第一章区域房地产市场分析
一、孝感市房地产发展区域现状住房建设情况分析
把孝感城区以槐荫公园为界分为东西两个部分（东城区、老城区）进行分析，从项目的分布情况以及总开发面积来看，住房开发最为集中的是北京路以东乾坤大道两侧，总建筑面积在80万平方米以上；其次是老城区开发项目；而南区和北区的住房开发则比较滞后。各区内部发展不平衡，经济发展的不同步引起的房地产分异非常明显。
（1）西城区
老城区的开发是以消耗现有可开发土地为主。前10年的商品房建设基本处于稳步增长的态势，到了2005年以后出现了明显的上升势头。老城中心区主要是城站路沿线地块，以人民广场为核心的辐射范围，因其优越的地理位置，完善的公共商业配套设施而成为城区居民购房考虑的重要地段。此地段土地资源稀缺，以老城改造为主，近两年住宅项目是以高层住宅为主，如：宇济·时代广场、宇济·文化广场、宇辉·星城、公安局住宅楼等。住宅的价格也是孝感城区最高的。城区内住宅平均价为1206.58元/平方米。而宇济·时代广场以2099元/平方米的平均价格，位居12层以上高层住宅均价的首位。
老城西、北组团从整体来看房地产发展主要发生在近几年，至2002年以后才开始有所起色。因为受机场净空高度影响,同时此区域不是孝感市城市发展的主导方向,基础设施建设也相对滞后,2002年以前多以5层以下私人建房为主;有一定规模的房地产开发集中在2003以后，尤其是2005年和2006年这两年，先后由湖北民生房地产和武汉鑫阳光地产开发建设了民生北辰花园和阳光美苑等
住宅小区,其销售对象主要是近郊居民,住房销售平均价格比城区中心地段低。譬如阳光美苑的平均售价是900元/平方米。此地段属于经济发展较慢但土地储备较为充足的地区，应该积极鼓励房地产的增长。
槐荫大道以南的城南老区居民密集，土地存量较少，同时处于老澴河风景区控制范围之内，发展空间极其有限。孝感市政府一直特别重视老城改造，但限于财力有限，对城南的改造一直较为谨慎。2000年至2003年间城南老区的商品房开发项目较少。2003年结合沿河道路改造，开始逐渐有房地产开发项目。
总体说来，孝感市老城区以东的房地产开发力度明显大于其他各区。具体到各年的开发情况来看，东区的房地产开发在2000年之后急速上涨，其主要原因是房改政策推动下引发商品住宅开发热潮。
从老城区以东房地产开发的空间分布来看， 1997年至2005年间房地产开
发最为集中的是乾坤大道两侧，主要分布在沿槐荫公园西岸，开发的楼盘有：安居工程一、二期、乾坤名城、航天·蔚蓝新都、乾坤阳光、宇济·槐荫天地、西湖明珠等，建筑面积达到了80万平方米以上；由于与规划的东城区行政中心城区临近，在地缘上与老城区相比具有更为明显的区位优势。其房地产开发规模在
2000年之后快速上升，并逐渐拉开了与老城区其他地段的差距，由于城市向东拓展和行政中心的建设促进了该区房地产项目的开发。
观察发展态势，房地产有逐步向东城区蔓延的趋势，并出现了像乾坤阳光、航天·蔚蓝新都等中高档居住区。经过几年的开发建设，老城区以东房地产较为成熟和完善，同时由于其良好的生态环境更成为了孝感市中高档居住区的代表区域。在住宅价格上乾坤阳光的单套售价2480元/平方米，是孝感城区12层以上住宅销售单价最高的。多层商品住宅中，航天·蔚蓝新都的平均价格最高，为1682元/平方米，单价最高的也是航天·蔚蓝新都，为2080元/平方米。
（2）东城区
东城区开发刚刚起步，基础设施的建设初具规模。自2004年起相应有二十多家行政单位在行政中心选址定点。受到全国宏观发展环境的影响，最重要的是孝感市发展战略与方向的调整，不仅对整个东城区的产业发展起到关键的推动，将带动居住配套开发，也标志着整个东城区住房开发将迎来新一轮的开发高潮。东城区南北两侧的湖北省孝南经济开发区（原南大民营经济区）和高新技术产业园慢慢跨入工业发展的快速成长期，通过几年的开发建设和产业的发展，各种专业人才的引进以及当地居民住房消费观念逐步转变，这些地段的房地产业也将步入一个稳步上升时期。
这两个地段以“外源性”产业为特色，纺织、制药、造纸、电气等产业的投资，是典型的外源型经济，是生产要素导向型的经济发展模式。特殊的区位条件与产业发展模式，决定了房地产发展也深受影响。相对来说，当地居民对于居住观念还没有完全转变过来，因此房地产开发建设处于满足于部分当地居民改善居住条件的。
二、区域特点：
随着政府“西迁东进”的城市规划，城北板块的发展更是惊人。基于孝南城区，城西的空地比较多，发展空间很大，动迁少，市政府将这里定位为住宅社区，城西板块住宅以多层公寓为主，价格在各个板块中是最低的，该板块住宅项目主要集中在宝成路以东、城站路、航空路以及体育西路围合地区上。
随着市间轻轨开发的延伸，开发区招商引资步伐的进一步加大，该区域已成为孝感市居民区迁移的目标。其中，位于在宝成路以东、城站路、航空路以及体育西路围合地区上，政府所在地更为接近，基础设施较为完备。目前，该区域的住宅规划以适当的超出了政府定位的普通住宅范畴，有了一定量体的中档偏高公寓住宅的出现；区域也有北京路以东，槐荫公园以西，孝汉大道以南，槐荫大道以北的区域。地区。目前该区域上市的楼盘均为规模化小区，如希望之城、阳光昆城等，规模均在20万平方米以上。
目前孝南城区价格定位于普通中等阶层消费者，一方面是与地段、配套、周边环境相协调，另一方面与该区域楼盘的规模大有关，许多楼盘一期都以较低售价聚集人气。随着商业配套、生活配套等设施的完善，后期产品的价格将进一步提升，小高层等产品正逐步出现。
1、孝感市房地产发展需求分析
住房需求是指在2006-2010年的这段时间内，消费者所愿意并且有能力购买的住房的数量。消费者对住房的需求有两个基本条件所构成：一是消费者愿意购买；二是消费者有能力支付。
根据孝感的实际情况，在市场需求分析的研究中，选取了几个被认为是足够重要的因素：住房的价格、消费者的收入、消费者的偏好、消费者对未来价格的预期、城市经济发展水平的影响、城市人口增加的影响、产业结构及相关政策的影响等。
2、现状的需求：包括自用性住房需求、强制性需求、投资需求
（1）自用性住房需求
至2005年底，孝感城区共有常住人口33万，共有家庭42869户，住房总面积985.71万平方米，家庭户均建筑面积104.54平方米，人均住房建筑面积29.87平方米。随着城市化进程、人口年龄结构变化，因婚姻而形成的新增家庭等原因将使供求矛盾加大。据孝感市“十一五”规划预测，未来5年即到2010年底，孝感城区常住人口将达到40万，家庭增加到125000户，住房总建筑面积1400万平方米，人均住房建筑面积35平方米；那么到2010年需新增住房建筑面积415万平方米。
（2）强制性需求
强制性需求在这里主要指城市因用地规模的拓展、结合旧城更新、基础设施和公益性公共服务设施建设而产生的房屋拆迁，规划必须解决迁出的这部分人的住房问题。
（3）投资需求
商品住宅本身就具有使用功能和投资功能，在投资方面又可分为长期出租型和短线炒作的投机型。目前在个人银行存款处于利率较低而又没有更具吸引力的投资渠道的情况下，大量的个人投资流向房地产市场是必然的。银行存款中用于房贷的比例在增加，这其中包括了自用型购房和投资型购房。
3、住房的公众溯求
2003年孝感市房地产管理局和孝感市统计局对孝感市居民的住房情况以及购买意向进行一次摸底调查，采取在社会上随机等距抽样的形式，进行了社会性的入户问卷调查访问，调查一共发放现场问卷100份，问卷包括居民住房现状、购房需求、购买习惯、调查户基本情况等5个方面，通过调研整理，应该说调查结果较能反映公众未来的购房意愿。
1、对于居住地段的选择，市区的城站路两侧、文化路以北和长征路两侧、文化路以北两个地段是购房首选位置，其次是北京路两侧、文化路以南两侧、文化路以南两个地段；其他地段暂不被看好。
2、对于住房面积的选择上，选择101-120m²的占44.2%，121-150 m²以上的占24.8%，150 m²以上的占8.1%，81-100m²占18.2%，80m²以下占4.7%。
