土地使用权抵押登记程序
(一土地使用权的地价评估和合同的签订。土地使用权抵押应当由抵押人和抵押权人签订抵押合同。
1、以出让方式取得的国有土地使用权,由抵押权人进行地价评估或由具有土地估价资格的中介机构评估并经抵押权人认可后,由抵押人和抵押权人签订抵押合同。
2、以划拨方式取得的国有土地使用权,由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估,经土地管理部门确认,并批准抵押,核定出让金后,由抵押人和抵押权人签订抵押合同。因此,在划拨土地的估价中,金融机构和房地产估价机构都应对出让金部分以及由此产生的相关税费加以重视,房地产估价机构有义务在估价报告中对其加以披露。这就要求房地产估价机构详细掌握当地有关房地产的各种政策、规章制度,有依据的向相关的报告使用者提供咨询意见,以实现房地产估价机构的顾问功能。
3、乡(镇、村企业厂房等建筑物抵押涉及农民集体土地使用权的抵押,由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估,经土地管理部门的确认,并明确实现抵押权的方式,需要转为国有的,同时核定土地使用权出让金及相关税费。然后,由抵押人和抵押权人签订抵押合同。
4、以承包方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的农民集体土地使用权,由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估,并经土地管理部门确认后,由抵押人和抵押权人签订抵押合同。
抵押出让土地使用权的,抵押终止期限不得超过土地出让终止期限。
(二土地使用权抵押登记申请
土地使用权设立抵押权的,抵押人和抵押权人应在抵押合同签订后15日内,持被抵押的土地的使用权证、抵押合同、地价评估及确认报告、抵押人和抵押权人的身
份证件共同到土地管理部门申请抵押登记,一方到场申请抵押登记的,必须持有对方的授权委托文件。除提交上述材料外,还应分别情况,提交以下材料:
5、以划拨土地使用权抵押的,提交土地管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金的证明;
6、以房屋及其占有范围内的土地使用权抵押的,提交房屋所有权证;
7、抵押乡(镇、村企业厂房等建筑物涉及农民集体土地使用权抵押的,提交集
体所有者同意抵押的证明;
8、以承包方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权抵押的,提交该集体土地所有者同意抵押的证明;
9、抵押人和抵押权人委托他人办理抵押登记的,提交委托书和代理人身份证件;
10、抵押权人为非金融机构的,其抵押借款行为依法应当办理有关批准手续的,应当提交有关批准文件;
同一宗地多次抵押时,以收到抵押登记申请先后为序办理登记。未按规定提交
有关证明文件的土地使用权抵押登记申请,土地管理部门不予受理。
(三土地使用权抵押登记和变更登记
抵押登记申请经审查,符合规定要求的,准予登记,土地管理部门在抵押土地的土地登记卡上进行注册登记。同时在抵押人的土地使用证内进行记录,并向抵押权人
核发《土地他项权利证明书》,土地使用权抵押权正式生效。因此,土地使用权抵押权取得的法律证明文件是《土地他项权利证明书》,土地抵押权人以任何形式占有
或控制抵押人的土地使用证,不仅不符合法律规定,而且对其未来实现其抵押权不会产生任何有利的影响。
土地使用权分割抵押的,由土地管理部门确定抵押土地的界线和面积,即一宗土地分割抵押时的分割划分权只能属于土地管理部门。
抵押期间,抵押合同发生变更的,抵押当事人应当在抵押合同变更后15日内,持有关文件到土地管理部门办理变更抵押登记手续。
因处分抵押财产转移土地使用权的,被处分土地使用权的受让方、抵押人和抵押权人应在抵押财产处分30日内持有关证明文件到土地管理部门办理变更土地登记手续。处分抵押财产涉及集体土地所有权转为国有土地的,按土地管理的有关规定办理。
抵押合同的解除或终止,抵押权人应出具解除或终止抵押合同的证明文件,与《土地他项权利证明书》一起交抵押人、抵押人自抵押合同终止或解除之日起15日内,持有关证明文件到土地管理部门办理注销抵押登记手续。
国有划拨建设用地使用权抵押登记注意事项
国有划拨建设用地使用权具有无偿、无期限、无流动“三无”特点,即国有划拨建设用地使用权不需要支付土地出让金,基本上属于无偿取得,没有使用期限的限制,因此不仅其取得的主体受到限制,而且其权利处分也受到限制,主要表现为不能自由转让、抵押、出租等。
关于国有划拨建设用地使用权抵押,最直接的规定是《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条第一款。根据此规定,办理国有划拨建设用地使用权抵押登记,应当
注意下列几点:
一、抵押人应当是公司、企业、其他经济组织和个人。国家机关以及以公益为目的的事业单位、社会团体等一般不得成为抵押人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》(法释〔2000〕44号第三条明确规定,国家机关和以公益为目的的事业单位、社会团体违反法律规定提供担保的,担保合同无效,因此给债权人造成损失的,还应当承担相应的责任。
二是抵押人应当领有国有土地使用证和具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明。抵押的土地使用权已经登记发证是其进行抵押的前提。另外国有划拨建设用地使用权一般不得单独抵押,而是应当与土地上的建筑物、其他附着物一并抵押,这一点与乡镇企业集体建设用地使用权抵押类似。
三是应当向当地市县人民政府补交土地出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。实践中以国有划拨建设用地使用权抵押的,土地登记机构一般要求当事人提交土地管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额的证明。但土地出让金是按照土地管理部门在办理抵押登记时确认的金额补交,还是按照抵押权实现时土地的价格来补交?由于土地的市场价格在不断的发生变化,因此设定抵押和实现抵押时的土地市场价格是不一样的,因此需要补交的土地出让金也不一样。实践中对此存在不同的的意见,一般认为应当按照抵押权实现时土地的价格来补交。
四是应当经过市县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。划拨土地已经办理抵押登记的还需要再另行办理抵押审批手续吗?实践中,以前曾对没有经过审批但已经登记的国有划拨建设用地使用权抵押是否效存在争议。2003年4月18日起施行的最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》曾规定,“企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权,以该土地使用权为标的物设定抵押,除依法办理抵押登记手续外,还应经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准。否则,应认定抵押无效”。
由于我国基本上实行的实质审查主义,登记具有很强的公信力,《土地管理法》第十三条规定:“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯”,国土资源部2004年1月15日发布了《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》(国土资发[2004]9号,规定以划拨土地使用权为标的物设定抵押,土地行政管理部门依法办理抵押登记手续,视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准,不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。随后,最高人民法院转发了这一通知,认可了划拨土地使用权抵押登记的效力。
