某房地产公司三年发展战略规划纲要

4、税收控制
国家目前正在酝酿出台物业税，物业税如出台将抑制投资购房行为。
5、信息披露机制控制
为确保需求信息对称性，国家正在进一步完善房地产市场信息披露机制。
6、区域控制
房价增长过快区域将成为国家下一步调控的重点。
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5
第一部分
战略分析
二、06年房地产市场现状分析
40
150 400 100 450 1198
8.0
53 57.24 10 90 228.44
8.0
的比重逐步下降。住房供应结构调整逐步实施。
6
第一部分
战略分析
二、06年房地产市场现状分析
4、房地产开发信贷增速下降，房地产企业融资压力加大。 5、限制外资购房取得了一定进展，二、三季度约240亿美元撤离中 国。 6、全国房地产施工面积、新开工面积同比增幅持续下降，竣工面
积近年来首次出现负增长，对今明年市场供需结构会带来一定影
45 79 / 49
315
74 78 200/3800 186
/
100 50 250/4750 245
/
120 50 250/4750 283
/
161 43 300/5700 238
旧城区改造（万平）
8
117
151
144
183
10
第一部分
战略分析
一、青岛地区房地产开发量分析
4、十一五期间黄岛区住宅开发计划 例表如下：
4
第一部分
战略分析
一、国家政策分析
国家当前政策调控的重点
1、土地总量控制
土地获取将面临更严格的政策； 对闲置土地征收高额闲置费。
2、住宅结构控制
进一步加大中低档政策性住房的开发量； 坚持控制别墅及大户型开发。
3、资金政策控制
国家对开发商信贷条件将越来越严格； 存贷利率将不断提高。
3
第一部分
战略分析
一、国家政策分析
国家政策对房地产行业提出的目标要求
第一，优化土地供应结构，合理地确定各类土地供应比例，加强土 地与住房供应衔接。 第二，加快普通商品住宅的建设，采取综合措施，增加中小型、中 低价位的住房供应。 第三，完善金融、信贷、土地、税收、销售等方面的政策措施。 第四，继续整顿房地产业的市场秩序，加强对各地的分类指导，特 别是稳住住房价格，建立有利于房地产市场稳步发展的长效机制。
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第一部分
战略分析
第二章 青岛地区市场分析
一、青岛地区房地产开发量分析 1、2003-2005年青岛市房地产指标统计 例表如下：
指标 03年 总面积 住宅 总面积 04年 住宅 总面积 住宅 施工面积 1747.7 1417 2101.3 1689.8 2362.7 1862.8 增长 23.1％ 31.4% 20.2％ 19.3% 13.5％ 13.5% 竣工面积 537.8 453.3 635.2 504 811.2 678.3 增长 2.8％ 18.1% 18.1％ 11.2% 13.1% 20.2% 商销售面积 453.2 402.7 516.3 446.5 739.9 650.1 增长 5.6％ 9.1% 13.9％ 10.9% 27% 29.5%
住宅类别 外来务工公寓 政 策 性 住 房 商 品 房 廉租住房 经济适用房 至2010年 总投放量 45 5 8 2006－2010年各年投放量 2006 10.2 2007 9.3 6.0 2008 8.5 3.0 2.0 2009 8.5 2.0 2010 8.5 -
农民安置房
普通商品房 中档商品房 高档商品房 城市化居住房 合 计
05年
2、2006-2007年青岛市住宅开发计划 例表如下：
年度 2006 2007 总计 1082 1261 市区 286 427 城阳 87 155 黄岛 141 139 崂山 218 206 胶州 97 97 即墨 103 69 胶南 92 110
(单位：万平方米) 莱西 40 48 平度 18 10
1、房地产开发投资总体保持平稳增长的势态，但多集中于东部地 区，并开始向中部和西部地区阶梯式转移。 (商品房投资同比增长22.8％ 、办公楼和商业用房同比下降5.3%、
13.5% ；东部房地产投资占全国的64.3％、增幅为17.7)
2、新增土地开发面积得到控制，存量土地的开发力度加大，国家
放缓了土地供应节奏。 3、普通住宅和经济适用房投资的比重逐步上升，别墅、高档公寓
2
第一部分
战略分析
第一章 行业动态分析
一、国家政策分析
国家政策变革的两个阶段
第一阶段（1998-2004）：
1998年国家取消福利房分配政策，开始了以商品房为主的全面 市场化进程，这个阶段的政策目标是推动住宅市场的发展。
第二阶段（2005至今）：
自2005年“国八条”开始，国家开始将“建设和谐社会、让每 个人都有房子住”作为政策目标，采取了一系列稳定房价的措 施。尤其是2006年国务院“十五条”的出台，对整个房地产行 业影响甚大。
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第一部分
战略分析
一、青岛地区房地产开发量分析
3、十一五期间青岛市内四区住宅规划 例表如下：
住宅类别 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年
商品房（万平）
普通商品房（万平） 政策性 住房 经济适用房（万平） 廉租住房（套）/投资额（万元） 城市化 居住房 城中村改造（万平）
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响。 7、住宅销售面积增幅下降明显，市场出现一定的观望气氛浓厚。
8、商品住宅价格涨幅回落，部份地区大户型价格涨幅依然明显。
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第一部分
战略分析
三、房地产行业发展宏观Biblioteka Baidu体走趋
1、国家城市化发展进程加快、人口年龄结构的特点决定房地产市场较长时 间将是刚性需求，并逐步趋于理性发展。 2、住宅产业化的健康发展，住房供应结构将趋于合理。 3、宏观调控的深入及调控体系的建立将使房价水平逐步趋于平稳。 4、节能住宅、环保住宅将是今后我国在各项政策上鼓励发展的重点。
目
第一部分
第一章 第二章
录
战略分析
行业动态分析 青岛地区房地产市场分析
第三章
企业内部核心业务现状分析
第二部分
第一章 第二章
整体战略方案
战略目标 战略定位
第三章
第四章
战略选择
职能战略
第三部分
第一章
战略实施计划
总体计划
第二章
第三章
战略实施推进分解计划
保障措施
第四部分
其他
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