商业银行模拟经营沙盘实验报告—房地产D企
业
文件编码（008-TTIG-UTITD-GKBTT-PUUTI-WYTUI-8256）
商业银行模拟经营沙盘实验报告
目录
实训简介
一、实训前提
沙盘模拟在秦灭六国时就已经运用到军事中，通过模拟推演寻找各方战略和战术上存在的问题，提高指挥员的作战能力。后来，沙盘模拟广泛用于企业经营模拟实践中，成为一种新型的培训模式。它具有仿真、直观的特点，培训学生如何综合运用各种管理知识和技能，发挥团队协作精神，与众多的竞争对手角逐，获取最大利润和市场份额。
为期两天的实训模拟，经营期为四年，短暂的时间内将学生带入一个模拟的市场环境中，结合所学知识，在经历4年的荣辱成败后，感悟经营决策过程的真谛，为以后的真实就业提供经验和教训。同学通过对每一周期的成功或失败进行分析和总结，解析战略得失，数理思路，认清在操作过程中的不足，并通过调整和改进方案，真实提高个人综合素质。
本实验假定宏观经济由产品市场、资本市场及监管层组成。在此实验中，房地产代表产品市场，商业银行（含投资银行功能）代表资本市场和货币市场，央行和政府代表监管层。房地产和商业银行分别由四个小组担任，老师担任央行和政府。
二、房地产企业实训流程
三、房地产D企业简介
1.企业初始状态
现金4000万
价值亿的土地20亩
2年期银行贷款亿元
股东资本亿
2个运营团队，目前资质为三级
上一年实现销售额4亿
2. 企业团队构成
企业经营决策分析
一、土地竞标决策分析
土地竞标规则
土地数由政府掌控，土地价格最低800万元/亩，50万元/亩增加，最高1200万/亩；实行价高优先、时前优先制（公司间价格相同时，先报价者先得）。
土地竞标决策分析
第一年，无土地竞标，企业有20亩存地。
第二年，政府总共放出土地120亩，各小组都无存地。
我小组通过分析市场得出：土地供给为120亩，外部宏观经济政策没有变化，第二年的存贷款利率与第一年一样，即资金使用成本基本不变，各大房地产公司对未来前景一致看好，据此预测市场需求在120—160亩，此处可以看出土地供需是供给小于需求，则会导致土地价格上涨，我公司管理层认为定价应为900—1000万元/亩，但最后考虑到我公司是以盈利为目的，承受不了高价土地，便将土地价格定为950万元/亩，并报价给政府进行竞拍。最终我公司因土地报价低而只获得15亩土地。第二年房地产公司土地竞标情况如下：第三年，通过老师对于规则的详细解说，以及对重要知识点的讲解后我们的决策过程如下：
（1）土地供给情况
由于上一年其他房地产公司给出的土地价格较高在1000—1050万元/亩，使得今年土地价格升高，供给曲线向左上方移动，均衡点顺着需求曲线向上移动，以至土地供给数量减少，由此，今年政府拿出115亩地进行拍卖。
（2）土地需求情况
第三年就只有房地产A组存有5亩地，在宏观经济基本未变的情况下，四家企业对于市场前景都比较看好，预测市场需求同样为120—160亩，明显的土地市场需求大于供给，各企业间会有一个较激烈的竞争。
（3）土地价格及数量决策：
在数量上，我小组准备拿地35亩，20亩地用于修建商品房，15亩地用于修建别墅。
在土地定价方面，我们小组对于最大承受土地价格有进行了预测。
商品房：20亩，定价为较高190万/套，景观费300/亩，预计利润率为15%时，除去管理费用及广告费等其他费用后，我公司最高能承受的土地价格为1006万元/亩，模型如下:
别墅:15亩，定价也为较高900万元/套，景观费300元/亩，预计利润率为15%时，除去管理费用及广告费等其他费用后，我公司最高能承受的土地价格为913万元/亩，模型如下图：
由以上得出我公司在保证利润的情况下定价应在800-950万元/亩，又考虑到市场竞争激烈，我们依然决定以950万元/亩报价进行投标。最终获得35亩地，达到初设目标。
第四年，进一步熟悉了公司业务后，决策过程为
（1）土地供给情况
上一年其他房地产公司给出的土地价格回归正常范围在800—950万元/亩，使得今年土地价格有所下降，土地供给数量有所增加。由此，今年政府拿出136亩地进行拍卖。
（2）土地需求情况
第四年就房地产B组存有16亩地，我企业上年余下土地6亩，在宏观经济基本未变的情况下，预测市场需求为120亩左右，明显的土地市场供给高于需求，可以用最低价800万元/亩获得土地。
（3）土地价格及数量决策
在数量上，我小组准备拿地24亩，加上上年盈余土地6亩后共30亩土地全部修建商品房。
在土地定价方面，我们小组认为可以用土地最低价获得土地。
商品房：30亩，定价为180万/套，景观费100/亩，预计利润率为15%时，除去管理费用及广告费等其他费用后，我公司最高能承受的土地价格为904万元/亩，模型如下:
由上可得，我小组以850万元/亩报价竞拍。最终成功获得24亩地。
二、贷款额度决策分析
第一年，向银行贷款1亿元，利率8%，中间费用400万元，为期一年，以土地为抵押物，银行不可提前收回。
第二年，在四家房地产公司中，我公司以950万元/亩拿到地15亩，并决定用5亩地生产商品房50套，用10亩地生产20套别墅，通过手动计算今年资金需要额=土地成本（950*15=14250）+规划设计费（200**50+1000**20=3000）+建安成本（300*5+100*10=2500）+景观费（300*15=4500）+广告费（1000）+管理
费（2500）=27750万元，按照大概8%利息费和固定中间业务费共400万，计算得出27750*（1+8%）+400=29970万元。最高贷款额度减去第二年期初现金余额2400万得到至多贷款额27570万元。据此，我公司与D银行经协商以%的利息及600万元中间业务费办理贷款叁亿元整，为期一年，以土地为抵押物，银行不可提前收回。签订的合同如下所示：
第三年，在四家房地产公司中，我公司以950万元/亩拿到地35亩，并决定用20亩地生产商品房200套，用15亩地生产30套别墅，通过手动计算今年资金需要额=土地成本（950*35=33250）+规划设计费（200**200+1000**30=7000）+建安成本（300*20+100*15=7500）+景观费（300*30=9000）+广告费（2000）+管理费（2500）=61250万元，按照大概8%利息费和固定中间业务费共800万，计算得出61250*（1+8%）+800=66950万元。最高贷款额度减去第三年期初现金余额23000万得到至多贷款额43950万元。
同时，利用模型预测应贷款，如下：
得出最大贷款额为54550万元整，而红色部分是在收取货款后的支出，则最低可贷34050万元，但为了防止资金链出现断裂的风险以及保证公司的资金充足率，我公司经商议后做出贷款5亿元的决策。
据此，我公司与D银行经协商后，以7%的利息及1400万元中间业务费办理贷款伍亿元整，为期一年，以土地为抵押物，银行不可提前收回。签订的合同如下所示：
第四年，在四家房地产公司中，我公司以800万元/亩拿到地24亩，并决定用30亩地生产商品房300套，但由于我们竞争订单的结果只有160套，通过手动计算今年资金需要额=土地成本（800*30=24000）+规划设计费
