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前期介入工作内容及要点发布日期：2011年07月26日发布日期：2011年08月01日
第一部分前期介入工作内容及程序
一、前期介入工作内容及要点
1.前期介入的目的
规范各工程经管处在工程开发过程中各阶段介入的工作要求，明确介入阶段、工作内容和关注事项。
2.前期介入的范围
适用于各工程经管处对拟接管物业的前期介入工作。
3.前期介入阶段工作内容
3.1 工程规划设计阶段的介入工作内容包括，但不限于：
3.1.1整体布局是否有利于日后开展物业服务工作。
3.1.2在满足消防要求等相关法律的基础上，道路系统规划是否满足日后开展物业服务要求：包括小区出入口设计、建筑单体入口与道路关系的合理性、人流、车流的组织是否相互干扰，消防车道设计、设计车位停车量、各种停车方式的分配比例、步行系统分部等是否合理。分期开发的，在保障小区整体协调的前提下，应设置围墙间隔已开发、未开发区域，考虑前期开发区域的人流、车流、停车场等规划是否满足该区域交付使用的需求。
3.1.3公建的配套设计和功能分配。
3.1.4绿化与景观系统设计的功能及经济性。
3.1.5配套与公共设施的配置种类、数量及分布。
3.1.6物业用房的位置及功能划分，面积是否符合法律法规的要求。
3.1.7户型的平面设计是否合理。
3.1.8建筑外立面的设计是否留下治安隐患。
3.2 施工图设计阶段的介入工作内容包括，但不限于：
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3.2.1土建
3.2.1.1 屋面、有防水要求的卫生间（厨房）等防水材料的选择；
3.2.1.2 门、窗的材质；
3.2.1.3 屋面及管道井检修口的位置及尺寸；
3.2.1.4 地区气候差异对房屋质量的特殊要求；
3.2.1.5 空调外挂机预留位的尺寸、冷凝水的统一收集；
3.2.1.6 烟道、排气道的位置；
3.2.1.7 广场、道路用饰面砖的互换性及清洁的便利性。
3.2.2配套
3.2.2.1 室内管道、计量器具、智能化设施布置的合理性，及给业主造成的影响；
3.2.2.2 各种设备产生的噪音对业主的影响；
3.2.2.3 各种设备总控制开关是否设在公共区域内；
3.2.2.4 各种设备设施的能源消耗；
3.2.2.5 室外管线、管道井布局的合理性，及给业主造成的影响；
3.2.2.6 设备用房、经管用房、垃圾中转站、公共区域等的设计是否合理。
3.3 施工阶段的介入工作内容包括，但不限于：
3.3.1开发商招标工作介入（协助开发商就以下问题对投标单位提出相关要求）
3.3.1.1 门、窗质量及售后服务；
3.3.1.2 智能化设施设备质量及后期维修保养成本；
3.3.1.3 供暖、空调、卫生设施设备的质量及后期维修保养成本。
3.3.2施工过程介入
3.3.2.1 房屋质量控制；
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3.3.2.2 隐蔽工程检查验收记录；
3.3.2.3 设计变更记录的收集；
3.3.2.4 设施、设备的安装调试及售后服务；
3.3.2.5 成品保护；
3.3.2.6 体育设施、儿童游乐设施质量；
3.3.2.7 水景设施防水施工质量；
3.4 营销介入（配合）
3.4.1销售承诺对物业经管造成的影响；
3.4.2开发商赠送业主物品给物业公司带来的保修责任及法律责任；
3.4.3协助开发商拟定临时经管规约和前期物业服务协议；
3.4.4协助开发商公司向政府主管申办物业服务单位的招标手续。
4.前期介入的关注要点
4.1 设备房
配电机房、水泵机房、发电机房、中央空调机房、电梯机房、消防监控中心、风机房、锅炉房等。
4.1.1设备房通用关注要点：
4.1.1.1 独立用房，面积适用；
4.1.1.2 有必要的通风、采光、防潮、防水、防暑措施；
4.1.1.3 地面贴有瓷砖，坡度合理，并设有防止回灌的地漏；
4.1.1.4 配有专用灭火器1-2个位置；
4.1.1.5 预留设备检修、散热空间（设备与墙体，设备与设备之间），通过通风、采暖等设备避免温度过高或过低对设备造成损坏；
山东昕庭物业经管有限编号：XT-CX-04
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4.1.1.7 窗户加装内置护栏、铁花等防止人员攀爬；
4.1.1.8 位置合理，减少管道交叉和总长度；
4.1.1.9 对设备采取相应的降低噪音措施，避免影响住户正常使用和居住；
4.1.1.10 主要标识、线路图、制度上墙、上设备。
4.1.2设备房特殊关注要点
4.1.2.1 电梯机房位置有专用工具挂置位置；
4.1.2.2 灭火系统机房在房外设置启动设备和系统的位置；
4.1.2.3 配电机房设备前设有专用的绝缘垫；
4.1.2.4 灭火系统机房日常检测位置可与消防监控中心联系；
4.1.2.5 水泵机房冬季最低温度低于0℃时，必须采用供暖措施；
4.1.2.6 二次供水储水池上方加盖防尘，内壁应有玻璃钢涂衬，有不锈钢扶手，便于清洁；
4.1.2.7 宜设专用消防水储水池，容量能满足消防需求；
4.1.2.8 发电机房有专用储备油箱房（与发电机设备房之间有防火隔断）；
4.1.2.9 设备房应装有空调以备房间温度达到设备运行所需的状况；
4.1.2.10 供暖系统中锅炉房的位置应设置在冬季主导风向下风口，防止给小区造成污染。
4.2 公共房屋
4.2.1经管用房（办公室、值班室、工具房）
4.2.1.1 满足功能要求；
4.2.1.2 自然采光。通风、防水、防潮；
山东昕庭物业经管有限编号：XT-CX-04
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