商业综合体推介书--房地产开发

3 4
建筑密度 绿化率
5
6
容积率
地下车库
2.5
50000
7.2 成本估算
住宅 商业
项目 建筑面积 建安费 配套费 出让金 前期费 财务成本 管理费 推广费 成本合计
总额 600000 109550 30000 26672 3900 9000 500 8670
可销售
160000 28000 8000 7112.53 1040.00 2400.00 133.33 2312.00
项目SWOT分析
4.1 项目SWOT分析
优项 弱项
·地方政府对本项目高度认可，预计会有较大的 优惠政策，可以降低开发成本。 ·当地建材家居市场已经相对成熟，可以充分发 挥的品牌整合优势。 ·地处交通要道，辐射面较大。
机遇 ·商业地产尚处于起步阶段，集群型、一站式的 购物广场，将会取代传统市场形成主流 ·火车站（五站合一）已经开始建造，运营后， 本项目所在位置将会成为交通枢纽 ·新区与新区均为市政府重点开发区域，整个区 域升值潜力较大。
·目前周边区域尚未成熟，前期销售压力较 大 ·地理位置相对较偏，要形成商业氛围，尚 需时间 ·南区与铁路较近，会有一定噪音影响。
威胁 ·80万平方的公务员小区已经开始动工，将 会在未来2-3年内，冲击住房市场， ·广汇家居、贸易广场在售价、租金上有较 大的优势。
项目初步规划、定位
5.1 初步规划
不可销售
20000 5000 1000 889.07 130.00 300.00 16.67 289.00 8647.73 75000 21000 3750 3334.00 487.50 1125.00 62.50 1083.75 34679.00
218982 57181.87
7.3 资金回收估算
北地块比邻区政府办公大楼。
项目东边约600米处，在建的高铁站。
项目背景
3.1 项目背景、地价、拍卖方式
本项目由有限公司下属有限公司与有限公司采用合作投资及股权分成模式开发。
地价方面。与政府签订的协议价为 基准土地价为 市场评估价约为
80万/亩 92.4万/亩 210万/亩
拍卖方式上，采取正常的网上招拍挂程序。最终成交价与协议价间的差价，政府以行政奖励 方式返还给我司。
可售面积 商业街 住宅 商务公寓 地下室 26万平方 15万平方 销售单价 7500每平方 5000每平方 可租赁面积 租赁单价 总计（万元） 195000 75000
3万平方
1万平方
5500每平方
5500每平方 5.6万平方 40元每月每平方
16500
5500 2688 750 暂时不计 295438
城市居民人均可支配收入（元）
城市居民人均消费支出（元）
12149
11765
平均房价（元/平米）
3954（市区新区均价5000左右）
项目概况
2.1 地理信息
商业综合体，为市政府重点招商引进项目，本项目地址位于新区东路交界处，北临公园、区政 府，西接老城区，东距已经开始建造的火车站约600米。
2.2 现场情况
项目总投资约22亿元人民币（含所有费用）。其中土地款约2.667亿元人民币，工程投资约为 13.97亿元，计划在2016年开发完成，投资双方自筹4.6亿元，总体规划、分期开发。其余资 金争取预收房款、贷款和预收部分租金等方式解决。 保守估计，本项目建成后总收入在29,54亿元人民币，净利润约为5.12亿人民币（该利润未考 虑优惠政策），另外有6万平方的主题馆、3万平方的超市、2万平方的商务酒店作为固定资产 ，总计自持面积为11万平方，预计开业后总价值超过11亿元人民币项目。 项目总体效益比较可观，具有较大的可行性。
不可销售
5000 1250 250 222.27 32.50 75.00 4.17 72.25 2161.93
可销售
290000 46314.71 14500 12891.47 1885.00 4350.00 241.67 4190.50 99206.84
固定资产
50000 7985.29 2500 2222.67 325.00 750.00 41.67 722.50 17104.63
商业综合体推介书
2013年
前言
非常荣幸有此机会与贵公司洽商合作！ 基于大家发展战略的共同目标所在，有限公司谨向各位来宾推介商业综合体项目。
我们希望通过该项目，为大家的发展创造新的契机，并在优势互补的基础上，实现双赢，共享成功。
目录
1 2 3 4 5 6 7 8 9 幸福某某市 项目概况
项目背景
项目SWOT分析 项目初步规划、定位 前景预测 成本利润测算 前期投资计划 合作共赢
超市、酒店 储藏室
5万平方
前期投资计划
8.1 初期操盘计划
前期资金使用共需2.37亿元 。其中自有资金0.5亿。尚需1.87亿。其他建设所需资金，通过土 地抵押贷款或房产预售回款解决。
项目 土地保证金 北地块剩余地款 土地拿证费用 合计
数额（亿元） 1.6 0.67 0.1 2.37
序号 项目 单位 数量 备注
1
2
建设用地面积
总建筑面积 广场 住宅 商业 其中 可销售商业 可租赁商业
㎡
㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ % % ㎡
222377.8
550000 60000 150000 340000 290000 50000 50 25 建议销售后返祖，统 一招商、运营 不可销售、可租赁
其中
前景预测
6.1 近期发展预测
①、周边配套成熟，土地已基本拍卖。本项目将成为该地区的龙头项目。 ②、火车站预计在2013年底开始运营，运营后项目所在地段为绝对交通枢纽。 ③、 2013年底为本项目最佳推出时间；1—2年后火车站成熟，也正好迎来招商的最佳时机。
成本利润测算
7.1 预计主要经济指标
幸福某某市
1.1 某某市概况
某某市位于省，下辖三市六县二区（其中新区为新区），全区总人口约530万，城区人口超
过50万，山清水秀、资源丰富，是我国第一批生态试点城市之一，是个非常宜居的城市。特 别是新区、新区的整体规划更是充分体现了某某市政府打造生态城市、幸福城市的决心！
1.2 总体பைடு நூலகம்济指标
指 标 土地面积（平方公里） 户籍人口（万人） 地区生产总值（GDP）（亿元） 人均地区生产总值（元） 2011年 18669 530 1077.98 20339