物业服务项目收支情况公示带来的启示
根据2010年10月1日起实施的《北京市物业管理办法》第二十三条，物业服务企业应于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复之规定，北京市各个小区的物业服务企业在今年的三月份按要求开始向业主公示收支情况。根据媒体的报道，有八成的物业服务企业如期公示了去年的账单，有二成的企业未如期公示。同时在如期进行公示的物业服务企业中，存在着公示内容不符合规定的问题。主要集中在六个方面：一是物业企业没有按照文件要求的内容进行公示；二是公示张贴位置不显著；三是公示中各项账目的数字存疑；四是收支统计方法不准确；五是物业企业有意漏掉公共收益；六是公示中出现了重复记账的问题。另外，还有一些物业企业的收支出现亏损，业主对此表示质疑。
据京华时报记者的报道，西城区朱雀门小区2010年度收取物业费466.24万元，各项服务费支出612.4万元，收支余额为-146.16万元，小区本年度物业费缴费率为98.34%。一些业主很不理解，认为亏损原因值得探究，另一些业主表示，虽然有质疑，但是不知道通过什么途径来解决。如何证实这份公示报告的真实性是个困扰业主的问题，毕竟不能靠物业企业的单方说辞。而物业服务企业则表示，该小区物业费2.9元/平方米的标准让公司入不敷出，但物业公司不敢提涨价，因为涨价要经过业主大会认可，业主能认吗？再有涨价后缴
费率就要下降。然而业主却质疑，这种物业费标准不应该亏损。
对于上述问题，律师和行业专家都给出了这样或那样的办法。其实，从第三方评估机构的角度来说，上述问题很好解决。
对于2.9元/平方米的物业费标准是否合适，不能靠业主的感觉或是物业企业经营是否亏损来决定。确定物业服务费价格的基础是物业服务标准，北京市住房和城乡建设委员会在去年推出了北京市住宅物业服务标准（DB11/T 751-2010），共分五级，不同的服务标准其服务费用自然不等，业主自行决定享受哪一级的物业服务，根据享受到的服务标准缴纳相应的服务费用。此外，小区的总建筑面积、绿化面积及电梯数量、运行时间等对物业费的价格也有较大影响。
《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》第三条规定，鼓励物业各方权益主体在确定物业项目收费标准、物业项目交接查验等环节及物业服务全过程，委托评估监理机构进行评估监理。将专业的事交给专业的机构来办，既能解决业主对物业价格、物业服务质量的疑问，也能解决物业服务企业由于价格过低，造成服务质量下降、物业服务费收缴率下降、企业年年亏损的恶性循环。
期待着业主早日认知物业第三方评估机构的专业作用，而第三方评估机构也要通过自身的不断努力，做出成绩，让业主、物业双赢！
作者：北京天坪慧诚物业服务评估监理有限公司
邓学军（注册物业管理师）
2011/5/30
