房地产税务筹划老板版.pptx

案例二： 某别墅项目拟进行一项促销活动，买一套价值1000万的别墅项目送一张
价值50万元高尔夫会员卡。而该企业经过咨询税务咨询公司后，重新改变了 活动方案，而是和高尔夫公司捆绑搞了一个促销活动，即向批购别墅业主推 出新的方案，现在办一张高尔夫球会员卡，凭卡购别墅可以打9.5折，一举 两得。尽管只是一个说法改变，购买者还是支出1000万元，但对地产商而言 却大不相同，假定这个别墅小区有200套，就会有1个亿收入收到了会员公司 ，而这一个亿恰恰不用缴土地增值税，大概节省的土地增值税达4000多万元 。
方合资条件是房子建成后分得5.6万平的商业楼即可。 在案例中，如果没有找到解税密码时，合资公司将5.6万平房子作价分给乙
方，合资公司需要视同销售缴纳营业税、企业所得税、土地增值税，乙方还需缴 纳契税等。如果商业楼均价30000元/平方米，仅营业税一项就高达8400万元之巨 ，再加上土地增值税、企业所得税、契税等，该项合作分房的就会承担巨额税收 支出。而这家企业后来跟我们税务咨询公司沟通后，我们帮这家企业找到了解税 密码，即不分商业楼，改变合作条件，而是楼随公司走，即乙方收购甲方股权。 实质上留下5.6万平商业楼。而这样处理后，5.6万平商业楼并没有处置，所以不 需要缴纳营业税、土地增值税、契税等，而只是承担股权转让中的企业所得税， 税收支出大幅下降。
第四讲 房地产开发企业各阶段解税密码
一、公司设立阶段的税收筹划
1、为了配合政府招商引资任务，设立外资房地产公司，结果 多缴了很多冤枉税。 2、法人股东与自然人股东差异（合肥某房地产商补缴2000万税款案例） 3、注册资金大小与土地出让金的关系 4、部门设置与人员安置 5、项目公司与项目开发部的税收差异
பைடு நூலகம்
企业总裁如果找不到解税密码，就会有以下两大后果:
第一个后果：税收不优化，企业利润被缩水 第二个后果：税收隐忧不断，涉税风险巨大 而相反企业如果找到了解税密码，一下子税款节省了，纳税风险也没了。
纳税风险
第二讲 什么是解税密码？
解税密码：通俗点说就是企业税收解决之道，就是企业在合法前提下通过一 系列税收政策运用从而达到最优纳税的解决方案，也就是人们通常所说的税 收筹划。那么我为什么叫解税密码，是因为我认为这种税收解决方案比较神 秘，往往改变一个说法、改变一个交易内容、改变一个环节、改变一个注册 地址，税款就节省下来，比较神奇，所以称解税密码更贴切、更形象。
而这五大事之中，对总裁最难的莫过于税收，只有把税收处理好才能睡之 稳，只有把税收处理好，才能算股东赚到钱，而问题难点在于税收是企业在跟 国家分利益，存在一系列似懂非懂的税收政策，存在太多税收陷阱，处理不当 就会带来巨大税收风险。
第一讲 找到解税密码到底有多重要？
案例一： 两家企业拟合资成立一家房地产公司，甲方出资金，乙方出资一块土地，乙
（一）合法性
案例一：土地评估入账
（二）合理性
案例二：一半开租金，一半开物业费
（三）可操作性
第三讲 解税密码藏到哪里？
税收筹划是在税法精通前提下，通过改变企业要素并特定税收政策适用 而带来的税款节省。 一、企业为什么很难找到解税密码？ （一）企业家税务战略误区影响了解税密码发现 （二）企业对税法精通程度影响了解税密码发现 （三）企业财务角色缺失影响了解税密码发现 二、那么如何建立寻找解税密码机制呢？ （一）建立三方机制，让总裁成为发现解税密码的主角。 （二）以专业机构为主导参与绘制税收图纸，让税收方案设计成为企业必经 重要机制。
1、关联交易中的税收风险 2、甲供材的税务难点分析（施工阶段与精装阶段） 3、延伸产业链，进行筹划（设立园林景观公司、装饰公司） 4、区分开发间接费与期间费用，做好税收筹划。
五、项目销售阶段的税收筹划 1、销售价格确认学问 包头“折扣”销售胜过“定价”销售案例 2、销售价格的分解（会员制销售） 3、设立销售代理公司的作用 4、促销方式的税收分析（买房送物业费，买房送装修，买房送太阳能，买 房送积分） 5、自留物业的税务处理
二、土地取得阶段的税收筹划
1、土地出让金返还的税收处理 2、企业垫资拆迁补偿费的税收隐患 3、合作开发的税收案例（青岛某企业会所案例） 4、收购项目公司股权中的税收陷阱 5、在建工程转让的税收难点
三、规划立项阶段的税收筹划
1、境外设计费的税收问题 2、普通标准住宅标准与土地增值税免税
需先行！
四、房地产开发建设阶段的税收筹划
一、解税密码存在的两大前提
（一）企业适用税法的多样性是企业进行税收优化的第一前提
案例：某地产公司售后回购案
（二）企业业务性质不同，适用税收政策必然不同，税收结果也必然不同， 这是企业进行税收优化的第二个前提
案例：某地产公司建立的四星级酒店
二、解税密码的两大维度
（一）纳税风险可控
（二）税款节省
三、解税密码三大特征
房地产总裁不能不知道的
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解税密码
引言：房地产总裁必须关注的五大事
1、用什么策略拿地？ 案例：某企业绑定一批品牌锁定地价拿地 2、用什么策略进行产品定位？ 案例：大理两个别墅项目成功与失败 3、用什么策略把产品卖好？ 案例：先造一座湖，后建一座城 4、用什么策略融资？ 案例： 5、用什么策略把税收处理好？
案例三：
某企业建造了一栋高档写字间，因位置极好，极具有升值空间，所以该 企业打算采取只租不售的方式运营，每年租金2个亿元，但面临极高税负， 交易环节要按5.5%缴纳营业税及附加，还有高达12%房产税，企业董事长让 财务经理想办法，财务经理经过多番请教，给董事长出了一个主意，一是看 看跟有些租户商量优惠些条件不开发票，这样税就少了，但后来董事长觉得 存在巨大风险，又请税务咨询机构，专业人士给这个董事长出了一些注意， 一是将租金和物业费分开收，这样物业费这部分就不用缴房产税，二是将建 好的房子整体租赁给自己下属专业租赁公司，由专业租赁在去承担后期分割 租赁及物业，这样转租环节就不用缴房产税，而新办租赁公司属于服务业， 而享受安置30%退役士官免征三年营业税及附加的税收政策。从上面的几个 案例分析中，企业总裁如果找不到解税密码，就会有两大后果。