2014人民币房地产基金年度研究报告
诺承投资+万房投资联合发布（上）
一、房地产市场概览
1.1 房地产开发投资趋势
根据国家统计局公布的数据，自2014年1月份开始，全国房地产开发投资增速明显降低，截止2014年底，已连续下降12个月，从2013年底的峰值19.8%降到2014全年的10.5%。此前的2013下半年，此增速一直在19%附近徘徊，直到2014年以来，呈现出明显下挫。
2014年，商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6%，降幅比1-11月份收窄0.6个百分点，2013年为增长17.3%。其中，住宅销售面积下降9.1%，办公楼销售面积下降13.4%，商业营业用房销售面积增长7.2%。商品房销售额76292亿元，下降6.3%，降幅比1-11月份收窄1.5个百分点，2013年为增长26.3%。其中，住宅销售额下降7.8%，办公楼销售额下降21.4%，商业营业用房销售额增长7.6%。
2014年末，商品房待售面积62169万平方米，比11月末增加2374万平方米，比2013年末增加12874万平方米。其中，住宅待售面积比11月末增加1352万平方米，办公楼待售面积增加202万平方米，商业营业用房待售面积增加361万平方米房地产销售存量明显增加。
1.2 房地产开发融资结构趋势
房地产开发企业资金运用总规模历年以来呈增长趋势，房地产开发行业的融资市场是金融市场中增速最快的细分领域之一，同时也是利润最为丰厚的市场领域。
根据国家统计局的年度房地产融资结构数据，国内贷款在房地产开发企业资金来源中所占比例进一步压缩，外资和外商直接投资的绝对值和百分比也有一定降低，房地产开发商从传统贷款和外资渠道获得资金的能力降低，通道缩窄。相应地，房地产开发企业更多资金来源于自筹资金和其他来源，在大资管平台建立之后的各种资金通道，如房地产信托、券商资管、保险资管和基金子公司等在房地产融资来源中占到更大的比重。
2014年，房地产开发企业到位资金121991亿元，比上年下降0.1%，1-11月份为增长0.6%，2013年为增长26.5%。其中，国内贷款21243亿元，增长8.0%；利用外资639亿元，增长19.7%；自筹资金50420亿元，增长6.3%；其他资金49690亿元，下降8.8%。在其他资金中，定金及预收款30238亿元，下降12.4%；个人按揭贷款13665亿元，下降2.6%。
1.3 70个大中城市住宅销售价格变动趋势
价格变动趋势
根据国家统计局每月发布的70个大中城市住宅销售价格变动情况不难看出，2014年以来，无论是新房还是二手房，价格环比上升的城市数量急剧减少，从8月开始，几乎没有价格环比上升的城市。同比价格变化趋势在2014年第三季度发生大逆转，由大部分城市住宅价格同比上涨急剧转变为大部分城市住宅价格同比下跌。
价格变动幅度
新房住宅价格上涨的城市，其最大涨幅越来越小。与此同时，住宅价格下跌的城市，其最大跌幅越来越大。二手房市场也体现出相似规律。
1.4 政府相继出台三轮救市政策
取消限购——自今年6月下旬呼和浩特率先取消楼市限购以来，全国各地城市相继取消限购，目前仍在执行限购的仅剩北京、上海、广州、深圳四个一线城市和三亚。与四个一线城市相比，三亚本身限购范围较窄，政策尚不明晰。所以目前楼市限购的主力事实上只剩下一线城市。
贷款新政——央行、银监会9月30日公布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，规定二套房购买家庭只要还清首套贷款，再次贷款也将按首套房认定，即“认贷不认房”。
公积金使用改革——继限购松绑和贷款新政之后，住房城乡建设部、财政部、人民银行于10月9日联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，对住房公积金个人住房贷款业务有关问题进行了进一步明确，不仅要求实现住房公积金缴存异地互认，还取消了公积金贷款多项收费。
1.5 总结
2014年房地产市场整体下行明显，大量中小型房地产开发企业投资大幅放缓，同时新房和二手房成交量价齐跌，并呈现持续态势。在当前低迷状况下，虽然政府相继采取了取消限购、贷款新政和公积金使用改革等措施救市，但市场多呈观望态势，救市措施实际效用有待观察。可以预见，在较长一段时间内，房地产市场将进入调整期，出现大规模上涨行情的可能性不大，相反近年来积攒的市场泡沫将继续破裂，市场趋于小幅振动甚至下行，楼市由“黄金时代”步入“白银时代”。
二、2014中国房地产基金行业统计情况
根据统计，截至2014年底，中国人民币房地产基金市场拥有167家专业的基金管理机构，507支房地产私募基金，总管理资金规模超过4500亿元人民币。
2014年全年共新增69支房地产基金，披露的募集总规模974.07亿元人民币，较之2013年有较大下滑。
在管理机构格局中，2014年房地产开发商关联GP大量减少，地产基金作为融资通道的市场价值已然减少。独立品牌GP和金融机构关联GP实力在逐渐增强，显示出了地产基金的市场化和金融属性增强。在管理资金量层面，金融机构GP 具有较强的资金通道和融资能力，是2014年增长最为迅速的类型。在大资管背景下，还是有部分的项目通过资管通道嵌套地产基金的形式成立，也显示出了市场中金融产品设计的理念越来越受到重视。
2014年专注于住宅地产的地产基金持续减少，而综合体、商业地产和其他类型诸如物流地产、工业园等都有所发展。住宅房地产市场进入震荡阶段，投资风险大大增加，导致了之前两年国内房地产基金市场以住宅地产为主的格局开始发生变化，地产基金开始寻找新的策略点，包括发掘商业和特殊主题地产的价值洼地。
2014年，地产基金股权投资的比例有明显上升，管理人已很难通过债权方式进入和控制项目的底层风险，而更多采取与开发商同股同权，共担风险和收益的方式提供融资。地产基金管理人的主动投资和管理能力在市场下行阶段得到了更大的增强。夹层类投资兴起是2014年的另一个典型特征。国内的各类夹层基金广泛地参与房地产项目当中，并由此开辟了人民币夹层基金的投资阶段，值得长期关注。
从投资策略角度出发，最为显著的特征是2014年增值型和核心型地产基金占比有明显提高，从2013年的约13%增加到当前的超过20%。其中中信启航和中信苏宁两个类REITs产品，以及高和和歌斐等写字楼收购基金对市场具有实质性影响。而另一方面，机会型地产基金的募集和管理规模大幅度下降，也体现出了过去三年所惯用的地产基金通道已被资管产品通道代替。中国的地产基金管理人需要定位新的投资策略和接受更为激烈的市场竞争。
在退出回报方面，2014年房地产基金业绩分布曲线整体向左平移，近40%的基金退出收益在10%-15%区间，另有约20%的基金退出收益在15%-20%区间。退出收益小于10%和超过30%的基金均不超过总数的10%。
2014年，地产基金行业处于剧烈的转型期当中。受住宅房地产市场下行的影响，机会型地产基金的市场表现不佳，活跃程度大大减小，但同股同权式投资策略价值得到体现；商业办公地产基金有所发展，并与机构投资人开展广泛的合作模式探讨；科技园地产、物流地产等投资策略在全国范围内得到推广，专业化的投资机构也在此过程中出现；本土化REITs出现，并得到广泛的关注，在实现了模式突破后有望实现更大规模的复制和扩张；美元地产基金再度活跃，较之早期的机会型策略，目前选择了更为规模化的模式，以及与成熟交易对家进行合作；
机构投资人积极地探索海外不动产投资，在此过程中，地产基金管理人也试图一起出海，开拓全球市场。
地产金融进入一个多通道竞争的新时代。除房地产信托外，2014年各类资管平台的增量举世瞩目。从各资产管理平台的总体资产量和投向房地产行业的资金规模综合比较，信托、基金子公司、券商资管是当前最主要的地产金融资管平台，房地产基金规模相比则呈缩减趋势，在整体房地产金融市场中占比约为13%。
截止到2014年底，中国房地产信托存量规模为1.39万亿元，在全部资金信托中的比重为10.96%；
保险资管规模翻倍，截至2014年一季度末，保险机构投资不动产规模754.87亿元。至2014年底，保险资金发起基础设施投资计划1.1万亿元；
2014年底，券商资管管理资产规模已达7.95万亿元；
2014年底，基金管理公司及其子公司专户业务规模5.88万亿元。
（注：券商资管和基金子公司的通道业务类型与信托业务相似，约有10%的资金进入房地产行业。）
宏观市场表现
2014年房地产市场整体下行，大量中小型房地产开发企业业绩不佳，资金吃紧，拿地更趋理性谨慎。具体体现为新房成交量减少，二手房成交价格走低。在当前低迷状况下，政府在某些二三线城市采取了取消限购等宏观政策，可以预见，下半年的房地产市场将进入长期调整期，近年来积攒的市场泡沫将继续破裂，市场趋于小幅振动甚至下行，出现大规模上涨行情的可能性较小。
房地产企业融资渠道
2013年至今，房地产企业的融资渠道选择更多，在市场化大局下，融资成本也相应降低。房地产信托、债券和银行贷款始终在融资渠道中占据了主要位置，规模则没有显著增长。同时，在大资管平台的背景下，券商资管、基金子公司、四大资产管理公司、保险资管等在近一年内增长迅速，成为了市场主流，未来也是重要的增长点。
房地产基金募集
根据诺承投资的数据统计，2014全年新增基金69支，披露的募集规模为974.07多亿元，管理资产量较前一年有较大下降。基于长期调控的中央政策、不确定的宏观市场预期，以及多元化的融资渠道，使得房地产开发企业现在更为谨慎，在融资时有了更多成本更低的替代品，房地产基金不再是最佳选择。房地产基金的一轮黄金期已经成为过去，可以预见在未来一到两年内基金的募集情况
将保持理性。
通过以上数据和分析可知，地产金融领域的融资手段和融资渠道已经充分多元化。根据地产项目的实际情况，可以选择和设计的金融产品形式日益丰富，地产金融的范围已经不仅仅局限于地产基金，或者是地产信托的狭窄空间。
2014人民币房地产基金年度研究报告（下）
房地产商业模式创新和案例
2014年是国内房地产行业面临深度调整的一年，销售市场持续低迷，行业整合加快，中小房企逐渐退出市场，市场集中度迅速加强。大型领先房企纷纷谋求转型之道，房地产行业金融化进程及相关金融创新愈演愈烈。从房地产基金和投资市场角度看，随着大资管时代的来临，专注于投资房地产领域及细分领域的各类金融机构与房地产基金日益增多，在投资策略专业化和多元化，投资产品结构设计灵活化，投资过程主动管理化层面显现出较多金融创新特征；从房地产企业自身进化转型的角度看，很多大型房企开始主动运用更加灵活的融资工具和融资手段并开始借助投资收购扩展业务，很多房企的金融创新实践甚至可以说远远走在房地产基金前面。结合而言，房地产金融投资更多须重视行业细分领域的专注分析和价值挖掘，房地产金融机构必须具有深刻的行业理解能力与价值创造能力才能在未来立于不败之地，如主题地产的运营能力与资产管理能力；房地产企业则必须持续加强自身的金融能力建设，向准“基金化运作”转型。具备房企建设或运营能力的“运营型”的基金与具备金融投资能力的“基金型”房地产企业，互相融合借鉴合作，将构成未来几年内的主要行业特征。
3.1 房地产基金：收购持有类基金涌现
案例一：歌斐资产上海写字楼项目收购基金
基本条款
亮点分析
该基金为收购上海市黄浦区某写字楼而单独发起的项目基金，股权投资额超过17亿元人民币，项目收购涉及总金额30多亿元人民币。
增值管理：基金管理人歌斐资产对项目写字楼的管理将包括运营管理（招租、维护、宣传、聘用世界领先的销售/物业代理等）及对未来退出销售的运作，能够有效提升项目写字楼运营价值和最终退出价值，为投资人带来可观收益。
银行贷款增加财务杠杆：在17亿元股权投资基金之外，歌斐资产还将以约1:1比例获得银行贷款，在财务杠杆作用下，降低基金管理人出资金额，且投资人收益率将高于项目层面收益率。
针对不同投资人的定制条款：本基金LPA针对不同机构投资人，有不同的管理费收取和利益分配机制，定制化设计满足不同投资人的需求。
案例二：高和资本京沪核心商业物业并购基金
基本条款
亮点分析
该并购基金是高和资本2014年发起的并购多项目基金，目标规模10亿元人民币。
不同于歌斐资产上海写字楼项目基金定向投资单一写字楼的是，本基金通过多项目的类持有，即租售结合的方式，能够整合纯持有和纯出售型基金的优点，即兼顾租售的优点，既能够持有物业获得长期收益，也能够散售物业获得短期利润，保证健康现金流的同时，获取商业物业的增值收益。另外，基金通过多项目投资能够分散风险，并获取较为合理的杠杆，同时享受税收优惠。
作为商业物业并购基金，其主要收益来源为投资收益来为物业持有期间的租金收入、物业散售获得的收益（如有）和核心物业持有整售获得的收益。基金在投资期间基金管理人根据市场情况通过对资产整售、散售等方式以现金进行收益分配，但为保障投资人利益最大化，期间不进行强制分红安排。
作为收购持有物业类基金，其投资标的有收购价格折扣低、物业品质高、增值空间大、供应量稀缺、退出预期清晰、流动性强等优良特性。
从以上两个案例不难看出，作为商业不动产的写字楼，具备商业不动产的一般优良特性：
一、不同于其他私募股权投资，是可以实际持有的实物资产。即便在未来退出通道不畅的情况下，投资者可以转为持有该不动产，保障投资权益；
二、具有一线城市商业不动产的稀缺性和不可复制性，由此获得独特的内在投资价值；
三、在投资持有期间具有预期的资产增值性，并能够提供相对稳定的现金流。
案例三：中融长和基金
基本条款
2015年初，中融信托成立“长河盛世1号集合信托计划”，所投向的“中融长河一期基金”，由中融信托旗下全资子公司中融长河资本运作，对项目公司100%股权进行收购，并由中融信托及子公司主动管理。长河基金总规模10亿元，存续期限为5年，包括投资期3年，退出期2年，基金预计以整体出售或散售物业的方式退出。
亮点分析
信托公司首次涉足房地产直接投资：在中融长河基金之前，股权投资项目都是信托融资层面的，长河项目是中融第一个真正意义上的房地产直接投资产品。信托计划作为LP（有限合伙）参与房地产投资屡见不鲜，但由信托公司独立运营管理的地产并购项目尚为个例。此基金可认为是信托公司探索转型的第一次尝试。
银行贷款增加财务杠杆：与歌斐资产案例相似，通过信托计划募资只是长河基金的资金来源之一，除此之外还将引入银行并购贷款，经营物业贷款等成本相对较低的资金，进一步增加LP和GP层面的财务杠杆效应，提高收益率。
房地产为信托深耕领域，资产易于评估，退出方式较为清晰，虽陆续有风险事件发生，仍是信托公司青睐的领域。转型之机，信托在房地产业务也在谋求更
为深入的参与。商业物业、旅游地产、养老地产都是思考的方向。相比后两者，随着REITs的逐步放开，商业物业更能看到前景。
3.2 房地产基金：类REITS试水
案例一：中信启航—国内首个在交易所挂牌的房地产REITS
基本条款
2014年5于21日，国内首个REITs（房地产信托投资基金）在深圳证券交易所挂牌交易转让。该REITs为中信证券推出的“中信启航专项资产管理计划”，规模52.1亿元，基础资产为中信证券的两栋办公楼，采取分级证券化并在交易所流通，5年后将公募上市。虽然并不具有普遍复制意义，但仍为难产的REITs 终于落地的标志。
亮点分析
本产品通过投资非公募基金收购核心商圈的稀缺物业，为投资人实现稳定期间收益和退出增值收益，是国内首单投资优质不动产资产的专项资产管理计划产品，并具备REITS的某些特性：
类REITS二级交易份额：本基金产品优先级、次级份额皆可在深交所综合协议交易平台交易，便于投资者灵活掌握进入和退出时机，提高产品流动性
结构化设计满足不同投资人需求：产品通过内部分级设计满足次级投资人的高收益需求，同时为优先级投资人提供内部增信，优先级部分外部评级达到AAA
与REITS相同的退出方式：本产品以REITs方式退出。退出时点，非公募基金将所持物业100%的权益出售给由中信金石基金管理有限公司发起的交易所上市REITs。在此安排下，优先级投资者将在IPO时点以全现金方式全部退出，相应次级投资者获得部分现金分配及REITs份额。
案例二：中信携手苏宁再推REITs产品
基本条款
苏宁云商将旗下11家全资子公司的相关权益，以约40亿元转让给中信金石基金管理有限公司（以下简称“中信金石”）拟发起的私募投资基金。转让后，苏宁云商一方面将按照市场公允价值确定交易对价，获得门店增值收益和现金回笼，另一方面将以稳定的租赁价格和长期租约获得门店物业的长期使用权。
亮点分析
本产品组合不同风险偏好投资者的资金，通过嫁接私募基金共同投资优质不动产资产。
优质不动产投资：中信证券之所以选择苏宁云商旗下位于北京、成都、重庆等地的11家优质门店资产，是对其价值及未来增值可能的充分肯定。苏宁云商目前自有门店44家，拟出售的11家门店位置较好，物业价值高，由于这部分门店购置时间早，出售后公司预计将至少获得13亿元的一次性税后净收益。
“售后返租”的操作手法：本产品对苏宁云商门店先收购后获取租金现金流的方式，本质上是资产证券化的过程。由于中信金石的母公司为中信证券，因此，此次中信金石瞄准苏宁云商的门店，也被看作是中信证券REITs模式向商业化迈出的重要一步。
REITS退出：本产品在今年内以资产支持专项计划的形式在深交所上市交易，并预计在3年内通过公开发行REITs的方式实现公募上市；B类证券可通过苏宁集团回购、公募上市/市场化方式变现实现退出。
尽管如此，中信启航专项资管计划和中信苏宁资产支持专项计划仍与真正的标准REITS存在相当大的差距。
在房地产基金的募投管退四个阶段，中信金石的两个类REITS资管计划，仅在退出环节具备REITS的上市退出特性，而在基金的募集和管理环节，国外成熟REITs产品市场中基本都有税收优惠、流动性良好、较低的投资门槛和产品标准化这样几个特征，但中信金石REITS无特殊税收优惠，二级份额转让机制不明确，并设有200人投资人数上限，只面向合格机构投资人开放且投资门槛高，个人投资者还是只能望而却步，与国外真正REITS相差甚远，只能认为是国内类REITS 产品的试水之作。
3.3房地产企业：金融创新
通过REITS渠道退出、行业并购整合都是国内房地产基金行业的热点讨论话题。但是巧妇难为无米之炊，国内投行式的房地产基金，往往都与优质基础资产相距甚远。国内房地产市场开发商而非金融商主导的行业环境，决定了国内很多优质资产项目和物业的所有权和处置权，还在开发企业即传统房地产企业之手。有创新意识的开发商企业主动的金融化转型，往往可以凭借持有大量基础资产之优势，迅速实施最新的金融实践。因此，房地产金融创新，不能仅仅盯住房地产金融投资机构和房地产基金，敢为天下先主动转型的领先房地产企业的金融实践或许更值得关注。
房企自身的主动金融化转型，成为了2014年房地产金融市场更为靓丽的风景。随着房地产市场的持续调整，行业集中度逐渐增加，很多大型房企开始转型，其中金融化无疑是其中最重要的方向。一方面，根据自身的业务布局，大型房地产企业开始主动使用更加丰富的金融工具融资投资，很多投融资行为都在借鉴海外大型房地产基金平台的运作实践，房地产企业的“类基金化运作”特征越来越明显。其中万科的“基金化运作”创新和金茂的BT上市是其中非常具有启发意义的案例。
案例一：万科“基金化运作”
2014年，万科开始借鉴铁狮门和凯德的小股操盘模式。在轻资产运营的小股操盘模式里，万科在合作项目中不控股，通过出让股权将资产变“轻”。其关键是赢得操盘权，项目仍然由万科团队操盘，万科输出管理品牌，合作共享万科的信用资源和采购资源。万科借此提高资金利用效率，放大自有资金投资回报率（ROE）。
转型要点
向标准房地产基金靠拢：小股操盘，其本质涵义是万科作为类GP少量出资，依靠管理能力获得外部LP投资人（投资万科项目的外部投资人）大比例配资出资承诺共同投资于项目，但仍然保留独立投资决策能力，并最终获得超出其出资比例的超额收益分成，其与私募基金中的LP/GP权力与利益分配机制相仿。而管理人跟投与私募基金管理中的GP跟投如出一辙，事业合伙人类似于GP中的投资决策委员会跟投，而项目跟投则类似于项目投资团队跟投，从而有效绑定了项目投资的利益和风险。
商业地产项目资本化尝试：参考凯德模式，即商业地产项目的不同阶段引入不同基金，轻资产运营，并在各个环节获得收益。在不同阶段，房地产公司均参股，获得股权收益。更重要的是，房地产公司自始至终都能获得项目管理、资产管理和物业管理的收入。凯德模式的核心理念是分解不同的商业模型，匹配不同需求的资金。理论上，全部使用外部资金就能完成项目运作。
项目案例
向标准房地产基金靠拢：2014年8月，万科宣布与美国凯雷投资集团建立资产平台公司和商业运营管理公司，凯雷和万科分别持有资产平台公司80%和20%的股权，拟以收购股权或资产的方式收购万科所拥有的9个商业物业。
商业地产项目资本化尝试：2014年9月，新加坡政府产业投资有限公司旗下的一家子公司以16.5亿元的价格，收购了万科旗下上海万狮置业有限公司90%的股权，从而获得位于上海虹桥一宗建筑面积为11万平方米的写字楼物业。
案例二：万达转型力推“轻资产”模式
2015年1月17日，万达集团董事长王健林宣布了万达第四次转型计划，希望通过“轻资产、重运营”模式进入房地产行业的“白银时代”。按照万达的规划，五年之后，万达集团服务业收入净利占比力争超过65%，而房地产销售净利占比将低于35%。
转型要点
转向服务业为主的企业：包括万达集团的转型和万达商业地产的转型。万达广场将告别“以售养租”的时代，转型后的万达在未来将不再自己出资建万达广场，而且到2020年万达要形成商业、文旅、金融、电商基本相当的四大板块，彻底实现转型升级。
“重资产”转变为“轻资产”模式：过去万达成功靠城市综合体，通过房地产销售现金流来投资万达广场，这是重资产模式；轻资产模式就是万达广场的设计、建造、招商、营运、信息系统、电子商务都由万达负责并使用万达品牌，但投资全部由别人出，资产归投资者，万达与投资方从净租金收益中分成。这种模式没有房地产销售，是准金融投资行为，万达与投资方从净租金收益中分成。这种模式的优势是没有任何房地产销售，靠租金获得收入，企业发展不受房地产形势、房价高低影响，收入更加稳定。
从中国企业转型为跨国企业：今年将完成2至3家较大规模的并购，5年后海外收入占比将超过20%。
项目案例
转向服务业为主的企业：万达文化旅游：项目将从今年开始进入丰收期，文化集团收入计划达到450亿元。截至2014年底，万达已在无锡、哈尔滨、青岛、合肥、南昌、西双版纳、武汉有8座在建或开业的万达城；万达电商：2014年8月其与腾讯、百度达成战略合作，成立电商公司，并与TCL集团在互联网应用及服务平台展开合作。
“重资产”转变为“轻资产”模式：万达商业地产在今年1月宣布，将分别与光大控股、嘉实资本、四川信托及快钱签署设立合作投资消费平台的投资框架协议，拟投资240亿元，建设约20余座万达广场。万达商业只负责建设和管理，这些新商业开发项目的收入将在万达和投资机构之间四六分成。这是万达集团首次引入外部投资机构，标志着万达商业“轻资产”模式正式启动，公司将走上“轻重并举”的发展道路。
案例三：方兴地产将金茂酒店分拆通过BT上市
转型要点
房地产企业旗下酒店的拆分：
一、有利于提高方兴地产板块的估值；
二、能够寻找到专注于投资酒店物业的投资者，酒店资产的估值更加合理；
三、酒店分拆上市之后，仍然作为方兴地产的子公司纳入其财务报表，增加方兴地产财务报表的可看性；
四、酒店资产管理和运营不同于住宅，分拆后，酒店管理团队更有效率专注于本业。由于酒店资产以商业信托的形式上市，形成了新投资者基础，接下来的收购式扩张策略会执行得更加坚决。单就融资而言，通过分拆，方兴地产可以通过首次公开发售前股息获得巨额资金，专注于酒店融资的金融机构也会进一步提高其信用评级，并据此提供巨额的信贷融资。
拆分后变身商业信托：金茂拆分并通过发行Business Trust（BT）上市后成为高息股，投资者不仅可以获得稳定分红，每年收入不低于可供分派收入的90%，金茂投资还可以从贷款融资中分红。另一方面，跟REITs不同，商业信托有进取性，可以收购物业、开发物业。这就保证投资者的分红不仅稳定，还能增长。方兴地产是金茂投资的控股大股东，方兴地产在出售酒店物业后又同时能够享受高回报，丰厚的租金收入最终大部分又回流到方兴地产的口袋里。
项目案例
2014年7月2日，方兴地产旗下金茂投资和金茂控股(统称金茂)以商业信托模式(Business Trust，简称BT模式)上市，融资额约35.31亿港元，金茂投资市值超过百亿港元。这是香港资本市场2014年上半年最大的一笔IPO，发行上市当天收盘价为5.35元/股，以此计算，金茂总市值107亿港元，约占方兴地产总市值45%。按资产总值算，金茂投资成为境内最大的上市商业信托。
3.4 房地产企业：并购成为新常态
并购作为一种成熟的金融扩张手段，过去一年在中国房地产企业中迅速发展。
并购案例数量激增：根据Wind资讯数据统计获悉，截至12月18日，2014年年内，房地产行业并购标的交易达245宗，总价值为1210亿元(包括已完成与未完成交易)，同比增长幅度约为80%；2013年全年为150宗，总价值为668亿元，同比增长幅度为46%;2012年则为154宗，交易宗价值仅为458亿元。在行业并购案激增的同时，并购标的金额也在提高。
政策松绑：2015年1月16日，中国证监会新闻发言人邓舸表示：上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务的，国土资源部不再进行事前审查。
随着房地产开发商不断寻找新的资金来源，房地产行业的战略投资者并购交易金额继续位列第一。资产并购的投资策略，真正考验投资人的专业管理和投资增值能力，具备这种能力的金融地产商将获得丰厚回报。这种模式将成为中国房地产金融的重要趋势。
案例：2014年部分房地产资产并购案例
3.5 保险公司的海外物业配置
来自亚洲十个司法管辖区的保险监管机构数据表明，2013年底亚洲保险业总资产值高达6.7万亿美元，高出了美国的5.8万亿美元和英国的３万亿美元。以资产值计算，日本为最大的保险市场，掌管3.3万亿美元资产，其余资产主要由中国、韩国和中国台湾的保险公司拥有，这四个国家和地区总共占亚洲保险资产约九成。而业内统计数据显示，截至2013年年底，房地产平均只占亚洲保险公司投资组合的2％（约1300亿美元），其中中国占1％，日本和韩国分别是1.8％和2.4％。相比之下，发达国家通常将4%-6％的资金投入房地产市场，这意味着即使从1%上升到平均水平，也将有很多的交易发生。
在国内，有关保险公司投入房地产市场的金额一向甚为严格。而随着国家开始放宽海外直接投资，并且简化了审批流程，情况正在发生转变。
在国内保费收入在11亿美元以上的15家保险公司中，有4家已经在海外进行房地产投资，还有8家保险公司表示对海外投资“有兴趣”。安邦保险、中国人寿、平安保险、阳光保险集团均已在海外进行房地产投资，并且投资的都是商业物业。
案例一：安邦保险收购纽约华尔道夫酒店
2014年10月8日，2004年成立的安邦保险宣布以19.5亿美元(约合120
亿元人民币)的价格收购了纽约华尔道夫(Waldorf-Astoria)酒店。这也成为目前中国公司在美最大一笔地产交易，创下美国单一酒店成交额的最高记录。
案例二：中国人寿收购伦敦Upper Bank Street大楼
2014年6月23日，英国金丝雀码头集团母公司歌鸟地产官网称，其位于金丝雀码头附近的30层UpperBankStreet大楼完成交易，中国人寿和卡塔尔控股联合获得这栋大楼的股权，交易金额高达7.95亿英镑(约合84亿元人民币)，中国人寿获得70%股权，后者获20%股权。
案例三：平安保险收购伦敦Tower Place大厦
平安保险公司近期购入的Tower Place大厦位于伦敦塔附近，为一座低层、大进深的节能办公大楼，总面积包括办公室面积35.4万平方呎及商业零售面积约2.43万平方呎。由世界知名建筑师诺曼?福斯特爵士设计和创建，2002年竣工，楼面布局灵活且配备无障碍设施，在万圣教堂前增添了一处有树木和水景的公共广场。而在2013年7月，中国平安保险集团亦以2.6亿英镑从德国商业银行旗下不动产管理公司C om m erzR eal手中，购入伦敦金融城标志性建筑劳埃德大厦。
案例四：阳光保险收购悉尼喜来登公园酒店
2014年11月21日，阳光保险宣布以4.63亿澳元(约合24.5亿元人民币)
从美国喜达屋酒店及度假酒店国际集团手中收购澳大利亚悉尼喜来登公园酒店。同时双方也建立了长期战略合作伙伴关系，阳光保险将授权喜来登提供为期50年的管理服务。据了解，目前该笔交易已获得澳洲政府批准，并已经完成所有的交易程序。这是中国保险行业收购境外酒店迄今为止完成资产交割的第一单。悉尼喜来登公园酒店始建于1992年，坐落于久负盛名的海德公园正对面，是悉尼核心CBD区域的地标式酒店。与其他险企将海外第一单投向欧美有所不同，阳光保险选择了澳大利亚。
由于保险公司最高可以将总资产的15%用作境外投资，因此未来保险公司投资海外地产将保持较高活跃度，有望出现更多投资案例。
XX私募股权投资基金管理有限公司 设立方案 河北金烨栉地投资有限公司 2011年3月8日
目录 我国房地产业的未来 (3) 我省房地产业的现状 (4) 管理公司基本情况 (6) 管理公司架构 (7) 4.管理公司注册地分析 (8) 天津市滨海新区 (8) 北京海淀区 (11) 河北石家庄 (12) 三地管理公司及基金设立条件简单对比 (14) 5.管理公司股东资格要求 (16) 公司设立流程 (17) 基本架构 (20) 基金宗旨 (20) 基金业务定位 (20) 基金运作流程 (21) 8.有关基金各方的法律关系 (22) 10.附件 (27) 公司的联系方式： (28)
1.房地产股权投资基金定义 股权投资基金在我国通常称为私募股权投资，从投资方式角度来看，是指通过私募形式对未上市企业进行的权益性投资，在交易实施过程中附带考虑了将来的退出机制，即通过上市、并购或管理层回购等多种方式，在企业价值获得提升后，出售持股获利的一种投资。 房地产投资基金（有限合伙制）一般由一个负无限责任的普通合伙人(基金管理公司)和一个或多个负有责任的合伙人(基金投资者)组成,主要以私募的方式募集资金,并将所募集的资金用于房地产投资。 在这种基金组织形式中,普通合伙人负责基金经营管理,并对基金债务承担无限责任;而有限合伙人拥有所有权而无经营权,也不承担无限责任。基金投资方向严格限定于房地产有关的证券(包括房地产上市公司的股票、房地产依托债券、住房抵押贷款债券等)和房地产资产等方面。房地产股权投资基金直接投资的房地产资产一般是能产生较稳定现金流的高级公寓、写字楼、仓库、厂房及商业住房等。
目前国内房地产基金发展现状和问题 私募股权房地产投资基金是指从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产投资基金拥有的投资权益的收益和服务费用。 一、房地产私募股权基金的现状 1、房地产私募股权基金的概况 据清科研究中心有关资料显示，2006年度，房地产行业共有31个私募股权投资案例，占到传统行业投资案例总数的42.40％，投资金额达30.37亿美元，占传统行业总投资金额的46.6％。2007年整个年度，呈现活跃的状态，相比2006年度稳中有升。2008年度下旬由于受到全球金融危机的影响，房地产私募股权领域的资产配比有所下降，其直接表现就是募集资本大幅紧缩。从2008年底至2009年底仅有一支规模为4亿美元的私募房地产基金完成募集。而2009年度至2010年上半年，房地产私募股权基金规模鉴于政策累积刺激等因素影响又有幅度上的上升。中国本土私募房地产投资基金在2011年加快了前进的步伐，清科研究中心统计，截止至2011年三季度，当
年共有22支私募房地产基金募集到位32.25亿美元，其中，由本土 机构募集基金数量及金额占比分别超过到了80.0%和70.0%。 2、成立背景——独立私募房地产基金vs房地产企业旗下私募房地产基金 目前活跃在中国市场的私募房地产投资基金可大致分为两类，一种是以鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资等为代表的独立私募房地产投资基金，另一种是由房地产企业成立基金管理公司并发起设立的房地产基金，其中主要代表包括金地集团旗下的稳盛投资、以及荣盛房地产开发有限公司旗下的荣盛泰发基金等。对比两类基金，前者熟悉资本运作，在私募房地产投资基金的运作方面经验更为丰富；后者对中国房地产行业具有深入了解，并且具备丰富的业内资源，但是在基金管理方面起步较晚，仍处于发展初期阶段。两类基金各具优势，在中国私募房地产投资市场并驾齐驱，形成了现阶段我国私募房地产投资市场的竞争格局。 3、基金管理——引入外援vs 自主管理 我国房地产企业设立的私募房地产投资基金处于初期发展阶段，在管理方面也出现了“引入外援”和“自主管理”两种方式。2010年，金地地产旗下私募房地产投资管理机构稳盛投资宣布与瑞银（UBS）合作成立“瑞银金地中国房地产开发基金I”（UG基金），由稳盛投
我国房地产投资基金学习案例 一、房地产投资基金的概念 房地产投资基金是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。它可以被看成是为投资者从事其自身的资金和管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益的收益和服务费用。基金管理者收取代理费用。 房地产投资基金的组织形式可以采用任何一个合法的集合制度形式存在，如股份公司、有限合伙公司或契约型基金。在美国，房地产投资基金主要公司制和有限合伙制的组织形式。房地产投资也是投资房地产的各种基金组织形式的总称。房地产基金根据基金证券是否可以赎回，即按基金规模是否固定，可以分为开放式房地产投资基金和封闭式房地产投资基金。房地产投资基金根据资金募集方式，可以分为私募房地产投资基金和公募房地产投资基金。根据盈利模式可以分为权益型房地产投资信托、抵押型房地产投资信托和混合型房地产投资信托三种房地产投资信托模式。根据信托期限可以分为有限期房地产投资基金和无限期房地产投资基金。 二、房地产基金对中国房地产业的作用 1、完善房地产业资本市场 我国房地产企业的自有资金比例过小，资产负债率高。房地产企业平均资产负债率约为72%，有的房地产企业甚至达到90%以上。我国房地产业融资渠道单一，商业银行贷款成为房地产开发资金的主要来源。2002年，在房地产企业融资来源中，90%是来自银行贷款的间接融资，只有不足10%来自于股票、债券市场的直接融资。 诺贝尔经济学奖得主夏普和米勒两位教授曾预言，不动产证券化是全球金融业的发展趋势，是金融结构调速和金融工具创新的主要内容之一。而作为不动产证券化重要形式的房地产证券化，又是金融创新的重中之重。
房地产私募股权基金及投资案例 一、目前国内房地产私募股权基金的组织形式 目前我国的房地产私募股权基金主要有公司型、契约型（以信托为介质依托）、有限合伙型这三种组织形式。 1、公司型 公司是指依法成立的、以盈利为目的的企业法人。根据《公司法》的规定，公司一般分为有限责任公司和股份有限公司。公司型的私募股权基金是借用公司的外壳来组织和运作基金的。公司型的房地产私募股权基金本身就是一种公司组织，投资者通过认缴出资或购买公司股份而成为公司股东，成立股东大会并选举董事会和监事会，通常由董事会进行决策基金的运作管理方式。公司型的私募股权基金有自我管理和委托管理两种做法。目前占多数的做法是委托管理，即：通过董事会的决策来外聘专业化的基金管理公司具体运营和管理私募股权基金，在基金与基金管理公司订立的委托管理协议中明确和约定管理费用、报酬等重要事项。 目前适用于我国公司型私募房基的法律法规包括《公司法》、《证券法》、《创业投资企业管理暂行办法》等。 2、以信托为介质依托的契约型 以信托为介质依托的契约型是指以契约为基础和载体的集合资金形式，基金本身并不具有法人或非法人的实体组织形式，而是相关当事人之间的一种契约安排，依照《信托法》的规定订立书面信托合同并交付信托财产即可设立。在信托为介质依托的契约型私募房基中，委托人和受托人分别是基金投资者、基金管理人，双方是一种信托关系，受托人（基金管理人）根据契约的规定接受委托，以自己的名义管理和处分信托财产，其运营信托财产的目的是让委托人获得收益。为避免信托财产与受托人自己财产的混同，信托财产一般由独立的第三方（一般是银行）进行保管，独立的第三方可以监督受托人的行为。 目前适用于我国契约型私募房基的法律法规包括《信托法》、《信托公司管理办法》、《集合资金信托计划管理办法》等。 3、有限合伙型
关于房地产投资基金（REITs）有关情况的汇报1 祁斌王欧 本文对房地产投资基金（REITs）的基本情况、发展历史以及我国发展REITs 的意义和有关建议进行了研究。 一、房地产投资基金简介 房地产投资基金（Real Estate Investment Trusts,简称“REITs”）是一种专门投资于房地产行业的投资基金。它通过公开募集资金，交由专业投资管理机构运作，并将基金资产投资于房地产产业或项目，来获取投资收益和资本增值。REITs的投资方向主要包括具有稳定租金收入的房地产、房地产贷款、购买抵押贷款或者抵押贷款支持证券（MBS）。 在运作模式上，REITs与证券投资基金本质上完全一致。为保护投资者的利益，REITs在治理结构中同样建立了基金管理人、托管人、独立审计师等分离的监督制约机制，并实行严格的信息披露制度。同时，由于房地产投资管理中需要对房地产进行装修、招租、物业管理等经营活动，且房地产不是在交易所集中挂牌交易的标准化产品，REITs的结构安排中还增加了物业管理人（负责所投资房产的物业管理）和独立估值师（负责所投资房产的价值估值，以公允的反映基金净值）等服务机构。此外，由于投资标的（主要是房地产）不易变现，难以应付赎回，因此REITs多采用封闭式基金的形式，并将份额在交易所挂牌交易。投资者在到期以前不可以赎回份额，但可以通过交易所卖出。由于交易价格和基金资产净值往往不能一致，因此也存在折价交易或者溢价交易的现象。 在投资方向方面，国外REITs所投资的房地产非常丰富，包括写字楼、工业厂房、购物中心、饭店、公寓、医疗中心、游乐区等。从地域来看，REITs的投资范围既有全球性的，也有专门针对某一国家或地区的；从行业来看，既有综合性的，也有专门投资于某一类型的（如购物中心、写字楼等）。为降低其投资风险，多数国家都对REITs投资未开发完的房地产或者参与房地产开发建设进行限制。 在投资者结构方面，REITs的投资者除个人投资者外，还包括众多机构投资者，如退休基金、保险公司、商业银行、共同基金等，并且出现了专门投资于REITs的共同基金。 二、房地产投资基金发展情况 自1960年在美国出现以来，REITs在过去几十年中获得了迅猛发展，通过REITs把房地产证券化已经成为世界金融市场的发展趋势。目前，全球REITs规模已经从1990年的89亿美元增加到2005年的4610亿美元。其中，美国REITs的市值从1990年的84亿美元增加到了2005年的3200亿美元，占全球市场的70％。 在亚洲，REITs于2001年首先在日本诞生，之后在新加坡、台湾、香港迅速发展起来，2005年其市值已经达到344亿美元。在过去的三年中，新加坡市场的REITs从无到有，发展迅速，市值年增长率达到108％，已经占到证券市场市值的10％，成为亚洲最大的REITs市场。我国香港对发展REITs开始也颇有顾虑，但为维持其国际金融中心地位，保持其国际竞争力，也在2003年8月通过了《房地产投资信托守则》，并于2005年11月推出了第一只房地产基金（领汇）。三、房地产投资基金迅速发展的原因 REITs的迅速发展得益于它自身的许多优势。 1本报告得到了基金部的大力支持，作者在此表示感谢。
房地产信托投资基金的发展现状和 案例分析 一、房地产信托概况 房地产信托包含内容较广，由信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务；房地产的登记、过户、纳税等事项；投资者参与对房地产开发经营的投资均可纳入信托范畴。房地产投资信托，是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的一种金融方式。具体而言，是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证（如基金单位、基金股份等），将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，风险共担的一种融资模式。REITs 实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。 二、房地产投资信托在我国的发展现状 1、REITs 在我国发展的背景及现状 据调查数据显示，近年来房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持，成为与银行业高度依存的一个行业。国家展开了一系列的宏观调控，银行一系列的政策性信贷紧缩政策，使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来。于是，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。我国的房地产投资信托正是由于国家对房地产公司信贷资金加强了管理，在 ---------- word 文档可编辑------
政策高压下，房地产公司为了保证资金链条而与信托投资公司合作，从而推动了房地产投资信托的发展。 从组织形态来看，我国的房地产投资信托都是契约型的，即信托投资公司推出信托计划，然后由投资者与信托公司签订信托合同，每份合同都有最低的认购金额（根据规定最低为五万元）。 目前我国发行的房地产信托产品主要有两种形式：一种是贷款信 托。信托资金用于贷款，与商业银行贷款基本相同，如中煤信托发行的“太阳星城贷款项目集合资金信托”，募集到的资金将以贷款方式专项用于北京市太阳星城金星园的开发建设；二是权益信托。信托公司从房地产开发公司购买房地产的全部和部分产权，靠经营房地产来获得收入。如北京国投推出“法国欧尚天津第一店资金信托计划”，购买已与天津欧尚超市有限公司签订长期租约的天津峰汇广场1-3 层商铺（即法国欧尚天津第一店）的产权，通过租金收入的形式实现投资人长期稳定的回报。贷款信托是我国目前房地产信托投资的主要形式。 2、REITs 的中国化发展模式从组织形态来看，公司型具有基金经理和公司股东信息不对称、股东权益难以得到保护、双重税收负担（公司所得税和股东分红个人所得税）等缺点；而契约型因所有权与收益权的分离使得信托财产具有相对独立性，基金收益可得到法律保护，此外契约型只需纳税一次，可提高基金收益。美国作为成熟的REITs市场主要为公司型，考虑到我国初期REITs的发展应以稳定为主，减少风险发生的可能性，我国在初期宜采有契约型模式，虽然不利于基金的扩张，但它可以保证基金的相对稳定，不会因投资者的退出而使基金解散或削弱。
私募房地产投资基金专题研究 一、定义 私募房地产投资基金是指通过非公开方式，面向少数个人或机构投资者募集资金而设立，以房地产为投资对象的投资基金。 二、基本类型 私募房地产投资基金主要有三种基本类型： 1、投资公司型——以公司法为基础，通过设立投资公司或资产管理公司，投资人即为公司的股东，经股东会和董事会的授权委托，由经理人团队或管理公司进行管理。 2、信托基金型——遵循信托的基本原则，受托人通过设立信托的方式，发行信托基金收益凭证，集合运用信托计划资金，投资于各种房地产资产；受托人依照契约运用信托财产进行投资，托管人依照契约负责保管信托财产，投资者（一般情况下即委托人）依照契约根据其购买的份额分享投资收益。 例如：嘉茂房地产投资信托基金
3、股权合伙型——又称有限合伙型，是指由普通合伙人（LP）发起，通过吸引一个或多个有限合伙人（即基金投资者，一般为机构投资者或富豪），并聘请专业团队进行管理。 例如：有限合伙型的一般组织形式： 组织形式：国际上私募房地产基金多为有限 合伙制。普通合伙人由基金管理人充当，而
投资人成为有限合伙人。有限合伙人出资，委托基金管理人负责投资业务，而自己不参与投资决策。 ?普通合伙人：普通合伙人对基金的募资、投资、管理及退出全权负责，并在规定的时间定期向有限合伙人汇报基金运作情况。通常只有在普通合伙人完成了当前基金的投资后才会进行新一期基金的募集。 ?有限合伙人：有限合伙人向基金提供资金，基金的规模设有门槛，且每只基金的有限合伙人数量有限。社保、基金会、大学等机构投资人和高净收入个人都是常见的有限合伙人。 ?普通合伙人份额：普通合伙人可以向其管理的基金投入自有资金，份额通常占基金总额的3－10％之间。这些自有投入将普通合伙人与投资人的利益捆绑到了一起。 ?有限周期：私募房地产基金的周期一般在3至10年不等。这个周期促使基金管理人平衡投资、管理和退出等各环节的节奏，让投资人对投资回报有所预期。 ?杠杆化：杠杆融资在私募房地产基金中非常普遍，它使基金增强了购买力，从而扩大了
关于房地产私募基金的计划书德信资本2011 一、房地产私募基金的兴起与发展 近年来，房地产私募投资基金逐渐发展起来，据不完全统计，目前全国范围内已经成立的房地产基金数量已经达到50-60家，资金规模接近百亿。除了原本就成立的专门基金管理公司外，不少房企也纷纷试水地产金融。 2010年，深圳德信资本率先以夹层融资的方式成立私募投资基金。同年9月，德信第一支以房地产项目的股权投资为主、债权投资为辅的基金——德信汉中一号成功募集并投资于陕西汉中项目。2011年3月，德信第二支房地产私募基金“德信·名雅房地产投资基金”成功募集并投资于广东河源项目。紧接着5月份，由德信主导的第一支债权式基金成功在山东聊城募集，并投资于聊建金柱集团的房地产项目。 从我们对房地产金融发展趋势判断：房地产私募基金将逐渐发展为房地产企业融资的重要形式。而且，从整个社会的投融资体系来讲，以房地产私募基金为代表的直接融资将成为一种趋势，其比例将逐步提高。 房地产私募基金的出现，不仅满足了房地产企业的融资需求，也为民间资本提供了投资出口。融资难是房地产企业普遍存在的现象，近年来一直受到政策打压。一般也只有较知名的房企、较大的项目才能得到银行的支持，一般的房企往往只能曲线融资甚至融资无门，这是房地产私募基金出现并发展的需求因素。从资金供给方来看，国家货币超发，民间资本充裕，但能获得稳定又有较高收益的投资途径很少，房地产私募基金的出现满足了部分企业、个人的投资需求。 同时，随着国家调控的深入，房产价格上升空间有限，直接购房炒房的收益也不具有确定性。而，私募基金将更好的引导热钱投资，而不是炒房炒货。 二、房地产私募基金的法律基础 房地产私募基金属于产业投资基金。国家目前还没有出台统一的产业投资基金管理办法。发改委在2009年将股权投资基金管理办法报国务院，估计2011年可能出台。部分省市（天津、北京、深圳、上海、吉林等）出台过本省范围的管理办法，可以借鉴。 2003年我国颁行的《证券投资基金法》是专门针对证券投资基金的法律，发改委在2005年发布过《创业投资企业管理办法》主要是针对向中小科技企业风险投资的规定，这些法规与房地产私募基金关系不大。 房地产私募基金是依据《公司法》与《合伙企业法》来设立的。2006年修改的《合伙企业法》，首次提出了“有限合伙”的组织形式。这一形式也是德信房地产私募基金所采用的形式。正是由于有这些法律，使私募基金的设立、发行、募集有了法律上的基础。私募基金通过一系列的制度安排使其筹资、投资行为区别于非法集资和发放贷款。 首先，对于如何界定非法吸收公众存款和变相吸收公众存款的行为，国务院《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》规定:“非法吸收公众存款，是指未经中国人民银行批准，向社会不特定对象吸收资金，出具凭证，承诺在一定期限内还本付息的活动;变相吸收公众存款，是指未经中国人民银行批准，不以吸收公众存款的名义，向社会不特定对象吸收资金，但承诺履行的义务与吸收公众存款性质相同的活动。”
我国房地产投资基金的发展(一) 我国房地产投资基金的发展 投资基金是一种间接金融工具和中介金融机构，以金融资产为专门经营对象，以投资即以资产的保值和增值为根本目的，通过专门的投资管理机构集合具有相同投资目标的众多投资者的资金，根据证券组合投资原理将基金分散投资于各种有价证券和其他金融工具，如股票、债券及货币市场上的短期有价证券、期货、期权、权证、房地产、贵金属等，并通过独立的托管机构对信托财产进行保管，投资者按比例分享其收益并承担风险。 房地产投资基金是一种主要投资于房地产或房地产抵押有关公司发行的股票的投资基金。按照是否直接投资于房地产可以将其划分为两类：一类是直接投资房地产公司发行的股票上；另一类是间接投资房地产业的基金，即房地产抵押基金，该基金主要是通过投资房屋抵押市场而间接投资房地产。 一、美国房地产投资基金的发展
美国是世界上最早成立房地产投资基金的国家之一，也是金融制度、法律法规相对健全的国家，20世纪60年代，为解决房地产投资专业性要求高、资金需求大、地域性强、流动性差等不利因素，美国出现了由房地产专业机构管理的房地产投资信托基金，其在汇集众多投资者的资金后进行房地产投资。随着房地产基金运作模式的不断成熟和运作规模的不断扩大，当前房地产基金几乎已经渗入美国每一个大中城市的房产经营活动中。房地产投资基金的发展不仅为广大投资者提供一种金融投资工具，也为房地产业的发展提供了高效的融资渠道，成为连接金融和房地产两大行业的纽带。 美国房地产投资基金有开放式基金和封闭式基金的区分，采用互惠基金的共同基金组织形式的房地产投资基金基本属于开放式基金，而采用有限合伙制度组织形式的房地产投资基金多为封闭式基金。其中，以有限合伙制房地产投资基金最为普遍，而采用开放式基金模式的相对较少，约占30％。 开放式房地产投资基金具有流动性强的特点，便于投资者控制风险，而且该类基金具有面向投资者更为广泛的优点。但是美国对开放式房地产投资基金的投资方向有所限制，该类基金一般不能直接投资于房地产资产，而是要通过投资于房地产投资信托股票、房地产相关债券等房地产相关金融产品来参与房地产产业的投资，而且要求其在房地产方面的投资比例达到基金规模的90％以上。
合作协议书 甲方：xx投资控股发展有限公司 住所地：x 法定代表人： 乙方：xxxx股权投资基金管理有限公司 住所地：xx 法定代表人：xx 鉴于： （1）xx投资控股发展有限公司系在中华人民共和国境内依法设立并有效存续的国有独资公司，甲方是xx资产管理公司的分支机构； （2）乙方系在中华人民共和国境内依法设立并有效存续的有限责任公司； （3）甲方拟通过乙方作为普通合伙人设立的有限合伙企业xxxx 投资中心（有限合伙）（下称“合伙企业”）作为投资主体，出资人民币30,000 万元认购xx新领域房地产开发公司38%的股权（下称“通道业务”）。 据此，甲乙双方经友好协商，达成如下合意，以兹信守： 1.通道业务的合作事项 1.1由甲方负责向xx资产管理公司提出申请，申请xx投资控股发展有限公司作为合伙企业的有限合伙人认缴人民币30,000万元出资； 1.2 以合伙企业的名义出资人民币叁亿元整（小写：RMB300,000,000.）认缴借款人xx新领域房地产开发公司38%的股权，期限为 18 个月，自xx年 7 月 31日起至2017年 1 月 30日止。
2.保证及承诺 甲方向乙方作如下保证及承诺： 2.1甲方依据本协议之约定进行通道业务、委托贷款及相关协议已获得xx资 产管理公司的批准和授权； 2.2甲方已经就委托贷款进行了详尽的尽职调查及审查。 3.投资的操作 甲方负责股权投资和通道业务的具体工作，包括但不限于股权投资和通道业务的决策、报批、实施、后续管理、追偿（包括但不限于受让因项目投资形成的债权、提起诉讼、处置担保物等）及监管等各项具体工作；乙方及合伙企业配合甲方实施本次通道业务之外，不参与股权投资和通道业务的任何具体工作，亦无需对股权投资和通道业务提供其他服务，不承担任何形式的投资风险及责任。 4.费用承担、利润分配、亏损分担方式 甲方依据上述条款，以合伙企业的名义实施股权投资和通道业务期间，合伙企业的费用承担、利润分配、亏损分担按如下原则处理： 4.1 因乙方协助甲方实施通道业务，乙方作为合伙企业的普通合伙人（GP）， 有权收取管理费，管理费金额为50万元（大写人民币伍拾万元 整）。 4.2合伙企业因实施股权投资及对股权投资进行的后续管理产生的各种税 费，均由甲方承担。 4.3合伙企业因实施股权投资产生的利润，按照双方签署的合伙协议之相关 约定进行分配；合伙企业因实施股权投资和通道业务产生的任何损失和 责任均由甲方承担。
房地产企业参与私募股权投资基金设立业务的法律风险与 规避 私募股权基金(Private Equity Fund)，简称私募基金( 机构投资者或者个人投资者以非公开的要约形式募集的基金， 须经 过证券监管部门审批或者备案的私下集资的证券发行方式， 为一种投资基金，其通常由三部分组成：基金投资者、基金管理人、投资标的企 业或项 目。由于房地产企业融资的多样化， 房地产企业参与私募方式融资也日益 频繁起来， 有 些房地产企业不仅利用私募方式进行融资， 还主动发起设立房地产 私募股权基金，比如说金地地产、复地集团、绿城地产等等，在此，对房地产企 业参与私 募基金的情况进行简单介绍， 并提出房地产企业参与私募基金的法律风 险。 房地产企业参与私募基金设立业务简介 房地产企业参与私募基金业务的方式分为两种： 一是主动做为发起人以普通 合伙人(GP 的名义设立房地产私募基金，将私募所得资金主要用于自己项目的 开发，这些 企业多见于大型房企， 目前大型房地产企业都参与了其中， 金地、华润、复地等知名开发商均已试水房地产私募基金，此外，包括世茂股份 在内的有意设立房地产私募基金的地产巨头也不在少数。 目前市场上大部分地产 私募基 金， 都是房地产公司设立并投资于自身的项目。 以智盈投资 2010年募集的 第一只人民 币房地产私募基金 “复地景业基金” 为例，该基金采取的是有限合伙 制的形式，其中单个有限合伙人的出资门槛就为 800万元人民币。 2012年11月， 万通地 产引入股权融资的项目为北京万通中心 D 座项目。公司拟与华润深国投信 托有限公司共同 发起设立，名为深圳市万通核心成长股权投资基金合伙企业 ( 有 限合伙)的基金，规模为 3.726亿元。其中，万通地产出资 1860万元，作为有限合 伙人加入基金；华润信托发行信 托计划募集资金 3.5 亿元，作为有限合伙人加入 基金。根据公告，万通地产全资子公司和 华润深国投信托全资子公司持股比例各 为50%。 从房地产企业参与房地产私募基金设立来评说房地产企业参与私募股权基 金的法律风 险。需要说明的是考虑到目前的房地产私募基金的存在形式主要为有 限合伙形式，下面法 律风险的讨论主要以有限合伙私募基金这一形式为基础的。 、私募股权投资基金设立形式的法律风险 目前，私募股权投资基金的组织形式主要有有限公司制和有限合伙制两种， 其中，实 际操作的私募基金来看，是以有限合伙制为主，在此，比较一下两种形 式的法律风险及优 劣：在 2007年 6月1日新《合伙企业法》实施前，即有限合伙形 式出现之前，国内大多 数的私募股权投资基金采用的都是有限责任公司的形式。 公司制私募股权投资基金的优点主要在于： 其设立简单便捷， 且治理结构较为明 确。 但是公司制的缺点也是比较明显的，主要有以下几点： 1、对私募经理人的 激励不足。由于公司制的分配方式一般是以股权的多少来决定最终的盈利分配。 p 日是指向少数的 简单来说， 就是无 私募股权基金作 包括万科、
房地产投资基金运作模式 一、地产基金来源 国际房地产基金资金来源: 政府提供的资金有：财政优惠贷款（含财政拨款、财政贴息贷款）、政府担保的各类银行贷款、政府提供R&D（研发）资金； 私人资本：包括退休基金、养老基金、银行或大公司、保险公司、捐赠基金、富有个人或家庭的资金； 美国地产基金资金来源居前三位的分别为：养老基金占38%，捐赠基金22%，银行与保险公司占18%； 德国地产基金资金来源居前三位的分别为：银行占59%，企业占10%，养老基占9%； 日本地产基金资金来源居前三位的分别为：银行占77%，证券公司占10%，其他占9%。 中国房地产 基金资金来源: 1. 民间私人持有资本； 2. 保险基金和养老基金； 3. 企业资金：国企、上市公司、民企、商业银行或证券公司； 4. 外国投资者。 二、房地产投资基金组织体系 房地产投资基金组织体系由基金持有人、基金组织、基金管理人、基金托管人等通过信托关系构成系统。
1. 基金持有人 基金持有人指投资者购买并持有基金证券的个人或机构。在权益关系上，基金持有人是基金资产的所有者，对基金享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权等法定权益。 2. 基金组织 在公司型基金中，基金组织通常设有基金持有人大会、基金公司董事会及其它办事机构。其中，基金持有人会议是基金公司最高权力机构，董事会负责对日常重大事项做出决策。 在契约型基金中，基金组织是一个无形机构，可以认为基金组织是一种名义上的存在。 3. 基金管理人 基金管理人是管理和运作基金资产的机构，主要职责是：进行基金资产的投资运作，负责基金资产的财务管理，促进基金资产的保值增值及其他与基金资产有关的经营活动。基金管理公司内部一般设有投资部、研究部、市场部、稽核部等部门和投资决策委员会、风险控制委员会等机构。 4. 基金托管人 基金托管人又称基金保管机构，通常由商业银行等金融机构承担，主要职责是：保管基金资产，监督基金管理公司在基金投资动作中各种资产活动，办理基金资产变动的有关事宜。 房地产基金当事人通常包括基金发起人、基金管理人、基金委托管理人、基金持有人及基金服务机构。
关于设立房地产业私募股权投资基金 工作方案（合伙制） 受到全球经济不景气影响，大量游资开始关注甲级写字楼市场。2011年二月份重庆观音桥商务楼在地方政府支持下，放盘量上涨1%，并且这种上涨趋势还将继续。房地产法律法规--综合2 成都写字楼出租 第一阶段、基金管理公司 1.发起人的实质要件 作为基金发起人和基金私募成功后的投资管理公司（其实质是投资顾问服务工作），基金管理公司的设立除按照目前国家政策要求的3000万元人民币出资之外，至关重要的是，基金管理公司的发起人必须在房地产行业具备一定的行业地位、行业领导能力和行业号召力。否则，未来基金资金的募集将十分困难，甚至根本无法募集到资金。 2.管理团队 基金管理公司成功与否的另一个重要因素是管理团队。管理团队的基本构成包括投资管理师、财务分析师和风险控制师，同时，还要针对房地产行业配置深谙房地产行业的工程概预算师和工程管理师。 同时，根据目前房地产股权私募投资基金虽然名为基金，但是，在实际操作过程中，往往以追求项目实际控制权为目标，即可以化解投资风险，又能帮助投资者追求项目终极利益。因此，往往需要配备一定的项目管理人员，参与或者主导项目管理工作。当然，如果仅仅停留在股权管理状态，就可以不考虑项目管理人员的配备。 3.管理团队与投资者关系 基金管理公司成功，一方面需要投资者注入一定数量的资金，同时，另外一方面需要管理团队的精心组织和安排，因此，管理团队在基金管理公司持有一定比例的股权，或者说对管理团队设定一定比例的激励股权或者，分红权是基金管理公司成功的一个必要要件。受到土地出让市场影响，大量自用买家开始关注甲级写字楼市场。2011年十月份重庆南岸区办公楼在地方政府支持下，开盘体量上涨2%，并且这种上涨状况还将继续。谷歌拟斥资8600万美元进入房地产范畴成都写字楼 第二阶段、建设项目池 1.建设项目池 在基金管理公司设立后，迅速挑选一定数量极具有投资价值，投资时间和投资周期适当的项目，以组成项目池，作为未来募集资金的目标项目。 2.项目投资价值分析 对项目池中的项目，进行投资价值分析，其中包括投资总量、投资回收期、投资收益率等价值分析。 3.商业结构分析
房地产私募基金发行 助推房地产项目融资- 一、房地产私募基金的正待爆发的行业背景 自2010年以来国家和地方政府不断推出房地产行业的调控政策 限购、限价、限贷及其它调控政策 至2011年中调控已开始显现效应。京沪穗等一线城市的房地产项目(尤以住宅项目为主)普遍遭遇量价齐降 二、三线城市的房地产低价抛售现象也逐渐增多。业界普遍认为 随着这些调控政策的持续 加之房地产开发信贷政策的结构性收紧 绝大部分房企的现金流甚至其生存将面临极大考验。为“自救”和“过冬” 自2011年初起 越来越多的房企探索改变原有的融资模式 以成立或参与成立房地产私募基金的方式向民间募集资本;此外 一些传统的基金管理公司也看准房企的融资困境和市场的投资渴望 转型参与房地产私募基金的设立和募集。由此 构成了房地产私募基金爆发式增长的行业背景。 二、房地产私募基金的特点 从基本的组织结构来看 房地产私募基金和传统的Pre-IPO类的私募股权基金类似 均以架构上最为灵活、成本上最为经济的有限合伙制为主。但是,除星浩资本等极少数具有相当品牌效应和规模的基金外 市场上现存的大部分房地产私募基金仍存留不少“信托”特色 从而构成目前境内房地产私募基金的独有特点。简单归纳 主要特点有 1.多固定收益 少浮动收益 与传统的Pre-IPO类的私募股权基金不同 房地产私募基金极少采用纯浮动收益结构。相反的 房地产私募基金的发起人(主要是融资方)会通过基金架构和交易结构的设计 或多或少地给予投资人固定收益的承诺。事实上 出于现阶段房地产行业波动明显的特征 一般的房地产私募基金如不采用固定收益模式就很难排除投资人的风险顾虑 进而对基金募集造成很大障碍。反之 对房企而言 如房地产行业反弹后持续走好 固定收益的基金模式将确保其取得项目开发的大部分利润。 2.多优先、劣后结构 少同股同权结构 作为给予投资人固定收益承诺的一种方式 房地产私募基金一般会借鉴信托的“优先、劣后”结构。简单而言 房地产私募基金的投资人一般均为“优先级合伙人” 在优先级合伙人出资总额的基础上 房企本身或基金管理公司或其关联企业将“配比”20%-30%的资金作为“劣后级合伙人”;在优先级合伙人全部收回其投资本金和按固定收益计算的投资回报前 劣后级合伙人将不得取回其出资 也不得分配任何收益。上述表述原则上都会在房地产私募基金的《合伙协议》中有所体现 相当于有融资需要的房企在基金架构内给投资人做了一定程度的担保。值得关注的是 部分房地产私募基金已逐步开始向社会募集劣后级合伙人。如这种模式得以推广 则不仅房企的资金和担保压力将大大降低 房地产私募基金的受众面也将得以扩大 从而更好地符合不同收益需要和不同风险承担能力的投资者的需要。 3.多夹层投资 少股权投资 房地产私募基金业目前主流的投资模式都是采用“股权+债务”的“夹层投资”的方式 即通过股权转让等方式持有房地产项目公司股权后 再以股东身份向项目公司做股东借款。由此导致的退出方式是 债权部分 还本付息;股权部分 由开发商回购。原则上 双方会签订一个固定的回购协议 比如约定一年之后以什么样的价格回购股权。
房地产基金行业深度研究报告
本报告将深入研究房地产基金行业。我们尝试测算中国房地产基金行业的市场规模，指出两大核心能力是房地产基金公司在中国可以独立存在的理由，也是行业中优秀公司的核心竞争力。 房地产基金公司是什么？ 房地产基金公司，是提供不动产相关的资产管理服务的企业。房地产基金行业是资产管理行业的子行业，却也是和房地产行业紧密相关的一个产业。房地产基金公司业务包括协助投资人配置持有物业资产证券化份额、对接房地产开发企业的债权融资和股权融资需要等。 表1：全球范围，房地产基金的新增融资排名 2016年排名2015年排名公司总部 1 1 黑石集团纽约 2 3 孤星基金达拉斯 3 5 布鲁克菲尔德资产管理公 司 多伦多 4 4 普洛斯新加坡 5 2 喜达屋资本格林威治 6 6 铁狮门纽约 7 8 凯雷集团华盛顿特区 8 10 橡树资本管理有限公司洛杉矶 9 15 韦斯特布鲁克合伙纽约 10 12 Rockpoint集团达拉斯 11 13 KSL资本丹佛 12 11 锐盛投资纽约 13 23 Angelo Gordon公司纽约 14 14 领盛投资芝加哥 15 9 福特雷斯投资集团纽约 房地产基金公司的收入来源，主要是和资产管理规模（AUM）挂钩的管理费收入，和公司资产管理规模及业绩表现挂钩的超额业绩提成。如果轻资产的管理平台同时叠加了投资商身份（例如凯德，普洛斯等），则除了管理费、超额业绩提成之外，还有投资收益。 我国房地产基金行业发展前景十分广阔 我国的房地产基金行业才刚刚起步 我国的房地产基金行业起步晚，发展慢。房价的持续上涨使有开发和运营经验的团队大多投身于“自营”（即房地产开发）业务，不动产领域资产管理业务（即房地产基金）十分羸弱。而固定收益市场存在刚性兑付，房地产开发领域存在鸡犬升天的现象，也使得专业的风险评估定价能力暂时无用武之地，房地产基金行业无法得到独立发展。 尽管如此，我国还是涌现出一批房地产基金管理公司，其中有长期独立发展的企业，有作为开发商子公司的企业，还有作为专业化金融机构（例如券商）子公司的企业。
房地产产业基金即将出现 □预计今年首个房地产产业基金将会产生，这将会改变目前国内房地产企业的竞争方式和市场格局。 □产业基金的出现将会凸现投资管理特点，对于房地产上市公司的投资价值也会有新的角度和标准。 □证券投资基金管理公司要在管理好目前证券投资基金的同时，积极准备介入产业投资基金的管理。 近期有关成立房地产产业基金的信息显示，今年国内房地产产业基金将面临着重大突破性进展。 在全国工商联住宅产业商会《2003年度工作计划》中，2003年，全国工商联住宅产业商会将计划在境外成立一项规模为2亿美元的住宅产业基金，并由聘请一家国际声誉卓著的基金管理公司对基金的投资进行管理。2002年8月27日，万科公告将出资人民币860万元，参与发起成立上海联盟投资管理有限公司，该公司注册资本为1亿元，由中城房网12个成员共同发起成立，该公司占股权比例为8.6％，主要从事实业投资、投资及资产管理以及与之相关的咨询业务，合作年限为15年。2002年3月中建一局及伟业资产管理有限公司等共同发起采用房地产基金模式进行运作的类基金式房地产投资公司，启动涉及资产总金额达2.6亿元，主要是致力于京城房地产不良债权处置、存量房消化及房地产金融运作。 这几则消息已经确定无误地宣布了中国的房地产产业投资基金和行业基金管理公司正在紧锣密鼓地筹建。 国内房地产发展到一定程度之后，随着消费需求空间被进一步拓展，普通居民的消费数量和消费结构也逐步实现升级换代，这直接导致了房地产市场投资的持续增加，由此引起了“房地产出现泡沫”与“房地产仅仅是过热”之争，其实质是对未来房地产企业的开发资金筹措方式与如何进一步市场化运作之争。而专
地产私募股权投资基金设立方案和详细程序 一、基金的架构 当前国内的私募股权投资基金主要有三种组织架构：公司制、合伙制和信托制。本方案一并介绍该三种架构，并简要比较三种架构的特点。根据国际成功的经验和国内基金的发展趋势，我们建议优先选择合伙制架构。 （一）架构 1、架构一：公司制 公司制基金的投资者作为股东参与基金的投资、依法享有《公司法》规定的股东权利，并以其出资为限对公司债务承担有限责任。基金管理人的存在可有两种形式：一种是以公司常设的董事身份作为公司高级管理人员直接参与公司投资管理；另一种是以外部管理公司的身份接受基金委托进行投资管理。 公司制基金的组织结构图示如下： 2、架构二：有限合伙制 合伙制基金很少采用普通合伙企业形式，一般采用有限合伙形式。有限合伙制基金的投资人作为合伙人参与投资，依法享有合伙企业财产权。其中的普通合伙人代表基金对外行使民事权利，并对基金债务承担无限连带责任。其他投资者
作为有限合伙人以其认缴的出资额为限对基金债务承担连带责任。从国际行业实践来看，基金管理人一般不作为普通合伙人，而是接受普通合伙人的委托对基金投资进行管理，但两者一般具有关联关系。国内目前的实践则一般是基金管理人担任普通合伙人。 有限合伙制基金的组织结构图示如下： 3、架构三：信托制 信托制基金由基金持有人作为委托人兼受益人出资设立信托，基金管理人依照基金信托合同作为受托人，以自己的名义为基金持有人的利益行使基金财产权，并承担相应的受托人责任。 信托制基金的组织结构图示如下： （二）不同架构的比较 三种不同基金的架构之间在投资者权利、税收地位、信息披露、投资者规模限制、出资进度及责任承担等方面具有不同的特点。本方案仅简要介绍各架构在投资者权利和税收地位方面的差别。 1、投资者权利
房地产私募股权投资基金 专题研究
目录 1、基本概念 (4) 1.1、PE的基本概念 (4) 1.1.1、PE分类 (4) 1.1.2、PE的特点 (8) 1.1.3、房地产PE的基本概念 (11) 1.1.4、国内房地产PE运作流程 (12) 2、房地产PE分类 (17) 2.1、按投资背景分类 (17) 2.2、按投资方向分类 (18) 2.3、按投资策略分类 (20) 2.4、按盈利模式分类 (21) 3、房地产PE的特点 (21) 3.1、与其他行业PE对比 (22) 3.2、与其他房地产融资方式对比 (23) 3.2.1、房地产PE与银行贷款 (23) 3.2.2、房地产PE与一般股权投资 (24) 3.2.3、房地产PE与房地产投资信托（REITs） (24) 3.3、国内外房地产PE对比 (27) 4、房地产PE的优点及风险分析 (27) 4.1、房地产PE优点分析 (27) 4.2、房地产PE风险分析 (28) 5、房地产PE发展概况 (29) 5.1、美国房地产PE发展概况 (29) 5.1.1、美国房地产PE发展历程 (31) 5.1.2、美国房地产PE运作特点 (32) 5.2、国内房地产PE发展概况 (32) 5.2.1、国内房地产PE发展历程 (32) 5.2.2、国内房地产PE发展现状 (33) 5.2.3、国内房地产PE运作特点 (35) 6、房地产PE案例分析 (36) 6.1、独立房地产PE――深圳德信资本 (37) 6.1.1、模式一：投资引导基金（FOF、伞形基金） (37) 6.1.2、模式二：伞形基金 (39) 6.1.3、模式三：主动管理型基金 (40) 6.2、凯利房地产PE (41) 6.3、房企旗下PE――金地集团 (42) 4.3.1、金地集团简介 (42)
房地产私募投资基金计划书 关于设立房地产私募投资基金的简易计划书 一、房地产私募基金的兴起与发展 近年来，房地产私募投资基金逐渐发展起来，据不完全统计，目前全国范围内已经成立的房地产PE数量已经达到50-60家，资金规模接近百亿。除了原本就成立的专门基金管理公司外，不少房企也纷纷试水地产PE。今年3月8日，北京第一家以房地产项目的股权投资为主、债权投资为辅的房地产私募基金管理公司——盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司宣告成立。11月30日，安徽省第一只房地产私募基金在合肥成立。这或许表明，房地产私募基金将逐渐发展为房地产企业融资的重要形式。而且，从整个社会的投融资体系来讲，以房地产私募基金为代表的直接融资将成为一种趋势，其比例将逐步提高。 房地产私募基金的出现，不仅满足了房地产企业的融资需求，也为民间资本提供了投资出口。融资难是房地产企业普遍
存在的现象，近年来一直受到政策打压。在我市，一般也只有较知名的房企、较大的项目才能得到银行的支持，一般的房企往往只能曲线融资甚至融资无门，这是房地产私募基金出现并发展的需求因素。从资金供给方来看，国家货币超发，民间资本充裕，但能获得稳定又有较高收益的投资途径很少，房地产私募基金的出现满足了部分企业、个人的投资需求。而且，随着国家调控的深入，房产价格上升空间有限，直接购房炒房的收益也不具有确定性。 二、房地产私募基金的法律基础 房地产私募投资基金属于产业投资基金，而国家目前还没有出台统一的产业投资基金管理办法。发改委已在2009年将股权投资基金管理办法报国务院，估计2011年可能出台。部分省市(天津、吉林)出台过本省范围的管理办法，可以借鉴。2003年我国颁行的《证券投资基金法》是专门针对证券投资基金的法律，发改委在2005年发布过《创业投资企业管理办法》主要是针对向中小科技企业风险投资的规定，这些法规与