【案例】开发商恶意欺诈双倍赔偿的法律风险
2013-07-23建筑房地产法律服务团队
开发商恶意欺诈双倍赔偿的法律风险
（一）风险概述
开发商恶意欺诈双倍赔偿的法律风险
（二）风险解析
最高人民法院根据《合同法》第113条、《消费者权益保护法》第49条规定的惩罚性赔偿责任原则，结合民事审判实际情况，在《解释》第8条、第9条中明确规定了商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的，可以适用惩罚性赔偿责任的五种情形，一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人；二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的；三是订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；四是订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；五是订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。具有上述五种情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
（三）风险防范
《解释》实施后，开发商应当采取有力措施，杜绝上述五种情形的发生。
1、以预防为主，加强人员管理和培训，建立岗位责任制和赔偿制度。开发商在房地产销售之前，应当组织项目负责人、销售人员、财会人员、销售代理商工作人员进行专业法律知识培训，并制定岗位责任制度，明确每位工作人员在签订、审查、统计商品房买卖合同中的职责，及因过错而应承担相应的赔偿责任。
2、加强商品房销售流程管理，完善沟通与反馈制度，确保信息及时准确地传递，避免因失误造成损失。做好商品房销售流程管理重点要抓好三个关键环节，一是建立规范的销售程序，任何销售人员或工作人员必须按程序销售商品房。该销售程序应当明确、具体、操作性强。二是建立及时统计和报告制度，要求每天报告一次销售进展情况，并要求报告人提供准确无误的数字。三是设立客户服务经理，及时处理客户投诉或有关争议事项，防止与客户的矛盾升级。四是利用计算机技术建立房地产销售网络系统。管理人员可通过该系统及时了解分散在不同地点售楼处的楼盘销售情况，实现动态查询、监控。该系统应当具备下列功能：房产管理、客户管理、销售管理、房产查询、资金管理、财务管理、数据管理、系统管理、统计分析和统计报表等。其中销售管理应当包括售房登记、换房退房、房产查询、换退房查询、销售统计等内容。设计和管理好房地产销售网络系统，可取得事半功倍的效果。
（四）法条检索
《合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和自消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
《消费者权益保护法》（2009年8月27日修正）
第四十九条经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。
《欺诈消费者行为处罚办法》（1996年3月15日）
第二条本办法所称欺诈消费者行为，是指经营者在提供商品（以下所称商品包括服务）或者服务中，采取虚假或者其他不正当手段欺骗、误导消费者，使消费者的合法权益受到损害的行为。
第三条经营者在向消费者提供商品中，有下列情形之一的，属于欺诈消费者行为：
（一）销售掺杂、掺假，以假充真，以次充好的商品的；
（二）采取虚假或者其他不正当手段使销售的商品分量不足的；
（三）销售“处理品”、“残次品”、“等外品”等商品而谎称是正品的；
（四）以虚假的“清仓价”、“甩卖价”、“最低价”、“优惠价”或者其他欺骗性价格表示销售商品的；
（五）以虚假的商品说明、商品标准、实物样品等方式销售商品的；
（六）不以自己的真实名称和标记销售商品的；
（七）采取雇佣他人等方式进行欺骗性的销售诱导的；
（八）作虚假的现场演示和说明的；
（九）利用广播、电视、电影、报刊等大众传播媒介对商品作虚假宣传的；（十）骗取消费者预付款的；
（十一）利用邮购销售骗取价款而不提供或者不按照约定条件提供商品的; （十二）以虚假“有奖销售”、“还本销售”等方式销售商品的；
（十三）以其他虚假或者不正当手段欺诈消费者的行为。胡燕来律师提醒：点击返回合同法目录索引
第四条经营者在向消费者提供商品中，有下列情形之一，且不能证明自己确非欺骗、误导消费者而实施此种行为的，应当承担欺诈消费者行为的法律责任：（一）销售失效、变质商品的；
（二）销售侵犯他人注册商标权的商品的；
（三）销售伪造产地、伪造或者冒用他人的企业名称或者姓名的商品的；（四）销售伪造或者冒用他人商品特有的名称、包装、装潢的商品的；
（五）销售伪造或者冒用认证标志、名优标志等质量标志的商品的。
《解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。（五）典型案例
1、案情简介
2004年8月24日，王某与某房产公司签订《商品房买卖合同书》，约定购买该公司开发的一套价值27万元的房屋，王某首付12万元房款，剩余15万元通过银行按揭付款。而且双方约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权纠纷；若出售的商品房设有他项权利（比如抵押权），房产公司应以书面形式公示和明确告之王某。合同签定当天，王某通过转账支付了12万元房款。同年9月29日王某的按揭贷款划如开发商的帐户。同年10月，王某在交付了房屋税费等费用后，房产公司将房屋交付给王某。直到2005年6月，王某见房产公司迟迟不为自己办理房屋的权属证书，遂向法院起诉，请求房产公司承担逾期办证的违约责任，并及时办理房屋权属证书。在诉讼过程中，王某获悉他购买的那套房子早在2001年6月就由房产公司抵押给银行，而自己此前毫不知情。而且，这房子在2002年9月，因房产公司与建筑公司的建筑工程款纠纷，已被法院司法查封并准备拍卖抵债。在向律师咨询后，王某于2005年8月向法院提起诉讼，要求撤消《商品房买卖合同》；房产公司双倍返还已付购房款54万元。法院开庭审理时，被告房产公司未到庭应诉，但其提交了书面答辩状，表示原告所述属实，只同意撤消合同，而不同意对原告作任何赔偿。
