某项目总体策划运营方案

第一部分 项目定位
当地消费市场分析
项目所处怀集镇为怀集消费中心 人们消费多以日常消费为主 服装类产品在当地占据主导消费位置 当地产业以矿业为主的化学产业以及汽车配件产业为支撑 当地旅游也占据了一定的消费市场 外来消费不是很旺盛，主要以当地消费为主 当地娱乐业态主要以洗脚、k歌、健身等为主，缺乏时尚娱乐特色 怀集属于三线城镇，消费品类单一 项目位置周边以政府机构、学校等单位为主，消费偏向中高端 高速公路是未来发展的风向标，外来消费有放大的趋势
第二部分 业态设计
业态定位
中端时尚特色百货
百货是当下最具活力的业态之一，涵盖的购买力最广
我们的核心竞争力在“百货”这个业态吗？
香港 我们的核心竞争力在于“时尚”和“特色”，在于项目的“ 味”
那我们选择的业态必须符合时尚、特色、香港味的调性
要特别强调的是：无论是商家还是消费者都是冲着香港城的“香港味” 来的，我们也是因此而“上下通吃”，所以这是规划和业态形成的关键 要素
我们服务的很多开发商一开始都喊着“要做顶级项目”“要做地标项目”，而 我们作为独立的咨询机构，面对这样的发展商马上“泼冷水”首先让大家都清 醒，因为我们同样见过很多发展商因此而一败涂地，我们需要的是冷静的市场 分析，踏实的定位思考和务实的运营准备
我们要做的是：
一、借势做市。利用“香港城”定位的号召力，首先造成众 商家对项目的认可，短时间内建立成熟的市场形象，从而顺 利实现第一步——成功招商。 二、在项目前期推广阶段，迅速通过“香港城”的定位最大 范围地锁定区域内的中高端消费力，为项目开业后的盈利阶 段做最保险的铺垫。
那我们要的是什么？
香港城
HONGKONG CITY
为什么是香港城？
香港本身就是一个“吃喝玩乐”的地方，与项目的属性契合 香港是世界的时尚消费中心，代表了世界最前端ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ消费潮流 香港是珠三角人群向往的消费天堂 香港在高端消费方面具有天然的魔力 ”香港城“三个字本身就代表了顶级档次，汇集了最新鲜的消费 香港是一个“不夜城”，在娱乐方面具有强大的磁性 以“香港城”的定位占据怀集当地消费的制高点 可以打造成当地的消费地标商业群，不仅以本地消费为主，而且辐 射周边外来的消费力，“没到过香港城，等于没到过怀集” 形象十分鲜明，不像“世界城”“国际城”那么空泛 香港的元素十分丰富，可以作为融合的桥梁
举个例子：首先提高心理价位，然后中端出货。 比如奔驰汽车是奢华的代表，30万左右的奔驰E系列销售非常火爆，
为什么?因为在人们心目中奔驰汽车应该是百万左右的奢侈品，是那些身 价千万的富豪的座驾，这个时候突然30万就可以买辆原来向往但是消费不 起的奔驰车，那些原来身价一两百万的顾客必定趋之若鹜。这是经典营销 学上的“提高心理价位”战略。
时尚购物作为业态引擎
特色餐饮作为业态牵引
小型娱乐作为升级业态
各业态比重
品类细分矩阵
面 积 ㎡
服装、鞋、 家居
箱包
用品
电子 精品 产品 饰品
1500
400
400 400
休闲 餐饮
700
小型 娱乐
700
化妆品， 红酒
珠宝
雪茄屋
300 150
服装、鞋、箱包 1500平米
名牌服饰折扣店 休闲装、正装、运动装、潮流服饰 如banleo，佐丹奴，真维斯等 女装如ELLE,ONLY等
那么我们是不是走顶级路线或者奢侈品路线？
或者遵循成功人士“只选贵的，不选对的”这样的消费法则，完全走富豪人 群的业态定位呢?
或者我们只卖香港的“贵嘢”或者奢侈品呢？
这样做是在走钢丝!! 这样做非常地冒险!!!!
所以我们的战略目标是：
借助高端形象，做中端时尚百货，辐射高端人群。并视市场情况， 逐步调整业态组合，使之逐步锁定主流高端人群。
女装如ELLE,ONLY等， 再加一些内衣品牌
如banleo，佐丹奴，真维斯等
家居产品
家居产品中特色的设计独特的茶几、座椅、客厅装饰、 灯饰、鞋架、床上用品等为主
创意家电门店
创意小家电 电饭煲、榨汁机等
电子产品
移动营业厅、时尚手机、mp4、数 码相机、电子词典、掌上电脑等
此部分最能够代表时尚特色
如何实现项目定位及业态的前瞻性，符合未来十年怀集的消费趋势，掌 握未来怀集的消费业态先机，以充分保证项目的生命力和运营活力？
业态属性提炼
有利于提升项目档次的，即项目的旗舰业态 具有相当消费粘性的，以保证充足的回客率 保有当地最大容量的市场业态即日常消费 在相当一段时间内保持其市场活力的 符合个层次人群消费特征的 超越怀集现有业态档次的 最具有吸客力的业态 可以支撑较高租金的 动态的、潮流的 适当超前的
根据以上当地市场扫描，我们需要解决几个问题
我们如何保证我们选择的经营业态及项目定位，充分保有当地的 市场容量，以防止项目开业后难以支撑（可行性研究报告略）
我们如何能够使得项目开业在当地获得轰动的开场效果，如何保证“开业大 吉”。
没有一个客流旺盛的开业，可预见的运营结果将注定是一败涂地！！
如何最短时间内实现养铺期过渡到旺场期，使租金在短时间内实现突破增长？
我们的策略目标是：
让中端消费者天天都来消费，让有钱人经常来消费，让低端消费者 偶尔“下决心”来消费
一是当地高端消费没有聚合，没有在本项目形成一个聚焦点， 当地高端消费力不可能在短时间内被煽动起来，需要一个比 较长的市场培育期使当地高端消费力活跃起来并锁定本项目。
二是我公司独创的“业态测试”工具告诉我们，任何一个高端商 业的打造都不是一帆风顺的，必须从最广大的基础人群做起，即 “自下而上”的。
移动营业厅、时尚手机、mp4、数 码相机、电子词典、掌上电脑等
饰品
饰品作为吸客力较强的业态，单位利润也相对比较高
可以预见的是：
“香港城”的形象定位，可以将商家资源以及消费者眼球两个最关键的 点
一网通吃
落地的问题：
如果没法将定位执行，我们会不会让人感觉“挂羊头卖狗肉”，是不是让人 觉得“香港城”没有一点香港的味道？我们如何将“香港城”做的有十足的香港 味？
两条落地途径
一、通过规划，将香港的建筑、景观元素充分融入到项目中，使人 感觉宛如置身香港，打造购物天堂的购物氛围。 二、通过商品的特色，来塑造属于“香港城”的味道，以此来持续 打动消费者。