项目定位策划管理流程

项目定位策划管理流程

编制__________ 日期__________ 审核__________ 日期__________ 批准__________ 日期__________

修订记录

1目的

1.1为规范项目策划的操作程序，达到确保项目定位、产品品质、工程进度、项目收益的目的。2项目定位策划报告作为公司项目开发的纲领性文件，向上衔接【项目可研报告】，向下指导设计、工程、营销、成本管理等流程。

适用范围

3适用于集团所开发的地产项目策划工作。

术语与定义

4项目策划：指在集团战略目标的指导下，根据项目投资决策所确定的经营指标，以市场调研、土地价值、项目价值等方面的客观分析为基础，通过对项目市场定位、产品定位、项目开发计划、经营目标（成本、财务）等方面的分析和论证，实现项目价值的最大化。

职责

4.1.1集团决策层

审批项目市场调研报告。

4.2审批项目产品定位策划报告。

集团市场营销部

4.2.1负责新区域新项目深化产品定位建议，形成项目定位策划报告并提交评审。

4.3根据集团管理体系及授权，组织或审核项目公司编制的新项目的产品定位策划报告。

商管公司

4.3.1参与集团商业项目规划及论证，包括项目选址、投资收益测算等。

4.4负责项目所在地的商业地产市场趋势、竞争对手，消费者行为模式、消费趋向研究，提出

项目商业部分的定位建议，并参与【项目定位报告】的评审。

集团成本管理部/设计管理部/经营管理部/财务部

4.5参与配合市场营销部产品定位策划各项工作。

一线公司市场营销部

4.5.1负责项目所在地市场调研工作，负责编制【项目策划要点分析】。

4.5.2根据集团管理体系及授权，组织或参与编制已进入城市的产品定位策划报告。

5关键活动描述

5.1投资决策阶段

5.1.1集团市场营销部根据集团经营管理部项目可行性研究工作的计划节点，提前介入项目前期

投资决策工作，配合集团经营管理部开展项目可行性研究。

5.1.2集团市场营销部配合集团经营管理部共同开展项目用地现场踏勘，进行用地现状、区域市

场与周边环境、配套资源的分析，同时据此进行相关规划指标与产品设计的研究，保证土

地价值的最大化，形成【产品建议书】，并输出该成果至集团设计管理部。

5.1.3集团设计管理部据此开展投资决策阶段的前期规划设计草案的研究。

5.2【项目可研报告】作为项目定位策划报告的编制依据，提供编制前提与基础。

策划报告工作计划的编制与审批

5.2.1经营管理部在获取土地后，组织召开项目启动会，向集团各部门、项目公司负责人进行项

目交底，详见【项目启动会作业指引】。

5.2.2经集团审批确定启动该项目定位工作后，集团市场营销部组织经营管理部、设计管理部、

成本管理部，分管领导，一线公司负责人、项目负责人、市场营销部等成立项目策划工作

小组。

5.3市场营销部负责编制【项目策划工作计划与费用计划】，经集团市场营销部分管领导审批

通过后正式开展项目策划工作。

【项目市场调研及开发策略建议报告】的编制和评审

5.3.1集团市场营销部根据项目情况，决定是否选择市场调研公司，进行项目深入市场调研工作。

5.3.2若不选择市调公司进行市调的，由集团市场营销部组织、集团成本管理部、设计管理部、

一线公司市场营销部进行项目所在地市场调研工作，编制【项目市场调研及开发策略建议

报告】。

5.3.3若委托外部市场调研公司开展市调工作，新区域项目由集团市场营销部组织市调公司的选

择，已有项目公司的项目由一线市场营销部组织选择。市调公司选择原则上在集团供应商

信息库内考虑，综合比较其资质、实力、合作态度等因素后确定，直接委托开展工作。5.3.4集团/一线市场营销部组织市场调研公司开展市场调查与竞品楼盘分析，进行客户与市场

细分，确认项目市场定位、客户定位、目标客户敏感点分析、项目市场开发方向与产品竞

争策略，形成【项目市场调研及开发策略建议报告】。

5.3.5集团成本管理部负责调研当地项目成本信息并录入成本信息库。设计管理部负责调研当地

设计、产品等信息，录入信息库，为完善【项目市场调研及开发策略建议报告】提供支持。

5.3.6【项目市场调研及开发策略建议报告】完成后，按【知名地产公司国际集团经营管理关键

事项权责手册】完成审核审批后，据此开展项目定位策划报告的编制工作。

5.4项目定位策划报告与附件的编制与汇总

5.4.1集团市场营销部作为项目定位策划报告编制执行者与责任人，全面负责项目定位策划报告

编制工作的统筹组织与管理，并对接一线公司、集团各部门的相关工作，开展项目定位策

划报告与附件的编制与汇总工作。

5.4.2集团市场营销部负责组织编制策划报告主体，含市场分析、产品建议、项目计划、财务测

算等。

5.4.3集团市场营销部组织一线公司市场营销部编制【项目销售推盘控制计划】与【示范区建设

计划】、【项目策划要点分析】；对于老项目（2期、3期……）的策划工作，一线公司应负

责编制【前期成交客户分析报告】。

5.4.4集团设计管理部负责开展项目【研究性规划产品方案设计】；编制该项目可实行的【产品

标准化实施清单】。

5.4.5集团成本管理部负责组织【成本测算-定位版】的编制。

5.4.6集团经营管理部组织一线公司相关部门完成项目关键节点计划，作为项目定位策划报告的