店铺选址中常见的几种商圈分类
找店铺不可盲目，店铺位置的好坏多少决定你生存的基本条件。而我们通常的选址先从商圈下手，确定了商圈性质以后，就可以基本判定适应的餐饮品类和具体面对的消费人群。甚至细致的人流情况都可以一探究竟。
城市商圈大致可分为以下几种：
1、流量商圈：机场车站等，客流量节奏快，候车时比较无聊，人流心态一般较急躁。适合快节奏消费品，同样在此类商圈类适合的餐饮类型也多为快餐小吃简餐类。
2、社区商圈：社区商圈又可分为以下几类：
医院：对食物的要求比较高，考虑营养均衡等，而且早上空腹的比较多，客流会比较集中。适合水果店、流食店、营养值较高的餐饮品类。麻辣烫等快餐消费显然并不适合。
写字楼：需要具体看是几线城市的写字楼，可能一般意思上觉着写字楼里都是上班的白领，购买力比较强，其实并不是，有些二三线城市的写字楼购买力其实并不强，他们会把主餐放在晚上，中午随便买一
点解决就好，任然保持工作的状态，很难放松心情去享受美食。其包容性会比较大，各种需求不尽相同。适合出餐较快，均价较低的餐饮品类。
学校：小学没有直接购买力，中学购买力会比较局限，大学购买力相对较高，而且学生都有共通信就是非理性消费。根据不同品类选址，对于餐饮而言，大学城是个好去处，但是每年的寒暑假会白白损失三个月左右的营业额度。
居民区：老居民区居住人年龄都较大，年轻人多以外来务工的人较多。而新居民区上班的年轻人则较多。不一而论，具体情况需要实地考察。
3、复合商圈：以上两种或者两种以上混合，一般属于城市的核心商圈。此类商圈适应性较强，各种品类的店铺都可以依次为依托而生活的很好，但是此类商圈也有个弊端就是拿店成本太高，前期投入太高，承担风险较大。且竞争相对较大，多以品牌餐饮为主。
4、店中店商圈：美食广场档口、大型商场、批发市场、家具城等等。多以小店铺形式呈现，或者是档口类店铺，就餐人相对比较复杂，适应客单价较低，价低量大实惠型的餐饮品类。
根据以上分类，在选择店铺的时候就要考虑你所在商圈是否符合你的实际店铺需求。
分析：商店选址与商圈的关系 2011年08期《当代经济》2011-12-14 新设商店在选择地址时，总是力求较大的目标市场，以吸引更多的目标顾客。因此，商店经营者必须对商店所在的商圈进行考察来确定商圈范围。不同的零售经营业态会有不同的商圈，相同的经营业态在不同的地区，商圈大小也是有所不同。商圈的选择必须谨慎，且要调查清楚，才能开创自我的生存空间。 一家成功的商店，其成功的因素很多，商圈的影响有着关键作用，因为地点好坏直接影响营运的效率。据调查，商圈的影响程度达60%以上。因此如何选择一个好的商圈，对商店日后的经营发展有很大影响。另外，对于成熟商圈来说，商圈可以产生叠加效应，各零售商家在商圈内能够产生倍增效应，降低零售商独立宣传推广的成本，还能产生巨大的集客能力。商圈的存在对于商业来说，已经是一荣俱荣、一损俱损，商圈的暗淡也必将使零售商家暗淡，因此维护商圈的平衡和繁荣，寻求商圈资源的最佳配置，是一项明智之举。 一、商圈的内涵 商圈也称购买圈或商势圈，是指在一定经济区域内，以商场或商业区为中心，向周围扩展形成辐射力，对顾客吸引所形成的一定范围或区域。商圈有两层含义：一是在一定空间内的商业设施和商业企业的位置情况与地理范围情况；二是在一定空间内的商业企业经营商品种类与客流情况。根据在经济区域中的地位，可以区分为核心商圈、次级商圈和边缘商圈，如图1所示。 核心商圈一般占据该经济区域顾客总数的60%～70%，每个顾客平均购买额为最高。一个城市可以拥有一个以上的核心商圈，这种情况一般只发生在超大型城市中，例如北京就可以在一定时间内拥有西单和王府井两个核心商圈。但是，在一般大中型城市中，因为消费者和购买力有限，客观只需要一个核心商圈。 次级商圈是指核心商圈外围的商业区，它一般拥有着该经济区域20%左右的顾客，顾客较分散。这个区域的大型商场在软硬件各个方面与核心商圈的大型商场完全一样，但由于位置上的差异，客观环境使它们很难像核心商圈的大型商场一样进行市场定位，消费者的数量和消费水平使其难以维持较高级的经营项目和较高级的经营环境。 边缘商圈是指次级商圈外围的商业区，其拥有顾客的比例低于次级商圈，一般来说，非核心
城市综合体的分类 " 对城市综合体的分类，首先先认识其表现形式。 1、城市综合体表现形式 1）城市形态的表现，在城市中心区域为了降低综合商务成本形成城市综合体 2）经济形态的表现，随着城市区域的开发与旧城的改造规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种功能，形成互为价值链的关系，集群式的、高使用率的都市综合体3）建筑形态的表现，建筑设计多以街区特点水平分布的复合建筑群 2、分类 1）按地段分： A 城市CBD中心的城市综合体，如北京万达广场。 B 交通枢纽型城市综合体，如北京国瑞城。 C城市副中心城市综合体,城市副中心，是城市经济新增长点。如上海五角场、重庆南坪商圈、无锡滨湖区、沈阳铁西城市副中心等。 D城郊结合部城市综合体，如世茂；蝶湖湾。 由于很多的大城市市区已经没有能够找出占地5万平方米以上的地块，因此很多城市综合体最大的选址可能是在城郊结合部。 2）按性能分： A 商务综合体，是指没有住宅的纯综合体； B 生活综合体，不仅有住宅而且比例较大超过30%； C 单一综合体；一种按功能说不但没有住宅甚至没有公寓等居住型的净综合体；另一种按建筑形态说可能只有一栋超高层建筑，但却也集合了三种以上的功能产品。 D （泛）综合体集群：一个以上的综合体复合体或商圈 E 城市综合体五大核心模式 3）按品味分： 1）高端奢侈型综合体，指都心型尤其是一线城市为特征的五星级酒店、五A级写字楼和奢侈品和国际一线品牌为主的高端商业中心的聚合综合体。 2）中档生活型城市综合体。酒店三星以下，商业以大卖场主力店为主和写字楼体量较小的的一线城市区域商业中心和二、三线城市的综合体。 3、中央商务区（Central Business District，简称：CBD）、城市副中心区与城市综合体的关系 1）CBD概念 中央商务区（Central Business District，简称：CBD）指一个国家或大城市里主要商业活动进行的地区。其概念最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业会聚之处”。随后，CBD的内容不断发展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。一般
商圈分析报告 选址项目分析 （一）人口环境 一、客流分析 客流量: 由于宝龙城市广场位于上海金融学院，杉达大学，二工大之间旁边又有12号地铁线和正在建设的9号线延段，又地处曹路社区旁边又有多个小区属于这块地区绝对的主商圈,因此对于足疗这个消费客流量不必多疑肯定是多的，而且呈上升趋势。 二、顾客购买能力分析 周边人口测评分析 消费者组成：大学生，工薪阶层，中老年人。 消费主要人群：大学生和平时劳累的中老年人 （二）市场环境 周边店聚集情况分析 一、异业聚集：宝龙城市广场有家乐福，KTV，电影院，美食街，地下一层分布有：电器数码、KTV、新华书店、美食广场、运动馆等多种业态。一层主要由品牌服饰区和个性服饰区两块组成，沿二号大街为名品男女服装。二层三层分别分布有生活配套、餐饮、影院、
游乐园等业态 二、同业聚集：宝龙广场还有一家真诚足道作为GBG最大的竞争对手。（三）竞争环境 竞争对手分析：位于金海路2591弄41号6楼近宝龙广场，真诚足道会馆也作为和GBG类似的一家足道会所无疑是最大的竞争对手，但是和GBG 不同的是他除了足疗还有其他服务类似推油而且经过我们对消费者调查得 知真诚足道的服务质量堪忧,下面是一些顾客反应 因此可以得出结论真诚足道很少有回头客因为服务质量不高，专业性不够强。因此专攻于足疗的GBG有很大的优势。 W：成本开业相对较高；价格相对于较高；服务品类相
对于较少。 S：很好的地理位置；丰富的客流量；较少的行业竞争；相对优势的企业资源宣传(宝龙城市广场） O：越来越多人需要足疗放松并认可这一服务行业；人们消费水平提高；随着地铁9号线建成更多的人选择定居曹路社区；宝龙城市广场1期2期3期规模不断的扩大T：品牌的新颖会让消费者产生消费心理障碍；会不会有回头客；街头没有牌子三无的按摩店低价位的冲击等等交通可为十分方便 导言 本次调查是由于要在和盛镇开设美甲店，需要准确判断和盛商圈是否适合开设美甲店。本次调查范围仅限于温江和盛镇和盛商圈。调查的目的是通过调查，明确该地是否适合开设美甲店，降低投资风险。调查所用到的研究方法有问卷调查法、资料调查法、观察法、询问法、实验法。 由于政府部门保密需要和人口流动微观环境变化以及时间资金等条件的限制，这份调查报告可能存在一些瑕疵，如果没有这些限制条件，这份报告会做的更好，希望观者能谅解。 选址项目分析 因和盛镇没有一家美甲店，故把调查对象确定为经营美甲产品比较突出的品牌店自然堂美容店和普通店好好化妆店，进行客流量分析。 （一）人口环境
10种商业业态分类和基本要求 作者：平沙秋雁出自：沧浪之水浏览/评论：152/0 日期：2009年11月6日 09:58 1、超市要求选址在城区中心、居民区，商圈目标顾客为经营服务辐射半径0.5km，目标顾客以居民为主，营业面积应在300㎡以上，商品经营结构为以销售食品、生鲜食品、日用品为主，经营方式为采取自选销售方式，出入口分设，统一结算。 2、便利店要求选址在城区中心、居民区、交通要道，以及车站、医院、学校、娱乐场所、办公楼等公共活动区，商圈目标顾客为目标顾客以居民、单身、年轻人为主，营业面积应在50㎡左右，商品经营结构为以销售食品、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点，经营方式为以开架自选为主，统一结算。 3、大型综合超市要求选址在城市中心区、城郊结合部、交通要道、大型居住区附近，商圈目标顾客为经营服务辐射半径3km以上，目标顾客以居民、流动顾客为主，营业面积应在3000㎡以上，商品经营结构为大众化衣、食、用品齐全，满足一次性购全，注重本企业品牌开发，经营方式为采取自选销售方式，出入口分设，统一结算。 4、仓储商店要求选址在城乡结合部的交通要道，商圈目标顾客为经营服务辐射半径5km以上，目标顾客以中小零售店、餐饮店、集团购买和流动顾客为主，营业面积应在5000㎡左右，商品经营结构为以销售大众化衣、食、用品为主，自有品牌占相当部分，实行低价批量销售，经营方式为采取会员制，自选销售方式，出入口分设，统一结算。 5、专业店要求选址在城区中心、专业街以及百货店、购物中心内，商圈目标顾客为目标顾客以有目的地选择某类商品的顾客为主，营业面积根据商品特点而定，商品经营结
苏州：相城区、吴中区、苏州工业园区、高新区、吴江区、姑苏区、昆山市、张家港市、常熟市、太仓市 苏州的商业格局主要包括：观前商圈、石路商圈、南门商圈、高新区商圈、万达广场商圈（靠近火车站）、工业园区商圈（湖东与湖西CBD）。 苏州的交通主干线：人民路、干将路、东环路、 无锡：梁溪区、滨湖区、惠山区、锡山区、新吴区、江阴市、宜兴市 无锡的商务格局主要包括：崇安寺商圈、太湖广场商圈、欧风街商圈、站前商圈、西门商圈、南禅寺商圈、河埒口商圈、南长商圈、中桥商圈等。 无锡的商业街区主要包括：中山路、人民路、健康路等。 成都：青羊区、锦江区、金牛区、武侯区、成华区、新都区、温江区、龙泉驿区、青白江区、崇州市、都江堰市、彭州市、邛崃市 成都的商务格局主要包括：CBD中心商圈、盐市口商圈、荷花池商圈、金府商圈、羊西商圈等。天府广场、春熙路、荷花池、磨子桥、太升路、武侯祠、杜甫草堂 成都的居住社区主要包括：建设路社区、玉林社区、双楠社区、沙湾社区、金沙社区等。 深圳：福田区、罗湖区、南山区、盐田区、宝安区、龙岗区、光明新区、龙华新区、坪山新区、大鹏新区 深圳的商务格局主要包括：华强北商圈、东门商圈、市民中心CBD商圈、人民南商圈、笋岗商圈、南油商圈、宝安中心区商圈，益田大型社区、梅林大型社区以及红树林、香蜜湖、华侨城等豪华居住区。 深圳的交通主干线：深南大道、滨河大道、北环大道、南海大道、红荔路、笋岗
路、皇岗路、华富路、华强路、彩田路、新洲路、香蜜湖路等道路是深圳交通网中最主要的干线。 上海：黄浦区、徐汇区、长宁区、静安区、普陀区、虹口区、杨浦区、宝山区、闵行区、嘉定区、浦东新区、松江区、金山区、青浦区、奉贤区 上海的商务格局主要包括：陆家嘴、徐家汇、人民广场中心区、虹桥、南京西路静安寺、五角场新江湾城等商圈。 上海的商业街区主要分布在：陆家嘴、淮海中路、徐家汇、人民广场、南京东路步行街、南京西路、五角场新江湾城。 广州：越秀区、荔湾区、海珠区、天河区、白云区、黄埔区、花都区、南沙区、番禺区、从化区、增城区 广州的商务格局主要包括：环市东商圈、天河北商圈、江湾商圈、琶洲会展商圈、珠江新城CBD区；以及荔湾、工业大道、敦和、天河北等大型居住社区。 广州的商业街区主要分布在：北京路、上下九路、天河城、江南西路、东山口、广州硅谷、芳村批销中心、站前批销中心等。 西安：新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、未央区、雁塔区、阎良区、临潼区、长安区、高陵区、蓝田县、周至县、户县 西安的商务格局主要包括：钟楼核心商圈、小寨商圈、火车站商圈、文艺路商圈、土门商圈，以及高校聚集区、新兴居住社区等。 西安的交通主干线：东大街、西大街、南大街、北大街，以及二环路是西安交通网中最主要的干线。 杭州：上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、滨江区、萧山区、余杭区、富阳区
商圈分析与选址分析
鄞州万达商圈分析与选址分析 一、商圈形态 鄞州和人口、资源聚集，并使之成为继天一商圈之后 宁波市的又一商业中心。 鄞州万达属于商业区。商业行为集中之区， 其特色为商圈大、流动人潮多、热闹、各种美容 院林立。如：一些商业广场，城市主要商业街， 其消费习性具有 快速、流行、娱乐、享受及消费额不低等特色。 一个新的商圈有望形成 万达MALL的服务对象主要是鄞州中心 区，它的建成可以改善鄞州区缺乏大型商业区的 现状，同时减轻天一广场、三江口地区的服务及 交通压力，分流作用将不可忽视。近20万平方 米的商业用地，20多亿元的投入，多种业态的 进入，一个新商圈有望形成。 而且，根据万达的规划，在沃尔玛、百胜等 名店旁边，将开发几百家小型商铺出售。只要商 家入驻这些店铺，更浓的商业氛围就会出现。从
万达在其他城市的发展来看，这些临街商铺都非常抢手，在长春，最高卖到了每平方米6.68万元。 对此，宁波市经济研究中心有关专家表示，以现在宁波市的状况来看，万达MALL的服务对象主要是鄞州中心区。它的建成可以改善鄞州区缺乏大型商业区的现状，提升鄞州区乃至宁波市的城市档次，有利于宁波城市平衡发展。同时，满足鄞州区以及宁波南城地区居民日常购物、休闲的需求，减轻天一广场、三江口地区的服务及交通压力，分流作用将不可忽视。 在宁波，天一广场、万达MALL以及太平鸟集团筹建的时尚中心(计划建于宁波客运中心站附近)都是以“MALL”为发展理念的，从地理位置上看似呈鼎足之势。对此，浙江万里学院金融系陈主任认为，宁波市展是滞后的，与宁波GDP以及人口总数相仿的苏州，大小商业圈便有3个，所以，随着宁波城市化的发展，鄞州新商圈的形成是可能而且必要的。
店铺选址调查的分析报告店铺选址前首要的准备工作就是对店铺地址进行周密的调查，列出一份详尽的选址调查报告，从而逐一分析店铺的选址的利与弊，最后确定该地址是否适合店铺的运营。 店铺选址调查报告第一步人口状况了解该地段家庭人口及 收入水平家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。 店铺选址调查报告第二步人口密度的普查 一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。 店铺选址调查报告第三步客流量的统计 一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为： 1.各站上下车乘客人数历年来的变化。 2.上下车乘客人数愈多的地方愈有利。 3.上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。． 店铺选址调查报告第四步分析消费者的购买力 商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商
圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50％，500—1000元的占20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的约占10％。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。 店铺选址调查和评估方法 (1)商圈的调查 商圈，也称商业圈，是指店铺吸引消费者的地理区域。商圈的大小，与消费者所购买商品的特性、消费习惯、交通因素等有很大关系。一般以店铺设定的地点为圆心，周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素，但实际上，还应综合店铺的业态形式、商品的特性、交通网的设立等一系列因素。而且商圈的形式不一定都是同心圆，店铺类型、规模、周围有无竞争者，顾客往返时间和交通障碍等都会影响商圈调查的结果。 次级商业田和边缘商业圈。中心商业田、商圈包含三个层次： 中心商业圈占这一店铺顾客总数的55％一70％。这是最靠近店铺的区域，顾客在人口中所占的密度最高，每个顾客的平均购货额也最大，很少同其他商圈发生重叠。次级商业圈包含这一店铺顾客总数的15％一25％。这是位于中心商业圈外围的商圈，顾
商业街的开发选址 商业街适宜在哪些地段开发！ 在这里我们暂且将商业街分为： 1、复合零售型商业街 2、复合批发型商业街 3、专业批发型商业街 4、专业零售型商业街。 商业街：建在哪,谁来建,怎么建? --国家经贸委贸易市场局局长黄海接受《经济日报》采访 记者：前几年我国许多城市掀起了兴建商业街的热潮，现在大大小小的城市里几乎都有了人造的商业街，但是“几家欢喜几家愁”，有不少商业街刚开街就冷冷清清，有街无市。我们能不能把商业街“火”起来的要素明确归纳成几点？ 黄海：商业街“火爆”的关键因素在于人流数量多，而人流多的原因主要有二：一是购物，二是观光，两者相辅相成。日本商界把商业街分为近邻型、社区型和区域型三种类型，再根据不同的类型采取不同的经营方针，其中的经验值得我们借鉴。 近邻型商业街的主要服务对象是附近居民，商品以日用消费品为主，店铺类型可以有一两个超市，其余多为按商品分类的专业店，以及餐饮、洗染、理发等服务门店。这种类型的商业街店铺结构类似，但根据邻近居民区的不同收入水平，分别确定不同的商品结构和价格档次。 社区型商业街要兼顾附近居民购物和旅游者观光两种需求，商店类型和商品品种档次都要比近邻型商业街更加丰富。社区型商业街可以是综合性的，也可以建成销售某类商品的专业街，便于消费者货比三家。由于消费者并不居住在附近，应准备汽车停车场所，附近的公共交通也应非常便利。 区域型商业街应把旅游者购物和本地顾客休闲购物作为重点服务对象。商店类型和商品品种、档次，应比社区型商业街更为丰富，店铺面积应该更大，装修水平也应更加高档。除了购物和生活服务场所外，还应建有影剧院、书店等文化活动场所。 记者：刚才我们谈了商业街成功的主要原因，现在很多地方关注的是如果要新建一条商业街，必须具备怎样的条件才能保证“火”起来？ 黄海：不论是历史形成的传统商业街，还是城市改造中新建的商业街，都需要进行科学的规划。
店铺选址调查的分析报告 店铺选址前首要的准备工作就是对店铺地址进行周密的调查，列出一份详尽的选址调查报告，从而逐一分析店铺的选址的利与弊，最后确定该地址是否适合店铺的运营。 店铺选址调查报告第一步 了解该地段家庭人口及收入水平家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。 店铺选址调查报告第二步人口密度的普查 一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。比如
采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。 店铺选址调查报告第三步客流量的统计 一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为： 1.各站上下车乘客人数历年来的变化。 2.上下车乘客人数愈多的地方愈有利。 3.上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。 根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如： 1.居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。 2.日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。 3.火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。
(一)确定选择餐厅选址的方法：分析评估法、经验判断法等 (二)要做好充分的市场调查，明确划分商圈，并从中做出最优选择。 (三)还要根据快餐厅的选址原则，有技巧的做出对应的选址决策 例如，根据市场原则的要求，应在常住人口比较集中的地方开快餐，不宜在人口稀少的地方。 (四)从成功和失败的案例中吸取经验和教训。 快餐厅选址的基本思路： 首先，要选择闹市区。 其次，要对所设想开店的地方实行实地考察。一天分早上、中午、晚上不同的时段进行人流量的调查，以及搞清他们的目的，他们是路过、溜达、还是消遣……。第三，地点选好，还要注意定位，也就是目标市场的选择了。 商圈分析 一、商圈构成及影响因素 商圈（trading area）也称零售交易区域，是指以零售商店所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。简言之，就是零售商吸引其顾客的地理区域，也就是来店购买商品的顾客所居住的地理范围。 商店的商圈一般由以下三部分组成： ●主要商圈（primary trading area），这是最接近商店并拥有高密度顾客群的区域，通常商店的55%-70% 的顾客来自主要商圈。 ●次要商圈（secondary trading area），位于主要商圈之外、顾客密度较稀的区域，约包括商店15%-25% 的顾客； ●边际商圈（fringe trading area），指位于次要商圈以外的区域，在此商圈内顾客分布最稀，商店 吸引力较弱，规模较小的商店在此区域内几乎没有顾客。 影响商圈形成的因素： 影响商圈形成的因素是多方面的，可以归纳为企业外部环境因素和内部因素。主要有： ●商店规模。 ●经营商品的种类。 ●商店经营水平及信誉。 ●促销策略。 ●家庭与人口因素。 ●竞争对手的位置。 ●交通状况。 二、商圈划定方法 1雷利法则 在划定商圈方面，美国学者威廉·雷利(Willian J·Reilly)提出了一套法则，?称为“零售引力法则”，也称“雷利法则”。雷利认为，商圈规模由于人口的多少和距离商店的远近而有不同，商店的吸引力是由最邻近商圈的人口和里程距离两方面发挥作用。雷利法则的基本内容是：在两个城镇之间设立一个中介点，顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买，即在这一中介点上，两城镇商店对
百货商店选址调查与商圈分析 有关人口数和家庭人口之组成，可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。所需调查的工程包括： 1．常住人口数 2．家庭及构成 3．人口密度 4．教育程度 5．从事行业 6．自然增加率 7．社会增加率 8．家庭人均收人 9．白天流动人口数 10．年龄构成 1１．家庭年支出及支出结构 现就一些主要工程分述如下： 1．家庭人口及收入水平 家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。 2．人口密度 一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。 要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。 白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民工程等以适应需要。
人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。 3．客流量 一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为：各站上下车乘客人数历年来的变化。 上下车乘客人数愈多的地方愈有利。 上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。 根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。 一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如： ·居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。 ·日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。 火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。 体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。 4．购买力 商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50％，500—1000元的占20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的约占10％。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。 企业在选择立地时，应以处于青年和中年层顾客，社会经济地位较高，可支配收入较多者居住区域作为优先选址为佳。 商圈分析的内容和步骤 一.商圈形态 商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种： ——商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。 ——住宅区。该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。
商铺选址分析 (1)商圈的调查 商圈，也称商业圈，是指店铺吸引消费者的地理区域。商圈的大小，与消费者所购买商品的特性、消费习惯、交通因素等有很大关系。一般以店铺设定的地点为圆心，周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素，但实际上，还应综合店铺的业态形式、商品的特性、交通网的设立等一系列因素。而且商圈的形式不一定都是同心圆，店铺类型、规模、周围有无竞争者，顾客往返时间和交通障碍等都会影响商圈调查的结果。 商圈包含三个层次：中心商业田、次级商业田和边缘商业圈。中心商业圈占这一店铺顾客总数的55％一70％。这是最靠近店铺的区域，顾客在人口中所占的密度最高，每个顾客的平均购货额也最大，很少同其他商圈发生重叠。次级商业圈包含这一店铺顾客总数的15％一25％。这是位于中心商业圈外围的商圈，顾客较为分散，一般日常用品对这一商圈的顾客缺少吸引力。边缘商业圈包含了剩余部分的顾客，他们最分散，如便利店对他们就不具有吸引力，只有一些特殊晶、选购品才会吸引他们的到来(见图１－１)。 ①有效商圈范围的调查 对于新设店铺商圈的划定，往往通过调查评价，包括对市场趋势的分析和对消费者的调查。 市场趋势分析要收集有关资料，如人口分布的预测、新住宅的兴建、公共交通运输、城市规划等方面的资料。对消费者的调查，如往返于商店的距离和花费的时间多少是顾客乐于接受的，一家商店的坐落插所要具备哪些特征才能吸引顾客，最可能来新店的人们的住址等。分析市场趋势和调查消费者这两方面可以同时采用，也可只用其中一项，同样都可为勾划商圈轮廓提供依据。 要划定一家新设店铺的商圈界限，可使用美国学者威廉·雷利 提出的雷利法则，也可称为“零售引力法则(定律)”。他认为，商圈规模由于人口的多少和距离店铺的远近而有所不同，店铺吸引力是由最临近商圈的人口和里程距离两方面发挥作用。其内容是在两个城镇之间设立一个中介点，顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买，这个点位于对顾客具有同等吸引力的两家商店位置上。 雷利法则假定两地的交通条件和供应状况是相同的。则A城镇的商圈范围为15公里，B城镇的商圈范围为5公里。实际上，任何两地的交通条件和供应状况都不会完全相同。因此，企业在确定商圈时，要考虑到不同地点的实际情况，对测定的商圈大小进行适当的调整，使之更接近于真实情况。雷利法则较适宜于以汽车为交通工具的国家和地区，对亚洲地区采说，人口密度高，购物主要以步行为主，可能更多地考虑步行的距离对商圈的影响作用。 对于超级市场而言，不同的业态模式由于经营的商品种类不同，目标顾客不同，因而具有不同的商圈范围；借鉴国外经验，一般而言；仓储式商场实行会员制度。许多商品都是成批购买，商圈范围可达到50公里；大型综合超市卖场面积大，经营商品种类丰富，因而可吸引远距离的顾客，商圈也可达到15-20公里；而标准食品超市主要经营食品、商圈一般为5公里；传统食品超市经营的商品种类少，商圈约为1—3公里；便利店因为经营商品种类少，而价格又比其他的超市高，消费者购买主要是为了求方便，因而商圈只有500米左右。 ②商圈的顾客群调查 商圈内的顾客群分为两部分：一是流动人口：二是住户。两种人口对营业额的影响不同。流动人口测定的一般方法是： a．指定专人(最好是两个以上的人员，可轮流测量，获得全天的测试资料)到预定的店址测定各年龄层的人数。
百货选址调查与商圈分析 有关人口数和家庭人口之组成，可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。所需调查的项目包括： 1 ?常住人口数 5 ?从事行业9?白天流动人口数 2.家庭及构成 6.自然增加率10.年龄构成 3.人口密度7.社会增加率 1 1 .家庭年支出及支出结构 4?教育程度8家庭人均收人 现就一些主要项目分述如下： 1.家庭人口及收入水平 家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配， 会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭（有一个独生子女），则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。 2?人口密度 一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。 要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。 白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。 人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。 3.客流量 一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为： 各站上下车乘客人数历年来的变化。 上下车乘客人数愈多的地方愈有利。 上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。 根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。 一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如： ?居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。 ?日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。 火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。 体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。 4.购买力 商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000 个。经过汇总分析，这 2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50%，500— 1000元的占20 %，1000—1500元的占20%，人均月 收入500元以下的10%;人均月收入2000元以上的约占10%。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。 企业在选择立地时，应以处于青年和中年层顾客，社会经济地位较高，可支配收入较多者居住区域作为优先选址为佳。 商圈分析的内容和步骤 一.商圈形态 商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种： ――商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。 ――住宅区。该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。 ――文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。 ――办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。 ――混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。 二.商圈的确定 对现有商店商圈的大小、形状和特征可以较为精确地确定。在国外，一般用信用证和支票购物，可由此查知顾客的地址、购物频率、购物数量等情况，国内可以通过售后服务登记、顾客意向征询、赠券等形式搜集有关顾客居住地点的资料，进而划定商圈。但是对于一家尚未设立的连锁店铺而言，
商圈调查与选店 一、商圈调查的目的 做店铺，首先就要找店铺，了解和调查所找店铺的周围情况．调查商圈可了解预设商店营业范围内的地理区域，以协助适当未来店铺位置的选择，商圈调查的目的包括： 1、了解地区居民的人口特性、社会经济变项及生活形态，购买习惯等。 2、确定未来店铺的消费档次，以及所要销售的产品组合及促销重点。 3、分析和现有的店铺商圈是否重迭。 4、计算在某一地理区域内应开店铺的数量。 5、找出商圈内的障碍，包括： A、道路设施不便。 B、人口拥挤。 C、交通过度拥塞。 6、法规方面，应考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况，有的城市规划ＩＴ一条街，如果初期误入，将来的发展空间受到限制，甚至被取缔。 7、其它因素：了解一地区内同性质的竞争家数（竞争是否激烈）、将来的变动趋势、供应商位置、运输是否方便（交通状况）、将来开连锁可否利用物流中心一次补齐所需物品，及停车场是否宽广等。 二、商圈调查作业范围 确定店铺意向后进行商圈调查、评估，以评定是否适合开店。 三、商圈调查部门的工作职责 寻店和确定商圈是一门学问，应该有专业的团队工作，初期可能是专门的人员，形成规范的流程。
1、商圈情报之主动收集，对所在城市和地区的商业发展及时了解，预计未来地区或者城市的商圈重点。 2、商圈资料之建立，不断修正。 3、商圈之规划、评估、分析报告。 4、未来整体公司发展的布点策略。 5、商圈地点选择、开店技巧制度之建立及教导。 6、租店及选店业务之执行。 7、租金行情之分析了解和呈报。 8、竞争厂商／店铺开店情报之搜集及应对策略之拟定。 9、经营店铺的评审作业规划与推动。 10、和房东之租店谈判。 11、与法务订定租店合同。 12、执行开店管理及制度。 13、不良店之迁移和淘汰。 14、其它有关的开店事项。 简单说说，人口与购买力分析 有关人口数和家庭人口之组成，可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。所需调查的项目包括： 1、常住人口数 2、家庭及构成 3、人口密度 4、教育程度 5、从事行业 6、自然增加率 7、社会增加率 8、家庭人均收人 9、白天流动人口数 10、年龄构成 11、家庭年支出及支出结构 现就一些主要项目分述如下： 1．家庭人口及收入水平
中国城市分类等级划分标准附具体城市类别表 近日，全球知名房地产投资管理公司仲量联行发布《中国新兴城市50强》报告，把重庆等9个城市评为中国1.5线城市，引起各方高度关注。 仲量联行将北京、上海、广州、深圳定位中国一线城市。传统的二三线城市，被仲量联行重新划分为4级：1.5线城市，过渡型，即将向一线城市逼近；二线城市，增长型；三线城市，新兴型；三线城市，起步型。 在1.5线城市中，包括重庆在内的9个城市上榜，排名前三的分别为成都、重庆、沈阳。其中西部只有成都和重庆。“一些沿海城市，特别是位于珠江三角洲的城市，由于正经历经济结构重组和产业链升
级，其发展速度有所下降。一线城市的增长动力似乎有所丧失，领跑地位的1.5线城市正向它们迫近。”仲量联行阐述了1.5线城市的概念。 报告列举了200多个指标，包括GDP（总值、增长率、人均值）、人均可支配收入、存款储蓄、社会消费品零售额、外商直接投资、固定资产投资和酒店办公楼数量等，通过综合测算得出结果。 仲量联行的报告频频提到重庆。关于经济增长速度：“全球GDP 增长最快的10个大型城市均在中国新兴城市50强之列。重庆排名第一，是全球增长最快的大型城市。” 关于城市发展转型：“重庆已逐步从内陆制造基地向外向型经济体转变，其2011年出口增长率达到160%，远超过其它1.5线城市。”关于经济活跃度：“重庆零售市场领跑全国第二梯队，仅次于杭州、成都和沈阳。众多奢侈品纷纷到重庆试水，争夺重庆市场。” 新兴城市50强新兴城市 ■北京、上海、广州、深圳【公认一线城市】 ■1.5线城市（过渡型）：成都、重庆、沈阳、杭州、天津、大连、武汉、苏州、南京。 ■二线城市（增长型）：青岛、厦门、西安、宁波、长沙、合肥、郑州、无锡、东莞、济南。 ■三线城市（新兴型）：福州、昆明、长春、哈尔滨、佛山、石家庄、南宁、常州、南昌、呼和浩特、温州、烟台、南通。 ■三线城市（起步型）：珠海、贵阳、太原、乌鲁木齐、绍兴、中山、嘉兴、唐山、徐州、金华、泉州、洛阳、兰州、海口、吉林、
宠物商店选址分析报告 成员: 宠物店选址分析报告 我们将要开设的是一家大型连锁式宠物店，集宠物用品超市、活体销售、宠物美容、宠物寄养、宠物医疗、宠物乐园、宠物摄影、待产养护于一体。 具体位置:位于龙凤新天地购物广场内，边上是成吉思汗广场，2013年竣工，背靠龙凤新天地购物广场，拥有充足的客流量。比邻天骄家园高档住宅区，紧挨成吉思汗广场，方便人们带宠物遛弯。 一、新店周围的地理位置特征(如图所示)
店址选择了龙凤新天地购物广场，比邻诺敏路及诺胜利大街繁华的商业区，闹中取静，符合宠物店的特殊需求。 交通便利，附近为诺敏路与胜利大街十字路口，公交线路多， 附近有高档住宅区，居住人口多，人口密度大，消费群体多，潜力大。 附近有成吉思汗广场，为宠物店的人流量以及消费场所提供了极大地便利。 二、新店物业的具体情况 1. 场地:50-70平米店铺5000/月，预付六个月30000元 2. 加盟费:30000元 3. 新店装修10万元(包括货架、宠物商品、宠物美容设施等) 三、新店开张后预计能辐射的范围 主商圈:500米内有天骄家园高档住宅小区。 马路对面是成吉思汗广场。 次商圈:以主商圈边缘辐射500米为次商圈，主要为近几年新建的众多高层小区，以及成名已久的龙凤家园。 四、新店商圈内商业环境和竞争情况 范围内拥有比较繁华的商业街，居民区密集，消费需求大，消费能力强。
经过调查发现，该商圈内暂时没有发现类似的大型的宠物商店，仅有一两家不太正规的小型宠物美容商店，与我们相比还有很大的差距，可以说，我们的宠物商店在此范围商圈内具有很强的竞争力，并且，商圈内人口密度大。总体上可以说竞争少集客能力强。 SWOT分析: 优势:a.人口密集，消费群体大，周围小区众多，尤其靠近几个中高档住宅小区，消费能力强，这些是宠物店的主要消费人群; b.交通便利，道路通达。 c.独特性，在店铺辐射范围内，并未出现同类商店，竞争少，集中了客源 劣势:宠物店走的是高端路线，其价格定位比较高 机会:暂无竞争，发展空间大，消费潜力大。 威胁:a.宠物店近年发展迅速，开业后可能出现竞争者 b. 没有竞争未必是好事，如果在物的消费店铺周围没有其他的宠物用品店，就有可能说明这个店铺所在地区的居民对宠并不重视 五、新店商圈内居民及流动人口消费结构、消费层次 宠物的消费人群一般为离退休老人、时尚的白领、富有爱心的孩子等。 主商圈内主要为中高档小区，居民收入比较高。他们不再只关注宠物的基本生存的消费品，他们越来越关注宠物生活的质量，对宠物的消费及要求也比较高，购买名贵品种，对宠物美容频繁，为宠物购买的商品也比较高档，并且他们工作比较繁忙，时常将宠物寄养。消费能力大。 收入一般的居民或是老人，对宠物的要求相对更低，只要求适时的清洁与购买宠物基本的生活品，比较少进行美容。 少数流动人口，在店内购买宠物或宠物美容后，较少再返回店内消费。 六、新店的交通便利情况
1.1童学馆开馆筹备工作进度表 1.2.1宏观选址-大商圈分析 1、各个行政区的人文分析 对人文分析调查和研究的目的是主要是搜集该地区内消费者生活形态的资料，即针对消 费者生活的特征，从人口结构，家庭户数构成，收入水平，消费水平，购买行为以及选择的交通出行方式等对消费者行为进行定量和定性研究。 人口结构：主要依据年龄、性别、教育程度、职业分布等进行分类整理，以便深入分析。 家庭户数构成：依据家庭户数变动的情况以及家庭人数、成员状况、人员的变化趋势进行了解。 收入水平：根据收入水平确定消费的可能性，消费能力以及目前的消费处于什么样的状 况。 消费水平：是我们定价的重要衡量指标，据此可以了解每一个家庭的消费情形，特别是 课程的消费购情形，一次计算出消费者购买能力的实际情况。 购买行为：目的了解消费者经常在哪里消费以及消费的主要商品和服务，再者知悉消费 者所选择的商品和服务的标准，可以为以后的服务标杆做参考。 交通和出行方式：随着汽车越来越多的进入家庭，交通方式发生了很大的变化，消费者 会因为需求不同，在路上花费的时间有不同而有不同的心理尺度。 2、核心商业中心的商圈分析 通过对城市中心地带以及周围区域城市机构机能的调查，了解现状，规划未来的发展。交通：交通便利的地方自然是馆址的理想地点，所以调查是将交通路线以及车辆往来的班次，载送量作为考虑的重点，对于停车空间也要调查。 繁华地段的位置，形态：繁华地段往往是人流量大，品牌认知度提升较快的地方，但是租金较高，因此在投资成本提高的情况下，如何运作以及将来可能变动的方向，都成为考虑 因素。
各项城市机能：城市的行政管理、经济流通、文化娱乐、商品销售等机能，较高的人流 量究竟是公务人群还是购物社交娱乐为主的人群等。 城市规划：商圈内交通网的开发，社区发展以及商业区的建设计划都是考虑的要素。 商圈划分：商圈分为核心商圈，次级商圈和边缘商圈三部分构成，核心商圈区域目标客 户人群在人口种站的比例最高，图示如下。 边缘商圈 居民服务习惯：习惯购买的服务有哪些，它们的收费是如何的 周围商圈配套设置幼儿园，小学和图书馆的分布：了解中高档小区旁教学单位的具体情 况，有助于计算出此区域内的小区目标客户人数。 4、竞争者选址分析 加盟合作伙伴的正确决策都是建立在对竞争者的充分了解基础上的，通过对竞争对手的 调研，了解竞争者的分布、规模、结构、定价等，为正确选址，决定经营规模提供帮助。 了解高档儿童教育机构的地址分布：调查在同一个城市或者区域内竞争者的分布情况， 制作竞争者分布图，帮助决定是米取避开竞争者战略还是趋近竞争者战略。 了解高档儿童教育机构的规模：主要是指竞争者的营业面积也营业额估算。在对竞争者 的调查基础上，加盟合作伙伴可以考虑自己最佳的童学馆面积， 而且可靠的竞争者营业额是 自己营业额的预测依据。 了解高档儿童机构的结构与定价: 商 圈调查表参考附件29—31 1.3广泛谈判 1、 租金 2、 租金给付方式 3、 双方的权力和义务 4、 相关税费 5、 责任的归属 3、大型住宅区的分布分析 中/高档住宅的分布：各 情况。 入住率：每个中高档小区的入住率，若 若 入住率比较多，但都为年轻家庭无小孩, 间的 积累。 核心商圈 的 55%— 75% 成交客户占总数 的 15%— 25% 最好做个地图, 在上面标识出其分布 定时 作为在总部统一定价的基础上做促销活动的一种依据。 次级商圈 /咼档） 内中高档小区的数量, 该区域目标潜在客户很少， 数较少则说 那么等待他们成为童学馆的目标客户需要 成交客尸占总数