投资估算与设计概算

4.2 单位工程概算
4.2.2.1 建筑单位工程概算的编制步骤
（1） （2） 熟悉设计文件，掌握施工现场情况。充分了解 设计意图，掌握工程全貌，明确工程的结构形式和特点。 深入施工现场了解建设地点的地形、地貌，以及作业环境，
（3） 分列工程项目。概算所列工程项目，主要依据 概算定额手册划分的项目及编排顺序，结合初步设计图纸
这种方法是根据各种具体的建设投资估算指标对拟建 工程所进行的投资估算。投资估算指标是各地建设主管部 门编制和颁发的，一般以元/m、元/m2、元/m3、元/t、元 /kV等形式表示。根据这些投资估算指标，乘以相应的长 度（m）、面积（m2）、体积（m3）、质量（t）、容量 （kW）等，就可以求出拟建项目相应的土建工程、给排 水工程、电气照明工程、采暖通风工程、变配电工程等单 位工程的投资估算额。
建筑、结构类型要求比较明确，基本上能够按照初步设计 的平、立、剖面图纸计算分部工程或扩大结构构件等项目 的工程量时，可以采用概算定额编制概算。
基本思路：依据概算定额规定的工程量计算规则计算 工程量，套用概算定额计算单位工程的直接费，套用与概 算定额配套的取费标准计算间接费、利税等费用，汇总为 概算造价。
I j (Pj 1 0.5Aj ) i
4.1 投资估算
4.1.6 铺底流动资金估算
铺底流动资金是保证项目投产后，能正常生产经 营所需要的最基本的周转资金数额。铺底流动资金是 项目总投资中流动资金的一部分，在项目决策阶段， 这部分资金要求落实。铺底流动资金的计算公式为：
铺底流动资金=流动资金×30% 该部分资金的估算对于项目规模不大且同类资料 齐全的可采用分项估算法，其中包括劳动工资、原材 料、燃料动力等部分；对于大项目及设计深度前的项 目可采用指标估算法，一般有扩大指标估算法、分项 详细估算法等方法。
4.2 单位工程概算
4.2.1 建筑工程概算及其作用
（1） 建筑工程概算的概念 建筑工程概算是指设计单位在拟建项目投资估算的控
制下，根据其初步设计（或扩大初步设计）图纸及说明、 概算定额（或概算指标）、费用定额、设备及材料价格编 制的拟建项目全部建设费用的经济文件。由于工程概算一 般在设计阶段由设计部门编制,所以通常称为设计概算。如
4.1 投资估算
4.1.4 静态投资估算的几种方法
静态投资的估算方法是多种多样的，有资金周转率 法、生产能力指数法、比例估算法、系数估算法和指标估 算法等。尽管静态投资估算的方法较多，但是为提高投资 估算的科学性和准确性，在估算方法选用时，应根据建设 项目的性质（工业或民用）、技术资料和有关数据等具体
a. 设备系数法
C E(1 f1 p1 f2 p2 f3 p3 ) I
4.1 投资估算
b. 主体专业系数法 以拟建项目中的最主要、投资比重较大并与生产能力
直接相关的工艺设备的投资（包括运杂费和安装费）为基 数，根据同类型的已建成项目的有关统计资料，计算出拟 建项目的各专业工程（总图、土建、暖通、给排水、管道、 电气及电信、自控及其他费用等）占工艺设备投资的百分 比，据以求出各专业的总投资相加求和，再加上工程其他 有关费用，即为项目的总费用。
设计概算可分为三级概算，即单位工程概算、单项工 程综合概算和建设项目总概算。
4.2 单位工程概算
（2） 建筑工程概算的作用，归纳起来主要有如下几点： ① 建筑工程概算是编制建设项目投资计划，确定、控 ② 依据概算造价可签订建设工程承包合同和贷款合同； ③ 建筑工程概算是控制施工图设计和施工图预算的依 ④ 建筑工程概算是衡量设计方案技术经济合理性和选 ⑤
n
PF＝ It[(1 f )t 1] t=1
4.1 投资估算
（2） 建设期贷款利息是指建设项目在建设期间内应偿还的
全部借款利息。包括向国内银行和非银行金融机构贷款、 出口贷款、外国政府贷款、国际商业银行贷款及在境内外 发行的债券等在建设期内应偿还的贷款利息。建设期借款 利息一般实行复利计算。当总贷款分年均衡发放时，若当 年贷款按半年计息，上年贷款按全年计息，则建设期利息
C=E（1+f1p1′+f2p2′+f3p3′+…）+I
4.1 投资估算
c.朗格系数法 以设备费用为基础，乘以适当系数来推算项目的建设
D =C·(1+∑Ki)·Kc 总建设费用与设备费用之比为朗格系数KL
KL=（1+∑Ki）·Kc 这种方法比较简单，但没有考虑设备规格、材质的差
4.1 投资估算
（4） 指标估算法
4.2 单位工程概算
4.2.2 建筑单位工程概算编制
单位工程概算是确定各单位工程所需建设费用的经济 文件。它是单项工程综合概算的组成部分。单位工程概算 按工程性质、内容组成不同，分为建筑单位工程概算和设 备及安装工程概算。
建筑单位工程概算的内容:土建工程概算、装修装饰工 程概算、给排水及采暖工程概算、通风及空调工程的概算、 电气照明工程概算、弱电工程概算、特殊构筑物工程概算 等。
4.1 投资估算
投资估算在项目开发建设过程中的作用有以下几点： （1） 项目建议书阶段的投资估算，是项目主管部门 审批项目建议书的依据之一，并对项目的规划、规模起参
（2） 项目可行性研究阶段的投资估算，是项目投资 决策的重要依据，也是分析、计算项目投资经济效果的重
（3） 项目投资估算对工程设计概算起控制作用，设 计概算不得突破投资估算额，应控制在投资估算额以内。
CA
C
B
(VA VB
)n
Cf
4.1 投资估算
（1）
生产能力指数法是根据已建成的、性质类似的建设项 目或生产装置的投资额和生产能力来估算拟建项目的投资 额。计算公式为：
CA
C
B
(VA VB
)n
Cf
采用这种方法，计算简单、速度快，但要求类似工程
4.1 投资估算
（2）分项比例估算法
该方法将固定资产投资分为三部分： 第一，设备购置、运输和安装； 第二，建筑物和构筑物总投资； 第三，其它投资。
4.1 投资估算
（4） 项目投资估算可作为项目资金筹措及制定建设
（5） 项目投资估算是核算建设项目固定资产投资需 要额和编制固定资产投资计划的重要依据。
（6） 方案的依据之一，它也是实行工程限额设计的依据。
4.1 投资估算
4.1.2 投资估算的阶段划分
项目投资估算是在做初步设计之前各工作阶段中的一 项工作。在初步设计之前，应编制项目规划和项目建议书， 同时应根据项目已明确的技术经济条件，编制和估算出精 度不同的投资估算额。我国建设项目的投资估算分为以下 几个阶段： （1） 项目规划阶段的投资估算
估算原则：先估算出设备总投资额，然后再按一定比 例系数估算出建筑物与构筑物总投资以及其它投资，最后， 将三部分累加。
4.1 投资估算
n
设备总投资估算： C1 Qi Pi (1 Li ) i 1
建筑物和构筑物总投资估算： C2 C1 K1
其它投资估算： C3 C1 K2
拟建项目固定资产投资估算：
4.1 投资估算
（4） 详细可行性研究阶段的投资估算，主要是对拟建项目
的最佳投资方案进行评价，并对建设项目的可行性研究提 出结论性意见。该阶段是进行全面、详细、深入的技术经 济分析和论证阶段，投资估算的误差应控制在±10%以内。 这一阶段的投资估算是决定拟建项目和选择最佳方案的主 要依据，也是编制设计文件、控制初步设计及概算的重要
4.1 投资估算
采用这种方法估算建设投资时，要注意以下两方面的 问题：
一方面要注意所使用的估算指标若与拟建工程的标准 或条件有差异时，应加以必要的换算或调整；
另一方面要注意所使用的估算指标及单位，应符合拟 建工程的特点，能反映其设计参数，切勿盲目乱用估算指 标。另外投资估算应在某一特定的时间内进行，一般是以 开工前一年为基准年，并以这一年的单位价格作为计算依
4.2 单位工程概算
具体操作时，概算定额项目表的查阅方法，即对定额项 目编号、项目单位、项目各种消耗量等概算定额用语、符 号的含义，以及换算的计算规则等，与使用预算定额的方 法基本相同。 （2） 用概算指标编制概算
对于一般中、小型民用建筑和通用厂房，当处于方案 设计阶段，图纸尚不完备而无法计算工程量时，往往采用 概算指标编制概算。概算指标是一种以建筑面积或体积为 单位，以整个建筑物为依据编制的定额，由于其比概算定
作为可研的最后评价依据， 该阶段经批准的投资估算作 为该项目的投资限额
4.1 投资估算
4.1.3 投资估算的内容
根据国家规定，建设项目投资估算的费用内容根据分
（1） 从建设项目投资设计和投资规模的角度，投资 估算包括固定资产投资估算和流动资金估算。固定资产投 资估算的内容按照费用的性质划分，包括设备及工器具购 置费、建筑安装工程费用、工程建设其他费用、预备费、 建设期贷款利息及固定资产投资方向调节税。流动资金的 估算是项目投产后用于购买原材料、燃料，支付工资及其
4.1 投资估算
4.1.5 动态投资估算的方法
建设项目动态投资部分主要包括价格变动可能增加的 投资额和建设期利息两部分，如果是涉外项目，还应计算 汇率的影响。 （1）
涨价预备费是建设项目在建设期间由于价格等变化引 起工程造价变化的预测预留费用。包括：人工、设备、材 料、施工机械的价差费，建筑安装工程费及工程建设其他 费用调整，利率、汇率调整等增加的费用。计算公式为：
项目规划阶段，根据国民经济发展规划、地区发展规 划和行业发展规划的要） 在项目建议书阶段，按项目建议书中的产品方案、项
目建设规模、产品主要生产工艺、企业车间组成、初选建
（3） 初步可行性研究阶段的投资估算，主要是在投资机会
研究及其投资估算的基础上，进一步对建设项目的投资规 模、工艺技术、材料来源、建址选择、组织机构和建设进 度等情况，进行综合技术经济分析，以判断建设项目的可 行性，并做出初步投资评价与决策。
4.2 单位工程概算
应用概算指标编制概算的关键是要选择合适的概算指标， 选择合适的概算指标应考虑三个方面的因素：① 拟建工程的 建筑面积与概算指标中的建筑面积接近；② 拟建工程的建设 地点、建设时期与概算指标的相同；③ 拟建工程的工程、结 构特征与概算指标的基本相同，如果建设地点、建设时期不 同，或工程结构特征有局部差异，应对概算指标价差和结构 差异进行修正调整。仅考虑结构差异时，概算指标的调整方 法为： ①
4.1 投资估算
投资估算的阶段划分
序号 投资估算个阶段划分 投资估算误差幅度 各阶段投资估算的作用
1 项目规划阶段
>30%
粗略估计建设项目所需要的 投资额
2 项目建议书阶段
30%以内
判断该项目是否需要进行下 一阶段的工作
3 初步可行性阶段 4 详细可行性阶段
20%以内 10%以内
确定是否进行可行性研究
4.1 投资估算
（2） 从体现资金时间价值的角度，可将投资估算分 为静态投资部分和动态投资部分两项。
静态投资是指不考虑资金的时间价值的投资部分，一 般包括建筑安装工程费用、设备及工器具购置费用、工程 建设其他费用中静态部分（不涉及时间变化因素的部分） 和基本预备费。
动态投资包括工程建设其他投资中涉及价格、利率等 时间动态因素的部分，如涨价预备费、建设期贷款利息以
第4章 投资估算预算与设计概算
1 投资估算 2 单位工程概算 3 单项工程综合概算 4 建设项目总概算
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4.1 投资估算
4.1.1 投资估算的概念及作用
投资估算是指在项目投资决策阶段，按照现有的资料
投资估算是建设项目决策的一个重要依据。根据国家 规定，在整个建设项目投资决策过程中，必须对拟建建设 工程造价（投资）进行估算，并据此研究是否进行投资建 设。投资估算的准确性是十分重要的，若估算误差过大， 必将导致决策的失误。因此，准确、全面地估算建设项目 的工程造价是建设项目可行性研究的重要依据，也是整个 建设项目投资决策阶段工程造价管理的重要任务。
C (C1 C2 C3 ) (1 S%)
公式中S%表示考虑不可见因素而设定的综合系数，一 般为10%~15%
4.1 投资估算
（3）系数估算法
以拟建项目的主体工程费或主要设备费为基数，以其 它工程费占主体工程费的百分比为系数估算项目总投资。
该方法简单易行，但精度比较低，一般用于项目建议 书阶段。
4.2 单位工程概算
（4） 计算各分项工程量。应依据概算定额规定的工
（5） 套用概算定额或概算指标。当设计图纸包括的 工程内容与拟套定额分项的工作内容不符时，可按定额规
（6） 计取各项费用。 （7）
4.2 单位工程概算
4.2.2.2 编制概算的方法
（1） 在工程项目的初步设计或扩大初步设计具有相当深度，