房地产金融机构信贷资金的构成及筹集(doc 13)
房地产金融机构信贷资金的构成及筹集
(一)房地产信贷资金的概念
信用是商品经济发展到一定阶段的必然产物，是在货币发挥支付手段职能的基础上产生的。房地产商品属性的确定和房地产商品市场的建立是房地产信用产生的前提条件，通过信用手段来筹集房地产资金能更好地实现房地产资金的融通，解决房地产业的资金需求。房地产信贷，就是银行或房地产信用机构通过各种信用手段，把动员，筹集起来的各种房地产信用资金，以偿还为条件暂时让渡给房地产的开发经营者和消费者使用的一种借贷行为。可见，房地产信贷资金就是以偿还为条件用于房地产业的资金。
(二)房地产信贷资金的构成.
房地产信贷资金是房地产金融机构向房地产业发放贷款所运用的资金，其构成我们可以从分析房地产信贷市场人手。房地产信贷市场就是房地产金融机构在房地产业发生存。贷款业务所形成的市场，是信贷资金在房地产业中借贷关系的总和。与其他市场一样，房地产信贷市场由主体与客体构成，市场主体即市场的参与者，市场客体即市场交易的对象。房地产信贷市场的主体（参与者）可分为债权人和债务人两大类，具体而言有以下几类，它们在信贷市场扮演不同的角色。
1．房地产开发企业
房地产开发企业在其开发的不同阶段，分别作为债权人或债务人出现。一般而言，在开发初期）需要大量的资金投入，开发商自有资金往往不足，这时他就会在金融市场贷人资金，成为债务人；而到了后期，随着投人的减少及楼字预售收入的增加，开发商又会将暂时闲置的资金存入银行，成为债权人。在房地产信贷市场上、房地产开发企业频繁出现，随时调节自己的资金状况。
2．房地产金融机构
房地产金融机构是房地产资金融通过程中的中间组织，承担着信贷资金筹集和发放工作，既有银行的金融机构，也有非银行金融机构。在房地产信贷市场上，当房地产金融机构吸收各种住房储蓄存款。单位建房资金存款。住房公积金存款，住房生产消费基金存款。房地产企业存款。房地产管理部门存款时，作为债务人出现；房地产金融机构将各类存款集中起来，以债权人的身份向房地产开发企业。消费者提供贷款。房地产金融机构作为融资中介，既是债权人又是债务人，一方面吸收存款，另一方面发放贷款，从而融通房地产资金，同时也体现了国家宏观的货币政策。
3．房地产商品的消费者
消费者在房地产信贷市场上主要作为债务人出现。由于低收入与房地产商品价高的矛盾，消费者往往需要借助金融机构的信贷援助才能购房。随着我国房改的推进，今
款、企事业单位存款、个人存款；按存款用途可分为房地产开发经营存款、基金存款、个人住房储蓄存款；按提取存款的方式可分为定明存款、活期存款、储蓄存款。
3．借人资金
（1）同业拆借资金。同业拆借资金是房地产金融机构为解决头寸不足而向其他银行或金融机构拆人的短期资金，短的只有几个小时，长的一般不超过三个月。同业拆借活动可促进资金的横向流通，调剂银行短时间内的资金余缺。
（2）向中央银行借款或再贴现。银行在信贷资金不足时，可向中央银行借款或向中央银行申请再贴现未到期的票据，以获得资金来源。中央银行向商业银行贷款的种类可按期限和用途分为年度性、季节性。月拆性贷款和再贴现贷款四种。
4．同业往来资金房地产企业之间。房地产企业与其他企业间资金往来和货币收付都是通过银行进行转账结算，这就引起银行间互为代收、代付款项，这种代收代付一般经银行之间的联行往来进行清算，在清算之前，由于代收和代付金额时间的差异性，有时会有一部分汇差资金停留，可将之视为一项资金来源。
5．发行金融债券和出售可转让大额定期存单金融债券是金融机构为筹措资金而向居民个人发行的债务凭证，当银行信贷资金紧张时，经中央银行批准，可以发行一定数量的金融债券，筹集资金，用于发放利率较高的特种贷款。金融债券的发放方式多种，即可以面向社会，也可以只面对企业；既可以发行短期债券，也可以发行长期债券；既可以发行可转让债券，又可以发行不可转让债券。具体的发行方式应根据银行一定时期的信贷计划和资金状况而定。金融债券的利率较银行存款利率高，不能提前兑现，但可在二级市场上转让，信用程度高，投资风险较小，对投资者有很大的吸引力。可转让大额定期存单是金融机构发放的定额定期存款凭证，存单可以转让。抵押，在一定期限后可以随时到银行兑现，利率一般略高于银行同期存款利率。对房地产金融机构而言，发行金融债券和出售可转让大额定期存单，资金成本高于银行存款，对此有两种方法解决：一是提高贷款利率，用高收益弥补高成本；二是降低债券和存单利率，同时用优惠政策来加以弥补，如证券投资者优先购买住房、优先使用土地并给予一定的价格优惠等。
6．国外借款
房地产金融机构可以积极创造条件争取国际资本，增加自身资金来源。吸引外资的形式有：（1）在国外金融市场上发行金融债券；
（2）吸收国外贷款，包括外国政府贷款，国际金融组织贷款、国际商业银行贷款等。
7．其他除上述几种主要来源外，房地产金融机构在办理一些中间业务过程中，可以占用一部分客户的资金作为自己的资金来源。例如，通过办理代客买卖有价证券、代收款项、信用证、承兑票据等业务，占用客户的资金；通过同业间代理业务，占用同业和其他金融机构的资金等。
二、房地产企业投资资金的筹集
（一）房地产企业投资的概念房地产投资是以资金作为资本，购建房地产，以谋取收益的自主经营活动。按投资主体的不同，可分为国家投资、企业投资，个人投资、外商投资。我们这里介绍的主要是房地产开发经营企业的投资。由于房地产本身所具备的物理及经济特征，房地产企业投资也表现出区别其他投资的固有特征：一是房地产开发周期长、投资额大，使其前期可行性研究工作显得尤为重要。二是由于土地资源的不可再生性，以及人类发展对土地、房屋的需求日益增长，使房地产投资具有保值和增值作用，成为可抵御通货膨胀冲击的具有强大吸引力的投资项目。三是房地产投资受制因素多。房地产投资活动必须严格遵守国家的现有政策法令、规章制度，国家的统一计划指导和管理，所以说，房地产投资易受国家宏观调控的影响。四是房地产投资对金融业的依赖极大。一般的房地产开发项目资金一半以上依靠金融业提供的贷款，所以风险也极大。
（二）房地产企业投资资金的筹集房地产企业投资资金是房地产企业为进行房地产开发。经营和从事有关配套服务活动所使用的资金。我国房地产开发企业资金除部分来源于财政、主管部门拨入和企业在开发经营过程中的积累资金外，绝大部分是企业自行筹集的。房地产企业投资资金的来源渠道有：
1.自有资金指财政、主管部门元偿投入资金和企业开发经营过程中积累形成的资金。具体来说有：
(1)财政拨入开发经营基金：财政部门根据国家基本建设计划和房地产投资计划，将一部分资金拨付给房地产企业无偿使用，这部分资金的具体拨付和管理由建设银行经办。
(2)主管部门拨入开发基金房地产开发企业的主管部门根据城市建设综合开发计划拨给企业无偿使用的配套资金，这部分资金来源于收取的城市维护税和城市市政建设配套费。
(3)企业投资人最初投入的资金和开发经营中积累的资金房地产企业成立之初投资人会以货币或实物形式进行原始资本的投入。在房地产企业经营中，企业可按国家规定留存收益，提取公积金、公益金等。
2.向银行贷款
包括向银行申请房地产开发企业流动资金贷款和以其拥有或已在开发的不动产作抵押，向金融机构申请长期贷款。
3.发行房地产债券
4.发行房地产股票
5.预收定金
包括房地产开发企业按照合同或协议规定向购房单位和个人预收的购房定金，以及向委托开发建设项目的单位预收开发建设资金。
6.引进外资
充分利用国际市场，吸引外国资本进行房地产开发或与外资进行共同开发、分享利
