天津商业2017年营销方案

18433.5 1
46
7687.49
148
10224.9 9
13
合计
569
46391.8 4
283
22538.2 2
265
22330.3 7
21
货值梳理
目前商业街2C地块还剩余9套房源，6套 为内铺（商铺入口在小区内），剩余3套 为1拖2大面积户型且商铺内柱子较多， 空间不规整，对商户经营有一定影响。
天津商业2017年营销报告
2017年3月25日
报告目录
1
商铺市场研判
2
商铺业态规划
3
营销推广思路
4
营销推广支撑
商业市场研判
Part.1 商铺市场研判
距离市区（河西）约35公里 走津歧路约40分钟 走津港公路约40分钟 走津港高速约15分钟
距离津南行政中心咸水沽12公里 走津歧路约15分钟
距离滨海新区大港约10公里 走津歧路约12分钟 走津港公路约15分钟 走津港高速约7分钟
30
28 21
20
10
731112513
0
小站 津南 大港 塘沽 河东 河西 和平 宝坻 蓟县 东丽 红桥 南开 外地
成交客户居住区域
成交客户居住区域
小津大塘河河和宝蓟东红南外 站南港沽东西平坻县丽桥开地
63 28 21 7
3
1
1
1
2
5
1
3
56
33% 15% 11% 4% 2% 1% 1% 1% 1% 3% 1% 2% 29%
福乐汇商业街位于小站镇的北部，隶属天山新城计划，距离小站
老城区较远是一个独立的商业集中体
新兴商圈
1A
还迁房
苏
宁
电 器
900亩湿地公园
中粮 商业 华润 万家
老城区、老商圈
小站古街商业街
小站练兵园
津
小站福街商业街
歧
路
前营
华润 万家
锦尚 豪庭
路
6万㎡ 集中商业
红旗路商业街
中山文化广场
商厦
龙
米立方
玺
通用
2A
第5-6年7%。 2层第1-2年6%,第3-4年7%，第5-6年8%。 3层第1-2年7%,第3-4年8%，第5-6年9%。
一层单价3万，二层2.3万；均价 1.5万
1层2.1万元,2层1.4万元,3层0.8万 元,4、5层0.5万元
售罄，剩余部分未 出售。15年就开始 对外宣传开业，至
今未开业
对外宣称大胡同即 将搬迁，该项目14 年鑫界超市开业， 目前该超市已关闭，
障才能完成销售目的。
业主 户外 派单 友介 电开 广播车 围挡 游客 电台 展架 短信 报纸
Part.1 商铺市场研判
认知途径分析
45
42
40
35
30
25 20
18
15 10
7
8
7
5
8 3
2
5
1
3
4
0
认知途径
认知途径
广播
业主 户外 派单 友介 电开
围挡 游客 电台 展架 短信 报纸
车
7
8
7
42 8
3
18 2
5
1
3
4
6% 7% 6% 39% 7% 3% 17% 2% 5% 1% 3% 4%
成交客户中39%是通过朋友介绍，6%是通过老业主介 绍，这两个途径的比例占到45%项目口碑传播及圈层客 户占很大比例，而项目围挡比例占到17%，说明项目成 交主要集中在津南区，项目客群就是地缘性客户。项目
需注重口碑及圈层营销。
96.9
区域 房号 面积㎡
301# 96.9
302# 69.66
303#
18#3层
304#
98.42 98.42
305# 69.66
306#
96.9
Part.2 商业业态划分-布局原则
D区17#业态划分
一层 二层 三层
美容零售 教育培训 连廊通道
Part.2 商业业态划分-布局原则
区域
1D17#商 业街1层
舜新城
小站镇 天津小站房地产开发有限公司
一拖二
70-120㎡
40% 商铺 均6元/天/㎡
Part.1 商铺市场研判
同类型在售产品-主要分区域内及城市代表性产品进行对比，参考政策、价格及销售情况
项目
地址
主推户型
销售政策及营销动作
价格
销售情况
港东新天地
鑫河湾广场(建 鑫城)
大港世纪大道 八里台
占地15万㎡商业可 售8.5万平，户型区
距离滨海新区塘沽约30公里 走天津大道约25分钟
未来小站没有轨道交通直达
福乐汇商业街位于津南区小站镇，地处 滨海新区与天津市区之间，
属二级城镇的中远郊商业集中体
河西区
津南 八里台
滨海轻轨
地铁一号线 延伸段
津南 咸水沽
双桥河 2 0
8
北闸口
省 道
葛沽
津南 本案
小站
滨海新区塘沽
Part.1 商铺市场研判
Part.2 商业业态划分-布局原则
商业业态划分
Part.2 商业业态划分-布局原则
业态布局划分-依据现有商业布局，划分为C/D两个商业区，总面积约46391.84 ㎡，户型
从60-1400㎡全尺寸划分满足不同业态需求。
C区商超区
津南最大的1.5万平方米的物美 超市进驻本区，填补了小站大型 综合型超市的空缺，满足了5公 里半径圈10万常住人口的物质 生活需求。
对外宣传16年12月 开业，至今未开业。
近期没有销售。
Part.1 商铺市场研判
现行政策分析-在售产品市场为刺激销售，主要是保客户收益，实行招商返租
统一招商
销售政策为一口价。返租6年1层第 1-2年5%,第3-4年6%，第5-6年7%。 2层第1-2年6%,第3-4年7%，第5-6 年8%。 3层第1-2年7%,第3-4年8%，第5-6 年9%。
Part.2 商业业态划分-布局原则
D区18#业态划分
一层
大型餐饮 连廊通道 电玩网吧 家居家纺 电影院
二层 三层
Part.2 商业业态划分-布局原则
注：18-1#1层为分割
租售
18-1#1层 18-1#2层 18-1#3层
总套数 78 58 50
总面积 1468.82 1364.92 1213.96
出租率 物业形态 租赁价格
港东新天地
大港世纪大道 天津市易品建设发展有限公司
双首层设计，一层为商铺 50-500㎡ 60% 商铺
均5元/天/㎡
Part.1 商铺市场研判
项目名称
项目位置
开发商 楼层状况 主力户型
出租率 物业形态 租赁价格
鑫河湾广场(建鑫城)
八里台 建鑫集团（天津）置业有限公司
5层
小户型：60-80㎡，大户型：300-400㎡
D区社区服务区
满足周边4个大型社区及1公里范围内10个 社区的服务区，将整个小站板块社区服务行 业进行整合划分。打造社区服务型商业新模 式。整个D区涵盖业态有：儿童教育、家政 服务、家居家纺用品、大型餐饮。
区域 2C区 1D区 2D区 合计
套数 34 328 207 569
面积 7612.01㎡ 20346.32㎡ 18433.51㎡ 46391.84㎡
区域 房号 面积㎡
102# 103# 104# 105# 106# 107# 108# 109#
18#1层 110#
111# 112# 113# 114# 115# 116# 117# 118#
70.98 67.96 67.96 70.98 104 89.28 85.48 119.1 73.06 79.86 79.86 76.46 76.46 73.06 119.1 85.48 89.28
鑫河湾广场( 建鑫城)
成交直接减免4万元房款，贷 款优惠2%，全款优惠4%，
团购优惠3%
瞬新城
Part.1 商铺市场研判
小结：
整体市场销售情况并不理想，近两年项目周边商业竞 品开发量过盛，且目前没有项目整体较好的开业运营，
开业时间也是无限延后。
部分项目只是部分商家开业后运营情况较差又关闭。 通过众多商业项目洗礼客户投资购房越来越理性，预
近期未售
盛旺商业街
小站镇
70-387平，有单层 商铺，一拖二，独 栋；小面积集中在
街区中间位置
去化率30%（其中20%为老板朋友或预留房 源，10%为正常出售）面对津歧路。
40平小铺报价2万；70平商铺报价 1.5万；100平报价1.3万；200-300 平米独栋商业折扣完报价1.4万，
1000平米以上报价1.1万
房号
101# 102# 103# 104# 105# 106# 107# 108# 109# 110# 111# 112# 113# 114# 115# 116# 117# 118# 119# 120# 121# 122# 123# 124# 125# 126# 127#
面积㎡
126.47 92.44 96.55 76.95 76.95 123.47 85.30 81.67 81.67 81.67 81.67 78.04 96.55 96.55 130.57 78.04 81.67 81.67 81.67 81.67 85.30 123.47 76.95 76.95 96.55 92.44 126.47
Part.1 商铺市场研判
区域内市场开发体量过剩，没有成功运营项目，小站镇人口有限消费力及水平 不足以支撑众多商业。
总结
失败案例较多客户投资信心较差，本案项目之前宣称商家大多未入住，造成项 目形象较差。
工程遗留等其他遗留问题角度，致使项目在以购房业主中口碑较差，成交客户 以友介为主如此口碑销售形象不利。
成交客户所在区域津南区（小站、大港、塘沽、济 南）为主占62%，而天津其他区域成交客户量只占 到9%，外地的29%客户中有一部分也是在小站投 资的客户。项目地缘性客户居多与项目地理位置有 一定的关系，在这种情况下项目更应该注重口碑。
Part.1 商铺市场研判
成交房源分析
之前成交房源主要集中在D地块（38-1#属于D地 块），D地块房源价格相对较低且当时承诺过统一经 营及返租回报，而38-1#属于划分商铺，先期是用奥 特莱斯的进驻加之面积较小，投资总额放低使部分 客户成交。C地块由于物美超市的进驻销售也有较好 成交。商业街必须能给予客户足够的投资信心及保
D地块剩余房源除去18#及38#分割小户型外，主 要集中在2层（84套）和3层（51套）、另外还 有一份一拖二或一拖三大面积户型，剩余房源均 为不好消化房源，加之项目目前配套不完善、招
商进驻商家较少。销售存在很大难度。
Part.1 商铺市场研判
成交分析
成交客户区域分析
系列1
70 63
60
56
50
40
期整体销售难度很大。
Part.1 商铺市场研判
项目分析
地块
总套数 总面积
剩余套 数
剩余面积 （m2）
已售套 数
已售面积
不可售房物 业用房
2C商业街 34 7612.01
9
1962.65
24
5404.57
1
1D商业街
328
20346.3 2
228
12888.0 8
93
6700.81
7
2D商业街
207wk.baidu.com
没有成交，对外宣 称将会统一招商定
位。近期未售
瞬新城
小站镇
商场4.5万㎡，临街 40-200㎡小户型较 少，1拖2约占8000
㎡
大商场65%自持，35%对外销售。成交直接 减免4万元房款，贷款优惠2%，全款优惠
4%，团购优惠3%
1层报价3万，外街最高3.5万，最 低2.8万
2层报价2万 3层报价1.5万 一层外街返租三年（年6%）；内 街及二三层前六年年返6%，第7-9 年年返7.2%,第9-12年年返8%
15% 商铺 均2元/天/㎡
Part.1 商铺市场研判
项目名称
项目位置 开发商
楼层状况 主力户型
出租率 物业形态 租赁价格
盛旺商业街
小站镇 天津市景明房地产开发有限责任公司
一拖二
70-387㎡
10% 商铺 均1.5元/天/㎡
Part.1 商铺市场研判
项目名称
项目位置
开发商 楼层状况 主力户型
出租率 物业形态 租赁价格
区域
1D17# 商业街2
层
房号
201# 202# 203# 204# 205# 206# 207# 208# 209# 210# 211# 212# 213# 214# 215# 216# 217# 218# 219# 220# 221# 222# 223# 224# 225# 226# 227#
陆院
福林 庭苑
盛 塘
静园
路
幸福公寓
小站一中
1C 1D 2C 2D
还迁房
镇政府
还迁房
还迁房
水墨 兰亭
物美旗舰店 福乐汇
Part.1 商铺市场研判
在售 产品
同类型产品
区域内代表产品：港东新天地、鑫河湾广场(建鑫城)、盛旺商业街、瞬新城
Part.1 商铺市场研判
项目名称
项目位置 开发商
楼层状况 主力户型
区域 房号 面积㎡
201# 202# 203# 204# 205# 206# 207# 208# 209#
18#2层 210#
211# 212# 213# 214# 215# 216# 217#
218#
145 51.86 49.65 49.65 51.86 90.08 70.28 69.66 98.42 65.02 71.11 71.11 68.07 68.07 65.02 98.42 69.66
间50-500平
主力店为:麦当劳汽车店（独立），东地块 2-3层华润万家，4-5层影院。西地块友谊 商场。东地块全部自持，西地块4楼自持，
临街1层高定位为餐饮零售。
小户型60-80㎡，大 户型300-400㎡
去化率50%左右，超市与国美电器已经开 业，韩国城将签订意向协议。销售政策为 一口价。返租6年1层第1-2年5%,第3-4年6%，