产权式酒店项目投资综
述
WEIHUA system office room 【WEIHUA 16H-WEIHUA WEIHUA8Q8-
产权式酒店项目投资综述
[摘要]产权式酒店起源于欧洲20世纪70年代,随着人们生活水平的提高和旅游业的蓬勃发展,在我国也掀起了一股浪潮。中产阶级在追求高品位享受的同时,也把眼光投向了旅游房地产这一旅游业中的朝阳产业。可是因为其特殊的集融资方式和运营方式,以及国内对这一新兴产业的陌生所带来的各方面知识、技能和法律法规的欠缺,在这一类项目的投资中存在许多敏感而又棘手的问题。文章从它的起源和发展现状上作初步的了解,而后从对投资一个产权式酒店的市场定位分析、可行性研究、经营管理策略策划、风险分析以及必要的防范措施等方面作进一步的探究,最后掌握它所具有的蓬勃生命力并解决所需要面对的问题。
[关键词]产权式酒店;分期度假;投资价值;委托管理.
一、产权式酒店概念
“产权式酒店”,指由消费者或个人投资者买断酒店的产权,即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者。每一个客房都各有独立的产权,投资者一般并不在酒店居住,而是像购买住房一样投资置业,将客房委托给酒店经营分取投资回报。同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。早在20世纪70年代欧美等发达国家就出现了这种酒店。国际产权式酒店权威机构——RCI中国
区首席代表邹颜伊先生认为,产权式酒店有望成为继住宅和汽车之后的第三个消费热点,前景非常光明。产权酒店20世纪90年代进入中国以来,在北京、上海、广州、昆明、海南等地取得了较大成功。它其实是一种小户型的旅游地产项目。
产权酒店,“酒店地产”这种全新投资理念被业内称为“第5种物业”,是一种地产商与酒店运营商相结合的运营模式。它是以商业项目立项,同时可以和普通住宅一样按套销售,但建筑规划与配套全部按照酒店的标准执行,又经由正规的酒店管理公司统一运营,最大化地保证投资收益的一种地产开发模式。
任何投资都存在风险,在房地产投资领域这个道理已经被无限地放大。同样,对于产权物业来说,如何防范风险、获取稳定的投资回报,也是摆在所有投资者面前最重要的事情。这两年,在产权商铺项目火爆销售的同时,由于在经营上的失误造成了投资者的收益无法兑现的失败案例也层出不穷。
投资产权式酒店的风险是较大的,所以投资产权式酒店应当非常慎重,对于这个新生事物,在投资之前就要全面了解,尽量对其经营等各方面做到心中有数。
二、产权式酒店发展概况
2004年,全球国际旅游者接待量达到亿人次,比2003年增长9%;中国全年旅游业总收入达到6150亿元,比2002年增长%。
2005年,中国旅游业和全球旅游业都进入了一个新的景气周期,期间入境旅游人数年均增长率为8%~10%,中国国内旅游人数年均增长率为5%~7%。
2006上半年入境旅游人数万人次,比2005年同期增长%;入境过夜旅游者人数万人次,比2005年同期增长%;全国旅游外汇收入亿美元,比2005年同期增长%。
产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合,整合了多种资源优势,是房地产和酒店的创新经营模式。10年前产
权式酒店诞生于海南省,目前我国产权式酒店项目已发展到200多个,在北京也有很多产权式酒店项目在建。但是,因为目前我国的房地产业和酒店业都尚不很规范,产权酒店作为二者的结合产物更是处于发展初期,相应的法律、法规尚不明确。因此,今后服务将是未来产权式酒店乃至整个酒店业竞争的焦点。产权式酒店的特性决定了它必
须聘请或委托专业酒店管理公司来经营管理,它们可以最大限度地挖掘酒店的潜力,合理运用酒店的资源,从而更为有效地保障投资者利益。
三、产权式酒店投资分析
产权式酒店与酒店式公寓除了立项不同之外,在客户类型上也有较明显的区别。据国际中心有关负责人介绍,产权式酒店投资客户的比例比酒店式公寓高许多。产权式酒店的最大卖点也是其投资价值。因为相对于投资股票、债券、期货等品种而言,投资产权式酒店属于低风险、高收益,有望成为中产阶层的投资首选。所以在国际上,产权式酒店作为一种投资理财方式,受到众多家庭与企业的青睐。根据其用途,又可分为产权式商务酒店、产权式度假酒店等。如今风行于夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等地的产权式酒店即属于后者;而产权式商务酒店则主要分布在纽约、芝加哥、伦敦等地区。对于我国房地产市场来说,产权式酒店是一个地地道道的舶来品。但实现低风险高收益的前提条件是出租率,只有高出租率的保证,才能提高投资回报率并降低投资风险。而出租率直接与地理位置及天然资源、稀缺性﹑管理质量等休戚相关。
毋庸置疑,产权式酒店是一个值得考虑的中长期投资产品,关键在于如何选择。选择一种投资,需考虑投资本金、回报率和回报保障。对投资者来说,最重要的是判断回报保障是否可靠。它对景观位置﹑地段区位的要求极为苛刻,酒店所拥有的资源要有一种独占性。所以,这类酒店一般应位于着名旅游城市或景色优美的旅游地区或国际知名的会务中心。首先要保证能拥有充足而稳定客源,让酒店出租率保持在50%以上,这样其客房年度利润分红除抵消分期付款费用外,才会有盈余。
地理位置一指酒店所在的景观位置,是否具有鲜明特色的或是拥有比别人所拥有品质更高一级的服务资源;二指所在区域位置,能否吸引大量度假商务、会议客人。优美的景观,才能够吸引足够多的人群。在海滩、沙漠、雪山的景观处,能用于建造酒店的立项并不多见。好的、排他性的地理位置,能看到最美的景色,这种产权酒店肯定升值。如果处于重要城市、旅游城市,则酒店价值也自然加分。产权酒店是旅游的产物,旅游资源丰富的地方,酒店可以保持较高的出租率,这可以让业主相信具有投资价值。当然一个地方就算它的自然环境、地理条件都很适合投建酒店,我们还应该进行产权酒店模式可行性研究,就产权式酒店的每一个特性进行分析。它的管理问题、运营问题、风险防范问题等可以用来验证此地是否适合投建产权式酒店。
产权式酒店尽管有着诱人的高额投资回报,但投资风险也与收益并存。产权式酒店客房的产权虽然已经卖给了个人,但在一个很长的时间里,它不是小业主的居所,而是作为酒店客房经营的。这种出卖使用权换取所有权的方式实际隐含着很大的经营风险。为了增强投资者购买产权式酒店的信心,开发商一般会引进专业公司进行经营管理。如果该酒店管理公司具有一定品牌,以统一品牌形象面向市场,就可以积累定向的客源。
产权式酒店的特性决定了它必须聘请或委托专业酒店管理公司来经营管理,因为产权式酒店业权分散,业主众多且业主的类型庞杂,个人、企业、集团等都有可能杂混其中,所以关系很难协
调。这就给酒店的管理带来了挑战。在作投资分析时必须要考虑到
将来要交给谁管理、如何管理的问题。而且你所中意的管理集团它
又是否看好你的项目愿意管理的问题。所以,在考虑到吸引投资者的同时,也要将未来的管理机构的要求考虑进来。建立一个好的营销基础设施,技术条件也是必要的,应充分利用当地的技术力量和人才市场。因为一国、一地区的科技文化教育水平,决定了它接受﹑消化新技术的能力。这些相关的创新性因素可以提升区位的形象和品位,让管理者看到将来会得的利益,他们才会更乐意、更努力地进行管理运营。
但是,因为目前我国的房地产业和酒店业都尚不很规范,产权酒店作为二者的结合产物更是处于发展初期,相应的法律、法规尚不明确。因此,今后服务将是未来产权式酒店乃至整个酒店业竞争的焦点。而服务从更多的意义上来讲就是文化的交流。所以文
化环境是影响投资环境因素中较为深层的背景因素,常常容易被忽视,但这一因素又确确实实在起着重大基础作用。当一个投资者到异国
他乡去投资时,东道地的历史文化氛围、社会风俗习惯等,将会对投资者产生深刻而长久的影响,使得投资者不得不从产品花色品种到营销策略,从生产作息安排到企业组织管理方式,都要作相应调整。忽视文化因素的严重后果,可能带来的是对其投资产品的抵制,也许会在生产经营上碰到不必要的麻烦。
投资产权酒店与银行储蓄的比较来说,银行储蓄虽然利润很小却几乎没有什么风险,在我国除非是遇到政治环境的动荡才会出现储蓄的危险性;产权酒店投资属不动产投资,它的变现能力受众多因素的限制,业主在投资时也会考虑其流通和变现能力,也就是其退出机制的设计。这种良好的金融体系和金融管理与服务,无疑会增添投资环境的优势,增强投资环境的引资功能。在这样的环境中,投资者的资金运转灵活、出入便捷、渠道畅通,自然提高了投资效益。产权酒店大多是分期付款,可以通过转按揭的方式进行变现。一些产权酒店设计可以转让和退出规则,替业主转让。这样就为客户的投资回报提供了保障,也会提高他们的投资信心和热情。
需要避免以下投资决策错误:
1.避免选择在非旅游区(城市)、非会务中心城市投建产权酒店。
2.避免选择客源无法保障、回报率定制过高的地方投建产权酒店。
3.避免选择投资不是由专业酒店管理机构提供管理的产权酒店。
4.避免选择投资规划不合理的、配套不齐全的单体产权酒店。
5.避免选择在当地酒店资源已经过剩的地区投建新产权酒店。
四、产权式酒店的前景展望
产权酒店经过了几十年的发展,已逐渐成为一种全球化的旅游投资工具,同时也是中产阶级兴起后的产物。在中国,产权酒店还只是一个新的旅游产品。不过旅游业的蓬勃发展将大大地促进我国酒店业的发展。同时随着人们生活水平的提高,分时度假也在国内兴起,而分时度假这种新的度假方式正在逐渐兴起,是产权式酒店存在的一个基础。
私人投资者购买产权酒店后,每年自己使用约15~20天,其他时间则进行委托管理,用于对外经营。其每年酒店租金收益基本可抵消房产分期付款费用,购买者在一定年限缴完按揭贷款后,取得房屋产权。机构投资者购买产权酒店后,一方面用于投资,另一方面用于员工休假、公司年会和接待宾客。很多企业家在海岛购买别墅或酒店,除了自己和家人度假之外,也作为激励员工的一种用途,定期给予优秀员工去海岛度假的激励制度,为企业带来惊人效益,这在西方国家尤为盛行。
北京作为全国政治、经济、文化中心,同时作为在国际上地位日益重要的现代化国际都市,其酒店业的发展突飞猛进带动了酒店式公寓的出现。不久前,中信国安集团投资的第一城面世,并以每平方米万元的价格销售产权式酒店现房。密云五星级世豪国际酒店推出了分时度假产权酒店,美妙时光产权酒店别墅开盘十余天销售超过30%。有关投资人士分析认为,以上三家产权式酒店均属于产
权式度假酒店,走的都是“以会展、度假为主,旅游观光为辅”的酒店经营思路。可以相信,这一辐射效应正在蔓延全国,在经过理智评价后中华大地上会如雨后春笋般屹立起无数产权新秀。
[参考文献]
[1]付晓东,胡铁成.区域融资与投资环境评价[M].北京:商务印书馆,2004.
[2][美]博迪,等.投资学[M].朱宝宪,等,译.北京:机械工业出版社,2005.
[3]投资项目可行性研究指南编写组.投资项目可行性研究指南[M].北京:中国电力出版社,2002.
[4]孙元欣,徐勇谋.投资项目评价理论、方法与案例[M].上海:上海科学技术文献出版社, 2005.
2008-2010年产权式酒店发展前景
一、2008-2010年产权式酒店租赁市场发展空间大
我国经济走势为产权式酒店提供较大发展空间；市场消费潜力开始释放，需求日趋旺盛；随着旅游度假条件的成熟，产权式酒店将成
为旅游房产新的趋势。而产权式酒店的发展也具有重要的现实意义：一方面有利于引导房地产业健康发展，缓解大城市房地产过
热，盘活存量房地产。另一方面有利于促进中小城市经济发展，缩小地区差距。
权式酒店正成为中国租赁市场一个新兴热门产品。据调查，到目前为止上海正在营业的产权式酒店共23个，主要分布在市中心区域，静安区最多，共计5个，浦东新区和黄浦区各有4个。较少的供应量有望在日后的租赁市场中获取较高的出租率。
二、2008-2010年产权式酒店将成为消费的热点
2008年奥运将对我国，尤其是北京的酒店行业带来巨大挑战，有关机构日前的一项调查显示，目前北京的酒店状况不容乐观，不仅整体数量稀缺，分布不合理，而且高档饭店稀缺，特别是核心商务区如中关村商务区高档饭店稀缺。
据奥组委服务部相关统计数据显示：目前，北京拥有星级饭店576家，其中五星级２９家，四星级５９家，三星级１８２家，二星级２５０家，一星级５６家，这与北京作为国际化大都市的定位很难匹配，也难以满足２００８奥运会的需求。
根据我国申奥报告中关于饭店方面的承诺，到2008年北京星级酒店总数将达到８００家，客房１３万间。为此，今后几年内北京星级酒店的客房数量将以7％左右的速度逐年递增。
预计，到2020年，中国将成为世界旅游的一个主要目的地和客源国，接待境外游客数量将由现在的每年5000万增加到多亿。作为中国政治、科技、文化中心的北京，因商务、旅游、学术交流等往返进出的人群，每年更是数以亿计，可见未来几年，北京酒店业将在机遇与挑战中面临着巨大的发展空间，产权式酒店无疑给这一发展带来新的契机。为此，应该在中国，特别是在北京大力发展产权式酒店。
产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合，整合了多种资源优势，是房地产和酒店的创新经营模式。早在２０世纪７０年代欧美等发达国家就出现了这种酒店。
产权酒店的经营模式是，投资者买下酒店部分独立部分设施（单间客房）的所有权，除部分时间自己使用外，统一将其余时间的住宿权委托酒店管理方经营，而投资者则坐收红利。第一批真正意义上的产权酒店在法国阿尔卑斯山地区兴起，并立即在瑞士和欧洲传播开来，由于获得了成功的商业运作，之后北美、加勒比海等地区也纷纷兴起。如今，产权式酒店在整个世界已经被证明是一种成功的商业模式。
全球产权式酒店在1986—1995年间年均增长了％；1980年，全球500个旅游目的地有15．5万个家庭购买了产权式酒店；到1995年，全球８１个国家4000个旅游胜地有３５万个家庭购买了产权式酒店。20世纪80年代到90年代初，全球引入产权式酒店的旅游目的地的数量增长了6倍；20世纪90年代初，全球产权式酒店的年销售收入为40亿美元。近10年来，全世界产权式酒店每年保持着
１６％左右的增长速度，2004年全球产权式酒店的销售额达到300亿美元。
产权式酒店有望成为继住宅和汽车之后的第三个消费热点，前景非常光明。自从10年前，产权式酒店诞生于海南省，目前我国产权式酒店项目已发展到200多个，在北京也有很多产权式酒店项目在建。
但是，因为目前我国的房地产业和酒店业都尚不很规范，产权酒店作为二者的结合产物更是处于发展初期，相应的法律、法规尚不明确。因此，今后，服务将是未来产权式酒店乃至整个酒店业竞争的焦点。产权式酒店的特性决定了它必须聘请或委托专业酒店管理公司来经营管理，他们可以最大限度地挖掘酒店的潜力，合理运用酒店的资源，从而更为有效的保障投资者利益。
产权式酒店公寓的投资策略分析
面对连连下跌的房产，产权式酒店公寓却一枝独秀。、北京、海南、南京、武汉、成都……频频推出小面积产权式酒店公寓，并以8%—10%的年回报率等多种方式吸引投资者。那么，投资者如何面对这些诱惑产权式酒店公寓能投资吗如何投资产权式酒店公寓又有哪些投资风险
据有关方面统计：目前我国产权式酒店项目已发展到200多个，仅产权式酒店公寓已经超过75家，而且全国还有很多产权式酒店公寓项目在建。面对产权式酒店公寓在全国遍地开花的现象，美丽园酒店有限公司总裁陆纯认为，产权式酒店公寓之所以如此热门，主要是目前市场上几乎没有其他理想的投资项目，股票风险大、基金不稳定、国债增值缓慢、开商铺竞争激烈。与商铺、股票等相比，产权式酒店公寓投资风险相对减少，较为稳定，又有一定的固定投资回报。
长期投资是关键
“27万元，54万元，97万元”，亚龙集团董事长张文荣介绍，这是投资的典型“路线图”。他以亚龙国际大厦一套总价最低为54万元的房型为例，按10年5成按揭计算，27万元是投资者真正自己的投资，54万元是物业单元的总价，按允诺的8％年增长率计算，97万元便是到第10年业主所得的总利益。回报如此诱人，关键在
于产权式酒店公寓的投资应该长期稳定，忌讳短期的投机炒作。宝名国际集团吴冠昌总裁也认为，投资者应考虑长期投资，还可将其所购物业委托给专业的酒店经营管理公司打理，获得长期的固定投资收益，宝名国际集团在海南开发的白金海岸，就是为投资者提供十年包租，每年8%的回报以及30天的免费入住等优惠条件。
自有资金去投资
投资产权式酒店公寓最好用自有资金，不要轻易向银行贷款。今年，银行调整了个人住房贷款政策，个人向银行贷款，每年需支付%的利息，如果再扣除税收、物业管理费，即使产权式酒店公寓投资许诺8%的回报，但是三项费用加起来，投资者也基本上已没有收益。所以业内人士一再提醒投资者，一定要用自有资金投资，向银行贷款投资要慎重。
据陆纯介绍，国内个人投资产权酒店公寓的主要是年龄在40岁以上的“中产阶级”，这部分人可能当了十几年白领，手中有几十万或是上百万的积蓄。用这部分积蓄去投资，再加上用心选择，风险相对较少。
投资技巧有讲究
作为一个精明的投资者，他在选定投资项目之前，不仅仅对该项目进行了解，还要对该项目的成长环境做具体的分析与预测。对此吴冠昌提出四字经“看大、抓小”。“看大”就是要从宏观经济角度
出发，看此类产品是否符合整个国民经济大发展趋势，看整个市场环境和政府相关政策是否支持该领域、未来是否会出台利好政策；“抓小”，要具体分析所选择的项目是否具有升值的潜力。
陆纯提倡“四看”：一看酒店经营状况，投资者在选择酒店公寓时，重点应放在酒店经营方面，考察它的营利能力和管理水平。二看地段，酒店公寓是否位于商业中心、高级商务区、交通枢纽区等，投资酒店公寓，不仅要从房产收益，还得从地价上获利。如果酒店坐落在黄金地段，土地增值的空间很大，投资的回报就十分可观。三看担保。投资最担忧的就是诚信问题，投资者一定要看清担保承诺是否可信，各类细节更要事先商讨，譬如遇到类似“SARS”等突发事件，究竟由哪方承担。在美丽园酒店公寓有明确的规定，如果发生意外，由土地控股方承担，而且还特别设置了风险基金。四看酒店状况，酒店是否惹过法律纠纷，酒店公寓的资产负债情况如何。
规避风险最重要
收益越高，风险越大是投资的恒定规律，“任何投资都不是百分百安全，投资产权式酒店公寓也要承担风险。”陆纯提醒投资者一定要关注投资风险。投资产权式酒店公寓主要有三大风险：市场风险、法律风险、诚信风险。产权式酒店公寓投资回报率的高低和风险的大小并不是投资人所能控制的，而是取决于酒店将来的经营状况，他认为投资者要深层次了解酒店的经营状况和管理水平，咨询
专业人士的意见，千万不要轻信开发商许诺的高昂回报，很有可能这些最后都成了空头支票。
针对风险，亚龙为投资者提供了“双保险”：一用产权化解投资风险，亚龙坚持“亲兄弟明算账”。明确产权归属，是明晰发展商、酒店管理公司、业主之间各自权益的最根本标准。亚龙国际大厦对产权的归属有着清晰的划分，一旦购买了单独的酒店公寓单元，投资者便获得了该单元的独立产权；酒店单元以外的其他部分如酒店的大堂、公共绿地、裙楼、车库等产权归发展商所有；整个酒店委托专业的酒店管理公司———亚龙国际大厦酒店管理有限公司采用统一包租的方式进行经营，从根本上杜绝产权纠纷。二用担保对抗投资风险，引进担保机制为投资本身加“安全气囊”。即必须关注由谁提供担保，担保方的资金实力如何，以怎样的形式提供担保。近日在上海面积仅为23—35平方米，总价仅20万元“袖珍地铁房”酒店式公寓的热销，让“酒店式公寓”和“公寓式酒店”两个久违的名词，又重新进入了普通百姓的视线，那这两个看似相似的名词究竟有何区别呢？
易居臣信行销部市场研究中心认为，酒店式公寓和公寓式酒店其实属于两种性质不同的房子，一般而言，酒店式公寓可分为服务性公寓及商务酒店公寓，而公寓式酒店也分成产权式酒店和非产权式酒店。其实除了在概念上的不同之外，应该说“酒店式公寓”的主体为公寓，而“公寓式酒店”的主体为酒店。