欧美房地产发展模式启示录[119220]

美国房地产金融机制的启示与运作(doc 10页)持机构的贷款主要满足消费信贷短缺的农村和小城市的退伍军人的要求。

抵押银行通过向商业银行借款来发放贷款，其借贷的利息差为仓储利润，用来维持其放贷服务。

2．完备的二级市场二级市场是出售抵押贷款的市场，主要由抵押贷款的保险机构和从事二级抵押市场交易的机构组成。

二级市场的运作使一级市场有了长期稳定的资金来源。

现在，全美国的二级市场主要由这三家机构垄断：政府全国抵押协会、联邦全国抵押协会、联邦住宅贷款抵押公司。

联邦全国抵押协会(FNMA)，它主要是依严格条件购买FHA和VA提供的贷款，也担负为传递证券按期支付本息提供担保的职责。

政府全国抵押协会(GNMA)：它不购买抵押贷款，而是发行以抵押贷款为担保的长期证券，提供担保的机构主要是FHA和VA。

联邦住宅贷款抵押公司(FHLMA)，它主要从储贷协会、储蓄银行、抵押银行等购买抵押贷款，然后将贷款通过抵押参与证的办法再次转让出售，联邦住宅贷款抵押公司负责及时向投资者转付收到的抵押贷款的利息和本金。

3．健全的保险市场保险市场为一级市场和二级市场提供安全保证。

在一级市场上，当贷款数额占所购房价的80％以上时，金融机构就必定要求借款人投保。

保险不仅转移了金融机构的风险，也有利于抵押证券在二市场上的发行。

在一级市场上，联邦住房管理局(FHA)、退伍军人管理局(VA)等这样的政府担保机构，它们为住房抵押贷款提供保证保险。

FHA的保险对象主要是购房债务支出占家庭收入29％～41％的中低收入居民的住房贷款。

FHA为抵押贷款提供100％的担保，但其担保对象必须经过严格的审核。

VA只对住房抵押贷款的部分实行担保，担保的比率视抵押贷款金额的大小而定。

在二级市场上，政府全国抵押协会(GNMA)、联邦全国抵押协会(FNMA)、联邦住宅贷款抵押公司(FHLMC)等提供担保，目的是加强FHA、VA保险的抵押贷款在二级市场的流动。

此外，还有一些私营保险机构，成为保险市场的有力补充。

美国房地产发展模式1. 引言- 美国房地产市场的发展模式在全球范围内备受瞩目。

它被认为是一个成熟、高度规范化且富有活力的市场。

- 本文将介绍美国房地产市场的发展模式，包括市场特点、主要参与者、交易流程等。

同时，还将探讨美国房地产市场的成功因素，并对其他国家的房地产市场发展提供借鉴意义。

2. 美国房地产市场特点- 美国房地产市场具有较高的透明度和法治化程度。

政府部门严格监管，相关法律法规健全，交易程序规范，使房地产交易具有高度可预测性和稳定性。

- 市场供需平衡，充分竞争，价格相对稳定。

供给侧政策和市场经济机制使市场能够迅速响应需求和变化。

- 政府对房地产市场具有积极引导和规范的作用。

例如，美国政府通过税收激励和低息贷款等措施鼓励居民购房。

3. 美国房地产市场参与者1. 房地产开发商- 负责开发和建造房地产项目，包括住宅楼盘、商用地产等。

- 开发商通常是大型企业或房地产开发公司，他们对市场需求做出预测，进行规划和设计，投资建设。

2. 房地产经纪人- 负责买卖房地产、协助交易双方进行谈判、提供市场信息、办理相关手续等。

- 房地产经纪人通常在房地产公司工作，代表买卖双方进行交易。

3. 家庭买家和投资者- 家庭买家是寻找自己居住房产的个人或家庭。

- 投资者倾向于购买房地产作为投资和养老保障等目的。

4. 银行和金融机构- 提供房屋贷款和抵押贷款服务，以帮助买家购买房产。

- 银行和金融机构对借款人进行信用评估和贷款审批，以确保贷款安全。

4. 美国房地产交易流程1. 房地产市场调研和选址- 开发商通过市场研究和分析确定市场需求并选择合适的地块进行开发。

2. 规划和开发- 开发商根据市场需求进行规划和设计，申请相关审批，进行施工和开发。

3. 销售和营销- 房地产开发商通过房地产经纪人或自有销售团队向买家推广销售。

4. 买卖合同签订- 买卖双方经过谈判达成共识，签订买卖合同。

5. 贷款审批和购房贷款- 买家申请贷款，银行和金融机构进行信用评估和审批。

国外房地产市场分配机制及其启示一、介绍房地产市场是全球范围内最为活跃和具有极高竞争性的一个市场，各国房地产市场的分配机制也各不相同。

本文将围绕国外房地产市场分配机制展开探讨，并根据不同国家的经验，探索房地产市场中的分配机制对于市场发展的启示。

二、美国房地产市场分配机制美国房地产市场分配机制可划分为两个部分，即销售部分和租赁部分。

在销售部分，美国的房地产市场常见的交易方式为公开拍卖、私人拍卖、竞价方式和直接交易。

而在租赁部分，则主要采用固定租金和浮动租金的方式。

在美国，房地产市场大都由房地产经纪商和平台公司来经营，其中平台公司主要是在线房地产交易平台。

此外，美国的房产税比较普遍，纳税人通常需要按照房产的市值进行缴税。

美国的房地产市场分配机制相对比较自由，竞争性较强，但也存在着因价格波动较大对投资者带来的不确定性。

三、日本房地产市场分配机制日本的房地产市场分配机制相对于美国较为保守。

在日本房地产市场中，国有土地和市有土地占据着很大比重，同时，日本的房屋租赁市场也非常发达。

在租赁市场上，价格主要由政府制定，并且稳定在国内物价指数的一定比例。

日本的房地产市场主要是由房地产投资信托公司、房地产公司和房地产基金等机构来承担资金的筹集和投资。

此外，日本的房地产市场存在着很大的差异化，而且不同地区的投资回报率也不一样。

四、新加坡房地产市场分配机制新加坡的房地产市场在亚洲乃至全球都是非常有名的，其市场特点在于政府的严格房屋限购政策和价格限制政策。

目前，新加坡的房地产市场价格已经基本处于成熟期，且稳定上涨。

同时，新加坡的房地产市场还存在着严格的土地拍卖制度、公积金制度和房地产税制度。

在新加坡，建造房屋的权限主要由政府来掌握，通过向私人开放竞标来决定土地的使用者和价格。

此外，政府还推行了一套租赁住房制度，这也为新加坡人的家庭住房问题提供了很好的解决方案。

五、德国房地产市场分配机制德国的房地产市场是一个非常稳健的市场，其相对开放的市场环境被认为是欧洲最具吸引力的投资市场之一。

美国房地产金融机制之启示引言美国房地产市场一直以来都被认为是全球最发达、最具活力的市场之一。

其中，房地产金融机制在推动美国房地产市场的繁荣发展中起着重要的作用。

本文将探讨美国房地产金融机制的关键要素及其启示，希望能够为其他国家和地区的房地产市场发展提供一定的借鉴。

1. 完善的金融市场体系美国房地产金融机制的一大特点是其完善的金融市场体系。

在美国，金融体系由众多金融机构组成，包括商业银行、信托公司、保险公司、房地产投资信托基金等。

这些金融机构提供了多样化的金融产品和服务，为房地产市场的融资提供了便利。

这一特点启示我们，在发展房地产市场的过程中，需要建立健全的金融市场体系，促进金融机构的多样化发展，并提供多样化的金融产品和服务，以满足市场参与者的不同需求。

2. 多元化的融资模式美国房地产金融机制还体现了多元化的融资模式。

除了传统的商业银行贷款外，美国的房地产市场还存在着许多其他类型的融资方式，如房地产投资信托基金（REITs）、私募股权基金、证券化产品等。

这些多元化的融资模式为房地产开发商和投资者提供了更多的选择，并且有效地分散了风险。

我们可以从中得出启示，发展房地产市场时应探索多元化的融资模式，促进金融创新，为市场参与者提供更多的融资渠道。

同时，需要建立合理的监管机制，保证市场的稳定和透明。

3. 高效的信息披露制度美国房地产金融机制的另一个重要特点是其高效的信息披露制度。

在美国，房地产市场的信息披露要求严格，相关信息必须及时、准确地向公众披露。

这种高效的信息披露制度提高了市场的透明度，降低了交易的不确定性，促进了市场的健康发展。

这一特点启示我们，在发展房地产市场时，应加强信息披露制度的建设，建立规范的信息披露要求，加强对信息披露的监管和审查，提高市场的透明度。

4. 健全的法律保护体系美国房地产金融机制的成功还得益于其健全的法律保护体系。

在美国，有一套完备的法律法规来保护房地产投资者的权益，包括相关的土地法、合同法、知识产权法等。

美国房地产金融业发展历程及启示纵观美国70余年来的房地产发展历程,发现政府在其中发挥重要作用,适时对市场进行调节,出现“政府干预—市场调节—政府干预”的循环模式。

标签：房地产金融业;美国;历程;启示0 前言作为起步较晚的新兴产业,房地产业的发展经过几十年的风雨兼程,现已呈现出爆炸式的发展景象。

房地产业因其对内需的拉动作用和对相关产业链联动的牵引作用,已成为不少国家的支柱产业及其经济增长的重要驱动力。

在房地产业蓬勃发展的过程中,金融业的介入是一个值得关注的倾向。

它不仅改变了传统房地产业的投、融资模式,加速了房地产业的发展壮大,更使其对国民经济的影响变得更为微妙。

当下,房地产金融市场已经成为现代金融体系中的重要组成部分。

一个开放、稳定、高效的房地产金融市场,是该国金融安全的重要前提。

作为分散金融风险,确保金融安全的重要措施,一、二级市场的存在又是至关重要的。

本文梳理了美国房地产金融一、二级市场从无到有,从平静到喧嚣的历史进程,总结了其中的一些有益规律。

1 政府主导一级市场时期20世纪20年代末到30年代初的世界经济危机,给美国经济造成了巨大的负面影响,也给美国带来了诸多的社会问题,而民众住房条件的持续恶化便是其中之一。

在凯恩斯政府干预理论的影响下,为逆转民众住房条件持续下降的趋势,同时提振国民经济,美国联邦政府决定开始对房地产市场进行干预。

联邦政府涉足房地产市场伊始,对房地产业的干预大致是以“非市场”机制和“市场”机制两头并进的方式展开的。

一方面,它首次推动了公共住房项目(The Public Housing Project)的实施,打开了政府出资提供住房、在非市场框架内解决民众住房问题的先例。

另一方面,它着手构建了一个统一、完善、有序的一级市场金融体系。

正是由于政府对房地产市场进行的这些引导和调整,在20世纪30年代到70年代的几十年时间里,美国房地产业表现为政府主导下的平稳、快速发展。

房地产业的蓬勃发展使得美国长期存在的住房供需绝对失衡状况得到了根本性扭转。

美国商务地产公司的模式借鉴与启示——租金回报重于升值潜力随着住宅开发市场陷入寒冬，部分住宅开发项目的回报率已降至5%以下，相比之下商业地产项目似乎更有吸引力，而酝酿之中的REITS则在一定程度上打消了地产商的融资顾虑，于是许多开发商开始转向商业地产。

金融街和中航地产都提出未来要加大出租物业比重，中粮集团计划在未来2~3年将旗下商业地产项目分拆上市，目前已斥资100亿元收购了三个商业地产项目，包括西单大悦城、朝阳大悦城和天津大悦城，世茂股份也通过定向增发以83亿元总价获得了世茂集团的9个商业地产公司、世茂大厦资产以及7.5亿元现金，方兴地产拟以110亿元向母公司中化集团收购金茂集团，使商业物业面积由40万平米增至90万平米……地产寒冬中，商业地产成为许多公司的避风港，但是随着金融危机在全球范围的蔓延，2008年四季度，北京、上海、广州、深圳等地的商业地产都出现了空置率的大幅上升，是暂缓开发，还是抄底？市场出现了分歧的声音。

一方面，从上市公司数据看，当前商业地产的投资回报率并不高，尽管金融街、陆家嘴、北辰实业等公司出租物业的投资回报率可以达到20%以上，但上述公司的高回报要在很大程度上归功于其数年前低价获取的土地，如果以当前公允价值计算的话，2008年中期，世茂房地产（0813.HK）商业地产项目的年化投资回报率仅为3%（不含公允价值变动收益），而方兴地产（0817.HK）商业地产项目的年化投资回报率仅为5.4%，A股方面，以2008年三季度数据除三乘四计算，中国国贸的投入资本回报率只有6.4%，浦东金桥的投入资本回报了率只有8.7%，而金融街由于开发项目的存货较多投入资本回报率只有4.5%。

而且随着近期商业地产空置率的上升和租金水平的下降，2009年的投资回报率可能更低。

于是一些地产商做出了暂缓扩张的决策，但另一些地产商开始“抄底”。

新会计法中公允价值的概念使很多地产商在考虑商业地产项目时首先想到的不是租金回报率，而是未来的增值收益，即，所谓的商业地产价值重估，而分析师对核心地段甲级写字楼的“崇拜”更加剧了这场商业地产争夺战。

美国房地产市场的经验与启示作为世界上最大的房地产市场之一，美国房地产市场一直备受世界关注。

从不动产经纪人到开发商再到普通消费者，每个人都在关注房地产市场的变化。

美国在房地产方面的成功经验值得其他国家学习和借鉴。

本文将从美国房地产市场的发展历史、市场特点和市场经验三个方面分析美国房地产市场的成功，探讨该市场给其他国家的启示。

一、美国房地产市场的发展历史美国房地产市场的历史可以追溯到19世纪末。

从那时开始，人们开始关注住房问题，并开始积极地建房造城。

到了20世纪初，美国的住房需求开始大幅增加，房地产市场也得以蓬勃发展。

在此期间，美国建立了相对完善的住房贷款和房地产市场监管体系，包括完善的住房抵押贷款机制和房地产所有权登记制度等。

房地产市场成为美国经济的重要组成部分。

到了20世纪50年代，美国的房地产市场开始进入快速发展阶段。

随着人口的持续增长以及城市化进程的推进，住房需求迅速增长，房地产市场也迎来了黄金时期。

然而，随着20世纪70年代的到来，经济危机、石油危机和通货膨胀等问题导致了美国房地产市场的停滞和平静。

危机的到来加剧了房地产市场的变化和转型。

相对于20世纪60年代的全面繁荣，美国房地产市场在20世纪70年代开始了周期性的波动，进入了一个新的时代。

在20世纪80年代之后，随着房地产市场出现了收缩和下滑，美国政府、学者和产业界积极组织研究并探讨房地产市场的规律和特点。

经过这一时期的研究和探索，美国房地产市场逐渐恢复，进入了一个新的发展阶段。

21世纪以来，美国房地产市场经历了高涨、稳定和下滑等多个周期，但一直保持着较为稳定的发展态势。

二、美国房地产市场的特点1.商品化程度高美国房地产市场是一个高度商品化的市场，几乎所有的房屋都是由开发商按照标准化的要求建造的。

房地产开发商将开发的商品房按区域、类型及价格等分类销售给不同的顾客，提供了多种选择，不同的市场需求可以得到满足。

2.资本的主导地位美国房地产市场是一个充分发挥资本市场作用的市场。

美国零售地产公司的模式借鉴与启示引言2008年11月，我国房地产投资信托基金（REITS）的原则性方案获国务院原则性同意，待细则落实后最快于2009年上市。

此前我国的REITS产品仅停留在信托公司推出的集合理财计划，它至多称为一种准REITS产品，是地产公司的一种变相债务融资手段。

未来随着真正意义上REITS的出台，它不仅能够帮助商业地产突破投资瓶颈，还将为普通投资人提供一种介于股票和债券之间的投资品种，为资本市场增加一个维度，更为地产商增加了一种战略选择。

尤其是随着我国零售业的发展，零售类REITS将有着广阔的增长空间。

不过，对美国REITS的研究显示，一个REITS成功的关键是稳定的投资回报，这个投资回报应比当时的长期国债收益率高2~4个百分点。

根据美国税法，REITS公司必须将净利润的90%用于分红才能享受分红部分的免税优惠，而且其每年总收入的75%以上必须来自于租金等稳定收益。

在上述法规下，REITS成为稳定分红的代表，实际上，尽管在金融危机冲击下，美国零售类REITS的股价平均下降了50%，但在过去十年中，它们仍创造了年均7.8%的回报率，这主要归功于其稳定的红利收益。

但目前我国零售地产的主要发展模式仍是在核心地段新建豪华的“Shopping Mall”，在地价高企的背景下，这一模式的投资回报率很低，许多地方的租金回报率还不到5%，根本无法满足投资人对REITS回报率的要求。

因此，REITS在中国的真正成功，除了法规的完善外，还取决于地产商能否找到一种可持续创造6~10%回报的商业模式。

本文通过对美国零售类REITS的模式分析，揭示了零售REITS的价值创造秘诀，这个秘诀就是好的商业模式+REITS资质下好的金融模式，打造出可持续扩张的增长路径，并最终通过规模效应创造溢价：FRT通过对收购物业的重新布局和再招商实现增值，然后利用规模效应将这一增值优势放大；Kimco通过低价收购表现不佳的商业地产，然后凭借规模化优势引进大型连锁商，将租金水平提高到行业平均水平，从而创造了每年两位数的投资回报；MAC通过将每个地区的中心商业进一步高端化来获取增值收益，然后利用规模优势吸引更多奢侈品牌的追随；Realty Income（O）则是利用REITS自身独特的金融属性把商业地产融资租赁模式放大，在做大的过程中通过多样化物业组合来抵抗周期风险；REG则借助合资基金的融资平台将租户定制开发的模式做大，形成品牌效应；SPG借助REITS平台，充分释放股权融资能力和换股收购能力，然后再借助财务杠杆将股权融资能力放大，最终通过多样化的地区组合和商业业态组合实现稳定收益。

国外房地产开发经验借鉴2009年02月10日 10:51:36 字体：随着经济的发展，世界各国都在大力发展房地产业，由于各国的条件不一，发展房地产业所采取的方法、途径和措施也各不相同。

海外一些经济发达国家房地产开发建设先进经验值得我国学习借鉴。

一、美国房地产市场发展给我们的几点启示房地产业一直是美国经济的重要支柱之一，房地产业的产值占到了美国经济总量的三分之一。

房地产业的高速发展在很大程度上使美国经济避免了深度衰退，房地产业的兴旺带动了美国相关产业的增长，弥补了投资者在股市上的损失。

面对飞速上涨的房价，越来越多的经济学家开始担心并认为美国的房地产业将成为继网络和股市后的第三大泡沫。

有专业人士指出，美国房地产业当前存在的泡沫成分在短期内不会出现大的动荡，有望顺利实现“软着陆”。

客观地讲，美国房地产业的发展能够从四个方面给我们以启示：启示一：房地产业是一个长期发展的产业美国房地产长期处于上升的趋势，其中虽也经历了小幅度调整，但平均年增长都维持在6%以上的水平，房价连续多年都以10—15%的幅度上涨。

一般认为房地产处于高速增长期，到了一定程度就会停下来，但是美国作为经济最发达的国家之一，房地产业仍处于不断发展之中。

这给我们一个启示，在市场经济条件下，房地产业是一个长期处于发展之中的行业，只要经济在不断增长，人们的生活水平和收入不断提高，相应的房地产需求也将不断增长。

美国人对居住水平比较看重，他们的住宅不断升级换代，需求的面积越来越大，质量也越来越高。

美国房地产业的发展实践反复证明，经济发展与房地产业发展是基本同步的，房地产业是一个持续增长的产业。

启示二：房地产企业规模化发展是必然趋势当前美国房地产业呈现出三大特征：开发成本低、建筑水平高、企业规模大。

有数据显示，美国前三家大的房地产企业市场占有率为45%。

规模化有力地推动了美国房地产企业的发展，避免了恶性竞争。

房地产企业规模化经营是国际市场中的一个普遍特征，我国也不例外，广东省社会科学院在2003年底公布的一份“广州市房地产企业竞争力评估报告”也反映了这一发展趋势：竞争力前十强房地产企业在所有参评企业所占的比例，总资产占近76%，净资产占近83%，投资总额占66%，销售收入占%，利润占%。

文/Article＞李中国内地房地产行业正处于发展中的阵痛期，面对日益饱和的市场和不断下降的利润率，房地产企业如何买现稳健经营和持续增长，是值得深入思索的问题。

本文通过比较研究美国、我国香港房地产企业的发展模式发现，经历了房地产行业长周期，在市场转变过程中经受住了市场锤炼的房地产企业，既存在着业务重心从前端开发向后端服务和资产管理转移的共同之处，也存在商业模式、市场竞争、发展历程和经营理念的差异，总结其经验，对指导我国内地房地产企业发展能够有所启示和借鉴：［关键词】房地产企业；发展模式；转型路径中国内地的房地产市场虽然经历了几次短周期的波动，但是并没有经历过一个完整的长周期。

目前，中国内地房地产行业正处于发展中的阵痛期，面对日益饱和的市场、不断下降的利润率、以及房地产进入后开发时期，房地产企业在行业周期的影响下如何稳健经营并实现增长，从而确保企业的长久健康发展，是值得深入思索和探讨的问题。

相对而言，在美国和香港，房地产市场经过百年的发展和沉淀，在管理、法规、市场和理论模式上都更为成熟，房地产企业的发展也更符合市场规律，研究其发展经验能够对回答上述问题提供很好的借鉴参考。

一、美国房企发展模式房地产业是美国国民经济的重要组成部分，每年约有2万亿美元的市场容量，相当于其GDP的13%,对宏观经济稳定发展起着重要作用。

过去200多年，美国房地产市场的发展经历了多次周期，不断呈现"复苏一繁荣一衰退一萧条”的循环过程，上行周期通常持续时间较长，下行周期伴随泡沫迅速破裂，形成了较成熟的市场环境和商业模式。

目前，美国三大住宅建筑商为霍顿（Horton）、普尔特（Pulte）和莱纳（Lennar）,通过专业化的发展、标准化的产品和科学的客户细分，跨地域和跨市场不断扩张，它们高效的经营管理、令顾客满意的优质产品、合理的战略布局以及灵活的拓展方式为同行所称道。

HOUSING AND REAL ESTATE•住宅与再地产|73I舷居I NEW LIVINGa i美国前十大住宅建筑商情况BROOKFIELD ASSET MANAGEMENT INC（布鲁克菲尔德资产）40,786192,72079,87241,719HORTON D R INC（霍顿房屋）14,09112,1857,74819,153LENNAR CORP（莱纳房产）12,64618,7457,98614,759 PULTEGROUP INC（普尔特房屋）8,5739,6874,1549,774 WEYERHAEUSER CO（惠好公司）7,19618,0598,89926,615 AMERICAN TOWER CORP（美国电塔）6,66433,2147,95461,185 SIMON PROPERTY GROUP INC（西蒙地产）5,53932,2584,42953,387Crow n Castle In t er n dtiondl Corp（冠城国际）4,35632,23012,33945,101 WELLTOWER INC（WELLTOWER信托）4,24327,94415,30123,618 Public Storage（大众仓储信托）2,66910,7338,96436,375注：本文作者根据WIND数据整理得到，其中，总收入用总营业收入值表示,净资产用股东权益合计值表示，单位为百万美元，取值为2()17年财务年报1.霍顿：注重并购扩张霍顿公司成立于1978年，是美国三大房地产公司中成立最晚的，但也是发展最迅速的，主要从事首次置业、二次置业居民住房业务和房地产金融业务。

物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

居住物业是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等；当然也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地。

物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。

下面一起看下为大家整理的物业管理制度文章。

自从冯仑提出“学习万科好榜样”之后,万科就真的成了不少房地产企业的标杆。

在王石和郁亮的带领下,万科也学会了给自己树立榜样,激励自身不断成长,这个榜样就是美国的房地产巨头普尔特(PULTE-HOMES)。

在谈到万科和普尔特的差距时,喜欢引用数据的郁亮这样说:万科20年持续盈利,而普尔特持续52年盈利,在27个州、44个城市有业务,比万科做得好;对于股东的回报率,普尔特能够达到18%,而万科目前只能做到11-12%;普尔特在美国房地产市场上的占有率是5.3%,而万科现在只有1%……国外房地产行业的发展规则和模式都与中国大相径庭。

在高度专业化的背景下,当我们还在期盼着中国房地产百亿企业出现的时候,美国房地产企业早已突破了千亿的大关。

在中国的背景下,我们当然不能提出“学习国外好榜样”,但国外房地产企业的专业化精神和客户终端式的扩张路线,不能不提。

我们该学谁:香港还是美国最早提出中国房地产企业应该放弃香港这个不称职的榜样、转而“投靠”美国的是冯仑。

冯仑坐而论道,认为香港与内地差异太大,中国和美国则颇为相似,发展路线应向美国靠近。

在这种比较中,我们不难看出以美国为代表的发达国家房地产发展模式。

首先,土地经济形态的差别造成土地价值和企业行为不同。

香港处在城邦经济的框架之内,经济和一个城市的发展绑在一起。

而中国内地和美国则都面临着城市和农村经济发展差距的问题,地价差距也很大。

美国房地产金融机制的启示随着全球化的深入和经济的发展，房地产市场已经成为各国经济发展中不可或缺的一部分。

同样地，随着金融业的发展和创新，房地产金融机制也成为了房地产市场的重要支撑。

在这一方面，美国的房地产金融机制可以提供很多有益的经验和启示。

第一，多样化的金融产品可满足消费者需求美国市场上有着丰富多样的房地产金融产品，如抵押贷款、二次抵押贷款、按揭贷款、信用贷款、债务重组等。

这些产品的灵活性强，能够满足不同消费者的需求，促进了房地产市场的活力，同时降低了金融风险。

第二，普及低利率贷款可以刺激房地产市场增长美国联邦政府通过多种渠道加强促进经济增长的政策，其中一项关键政策是积极推进低利率贷款。

低利率贷款不仅能够刺激房地产市场的增长，还有助于扩大家庭财富，从而促进整个经济增长。

第三，房地产贷款标准应更清晰美国的房地产贷款标准非常清晰和明确。

房贷贷款的审批过程严格，风险控制科学，能够减少房地产市场中的风险，既保护贷款人的权益，也保护贷款机构的利益。

第四，金融创新和科技创新结合会带来更多机会金融和科技创新在美国房地产金融机制中已经发挥出了极大的作用。

众所周知，房地产行业处于数字化变革的潮流，互联网金融的不断发展也将为房地产市场带来更多的机会。

例如，房产众筹、房屋租赁、智能严格甄别等等技术，这些都在不断改变着房地产金融的模式，使之更加透明、高效和普惠。

总之，美国房地产金融机制的成功经验表明，多元化的金融产品、低利率贷款和清晰的房地产贷款标准、金融和科技创新结合等因素已经成为房地产金融市场的主要特征。

随着全球房地产市场的竞争加剧，各国需要更多的学习和借鉴其他国家的成功经验，以提升自己的金融体系，打造更加稳定和健康的房地产金融市场。

欧美房地产发展规律100字总结欧美房地产发展规律总结如下：1.城市化发展：随着经济的增长和人口的增加，欧美国家的房地产发展主要集中在城市化进程中。

城市化带来了大量的人口流入，增加了对住房的需求，提高了房价和房租。

2.经济波动：欧美国家的房地产市场受经济波动的影响较大。

经济衰退时，房地产市场通常出现低迷，房价下降，交易量下降。

而经济复苏时，房地产市场则会恢复活跃，房价上升，交易量增加。

3.利率变动：欧美国家的房地产市场受利率变动的影响较大。

当利率上升时，贷款成本增加，购房需求降低，导致房价下降；而当利率下降时，贷款成本减少，购房需求增加，房价上升。

4.政策影响：政府的政策对房地产市场的发展也起着重要作用。

政府通过调控政策，如提高购房首付比例、限制外国人购房等，可以影响房地产市场的供求关系和价格。

5.土地资源稀缺：欧美国家的土地资源有限，土地供应不足导致房地产价格上涨。

在城市中心地段，土地价格尤其昂贵，房价也较高。

6.人口结构变化：欧美国家的人口结构发生变化也会影响房地产市场的发展。

随着老龄化问题的加剧，对于老年人适宜的住房需求增加，同时，年轻人的购房欲望则相对减弱。

7.供需关系：供求关系是影响房地产市场发展的重要因素。

当供应量大于需求量时，房价会下降；当需求量大于供应量时，房价会上升。

8.建筑技术进步：欧美国家在房地产建筑技术方面相对较先进，不断的技术创新可以提高房地产的质量和效率，推动房地产市场的发展。

9.地理位置影响：地理位置对房地产市场也有重要的影响。

例如，位于繁华地段、交通便利的房产更受欢迎，价格也较高。

10.金融市场影响：金融市场的变化对房地产市场也会产生影响。

例如，股市的波动和金融危机可以对房地产市场产生连锁反应。

以上是欧美房地产发展规律的一些总结。

需要注意的是，房地产市场是一个复杂的系统，受到多种因素的综合影响，因此需要综合考虑以上因素，并结合实际情况进行分析。

美国房地产发展模式美国房地产发展模式中国和美国有许多相似的地方，同样是地域同样辽阔、房地产市场同样高度分散，都面临着城市和农村经济发展差距的问题，地价差距也很大。

我们认为中国房地产发展模式会逐步向美国模式逼近。

美国房地产发展模式的特点是房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链非常完整并相互协调发展，以房地产基金（REITs）为主的金融产业链非常发达，开发商是吸引资金、把控中介和流通的组织者。

在这种模式下，房地产的核心是金融运作而非开发营建，房地产基金或者投资商成为房地产市场的主导者，地产建造商或中介商只不过是围绕房地产基金的配套环节。

金融产业链由房地产基金、投资商和银行组成，其中最大部分是房地产基金，美国的投资商主要是从事物业投资，而非物业开发，因此美国真正的大地产商都出于金融领域，银行是金融产业链中比例最小的一部分，由于有基金和投资商的支撑，美国银行风险很小。

经过近40多年的发展，美国目前大约有300多只REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近2/3在全国性的证券交易所上市交易（表4）。

按照REITs组织形态不同，美国REITs可分为契约型和公司型两种。

按照投资人能否赎回分类,可将REITs分为封闭式和开放式两类。

根据REITs资金投向的不同，可以将它们分为三大类：1）权益型：投资并拥有房地产，主要收入来源于房地产的租金，所以也称收益型。

2）抵押型：投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券（MBS），收益主要来源于房地产贷款的利息。

3）混合型：它是介于资产类和抵押类之间的一种房地产投资信托，具有资产类REITs和抵押类REITs的双重特点，即在从事抵押贷款服务的同时，自身也拥有部分物业产权。

据统计，美国的REITs 中的绝大部分是从事资产类投资，约占所有REITs 的96%.，每个REIT 根据各自的专长选择投资领域，有的以地理区域为专长，如地区、州、市的地产；有的专长于各种行业地产，如零售业、工业、办公楼、公寓、医院等房地产；有些REITs 选择广泛的投资类型，包括房地产、贷款类的众多产品。

美国房地产开发模式及流程目录一、美国房地产开发模式——以专业细分和金融运作见长 (2)二、美国房地产企业的经营模式特点 (3)三、美国土地法规、制度及房地产税收情况 (4)（一）土地利用的控制法规 (4)（二）土地制度 (5)（三）房地产税收 (5)（四）中美商品房价格构成比例比较 (5)四、美国房地产开发程序 (5)（一）土地获取的方式 (6)（二）土地规划——土地规划改变较国内要严格 (6)（三）土地的获取程序 (6)（四）开发建设 (8)（五）租赁与销售 (11)五、房地产开发过程中的战略控制点和可能面临的风险 (12)一、美国房地产开发模式——以专业细分和金融运作见长美国模式其核心是金融运作，美国拥有最成熟和完善的房地产金融体系，房地产投资信托基金和投资商成为主导者，而开发商、建筑商、销售商以及其他房地产服务商则成了围绕资本、基金的配套环节。

美国地产模式的背景及特点是：1、土地自由供应。

美国62%土地私有的格局，让政府不可能对土地供给进行严控。

2、专业分工明确。

美国房地产发展模式强调，房地产开发的所有环节由不同的专业公司来共同完成。

有专门的土地开发商、建设商、中介经纪商、保险商、抵押服务等机构。

土地开发商负责土地开发，地块划分商（Subdivider）, 负责地块的规划设计，中介经纪负责市场销售策划，保险机构负担灾害风险、抵押信用风险、产权保险风险，抵押服务则负责抵押贷款的后续管理。

不同公司根据自己的专业特长专注于某个细化产品市场。

比如：有专做写字楼的，也有独做大型超市的，既有做郊区成排别墅群的，也有独营退休社区的。

3、以金融运作为核心。

美国房地产模式中存在有金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链，各产业链均衡发展并相互协调。

各个链条中，金融产业链最为发达。

美国没有一家房地产开发企业进入世界500强，但却有许多以房地产投资收益为利润来源的投资商、投资基金等金融机构进入世界500强。

欧美房地产发展历程
在欧美地区，房地产发展始于18世纪末至19世纪初的工业化时期。

同时，工业革命催生了城市化进程和工人阶级的兴起，推动了房地产市场的快速发展。

在19世纪末至20世纪初，随着城市人口的不断增长，房地产市场经历了繁荣和萧条的循环。

在繁荣时期，城市土地价格上涨，房屋建设活动也相应增加。

然而，在经济衰退期间，房地产市场遭受重创，房屋销售和房地产投资急剧下滑。

20世纪中叶，房地产市场进入了一个新的发展阶段。

经济增
长和人口流动导致对住房需求的增加，特别是在城市和郊区地区。

随着城市化进程的加速，开发商开始兴建大规模的住宅区，以满足不断增长的需求。

到了20世纪末，房地产市场成为欧美经济增长的重要推动力。

土地价值不断攀升，住房和商业地产项目的建设如火如荼。

同时，金融机构提供更多的房地产贷款，为购房者和开发商提供了更大的资金支持。

然而，2008年的全球金融危机对欧美房地产市场造成了巨大
的冲击。

金融机构破产和贷款紧缩导致了房地产市场的崩溃，许多开发商和购房者陷入困境。

房地产价格暴跌，房屋销售锐减，房地产市场陷入长期低迷。

近年来，欧美房地产市场逐渐复苏，但仍面临一些挑战。

随着城市人口的持续增长和土地资源的有限性，房地产需求与供应
之间的失衡成为一个问题。

此外，气候变化和可持续发展的要求也对房地产业提出了新的挑战，推动房地产开发朝着更环保和可持续的方向发展。

总的来说，欧美房地产发展历程经历了起伏，从工业化时期到现代化阶段。

尽管面临一些挑战，房地产市场仍然是欧美经济的重要组成部分，对经济增长和就业起着重要作用。