档次定位：
比沁水新城和水岸东方 档次略低的紧跟型定位
总价定位策略
主力总价区间定在沁水新城和水岸东方尚未
覆盖到区间内，即重点分布在30万以下区间
第一节
目标客户细分定位
核心客户定位：
东郊中等收入阶层
主要为东郊中端置业群 •总价需求：20-35万元 •单价区间：2400-2700元/平方米 •年 龄：26～50岁 •产品需求：实惠、实用、质量、舒适
1、购房主要是为了改善居住条件，少部分是帮助子女安家置业；
2、他们购房主要征询配偶、父母的意见，少部分会向有购房经验的朋友征
询意见； 3、影响他们购买的重要决定因素依次是价格、小区的环境、户型，然后是 地段、工程质量、物业管理等；
4、客户中有25%左右需要车位，其中有1/5左右意向选择购买车位；
5、客户意向选择多层和电梯多层的客户和选择小高层的客户各在40%左右， 而选择高层的客户只占到15%左右 ； 6、客户对社区配套的要求集中在会所、泳池、球场、健身房等、对超市也
城东客户购买两房及以下户型的比例占到54%，购买三房二 厅二卫以上户型的客户只占到31%，反应城东客户购买力相对有 限。
东郊客户对户型的需求
四房及以上 5% 一房一厅 6% 二房一厅一卫 10% 三房二厅二卫 26%
二房二厅一卫 21% 三房二厅一卫 15% 二房二厅二卫 17%
从市场售价上来看，小高层由于质量和居住品质最好，因此售价 最高，由于区域内多层整体上的品质要远低于高层和小高层，因此售 价也要低很多。
根据以上数据交叉分析，推导被调查客户接受户型比例如下: 户型 二房二厅一卫 二房二厅两卫 面积区间M2
80-90 90-100
总价承受能力
20-22.5万 22.5-25万
套数比例
25% 20%
二房二厅两卫
三房二厅一卫 三房二厅两卫 四房及复式
100-105
110-115 120-130 140-165
1、项目位于长乐东路南侧，在建东三环西侧，半坡博物馆正对面；
2、地块与城区的交通联系方便； 3、周边形象一般，热电厂、城 中村分布周边，生活环境一 般，商业设施配套落后； 4、周边邻近的大型在售项目有 沁水新城和水岸东方。
地铁建设与房地产发展
轨道交通的建成能够解 决“准时”和“快速”这两 个城市交通最头疼的问题， 使客户置业的范围和生活半 径有效放大，从而促进房地 产的发展，地铁沿线的物业 也能够迅速升值。 西安市地铁规划已于 2005年12月份通过规划方案， 首期建设1、2号线，随后建 设3、4、5、6号线，工程在 2015年全部竣工，地铁沿线 物业将有一个快速升值和热 销的周期，本项目离地铁半 坡站非常近，因此开发销售 也要充分利用这一时机。
有一定需求；
7、对智能设置的要求主要集中在电远程抄表、煤气报警、闭路电视系统、 门禁对讲系统、红外防盗、社区宽频、户内紧急求救系统； 8、预计多层的管理费可以定在0.85元/月，高层定在1.1元/月；
第二节
客户意向购买户型
第一次市调交叉分析客户需求户型
户型 二房二厅一卫 面积区间M2 80-90 总价承受能力 20-22.5万 套数比例 25%
高层小高层多层销售价格 3400 3200 3000 2800 2600 2400 2200 2000 2005
单位：元/平方米
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
高层 3127
小高层 3154
多层 2532
高层供应和销售的比例较少，但随着沁水新城和水岸东方高层的 供应，这一局面会有所改观。
多层、小高层、高层的供应及购买比例
35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00%
工作收入相对稳定，需要购置物业改善现有居住条件
职业特征
周边企业普通员工、技术人员、管理人员、事业及政
府单位员工、公务员等
居住在周边和到东郊置业的私营业主、从事商业、服
务行业人员 年龄 25-50岁 家庭结构 家庭月收入 置业特征
3口或2口之家 2000-4000元 一次和二次置业
目标客户需求描述