经济适用房和廉租房比较分析

我更支持中国政府该建经济适用房、廉租房来满足低收入群体的需求以下是我的想法：

在“弱肉强食，适者生存”的自由市场的竞争中，两极化成了当代最明显的标志。越来越来的老百姓，面对高通胀和高房价的情势，无法享有最基础的“居者有其屋”的人权保障。现今的中国主要存在两种面向中低收入群体的住房保障政策：1）由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成保障性住房政策；2）由住房货币补贴构成的住房货币化分配政策。十年前我们为了缓解东南亚经济危机，大力推进的商品房私有化进程。而如今摆在我们眼前的更为深刻的问题是越演越烈的高通胀行情及日益尖锐的社会矛盾，有效的解决之道便是大力施行保障房的民生建设工程。保障房（一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成，它是提供给符合地方政府所制定标准的一种社会保障形式，由各个城市自行制定保障性住房标准。）对于社会边缘群体即中低收入群体的保障意义，也早已超越了广泛的社会救助本身。

目前随着中国城镇化住房制度的改革的深入，房地产市场体系逐步完善，中国已经基本形成了一套主要以资源配置为手段的多元化住房供应体制：面向金字塔间尖端的成功人士，主打豪华型的商品房战略。面向占据金字塔中层的泛泛之辈，主打实用型的经济适用房战略。而面向金字塔底端的占绝大比例的低收入群体，主打低成本的廉租房战略，如今的多层次的、高投入的保障房建设的民生战略，更符合占社会80%的中低收入群体的生存现状及社会过渡阶段的阶层分化形态。对于中低收入民众而言，多元

化的供给性保障性住房建设使他们最基础的民权和人权得以保障，能使他们大幅度减缓困窘的住房负担，从而加大了在营养、教育、保健、职业发展和子女抚养上的投资，提高社会边缘人群的工作意愿和就业热情；对于政府而言，供给性住房保障要能促进社会投资、减缓因商品房大行其道而产生的经济泡沫，更为重要的是安定民心，缓解社会矛盾。需要指出的是，社会心理学研究也证明，当低收入群体移到了更为干净卫生的住房后，都能让他们更快和更有效地摆脱贫困陷阱、不再依赖社会福利而步入独立发展。

我国现阶段，经济适用房和廉租房是住房保障的重点：保障房的面向符合城镇居民最低生活保障的标准的低收入族群。而经济适用是面向以中低收入家庭，其住宅价格其成本略低于普通商品房。从保障房的申请对象看，如若在管理和监督的流程能很好把握，就能极有成效的满足中低收入群体的住房需求，增加居民财产性收入，减少因自由市场的初次分配而引起的社会不公。保障性住房的概念创造之初，就被打上了惠民的标签。保障房对中低收入群体的生存权和居住权等基本人权的保障，以及对中国传统“居者有其屋”传统思想的迎合，使保障房建设成为近年来的民生工程项目中的香饽饽。

需要指出的是，现在的中国面临一个困惑：一方面是日日夜夜的底朝天的动土开工的商品房热；另一方面，是绝大部分百姓望房兴叹的无奈悲凉；这是不仅中国房产金融初探的失败，也是中国政府低效率的宏观调控实例印证。而现今在民众千呼万唤中始出来的保障房建设，正好化解这样一个尴尬。暂不论它现今在各种利益相关者的渗入下，所凸显出来的弊端。但

它的设计的初衷就是为了有效地满足难从市场获益的中低收入群体对自有产权的居所的使用权，从而避免由于他们因居无定所、生活得不到保障，进而产生的对社会的怨恨和不满，破坏社会秩序和政治稳定。总之，政府建房购房向低收入群体提供保障性住房的鼓励政策，一方面改善了特殊群体的居住环境，另一方面能使社会矛盾趋向有所缓和，为和谐乐业提供滋养的土壤。

除在民生和人权领域的保障作用外，保障性住房供给也是政府促动投资、拉动经济最得民心也最强有力的手段。2008年源于美国的金融危机虽然没有伤及中国的经济命脉，但对中国的金融、财政等宏观政策也产生了重大影响，我国房地产市场也参与到调整的行列中,与10年前我们倚重商品房市场，加大私有化进程不同的是，现今加大保障房的建设力度成为促投资、促消费并尽快走出危机阴影的最佳选择。尤其是政府担当的廉租房建设, 大规模的公共投入预计能与性质相似的4万亿的“铁公鸡”建设工程一般能起到立竿见影的作用。单从住建部今天公布的指标看：从今天1至9月份，，基本建成480万套，完成投资9600亿元。根据安排，2012年全国计划新开工城镇保障性安居工程700万套以上，基本建成500万套，如果完成，超万亿元的民生基础设施投入定能大量吸纳资金、大量创造就业机会、大力改善民生、带动大批产业发展的效应、淡化经济危机所造成的负面影响，并且使政府和企业的投资得以最大化。

相比货币性或其他形式的住房补贴，供应性的保障住房建设，是给高房价、热投机、偏离实体经济的市场降火的良方。当然中国住房市场而言，现在的情势是供不需求，潜在旺盛的需求及政府商品房的市场化政策使房

价于过去相比几乎呈几何式的增长，房产商的“利润”属性使市场投资都围绕着商品房转悠，保障民生的适合低收入家庭的中小户型住房供给严重不足、保障性住房存量低于预期，加大保障房的供给力度既反映社会民情对所需，也折射出面向政府和企业的最大的商机。既然高需求是推动高房价的关键因素，增加供应就是解决房价上涨过快问题的核心。一方面，如今业界和学术界的基本共识是廉租房供给每增加 5%, 房价会下降 3% - 4%，由此可见，如果大量的保障住房投入到市场来增加市场的住房的供应量，就能有效的“挤出”部分的私人市场，使房价维持在一个较为合理的水平。同时有效解决房价过高、大型住房比重大、空置率过高'等突出问题。另一方面，从保障房的性质看，因为相同环境下的经济适用房比商品房要便宜 10%到 15%，能使保障房呈现出拉低商品房价格、减少房产泡沫的效果。又因为廉租房的建设资金主要来自政府的财政预算，能极大降低来自房产商方面的阻力，同时由于廉租房租金较低（有时低至可比较市场租金水平的1/10），有极大的市场前景，能调节市场供求结构失衡的问题。不容忽略的是，住房补贴模式的良好运行建立在健全的金融体系之下，而现今中国的金融体系和政府的监管体系远远滞后于发达国家，金融服务仍存在效率低下的症状。从发达国家的经验看，如果住房补贴没有受到第三方的良好监控，其补贴的最终途径总是会流向非住房领域，造成公共资源的浪费。总而言之，供给性的保障房体系能使整个房地产市场的价格就会向更合理的价位回归, 大大的缓解低收入群体的窘困的住房压力，提高国民的幸福指数, 维护社会稳定。