房地产开发与经营流程及管理

12
LOGO
项目基本建设程序
长期 计划
五年 计划
预备 项目 计划
年度 投资 计划
项 目 建 议 书
可 行 性 研 究
设 计 工 作
建 设 准 备
施生 工产 安准 装备
竣 工 验 收
生 产 运 营
项 目 后 评 价
投资估算
设计概算
施工图预算
竣工决算
13
LOGO
❖ 《国务院关于投资体制改革的决定》国发200420号文件 ❖ 审批制度：对于企业不使用政府投资建设的项目，一律不
商品房预售
2. 前 期
征地
准 备
勘察设计
地质勘查
设计招标
规划设计方案选定
签订施工合同
组织施工单位进场 5.
组织设计交底
房 屋
审查施工图组织设计 销
施工放线
售
商品房价格报批 报工程竣工单 商品房记账入库 商品房销售
组织交房
工
建筑设计
规划部门验线
作
拆迁
4. 工
办理施工执照
程
编制施工组织设计 管
工程预算造价
• 公益性项目——主要包括科技、文教、卫生、体育和 环保等设施，公、检、法等政权机关以及政府机关、 社会团体办公设施，国防建设等。主要由政府用财政 资金安排
9
LOGO
建 设 项 目 划 分
按
按
按
列
建
投
入
设
资
计
性
规
划
质
模
时
间
新 （ 迁 ） 建 项 目
扩 建 项 目
改 建 项 目
恢 复 项 目
大 型 项 目
6
LOGO
1.1 建设项目及其分类
❖建设项目的分类
▪ 按管理需要划分
• 基本建设项目 • 更新改造项目
▪ 按建设性质划分
• 新建项目 • 扩建项目 • 改建项目 • 迁建项目 • 恢复项目
▪ 按建设规模划分
• 基本建设项目——大型、中型、小型项目 • 更新改造项目——限额以上、限额以下项目
7
LOGO
11
LOGO
项目基本建设程序
❖项目基本建设程序的概念
▪ 基本建设——是指利用国家预算内基建资金、自筹资
金、国内外基建贷款以及其他专项资金进行的，以扩 大生产能力（或新增工程效益）为主要目的的新建、 改扩建工程及有关工作。 ▪ 项目基本建设程序——是指国家按照项目建设的客观 规律制定的项目从设想、选择、评估、决策，到设计、 施工、投入生产或交付使用整个过程中，各项工作必 须遵循的先后次序
理
6. 勘察设计部门验槽 售
组织桩基验收
后
隐蔽工程预验
服 务
结构签订验收
建立物管机构 建立房屋档案 建立服务制度
日常管理
3
LOGO
序:建设项目及其分类
❖项目及其特征
▪ 项目的定义 • 定义——项目是指在一定的约束条件下（主要是限定 时间、限定资源），具有明确目标的一次性任务
▪ 项目的特征 • 项目的单件性或一次性 • 项目具有一定的约束条件 • 项目具有生命期
LOGO
房地产开发经营流程
重庆大学--建管学院--何凤麟
实用精品课件PPT
1
LOGO
房地产项目报批流程简介
实用精品课件PPT
2
项目设想
1.
投
年度计划
审核施工图 七通一平
竣工工程预验 组织竣工验收
资
可行性研究
材料设备订货
竣工资料归档
立 项
申请项目报告
3. 施
办理开工报告
办理竣工决算
规划方案
工
组织招标
➢ 按投资额划分
大中型项目：
❖程项目，投资额达到 5000万元以上为；
❖ 其他部门和非工业建设项目，投资额达到3000万元以上为 大中型建设项目；
❖ 更新改造项目只按投资额标准划分，能源、交通、原材料 部门投资额达到5000万元及其以上的工程项目和其他部门 投资额达到3000万元及其以上的项目为限额以上项目，否 则为限额以下项目；
中 型 项 目
小零 型星 项项 目目
10
规 划 项 目
预 备 项 目
当 年 开 工 项 目
跨
续 建 项 目
年 度 结 转 项
LOG目O
停 、 缓 建 项 目
房地产开发项目
❖ 房地产开发项目，一般是对土地和地上建筑物进行的投资 开发建设项目。在我国，依照《中华人民共和国城市房地 产管理法》的规定；房地产开发项目是指在依法取得土地 使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。
❖ 房地产开发必项目须严格执行城市规划。按照经济效益、 社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理 布局、综合开发、配套建设。我国的城市规划分为总体规 划和详细规划，其中详细规划又分为控制性详细规划和修 建性详细规划。对房地产开发项目产生直接法律约束力的 是详细规划。
❖ 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准 和规范；房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付 使用。上述立法的目的系为保障房地产开发过程及产品的 安全性，使房地产开发企业在追求经济效益的同时，兼顾 社会效益和环境效益。取得竣工验收合格证亦是申请取得 房屋所有权的一个重要条件。
• 单位（子单位）工程——具备独立施工条件并能形成独立使用功 能的建筑物及构筑物
• 分部（子分部）工程——按专业性质、建筑部位确定 • 分项工程——按主要工种、材料、施工工艺、设备类别等确定，
是计量工程用工用料和机械台班消耗的基本单元
5
LOGO
建设项目及其分类
❖建设项目及其特点
▪ 建设项目的特点
• 投资额巨大 • 建设周期长 • 整体性强 • 地点固定
再实行审批制，区别不同情况实行核准制和备案制。
❖ 核准制：《政府核准的投资项目目录 》。仅需向政府提 交项目申请报告，不再经过批准项目建议书、可行性研究 报告和开工报告的程序。
❖ 此外，还有一部分特殊项目一般不作为大中型项目安排。
8
LOGO
建设项目及其分类
❖建设项目的分类
▪ 按行业性质和特点划分
• 竞争性项目——投资效益比较高、竞争性比较强的项 目。企业作为投资主体
• 基础性项目——具有自然垄断性、建设周期长、投资 额大而收益低的基础设施和需要政府重点扶持的一部 分基础工业项目，以及直接增强国力的支柱产业项目。 政府通过经济实体进行投资，同时还应广泛吸收地方、 企业参与投资，有时还可吸收外商直接投资
4
LOGO
建设项目及其分类
❖ 建设项目及其特点
▪ 建设项目——是以实物形态表示的具体项目：
• 基本建设项目——新建、扩建等扩大生产能力的项目 • 更新改造项目——以改进技术、增加产品品种、提高质量、治理
“三废”、劳动安全、节约资源为主要目的的项目
▪ 建设项目的组成
• 单项工程——有独立设计文件，建成后可以独立发挥生产能力或 效益的一组配套齐全的工程项目