房地产发展史
一、房地产发展历程
中国房地产业起步于上世纪90年代初，至今已有25年的历史了，按时间段来划分，中国房地产市场大约划分为三个阶段：
起步阶段。
1990年至1998年，是我国房地产业的起步阶段。这一阶段的房地产业有两个关键词：一是“无序”，二是“调控”。
由于行业刚刚起步，政府的相关法律法规尚不完善，土地的出让方式以协议出让为主，只要有一张合同，即可随意转让，于是便有了海南（楼盘）、惠州（楼盘）、北海（楼盘）等地的“击鼓传花”倒卖土地的乱象。那个时候，开发商凭一纸土地协议即可“卖楼花”,土地款未付清卖楼款就能回收，投资回报率甚至可以高达500%以上——从政府、银行、开发商、媒体到消费者，整个市场主体的行为方式都是无序的。
针对这一状况，1993年开始主掌中国经济的朱镕基副总理施以重拳，用“关水龙头”的方式，责令银行对企业的期货、股票、房地产类投资停止贷款，开始了第一轮的宏观调控。直至1997年8月份中央北戴河会议，重又“将城市居民住宅的开发作为我国国民经济新的增长点”，年底的中央经济工作会议明确了这一方针，结束了接近5年的宏观调控。
提速阶段。
1998年至2003年，是我国房地产业的提速阶段。这一阶段也有两个关键词，一是“停止福利分房”，二是“按揭贷款”。
这两项举措使得房地产业的发展猛然提速，1998年商品房销售面积较1997年实现大幅度增长，首次突破1亿平方米大关。之后，我国房地产业持续保持着快速的发展势头。
调控阶段。
2004年至2013年，是我国房地产业的调控政策频出阶段。这一阶段的关键词是“政策多，时效短”，“保障房”。
“国八条”、“国五条”、“新五条”接连推出，120平方米普通商品房实行一年即为“90/70”（90平方米占比必须在70%以上）所替代。其中最重要的一项法规是“截至2004年8月31日，所有商品房用地停止以协议方式出让，必须实行‘招、拍、挂’”，被业界称为“8·31大限”。这是我国房地产业真正开始走向规范与良性运行的分水岭！也是行业的资本属性开始显露“推手”面目的起点
这一阶段另一重要事件是“保障房”。2011年“十二五”启始之年，启动了“五年建设3600万套保障房”的宏伟计划。这一计划标志着我国房地产业从此进入成熟稳定的发展时期。
通过上述三个阶段的发展，中国新建各种住宅近200亿平方米，其中超过100亿平方米的商品房住宅，有效地提升了超过1亿个家庭的住房水平。2013年，全国商品房销售总额已突破8万亿元，如加上每年投入使用的400余万套保障房部分，规模更加宏大。
2003年-2014年房产十年的风雨变迁
长时间以来，房地产业为我国GDP增长做出了巨大贡献，但有人言，它支撑不了一个大国的崛起，这是专家应该研究的问题。但我们不能否认，它确实给中国经济带来了变化，是国民经济的支柱产业。在现在中国的一个家庭中，主要的财富和重要的投资也是房产。2014年6月28日，著名经济学家陈志武在投资者保护高峰论坛上就表示，中国家庭资产配置中，有79%投资于房地产。不难看出，房价的上涨与下跌，关乎着家庭财富的增长与缩水，同时牵连着国人的投资方向。
2003年以前，国人对房地产的投资少之又少，从2004年开始连续数年房价快速飙升，接着到2008年的金融危机，进入一段时间的低迷后再续升势，直至现在的颓势尽显。十几年来，房地产投资犹如一部跌宕起伏的大片，购房者便是电影里的演员，总是徘徊在什么时候该买房、什么时候该卖房、买什么样的房的纠结中，拿捏得准的人便赚得盆满钵满。
2003年以前：投资房地产是一个冷门专业
2003年以前，特别是1998年以前，大多数国人对“商品房”究竟是一个什么样的概念，基本是处于一个懵懵懂懂的状态，拿钱买房最多是自住，对于投资房地产就更是一个冷门专业。
2003年至2008年：房地产投资的黄金五年
2003年被称为是“换届年”，2003年至2008年，被认为是房地产投资的黄金五年。2003年8月，国务院发布“18号文件”，明确将房地产行业定位为拉动国民经济发展的支柱产业之一。随着房地产市场化的推进，房地产开发企业如雨后春笋般在全国各地兴起。与此同时，一个“拉帮结派”的群体——炒房团也走入了楼市。在大量资金涌入的情况下，中国房地产业发展开始步入快车道。
炒房团最初是从温州（楼盘）人开始，最初他们也只是从自家门口开始炒起，后来延伸至周边的上海（楼盘）、杭州（楼盘）等地，然后再转战珠三角和环渤海一带，最后演变成了“全国炒房团”。曾经有媒体报道，温州瑞安一个地道的农民，2005年开始炒房，这已经是很晚起步的了。他先是拿出200万元积蓄，在不远的杭州试了一把，半年就赚了50万元，比辛苦采沙好赚多了，回到村里就引来了许多羡慕，同时还引来了入伙资金。之后，他与同乡8个人携2000万元本金杀入上海楼市，看好浦东一处刚开盘的高档公寓后，全资进入，两个月后转手，盈利就高达25%。接下来，他就转战到了全国其他地方，一天下来，能卖几套房子，盈利就有几百万元。
“可怕的温州人”买房更是跟买菜一样，出手相当阔绰，所到之处，必然“掳走”大量房产，同时也会引起当地房价暴涨。到底有多少温州人在全国各地购房、炒房，有多少民间资金在流动，得到普遍的认同与最广泛引用的一种说法是“10万人1000亿元”。
受到温州炒房团赚钱的刺激，全国其他地方的炒房团也开始蔓延开了，大量资金纷纷抛向了楼市。《投资与理财》记者综合了多家媒体报道的一些案例，我们可以一起看看那些年炒房团投资房地产的疯狂：
有人是抱着暴富的心态，有人是出于从众的心理，当看到房价猛涨，其他人赚钱的时候，一些非炒房团的散户也将自己的资金投入到了楼市。
哪里有需求，哪里就有市场。炒房团不但促涨了房价，同时也促涨了地价。在开发商逐利的助力下，一批又一批的“地王”价格刷新。当然，促涨地价的不仅仅只是炒房团，不过地价的提高，除了直接抬高了房价，同时也吸收了更多的资金进入楼市。
2008年至2013年：房地产业的暴利晚餐
房价经过多年的飙涨，在2008年受挫了。2008年，金融海啸席卷众多国家，中国楼市同样未能幸免，但是经过短暂的低迷之后，很快又苏醒了。
金融危机，让股市跌跌不休，从2007年10月16日的6124点跌至现在的近2000点。这期间，一部分老练的股民，较早抽身离了股市，损失较少，在经受了股市的“虚”之后，便将资金转移到了相对比较“实”的房子上。
受金融危机的影响，中国政府在2008年11月份，推出4万亿元刺激经济计划，大量无处安放的资金，面对股市的萎靡不振，最终选择直接或间接流向了楼市。
2009年，在炒房团、“地王”等2007年楼市牛市的余温下，股市大量资金的转入和4万亿元计划的刺激，让中国楼市再次火了起来，并陷入了一发而不可收的地步。
在金融危机中，房价不但不跌，居然还逆势上涨，这也给那些受金融危机影响的游资指引了投资方向，2008年曾被媒体广泛报道的“制造业资金流入楼市”现象就属于这一类。
2010年注定是楼市不平静的一年。这一年，在国内各大城市房价狂飙的情形下，中央终于下定决心，对房地产市场进行史上最严厉的宏观调控，将高温的楼市一下子打入了冰窖。各地房地产市场交易严重萎缩，中国房地产业的暴利时代开始走向终结，网络纷纷传出温州炒房团资金被套牢，“跑路”和跳楼现象频频出现。直至后面几年，商品房限购加码、土地出让遇冷、二手房交易疲软……“楼市悲情”剧目一直在上演。
2013年至今：全民炒房风光不再楼市冰火两重天
无论是被称为“一直能预见内地房地产市场”的大佬，还是普通国民，多年的楼市不景气，让他们对中国楼市激情锐减，楼市出现了“一半海水，一半火焰”的现象。
自2013年8月以来，李嘉诚和其子李泽楷就开始抛售旗下在内陆的物业。有媒体报道说，这表明了李嘉诚及其子李泽楷看跌中国房地产。
对于李嘉诚的举动，万科董事会主席王石在微博上表示：“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海等地的物业，这是一个信号。小心了！”内地房产大佬的回应，可谓意味深长。
一线城市房价磨磨唧唧的不褪色，三四线城市却“山雨欲来”，部分城市开始闹“鬼城”。2013年以来，国内相继有鄂尔多斯（楼盘）、营口（楼盘）、常州（楼盘）、惠州（楼盘）等
