中山大学岭南（大学）学院经济管理系房地产经营管理专业九七级
现阶段广州大型住宅小区投资地块发展潜力研究分析
小组成员： 陈永 李志东 黄智
陈慧雅 樊肖瑜 朱嘉红
郑瑞锦
首先我们必须根据城市结构理论来认识一下广州的城市结构：
一、城市结构理论
（一）同心圆理论；
１、中央商业区、商店、服务业、金融业、占地面积不大的工厂，地租较高。 ２、转移区：公用服务业、批发为主。
３、低收入住宅区：轻工业和住宅 特点：地租低，拥有大量工人，交通条件好。 ４、中等收入住宅区：白领阶层聚集的地区，相对的商业也比较发达。
５、高收入住宅区：市郊，主要是独立的住宅，居民以车代步，工作单位往往在中央商业区或转移区，故又称为通勤住宅区。
（二）辐射或轴向发展理论：
１、一条河流可以将同心圆变成
２、公路和铁道的建设使同心圆区的形状像海星一样，主要的运输路线像其触手。
因交通使在一些方向上单位货运的运费要比别
的方向低，因为旅程是从时间上来讲，同心圆市根
据到市中心的距离来定，而轴向结构是按时间、可
达性而定。
（三）扇型理论：
１、它允许更不规则的模式的发展。
事实上，扇型区可以用聚集经济的因素来解释：望付出较高的租金而与有类似收入、活在一起。
（四）摩擦成本假说：
该理论的一个命题是：在任何城市区内。竞争使该区整个总地块租金和运输成本达到最小的土地利用模式。忽略了不同“岁入”。
（五）多核心理论：
C.D.Hawis ，E.L.Ullmm认为城市的同心圆模式应不止一个圆心，而存在一系列的核心（具有不同功能的核心，不同文化氛围的核心）。
二、住宅区位的过滤理论：
由于城市的发展是向外扩展，最富裕的家庭迁到了市区边缘的最新住宅中，原来的住房有收入较低的家庭居住。依次类推，市中心最旧的住房由最贫困的家庭居住。最后，直到市中心的旧房被拆除，成为中央商业区的组成部分。另外，由于市中心的地租较高，人均居住面积小，政府会帮助收入较低的住户迁出，最后形成范围比较大的中心商业区。
三、对这些理论的应用解释
１、由于我国是社会主义国家，我国的城市并没有像西方国家那样按完全经济规律发展。然而，由于我国采取了的市场经济运行已二十年，即使有政府宏观规划失误因素，但仍然在总体上受到经济发展的制约。即城市在发展趋向上接近西方城市结构理论。如，广州郊区针对白领开发的楼盘，曾以老城区“破、旧、吵、脏、乱、差”为宣传背景，提出“城里人住到乡下去”的口号。
２、我国改革开放二十年来，人们收入差距在扩大，贫富悬殊加大，虽然还没有形成具有一定规模的各个收入层次，但有收入分层现象，如：比较明显的高收入群体和一般的白领阶层。从人以群分的角度，房地产开发商产生了对生活方式进行挖掘细分的开发思路，有起初针对暴发户开发的顺德碧桂园，针对富豪开发的白云堡豪苑、二沙岛别墅区、南海的穆天子山庄，由针对白领一大批郊区住宅（广州碧桂圆、丽江花园等）。所以我们需要应用城市结构理论来认识各个区域所适合的开发方式。
四、对城市结构理论应用在广州城市结构中的修正
１、由于上述理论没有把江、河、山的天然隔断考虑在内，而广州有白云山又有珠江，因此了解广州的城市结构必须考虑白云山北面被隔断，海珠区、芳村区、以及即将划入广州的番禺北部被珠江所隔开。对于珠江隔断，可以通过建桥来解决，但现在过桥要交过桥费，因而过桥费成为一个替代隔断，影响着广州的南部开发。现在广州正在讨论过桥费采用年卡制度，如果这一制度能得到实现，将会进一步影响广州的房地产的开发格局。
２、区以环境赢得业主的青睐，但由于山、水的特殊地理环境影响，在城市地理中心也有高收入住宅区，如二沙岛，而白云山脚出现白云堡豪苑高收入住宅区。
３、中国人地理位置观念和区域文化因素对城市结构的影响也需考虑在内。例如：“宁要河北一张床，不要河南一间房”，荔湾区人留念西关的情结,芳村在广州人心目中的荒凉形象仍难抹去等都可以说明这一影响。
４、中国城市是近二十年才发展起来的，市区的许多住宅都已陈旧，应该翻新。而由于原来道路规划的眼光放的不远，使得老城区道路不断翻新，同时地铁的新建，都引起大批老城区的住宅拆迁。另外，老城区工厂的拆迁也提供了大量的大面积的土地。住宅的翻新、道路地铁的新建和工厂的拆迁，产生大量新的住宅，而这部分新的住宅吸引了部分的高收入者。这也是为什么广州老城区有些住宅特别昂贵的原因之一，如地处闹市价格特别高的锦城花园。
五、广州城市结构分析图如下页：
注：1、2、3、4、5所表意思与同心圆理论相同，发展大型住宅小区，土地潜力最可挖的是4、5两部分；3为老城区，因交通拆迁或工厂拆除能获得一些面积比较大的土地
六、分析：
从我们画出的广州城市结构图中，我们可以看出：
１、高收入居住区域亟待形成
对高收入阶层，他们的住宅区在广州是以线和点出现的。线是以市内的一线江景、山景为主；点则是出现在较远的地方，如：顺德碧桂园、南海穆天子山庄、花都的芙蓉花园、番禺的洛溪地区的一批与中低层住宅混杂的别墅小区等。由此看出高收入小区比较稀落。对于现阶段，有些发展商已发现了广州别墅处于稀缺状态。近两年接连推出了大批别墅，如洛溪新城原来是针对白领，后来调整小区规划，推出了海棠居别墅，而近期推出的华南碧桂园亦以别墅为主打市场。
从图中，我们可以看出，中等收入住宅区正在扩大，这种扩大趋势说明中等收入的人数正在扩大。在这个知识经济时代，定然有一大批人会从白领成长为高收入阶层，他们对高收入的住宅区的需求量必然加大。另外，由中国传统的家庭观念决定高收入家庭对大面积住宅需求量大，因此能提供大面积住宅的郊区高收入居住区需求量在不断加大，并且需要一个区域给以支撑。
２、海珠区白领市场大有潜力
对于中等收入者，大部分集中在新兴的住宅区：天河。受珠江隔断影响而发展受限制的海珠区，现在大部分为工厂和低收入住宅区，但随着内环路打破南北格局，使南北交通顺畅，同时随着过桥费问题的解决，海珠区在未来将会成为一个新的中等收入居住集中地。
况且，海珠区还有大片工厂拆迁地和农地，其大量土地储备为其未来发展奠定了基础，所以海珠区白领市场大有潜力。
3、传统商业区与现代商业区周围的住宅开发形式不同
属于现代商业区的天河体育中心周围开发的是以中等收入为主的住宅小区、公寓，其中一部分主要为在写字楼工作的白领服务；而属于传统商业北京路、上下九周围的住宅服务对象主要是老城区人和为传统商业工作的一大批人。因而不同的消费者将导致不同的开发形式。
4、对于大型住宅小区地块发展潜力寻找，只能把眼光放在“4（中等收入）”、“5（高收入）”两个方面。从4、5的密度分布来看，广州东面、南面的发展潜力最大。
5、还可以根据结构图进一步分析，由于时间关系，这里就暂时提供一个思路。
其次结合广州具体情况，按房地产价格、市场占有率、市场增长率对广州的地块进行分类：
一、具体分类如下：
