第八章 土地增值税

第三节 土地增值税税额计算
③ 开发费用——金额计算 ◆纳税人发生的利息支出，凡不 能按转让房地产项目计算分摊利 息支出或不能提供金融机构证明 的，房地产开发费用（财务费用、 管理费用和销售费用）按取得土 地使用权支付金额和房地产开发 成本之和的10%以内计算扣除
分析
（4）纳税人将房地产用于抵押，应区别不同情况处理。房地产 在抵押期间，产权没有发生权属变更的，不缴土地增值税。房地 产抵押期满后，以房地产抵债发生房地产权属转让，应计征土地 增值税 （5）房地产评估增值，不征土地增值税
一、税 率选择
第三节 土地增值税税额计算
表8-1
土地增值税税率表
级次 增值额占扣除项目金额的 税率（%） 速算扣除系数
只有同时满足下列标准的行为所得才能征收土地增值税: 国有标准,转让的土地使用权必须为国家所有 产权转让标准,指土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权必须发生转让 取得收入标准,指征收土地增值税的行为必须取得转让收入
第二节 土地增值税纳税人与征税对象
案例 分析 8-1
请分析下列行为是否应征土地增值税：（1）政府出让国 有土地使用权；（2）房地产赠与和继承；（3）房地产 出租；（4）房地产用于抵押；（5）房地产评估增值。
作用
有利于正确处理政府与土地所有者或者使用者的利 益关系，实现地利共享
有利于土地资源的合理开发与利用，遏制投机行为 有利于控制地价，保持经济稳定
第二节 土地增值税纳税人与征税对象
一、纳税人认定
土地增值税的纳税人是指转让国 有土地使用权、地上建筑物及其 附着物并取得收入的单位和个人
单位是指企业、 行政单位、事业 单位、国家机关 和社会团体及其 他组织
◆包括土地征用及拆迁补偿费、 前期工程费、建筑安装工程费、 基础设施费、公共配套设施费 和开发间接费等。这些成本允 许凭合法有效凭证予以扣除
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第三节 土地增值税税额计算
③ 开发费用
◆即与房地产开发项目有关 的销售费用、管理费用和财 务费用
◆该费用不按纳税人房地产开 发项目实际发生的费用进行扣 除，而应按《土地增值税实施 细则》规定的方法计算后扣除
第八章 土地增值税
主讲 王碧秀教授
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土地增值税
1 土地增值税概述 2 土地增值税纳税人与征税对象 3 土地增值税税额计算 4 土地增值税税款缴纳
第一节 土地增值税述
概念
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其 附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人， 就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税
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第三节 土地增值税税额计算
（3）个人因工作调动或改善居住条件而转让 原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住 满5年或5年以上的，免征土地增值税；居住 满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居 住未满3年的，按规定征收土地增值税
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第三节 土地增值税税额计算
（4）个人之间互换自有居住用房的，经当地税务机关核 实，免征土地增值税
比例
（%）
1
50%（含）以下
30
0
2
50%～100%（含）
40
5
3
100%～200%（含）
50
15
4
200%以上
60
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第三节 土地增值税税额计算
（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣 除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣 除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税
（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征 土地增值税
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第三节 土地增值税税额计算
③ 开发费用——金额计算 ◆纳税人发生的利息支出， 凡能够按转让房地产项目计 算分摊并提供金融机构证明 的，允许据实扣除，但最高 不能超过按商业银行同类、 同期贷款利率计算的金额
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◆其他房地产开发费用（管理 费用和销售费用），按取得土 地使用权所支付的金额和房地 产开发成本金额之和的5%以内 计算扣除，公式如下：
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第三节 土地增值税税额计算
计税依据 • 转让房地产所取得的增值额
• 纳税人转让房地产所取得的收入减去 取得土地使用权时所支付的地价款、
增值额 土地开发成本、地上建筑物成本及有
关费用、销售税金等规定的扣除项目 后的余额 • 增值额=转让房地产取得的收入-扣 除项目金额
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第三节 土地增值税税额计算
◆其中地价款按下列规定确定： 以协议、招标、拍卖等方式取 得的，为纳税人实际支付的土 地出让金 ◆以行政划拨方式取得的，为 按国家规定补缴的土地出让金 ◆以有偿转让方式取得的，为 向原土地使用权人实际支付的 地价款金额
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第三节 土地增值税税额计算
② 房地产开发成本。
◆纳税人开发土地和新建房 屋及配套设施实际发生的成 本
个人是指个体经 营者和其他个人
第二节 土地增值税纳税人与征税对象
二、征税对象确定
土地增值税的征税对象为有偿转 让国有土地使用权、地上建筑物 及其附着物产权的行为
地上建筑物是指建于土 地上的一切建筑物，包 括地上地下的各种附属 设施。
附着物是指附着于土地 上的不能移动，一经移 动即遭损坏的物品
（5）以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以 土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房 地产Fra Baidu bibliotek让到被投资、联营企业的，暂免征土地增值税；投 资、联营企业将上述房地产再转让的，应计征土地增值税
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第三节 土地增值税税额计算
（6）对于一方出地，一方出资金，双方合作 建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土 地增值税；建成后转让的，应计征土地增值税
转让房地产取得的收入是土 地使用权所有人、地上建筑 物及其附着物的产权所有人 将土地使用权、产权转移给 他人所取得的全部价款
◆应税收入为不含增值税收入 ◆免征增值税的，取得的收入 不扣减增值税额
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第三节 土地增值税税额计算
① 取得土地使用权所支付 的金额
◆为取得土地使用权所支付 的地价款和按国家有关规定 缴纳的相关费用
分析
（1）政府出让国有土地使用权，不属于有偿转让国有土地使用 权行为，不征土地增值税 （2）纳税人将房地产赠与他人和继承，不是一种有偿转让，不 征土地增值税 （3）纳税人出租房地产，不征土地增值税
第二节 土地增值税纳税人与征税对象
案例 分析 8-1
请分析下列行为是否应征土地增值税：（1）政府出让国 有土地使用权；（2）房地产赠与和继承；（3）房地产 出租；（4）房地产用于抵押；（5）房地产评估增值。