社区型购物中心业态组合与配比技巧
中国购物中心已走过黄金十年的发展路，中心区商业逐渐饱和，区域型商业布局已基本定型。目前，有实力的开发商如万科、绿地、世茂等纷纷加大对社区商业的投入，以抓住人们"最后一公里"的需求打造社区服务体系概念，社区型购物中心在便利性、商品定位和配套服务上具备明显优势，成为未来购物中心的发展重点。本专题为第十届中国商业地产节系列专题，紧跟购物中心发展趋势，以华润五彩城、某喜荟城、某证大大拇指广场等10大知名项目为例，全面分析社区型购中心业态组合与配比技巧，有助于为相关人员提供实战指导。
一、社区型购物中心业态定位与规划策略
主力店以超市为主
在社区购物中心里，超市是业态中重要组成部分，起主力店作用，带动整体商业经营。考虑商业整体的收益平衡性，业态配比时会根据所引进超市的经营面积做相应调整。假如规划引进的是大型综合超市，则其它次主力店（餐饮、休闲、娱乐）的规划数量会相应减少，增加承租能力高、经营面积小的业种；假如规划引进的是小型社区超市，
典型社区购物中心业态配比
项目名称商业体量主力店
业态占比（按面积）
主力店零售餐饮休闲配套某嘉亭荟 6.5 大卖场24% 31% 23% 17% 5% 某证大大拇指广场8 大卖场36% 12% 22% 20% 10%
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此时的超市只承担着次主力店的角色，则应规划更多的次主力店（餐饮、休闲、娱乐），以多个次主力店带动整体商业经营。
服务配套是社区购物中心业态组合的根本
服务配套包含了干洗店、面包店、烟酒专门店、花店、药店、水果店、美发店、邮局、银行、照片冲印等，是社区商业基本功能的展现，方便本社区及周边社区居民日常生活所需。
餐饮和休闲娱乐业态在社区购物中心的比重越来越大
餐饮是社区商业发展到一定时期才融入的，而且所占比重越来越大。休闲娱乐也是社区商业后期发展起来的业态，多以美容SPA 、推拿按摩和儿童游乐为主。当下，电影院也开始选择社区购物中心开店，且作为影院拓展的新领域。
【案例】某喜荟城
业态配比
引入圣丰城酒家、洲立影院、西湖春天、完美美容、GSD 塑身纤体美容、永旺超市6大主力店，涵盖餐饮、影院、生活超市、美容配套4大业态。
作为典型的社区型购物中心，喜荟城零售业态比较多，三楼云集了儿童游乐、童装、
总体定位
喜荟城辐射罗湖东部成熟高档社区，主要面向家庭消费客群，致力于满足中产家庭吃、喝、玩、乐、购、休闲需求，提供一站式购物体验。
儿童玩具、文具、母婴用品等各类儿童零售品牌。总体来看，服装、精品、儿童用品等零售业态共124家，占比高达72.5%。
品牌布局
美心西饼、面包新语等承租能力强、面积小的商户落位在商业价值最高的主出入口处；圣丰城酒家、尚品宅配、大家乐餐厅等付租能力强、占地面积大的商家布局在商业价值稍低的一、三楼；美容美发、大型餐饮、影院等目的性消费业种规划在三楼，与儿童零售、餐饮、生活配套等业态配合，满足家庭一站式消费需求。
业态的选择与配比规划须符合整体定位
业态的选择与配比规划必须符合项目的整体定位，同时满足商家的经营需要和消费需
求，主要包括以下3个层面：
业态的相关性是确保客流动线流畅、提升总体收益的重要途径
各业态间能否有效互融，关系到购物中心内消费的舒适性及流畅性，这又直接影响
到顾客在社区购物中心逗留的时间及消费的总客单价。可从两个角度进行思考：
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群的结构、消费能力以及消费倾向会有所差别，这必然会影响到
商业业态种类的选择及各业态的配比
规模选择购物中心的面积、大小及横竖向空间结构
长期租金回报能力（商家承租能力）评估是业态和品牌规划的前提
大型社区购物中心需要在高毛利业态和低毛利业态方面进行平衡，一般通过低毛利业
态拉动客流，用高毛利业态获取租金。各业态的行业盈利能力是重要参考，不同的业
态，其行业的平均盈利能力有很大的区别：
低毛利业态租金承受能力较低；客流带动能力较强
高毛利业态客单相对较高，承受租金的能力也较强，但客流量有限
业态组合规划是永远的动态过程
社区购物中心业态刚性很强，具有很高的稳定性，但业态则会有(也必须有)较大弹性。
社区发展的不同时期，由于其面临的任务与挑战不同，业态和品牌作为实现目标的工
具，必定会有所变化。
【案例】某喜荟城【案例】华润五彩城
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品牌定位整体定位为中高档，以二线品牌为主。在功能定位上，找准“社区、家庭目标”，充分考虑到周边居民的消费需求，单客消费集中在200-300元之间
客群定位目标是25-45岁、家庭收入在6000元/月以上的消费群
业态组合呈现出“大、齐、多、新”的业态特点。近150个国内外知名
品牌入驻，业态种类齐全，布局合理，主力店覆盖所有业态。大
润发、国美、影城等主力店布置于外围区域，用来聚集人流
项目定位
为消费者提供“一站式”服务的综合性购物中心,是集购物、餐
饮、娱乐和时尚生活体验为一体的Living Mall
主力店沃尔玛、五彩城真冰场、韩国CGV影城、Snoopy儿童乐园
客群定位
客群定位为年轻的家庭式消费，在招商、运营、推广以及物业
管理诸多环节，实现情感定位与功能定位的统一，同时强化客
户的购物体验，规避与网络商业的竞争
品牌组合存在的难题品牌组合的破解对策
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品牌入驻条件问题
优秀的品牌组合能够为社区购物中心带来持续的生意提升、投资回报和资产价值增值，并确保社区购物中心在激烈的市场竞争中处于领先的地位，对社区购物中心有着较高的入驻条件要求：
A.选择什么样的社区购物中心定位是决定品牌能否成功入驻的先决条件；
B.规划、设计也必须与品牌的选址要素相契合；
C.持有者的财政实力是否雄厚？信誉如何?
D.管理团队是谁？是否具备品牌理念？专业能力、经验、管理水平如何?
盲目追求“高大上”
盲目追求高档定位和国际大牌，盲目引进大卖场和百货主力店，组合与布局不合理，招商不成功，难以正常运营：
A.盲目走高档定位路线，追求国际大牌；
B.盲目引进大卖场、百货等主力店；
C.品牌组合以传统购物类为主，缺乏新兴商业气息和生机；
D.主力店组合占比过高，缺乏丰富产品选择，导致收益和回报率偏低；品牌选择与项目整体定位统一
品牌选择考虑经营特色和经营主体与项目整体定位相统一，并以相对优惠的租金吸引客户形成领头羊效应：
强化整个项目的经营特色；
强化品牌的经营主题；
强化领头羊效应；
综合平衡物业收益与客流规模的效果，租金相当于同品类60-80%；
充分提升招商的可操作性；
有助于整个项目持续竞争能力。
实现优秀的商业业态与品牌组合，必须明确6大问题：
在项目定位方案中，应采取怎样的业态和品类组合？
整体的业态和品牌组合中，购物、餐饮、娱乐、配套服务的比例构成是怎样的？在同一行业类型中，需要进一步细分的业态形式和子品类是什么？
在同一个品类中，有哪些适合并可以选择的品牌，首选、次选或备选的分别是哪些？
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