房地产项目定价与策略分析

***项目定价及策略

一、公寓部分总平均单价的确定原则

（一）一个前提：

***项目的均价是在项目本身的基础上，参照区域情况、市场情况的基础上来制定的。

（二）二个原则：

第一：以目前市场上同区域、同类型物业的总平均单价做为定价的参考依据

我们调查的区域市场总体平均单价为****元/m2。

第二：以本项目的单位成本作为定价依据

我们如何避开竞争激烈的主流市场，有效的寻找市场空缺点？项目的品质不仅是体现在产品本身的设计上，还应充分体现在产品的附加值上，也就是说体现在诸如会所、物业服务、景观、外立面等方面。

（三）本项目公寓部分总平均单价：

在上述一个前提和二个原则的综合考虑下，本项目公寓部分的总平均单价为****元/平方米。这样既可以保证本项目的售价仍维持在同区域、同档次物业价格的主流市场中，又可以较高的性能价格比占领市场。

二、公寓部分各楼座平均单价的确定

以下，将在保证本项目公寓部分总体平均单价****元/平方米的原则下，确定各楼座平均单价，具体如下：

（一）各楼座平均单价的制定原则：

以6#楼为参照物，针对各楼座在河景、户型、社区部景观、邻里、遮挡、交通噪音等方面进行单项评比，得出各楼座系数。

1、河景：在不考虑以上其它因素的情况下，原则上认为在5栋公寓楼中，3#楼与4#楼从欣赏通惠河

景观的角度和视野为最优，5号楼略高于6#楼，7#楼最差。

2、户型：从产品设计来看，3#楼、4#楼为一梯二户户型、三向采光且南北通透，主卧及主卫均朝南

向，且主卫均拥有明窗；而5#楼、6#楼、7#楼为三栋同样的一梯四户型，只有二个采光面，因此在不考虑以上其它因素的情况下，原则上认为3#楼和4#楼的户型从采光、通风、居住舒适度来讲均为最佳，5#楼、6#楼、7#楼的户型与3#楼、4#楼比较略差，但程度较为平均。

3、社区景观：从产品规划角度来看，6#楼位于整个社区的中心，其北侧和西侧有二块大面积空地可

做园林设计，因此认为6#楼在社区景观一项中为最优。在不考虑其它因素的影响、6#楼为参照物的前提下，认为3#楼、4#楼、5#楼、7#楼的社区景观均次于6#楼。

4、邻里、遮挡：在不考虑其它因素的情况下，认为3#楼只有北向、西向受到社区其它建筑物的遮挡，

且栋距相对较远，而南向、东向均无遮挡，因此认为3#在此项评比中为最优；5#楼北向受1#写字楼遮挡、西向受6#楼遮挡，但南向、东向均无遮挡。由于5#楼东向临规划中的城市快速路，因此认为5#楼略次于3#楼；4#楼由于除南向外的三向均受不同程度的遮挡，且由于西侧为万豪项目，因此认为4#楼略次于3#楼；如以6#楼为参照物，认为4#楼、5#楼在此项中均好于6#楼；

而7#楼四面均受不同程度的遮挡，且西对万豪、北对2#写字楼，因此认为7#楼为最差。

5、交通噪音：因本项目东侧为规划中的城市快速路，且有可能为立交桥跃起的部分，因此3#楼、5#

楼均受到影响，在此项评比中为最差；项目南侧亦为规划道路，因此4#楼也受到噪音影响，但认为其程度略轻于3#楼和5#楼；7#楼处于社区最侧，较少受到道路噪音影响，以6#楼为参照物，认为7#楼同于6#楼。

（二）各楼座平均单价

各楼座的均价利用加权平均法计算。首先，以6#楼为评定标准（楼座的基准系数1.00），其它各楼座因外在单项因素产生差值，此偏差值不宜过大，标准如下表。

依据各因素产生的差值对各楼座进行综合评定：

各楼座系数评定表

依据评定分值对基准系数进行调整，各楼座系数如下：

在保证本项目公寓部分总平均单价为12500元/平方米的基础上，利用加权平均法计算各楼座均价：

***项目各楼座平均单价一览表

单位：元/平方米

如上表可见，在平均单价为12500元/平方米的基础上，分别乘以各楼座系数，最终得出本项目公寓部分各楼座平均单价，如图所示：

（三）本项目各楼座阶段性价格

将本项目公寓部分分为三个阶段的销售。

第一阶段：当销售为0—30%，楼座均价9折

第二阶段：当销售为31—65%，楼座均价的100%

第三阶段：当销售为66—100%，楼座均价的110%

（四）根据付款方式进行调价

从付款方式上看，可分为一次性、按揭和分期付款。我们根据不同的付款方式制定了不同的折扣形式。

以下将主要讨论第一阶段的价格策略，第二阶段将在开盘时根据第一阶段的销售情况另行制定价格策略。

首先以均价90折做为第一阶段一次性付款的价格，即各楼座最低销售单价，按揭付款比一次性付款提高2个百分点，分期付款提高5个百分点。

（五）根据销售速度进行调价

第一阶段还将根据销售情况对各楼座平均单价进行调整，原则上销售率达到10%、20%时分别对平均单价上调2%。